裁判字號：臺灣高等法院99年上字第762號民事判決
裁判日期：民國99年12月28日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決99年度上字第762號上訴人 鄧淑芬 訴訟代理人 幸大智 律師
許雅婷 律師被上訴人 連政文 訴訟代理人 馬在勤 律師複代理人 陳佳雯 律師上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國99年4月30日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第412號民事判決提起上訴，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國97年7月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊將所有門牌號碼為臺北市○○○路○段○○號4樓房屋暨坐落基地（下稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,420萬元出售與上訴人。伊已於97年9月3日將系爭房地之所有權移轉登記與上訴人，上訴人迄今尚積欠尾款4,844,287元未清償，伊曾2次定期催告上訴人與伊辦理房屋點交並同時給付尾款，均未獲置理。伊遂依約於98年3月30日發函予上訴人解除系爭買賣契約，其已於98年4月1日收受解約函。又上訴人於簽約時即知伊將系爭房地之外牆出租予他人使用，該租約因期限長達6年且未經公證，對其無拘束力，伊未違反97年11月7日切結書內容。況上訴人於97年11月間即將系爭房地外牆交由訴外人大漢建設股份有限公司（下稱大漢公司）使用，竟主張未點交，其拒絕給付尾款並無理由。再伊解約時，上訴人未主張同時履行抗辯，遲至伊解約後，始發函主張同時履行抗辯，該抗辯無任何法效。另上訴人已輾轉將系爭房地所有權移轉登記與大漢公司，顯無法為回復原狀，應償還系爭房地之價額1,420萬元，且伊依約得將已收取之9,355,713元價金沒收充作違約罰金。爰依民法第259條第6款之規定，求為命上訴人給付1,420萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，加計法定遲延利息判決。
二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭買賣契約時，被上訴人尚將系爭房地出租與他人，是兩造特約定其應於伊交付第2期款前處理上開房屋租賃事宜，並於交屋時辦理租賃轉讓或清空房屋。伊於97年9月4日將第2期款284萬元匯付予被上訴人，並於翌日匯付5,149,190元代被上訴人償付銀行借款債務，惟其未依約處理房屋租賃事宜。又兩造約定伊支付尾款同時，被上訴人應將房屋騰空交付與伊，惟伊多次要求被上訴人依約履行排除第三人租約且將系爭房地之外牆完整點交，其均未履行，足見伊未交付尾款非可歸責於伊。被上訴人於98年3月30日解約時，仍未將系爭房地之外牆點交與伊，其提出之對待給付非屬依債務本旨而為之給付，伊得請求被上訴人補正或賠償損害，並主張同時履行抗辯，即不生遲延責任之問題，被上訴人解除契約並不合法。縱其解除契約合法，惟可歸責於被上訴人之情事，致伊無從對大漢公司履行出賣人義務，遭處違約重罰受有21,622,000元之損失；又伊於97年11月28日催告被上訴人履行點交義務，其於翌日收受該函，以舊承租戶於97年12月31日始搬遷完成，被上訴人計遲延32日；就外牆之點交，迄解約時止均尚未履行，計遲延達123日，以每日罰14,200元計，伊得請求之遲延違約罰金為2,215,200元。再者，被上訴人將伊繳付之9,355,713元充作違約金而沒收，顯然過高，應予酌減，亦應將酌減後之價金返還與伊，伊就前開金額自得主張抵銷云云，資為抗辯。
三、原判決命上訴人給付5,444,287元，及自98年6月13日起加計法定遲延至清償日止，按週年利率5%計算之利息。駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人就原審敗訴部分（違約金8,755,713元之請求）未提起上訴，該部分已歸於確定。
四、被上訴人主張兩造於民國97年7月11日簽訂系爭買賣契約，由其將系爭房地以1,420萬元出售與上訴人，且於97年9月3日將所有權移轉登記與上訴人，上訴人於同日信託登記予 郭瓔滿 ，於97年9月22日以買賣為原因移轉登記予郭瓔滿，郭瓔滿再於同日以買賣為原因移轉登記予大漢公司，上訴人已付訖價金9,355,713元，尚餘尾款4,844,287元未給付，被上訴人分別於98年1月5日、98年3月24日催告上訴人於98年1月9日、98年3月27日進行房屋點交及給付尾款，復於98年3月30日發函予上訴人表示解除系爭買賣契約之事實，業經被上訴人提出不動產買賣契約書、臺北市古亭地政事務所異動索引、存證信函、永成法律事務函及回執為證（見原審卷第5-20頁），上訴人對此並不爭執（見原審卷第112頁背面-113頁），自堪信為真實。至於被上訴人主張上訴人不依約履行付款及契約所定義務，有違約情事，被上訴人得依系爭買賣契約第7條第1項約定解除契約，請求償還系爭房地之價額1,420萬元，並將上訴人已付之價金沒收充作違約金等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠就被上訴人得否依系爭買賣契約第7條第1項約定，解除系爭買賣契約部分：
⒈按給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，
通知債權人，以代提出；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第235條後段、第234條、第254條分別定有明文。
⒉依系爭買賣契約第2條第3項及第4項約定：「增值稅、契稅
單核發後五日內，給付284萬元」、「尾款994萬元，買方（上訴人）以本約房地向銀行貸款後付給賣方，若銀行核貸金額不足，買方應以現金一次補足……若賣方已以本約房地向銀行貸款，同意由買方銀行代償本息，餘額於交屋時給付賣方」等語（見原審卷第6-7頁）。查上訴人業於系爭房地所有權移轉登記翌日（97年9月4日），依系爭買賣契約第2條第3項約定，將第二期款284萬元匯予被上訴人，復於次日匯付5,149,190元予被上訴人，以代其償付銀行借款債務，有上訴人提出之國泰世華銀行存款存根與匯款委託書可稽（見原審卷第102頁）。兩造對於部分尾款由銀行貸款支付，其餘尾款是在交屋時給付，亦不爭執（見原審卷第136頁背面）。應認兩造係約定系爭房地所餘買賣價金4,844,287元，上訴人應於被上訴人交屋時給付。
⒊次查，被上訴人於98年1月5日寄發木柵郵局第001號存證信
函予上訴人，通知上訴人於98年1月9日下午3時至系爭房屋現場進行點交並同時交付尾款，上訴人於98年1月6日收受；被上訴人復於98年3月24日以永成法律事務所98年永字第011號函，通知上訴人於98年3月27日下午3時至系爭房屋現場進行房屋點交，上訴人應於交屋時交付尾款，該函於98年3月25日送達上訴人，惟上訴人並未接受點交及給付尾款；有被上訴人提出之存證信函、律師函及回執可稽（見原審卷第13-17頁），上訴人對此並不爭執（見原審卷第112頁背面至113頁）。則系爭房屋之點交，既屬於給付兼需債權人之行為，被上訴人並已以準備給付之事情，通知上訴人，應認被上訴人已提出點交房屋之給付。而上訴人經被上訴人通知給付尾款而未給付，且經被上訴人定期催告而未履行，被上訴人主張上訴人不依約履行付款，而於98年3月30日以永成法律事務所98年永字第014號函，通知上訴人依系爭買賣契約第7條約定，解除契約並沒收已收價款充作違約罰金，自屬有據。
⒋上訴人雖辯稱：被上訴人就系爭房屋外牆沒有點交，屬於因
可歸責於被上訴人事由所為不完全給付，被上訴人於98年3月30所為解除契約並不合法，上訴人自得於98年4月8日寄發存證信函主張同時履行抗辯云云，惟此為被上訴人所否認。查系爭買賣契約第4條第2項、第6條第1項、第11條第2項約定：「賣方保證本買賣標的產權清楚，無一物數賣、被他人佔用或任何糾葛情事，自訂約後，不得再與他人訂定買賣、租賃或其他用物契約，否則視同違約」、「買方支付尾款同時，賣方應將房屋騰空交與買方」、「本約簽訂同時賣方配合買方處理房屋租賃事宜，於第二期款前完成，於交屋時辦理租賃轉讓事宜或清空房屋」（見原審卷第198-199頁）。
即兩造於97年7月11日簽訂系爭買賣契約時，就系爭房屋外牆如何點交固未特別約定，惟依上開約定內容觀之，被上訴人交屋時之義務，係辦理租賃轉讓事宜或清空房屋。上訴人雖主張於簽約時，並不知外牆早於92年5月6日已出租予第三人 呂平福 ，係於97年7月21日始發現，而通知被上訴人處理（見原審卷第36、96頁），並於97年10月7日函知被上訴人於97年10月19日前，終止與第三者外牆廣告租賃契約及拆除，俾以儘速完成點交手續，有上訴人提出之函件可稽（見原審卷第50頁）。惟被上訴人否認收受上開函件（見原審卷第174頁）。另依被上訴人於97年11月7日立具之切結書觀之，記載「本人承諾負責全權處理前項房地完整之點交（含與第三人簽訂所有租賃事項），概與買方無關」（見原審卷第51頁），仍未逸出系爭買賣契約約定被上訴人交屋時之義務，係辦理租賃轉讓事宜或清空房屋之範疇。且上訴人於97年11月17日之前，已將系爭房屋外牆交予其後手大漢公司懸掛廣告使用，有被上訴人提出之照片二幀可稽（見原審卷第87頁）。另被上訴人於97年12月24日已與呂平福提前終止系爭房屋外牆之租約，並補償呂平福60萬元，有被上訴人提出之租賃合約終止書及匯出匯款回條為證（見原審卷第85-86頁）。況被上訴人與呂平福所簽租約之租賃期間長達6年（見原審卷第49頁），依民法第425條規定，並不得拘束上訴人。
被上訴人主張於98年1月5日及98年3月24日催告上訴人點交房屋及給付尾款時，系爭房屋外牆，並無被他人佔用或任何糾葛致無法使用情事，應屬可取。
⒌上訴人又辯稱：被上訴人所提出租賃合約終止書，與租賃合
約書上呂平福之簽名並不相符，呂平福仍可能持與被上訴人所簽租約向上訴人主張使用權限，將使上訴人產生訴訟或不必要糾紛，故大漢公司於懸掛廣告後隨即撤除，上訴人並於98年3月6日找被上訴人協商，表示被上訴人如出具與呂平福終止租約之公證書，上訴人即會依約給付尾款，然被上訴人並未提出，自未履行完整點交之義務云云。被上訴人則否認與上訴人合意提出終止租賃之公證書作為點交系爭房屋之出賣人義務。另就上訴人提出之切結書觀之，其上並無被上訴人之具名（見原審卷第103頁）。證人即系爭買賣契約之見證人 黃仲烱 到場證稱：「（可否說明為何會有這份切結書？）當初被告（上訴人，下同）不付尾款，我跟原告（被上訴人，下同）約在被告公司，只是草擬的一份切結書」、「（這不是在討論尾款支付問題，為何被告沒有在場？）被告都是他的哥哥 鄧陸光 在主導，鄧陸光有來一下，看過切結書不簽就走了，最主要都是由唐經理出面」、「（唐經理後來就切結書內容是否有認同？）他說他無權作主，要跟鄧陸光協商」、「（表示兩造就切結書內容沒有共識？）是」、「（就你所知大家就尾款的爭議原因為何？）買方沒付錢」、「（切結書到底立書人本來是要讓原告簽或是要讓被告簽？）江代書是希望被告能簽」等語。證人即代書 江玉盈 到場證稱：「（這份切結書是否是你草擬？）是我寫的」、「（當初在什麼情況下寫這份切結書？）原告與被告的買賣，原告說被告該付的尾款沒付，後來就想說大家約定見個面，寫個書面確認如果原告做到什麼樣的程度被告就要付款，但是當天被告沒有跟我們達成任何約定」、「（切結書內容如何草擬出來？）當場大家講來講去，被告覺得外牆部分有瑕疵，我們有賠錢給原承租人，但是鄧先生還是認為沒有保障，我們希望趕快拿到尾款。內容是現場講一講大家產生的」、「（切結書上面有寫立書人，你當初是要讓原告簽還是要讓被告簽？）讓被告簽」、「（當天在場有哪些人？）我、黃代書、連醫師、連太太、唐經理，鄧陸光進進出出，我們寫了切結書要給鄧陸光確認，他就跑掉」、「（根據切結書內容是否可以說今天原告有把終止租約的部分拿去公證的話，被告就同意付款？）被告沒有同意，我們的意思是說如果被告願意付款，我們就願意這樣做。但被告沒有同意也沒有簽名，所以切結書沒有用」等語（見原審卷第134-138頁）。是依上開證人證詞足以證明，兩造並未特別約定以被上訴人提出終止租賃之公證書作為上訴人給付尾款之條件。至於證人唐西平固到場證稱：「（提示原審卷第103頁，沒有簽名的切結書，是否看過？）這我有看過，是在名達建設公司辦公室，當時有我及上次買賣代書、鄧陸光、被上訴人夫婦、及被上訴人的女性友人在場，鄧陸光當時有在場後來就離開了，因為被上訴人說承租人在過年前會回來處理承租的事，但是過年後都還沒有回來，被上訴人說他沒有辦法回來，但是當時他有帶承租人簽名的字據給我們看，鄧陸光說希望這個簽名能夠經過美國官方的認證，被上訴人他同意，所以被上訴人的女性友人就自己寫了上開切結書，讓鄧陸光簽名，但是鄧陸光不在，所以他們就影印一份叫我帶回去給鄧陸光簽名，之前鄧陸光在場的時候，應該是被上訴人的女性友人說如果他們把公證書帶回來你們不付款怎麼辦，鄧陸光說代書都在場你們不必擔心，後來有把切結書帶給鄧陸光，鄧陸光說只要他們取得證明是本人簽的，他就會付尾款不需要簽切結書，後來就在等官方的證明，後來約在三月間就收到被上訴人的存證信函，約我們到重慶南路點交付款，鄧陸光就委託我及 王世平 去，他說如果看到官方的證明就打電話給他，他就會付款，當時他已經託我帶支票過去，被上訴人並沒有提出簽名的公證，他說要告我們違約」等語（見本院卷第55頁）。惟上訴人既自承公證書部分，兩造並未確切合意（見本院卷第95頁背面、101頁），應認兩造確未特別約定被上訴人須提出終止租賃之公證書。又被上訴人與呂平福所定租約，無買賣不破租賃之適用，已如前述，被上訴人未提出與呂平福終止租約公證書，並不違反誠信原則，被上訴人自無提出之附隨義務。上訴人以被上訴人未提出終止租約之公證書，辯稱被上訴人未完整履行系爭房屋點交之義務云云，並不足取。
⒍以上，被上訴人於98年1月5日及98年3月24日催告上訴人點
交房屋及給付尾款時，系爭房屋之外牆並無被他人佔用或任何糾葛致無法使用情事，已如前述。上訴人以被上訴人就系爭房屋外牆未點交，屬可歸責於被上訴人事由致未完整給付，辯稱被上訴人於98年3月30日解除契約不合法云云，並不足取。至於上訴人另辯稱：被上訴人於系爭買賣契約簽訂後，由被上訴人之母另與系爭房地原承租人 蔡美玉 簽訂租期為97年8月1日至98年1月31日之租約，亦違反系爭買賣契約第4條第2項之約定，而有違約情事云云。惟查，上訴人提起上訴後，表示不爭執房屋內部已經點交，只爭執外牆沒有點交而且可歸責於被上訴人（見本院卷第33頁背面）。證人唐西平亦到場證稱：「（系爭房屋是何時交給大漢建設使用？）何時開始我不知道，最後一位客戶走是98年1月1日，我們就點交」、「（依照契約應該點交後就要付尾款，為何點交後仍然沒有付尾款？）因為當時外牆的廣告還沒有處理完」等語（見本院卷第55頁背面至56頁）。即被上訴人於98年1月5日及98年3月24日催告上訴人點交房屋及給付尾款時，上訴人僅爭執系爭房屋外牆未處理，並未爭執其他違約情事，上訴人以被上訴人之母與蔡美玉所訂租約，主張被上訴人有違約情事云云，亦不足取。從而，被上訴人以上訴人於被上訴人二度催告點交房屋及給付尾款時，均拒不履行，有系爭買賣契約第7條第1項所定不依約履行付款及契約所定其他各項義務情形，而於98年3月30日以永成法律事務所98年永字第014號函，通知上訴人解除契約，應屬可取。又系爭房地業經上訴人輾轉移轉所有權登記郭瓔滿，郭瓔滿復移轉所有權與大漢公司，致無法回復所有權予被上訴人，有系爭房地異動索引可考（見原審卷第9至12頁），且為兩造所不爭執，被上訴人依民法第259條第6款規定及系爭買賣契約第7條第1項約定，主張上訴人應償還系爭房地之買賣價金1,420萬元以代回復原狀，並沒收上訴人已付價金充作違約罰金，自屬有據。
㈡就上訴人主張各項抵銷之抗辯部分：
⒈上訴人辯稱：因被上訴人不完全給付，致上訴人遭大漢公司
課處違約重罰而受有21,622,000元之損失，並提出本票、原法院98年度司票字第11943號裁定為證。惟被上訴人並無不完全給付情事，已如前述。且就上訴人提出之本票觀之，發票人為鄧陸光，原法院98年度司票字第11943號裁定之相對人亦為鄧陸光（見原審卷第68、69頁），均與上訴人無涉。
上訴人就上開本票債權與本件之相關性，既未舉證以實其說，況上訴人自承大漢公司目前還沒有對上訴人請求違約金（見原審卷第129頁背面），是上訴人以尚未發生之損害而對被上訴人為抵銷之抗辯，顯不足取。
⒉上訴人另辯稱：被上訴人就系爭房屋室內空間之點交義務遲
延32天，就系爭房屋外牆之點交義務遲延123天，依系爭買賣契約第7條第3項約定應按每日以買賣總價款千分之1支付遲延違約罰金（即按日罰14,200元），上訴人得請求之遲延違約罰金為2,215,200元。惟查，系爭買賣契約第7條第2項約定：「賣方如不履行付款或契約所定其他各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收價金全數沒收，充作違約金」（見原審卷第6頁）。是被上訴人依兩造所定買賣契約，本得將上訴人所繳付價金9,355,713元充作違約金而全數沒收，縱使上訴人主張遲延違約罰金2,215,200元，被上訴人依約仍得沒收違約金7,140,513元。且原審斟酌被上訴人之利息損失，已酌減違約金為60萬元，此部分未據被上訴人聲明不服而告確定。
本院斟酌上訴人就系爭買賣價金未履行之比例為34％（4,844,287÷14,200,000＝34％），原審判決違約金占約定違約金比例為6.4％（000000÷9,355,713＝6.4％），自無違約金過高再予酌減之必要。上訴人執以為抵銷之抗辯，亦無可取。
五、綜上所述，被上訴人得主張解除系爭買賣契約並請求上訴人償還系爭房地價額1,420萬元，另因上訴人已給付價金9,355,713元，上訴人得以違約金酌減後之8,755,713元（9,355,713－600,000＝8,755,713）為價金返還請求權之抵銷抗辯。
從而，被上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定及民法第259條第6款規定，請求上訴人給付5,444,287元（14,200,000－8,755,713＝5,444,287），及自起訴狀繕本送達翌日即98年6月13日（見原審卷第33頁）起至至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請為假執行及免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年12月28日
民事第十八庭
審判長法官湯美玉
法官丁蓓蓓法官李慈惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月28日
書記官王敬端附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。