裁判字號：臺灣高雄地方法院99年重訴字第267號民事判決
裁判日期：民國100年04月29日
裁判案由：移轉土地所有權
臺灣高雄地方法院民事判決99年度重訴字第267號原告聯上實業股份有限公司法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 李玲玲 律師被告 周慧香 訴訟代理人 楊昌禧 律師
梁育誠 律師上列當事人間請求移轉所有權事件，經本院於民國100年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告與其弟即訴外人 周雅仁 、 周雅智 、 周雅光 （下稱周雅仁等三人），按每人應有部分250/1000即1/4之比例，分別共有高雄市○○區○○段第123號土地（下稱系爭土地）。被告獲周雅仁等三人授權，於民國98年10月20日以本人兼周雅仁等三人代理人之身分，與原告簽訂土地買賣合約書（下稱系爭合約書），將系爭土地以每坪新臺幣（下同）61萬元之價格出售予原告，兩造間就買賣之標的物及價金均達成合意，買賣契約已有效成立（下稱系爭買賣契約）。因系爭土地位於路衝處，用於開發建案面積明顯不足，如與隔鄰非位於路衝處之同段122號土地一併開發，始符合效益，被告乃熱心引介原告向122號土地所有人購買，並希望可以提高系爭土地之售價作為仲介之佣金。兩造乃於當日簽訂系爭合約書後，另行簽訂買賣合約書增補事項（下稱系爭增補書），約定如122號土地所有人於兩造簽約時起1個月內同意以每坪不超過65萬元之價格出售122號土地，則兩造間就系爭土地之售價提高為每坪63萬元。復因被告提出周雅仁等三人之授權書（下稱系爭直式授權書）雖在有效期間內，惟辦理土地移轉登記所需駐外單位認證之授權書（下稱系爭認證授權書）業已過期，兩造乃於系爭增補書另行約定，被告應於98年10月27日前交付周雅仁等三人經駐外單位認證之授權書，被告履行此附隨義務後，原告始須於98年10月27日交付第一期價款6,000萬元，再於98年11月27日交付第二期價款6,000萬元。而原告已於98年10月23日與122號土地所有人簽訂土地買賣合約書，並著手土地開發計畫之擬定，詎被告未依約提出周雅仁等三人之授權書，致原告亦未給付價款。原告之意願雖為購買系爭土地整筆不可，然系爭土地各共有人之應有部分均得單獨移轉，性質上並非不可分割且系爭買賣契約對於債務之履行並未要求全部不可分或應為連帶給付之約定，則原告自得選擇先向被告請求移轉其應有部分，而保留對於其餘共有人之權利。而依系爭合約書之約定，原告應先支付二期價款各6,000萬元後，賣方始應辦理所有權移轉事宜，則按原告應有部分1/4之比例計算，原告於給付被告3,000萬元後，被告即應履行移轉應有部分之義務。又周雅仁等三人就被告出售應有部分是否享有土地法第34條之1之優先承買權，此乃共有人內部之關係，並無物權效力，況 周雅人 等三人與被告同為系爭買賣契約之出賣人，顯見彼等已不欲主張優先承買權。爰依系爭買賣契約之法律關係與民法第348條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付3,000萬元後，將其所有系爭土地應有部分250/1000移轉登記予原告。
二、被告抗辯：兩造於98年10月20日簽署系爭合約書時，因系爭土地為被告與周雅仁等三人所共有，而周雅仁等三人居住美國，兩造乃約定先將系爭合約書傳真至美國予周雅仁等三人閱覽，俟全體共有人同意後，系爭買賣契約始為成立，此業經載明在系爭增補書上。簽約當時被告尚未獲得周雅仁等三人之授權，被告原擬於周雅仁等三人寄回授權書後再簽訂系爭合約書，然原告表示可另行簽署系爭增補書，註明如未經全體共有人同意則系爭買賣契約並不成立，被告乃以周雅仁等三人代理人之身分簽約。茲因周雅仁等三人不同意出售系爭土地，系爭買賣契約並未成立，被告並無履約之義務，亦無交付授權書之義務。又系爭買賣契約之標的物為系爭土地全部，並非共有人各自出售其應有部分，乃整體不可分割之契約，被告應有部分無從單獨成立買賣契約。況周雅仁等三人依土地法第34條之1第4項享有優先承買權，被告於周雅仁等三人放棄優先承買權之前，亦無從將系爭土地應有部分售予原告。縱使法院認為系爭買賣契約有效成立，原告應先付第1、2期款，被告始有履行之義務等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執及爭執事項：
（一）兩造不爭執事項如下，應堪作為本件判決之基礎：
１、被告及周雅仁等三人按每人應有部分1/4之比例，分別共有系爭土地。
２、被告以本人兼周雅仁等三人代理人之身分，於98年10月20日與原告簽立系爭合約書及系爭增補書。
３、被告於簽約時有提出數件授權書，包括：周雅仁等三人經駐外單位認證但授權日期均已超過之授權書各一紙（即上述系爭認證授權書）、附件一紙、周雅仁等三人未載日期之直式授權書各一紙（即上述系爭直式授權書）、及周雅仁未載日期之橫式授權書一紙（下稱系爭橫式授權書）。
４、原告給付第一、二期價款後，被告始應將系爭土地所有權移轉予原告，而原告就第一、二期價款尚未履行完畢，另被告並未提出周雅仁等三人經駐外單位認證且之有效期間內之授權書。
（二）本件爭點在於：
１、被告代周雅仁等三人簽署系爭合約書與增補書，有無獲得彼等授權？
２、原告與被告及周雅仁等三人間就系爭土地是否有效成立買賣契約？原告得否先就被告部分請求其履行移轉應有部分之義務？
３、周雅仁等三人就被告出售系爭土地應有部分是否具有優先購買權？該優先購買權之效力得否對抗原告？
四、得心證之理由：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條、第348條第1項、第367條亦有明定。申言之，契約因互相意思表示一致而成立，此項合意包括必要之點及經意思表示之非必要之點，所謂必要之點係指某種契約所不可缺之要素，就買賣契約而言即為標的物及價金，至於未經意思表示之非必要之點如意思不一致時，則由法院依其事件性質決定之。復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例意旨可資參照。
（二）其次，以同一給付為標的之債之關係，可能會有多數債權人或多數債務人，其態樣諸如：１、可分之債，即數人負同一債務或有同一債權，而其給付為可分者。民法第271條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可分者，亦同。」２、連帶之債，即數人負同一債務且對於債權人各負全部給付責任，或數人有同一債權而各得向債務人請求全部給付之權利。民法第272條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」第273條規定：「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。」第283條規定：「數人依法律或法律行為，有同一債權，而各得向債務人為全部給付之請求者，為連帶債權。」３、不可分之債，即以同一不可分之給付為標的之複數主體之債。民法第292條規定：「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。」第293條第1項規定：「數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。」４、除前揭三種態樣外，學說及實務上另有所謂協同之債，即以不可分之給付為標的，其給付應由全體債權人協同受領給付之全部，或由全體債務人分別就其分擔之部分協同履行，債權人無從請求債務人中之一人先為給付，某一債權人或債務人亦不得為全部履行之請求或為全部之履行。協同之債究為多數債之關係抑或單一債之關係，應探究當事人之真意，依當事人訂約之目的及其他一切情形定之。最高法院相關裁判事例諸如：（１）72年度台上字第2915號：「經上訴人與被上訴人等訂立大廈合建契約，既約定由被上訴人等分別提供坐落○○○段1至13號土地，由上訴人出資興建大廈，其契約之標的，就被上訴人等而言，既以提供完整之大廈建築基地為其債務本旨，即係以不可分之給付為契約之標的，惟各債務人僅就自己負擔之部分，負履行之義務，並非得由債務人中一人，單獨為全部之給付。與不可分債務，固有不同。核其性質係屬協同債務。其多數債務人應分別就其分擔之給付協同履行，全部給付始克完成。」（２）74年度台上字第2316號：「上訴人等19人分別提供土地而由被上訴人出資興建大廈，則如上訴人等19人中若有不履行契約者，被上訴人即無從利用全部土地，興建整座大廈。是該契約之標的，就上訴人等19人言，既以提供完整之大廈建築基地為債務本旨，其給付自屬不可分。惟各債務人依約僅就自己負擔之部分債務，負履行之義務，並非得由上訴人等19人中之一人，單獨為全部之給付，此與不可分債務固有不同，核其性質乃屬協同債務，其多數債務人應分別就其負擔之給付協同履行，全部給付始克完成。」（３）87年度台上字第1676號：「多數地主分別提供其土地，由建商出資興建大樓，須地主提供完整之大廈基地，建商始克興建整座大廈，惟各地主僅就自己負擔之部分負履行之義務，核其性質係屬協同債務，如部分地主因可歸責於己之事由，拒絕提供其土地，致合建行為無從完成，建商即非不得請求其賠償因此所受之損害。」
（三）系爭買賣契約是否有效成立？
１、觀諸系爭合約書所載，買賣標的為系爭土地所有權全部，售價為每坪61萬元，總價4億元，買方於98年10月27日及11月27日各交付6,000萬元價款，尾款最遲於99年2月27日付清，賣方應於買方交付第二期價款後繳清土地增值稅及欠稅並辦理所有權移轉登記，賣方應於買方付清尾款時點交土地。另觀諸系爭增補書所載，如122號土地所有人於兩造簽約時起1個月內同意以每坪不超過65萬元之價格出售，則兩造間就系爭土地之售價提高為每坪63萬元，差額併於尾款交付。第2條另記載：「買賣本約待賣方全體同意才進行履約並交付授權書再於98年10月27日交付第一期款」。
２、證人即代書 蘇淑蓉 於本院審理時證稱：兩造於於98年10月20日上午已談妥售價為每坪61萬元，因被告未帶證件，且表示要打電話去美國確認金額是否可以接受，所以相約當天下午再行簽約，被告應該有徵得周雅仁等三人同意才會於當天下午簽約；當天下午被告有帶系爭土地所有權狀正本與授權書前來，其中系爭認證授權書與附件業已過期，被告表示因匆忙從美國帶回系爭直式授權書，故內容記載較籠統，且未及辦理認證，認證手續正在辦理中，被告另提出系爭橫式授權書以說明其弟以前就委託被告處理系爭土地；簽約時就標的物及價金均已談定，被告對於價格並無任何保留，伊認為買賣契約業已成立；系爭增補書第2條是伊所擬定，因辦理系爭土地之移轉登記須提出經駐外單位認證之授權書，希望被告補齊資料後，原告再交付第一期款，所以約定7天後之98年10月27日付款，該條文沒有特別提到經駐外單位認證之授權書可能是伊有所疏忽，如果被告提供之授權書可以使用，就不必特別提到交付授權書之事；倘若周雅仁等三人嗣後不交付授權書，買方將無法付款，則被告必須處理此事，因被告當時一再表示周雅仁等三人一定會寄授權書過來；該條文所謂「待賣方全體同意才進行履約」，是基於被告顧慮其弟對於系爭合約書所載條件可能會有意見，所以希望讓其弟先看過再履約，被告沒有明確表示有何疑慮，但該條所謂同意並不是指系爭合約書全部都還要經過賣方同意，如果其弟對於系爭合約書內容有意見，將另以特約事項或增補事項重新約定，但系爭合約書不能重新訂立，買賣價金已經確定不能更改，是其他付款細節要再協調，如果始終無法達成共識，伊沒遇過此種情形，不知如何處理；又122地號所有人已於98年10月21日同意出售土地，當時被告也在場，被告表示其弟對於系爭合約書沒有意見，並將四人之匯款帳戶抄寫給原告，後來與122號土地所有人正式簽約是在10月23日，被告並未到場；就伊認知，被告與周雅仁等三人之應有部分是要整體一起售予原告，原告是建商不會只買其中某一人之應有部分，系爭土地是要經過全體共有人同意才會售予原告，如果其中有人不同意出售應有部分，只有其他人願意出售應有部分，則要另外簽約等語。
３、證人即賣方仲介人員 李美華 於本院審理時證稱：伊於98年10月20日當天上午11時許有偕同被告到場，伊是於上午9時許先去飯店接被告，但被告一直與周雅仁通電話到上午10時30分許始結束，當天上午有約定系爭土地售價為每坪61萬元，因被告要準備完整資料並與其弟確認，所以相約當日下午再簽約，一直到晚上6時許才完成；被告口口聲聲表示只要售價不低於60萬元，其弟都有授權被告簽約，因被告表示簽約內容很多不方便看，要求傳給其弟閱覽，用意只是第一期與第二期價款之付款時間與金額要再由其弟確認，售價每坪61萬元已經談定不能更動，其弟如有意見，只能更改其他內容；系爭增補書第2條所稱授權書，是指經駐外單位認證完成之授權書，98年10月27日之日期是蘇淑蓉所提出，因被告表示最慢1週即會辦妥認證手續，所以約定10月27日付第一期價款；122號土地之所有人是於10月21日談妥每坪售價65萬元，被告當時也在場，並有提出手抄帳戶資料以供原告於10月27日匯款用，後來11月6日周雅仁在臺北有與伊通電話，周雅仁亦未表示被告無代理權：原告之意思是要購買系爭土地全部而非各共有人之應有部分，如果其中有若干共有人不願出售，蘇淑蓉會另訂契約等語。
４、判斷系爭買賣契約是否有效成立，主要疑義在於系爭增補書第2條所載「買賣本約待賣方全體同意才進行履約並交付授權書再於98年10月27日交付第一期款」等語，應如何解讀。因該條文義未臻明確，本院參酌前開證人之證述情節，認被告於98年10月20日以本人兼周雅仁等三人代理人之身分與原告簽署系爭合約書與增補書時，兩造之真意應已就買賣標的物（即系爭土地）與價金（每坪61萬元，總價4億元）達成共識，僅因付款時間與金額等細節尚待周雅仁等三人確認，且被告尚待提出有效認證之授權書俾以辦理移轉登記事宜，故特為該條文之記載。原告方面雖未與周雅仁等三人直接洽談以確認彼等有無授權被告簽約，然本院審酌被告與周雅仁等三人乃姊弟至親，被告再三表明業經周雅仁等三人授權並提出授權書（系爭認證授權書及直式授權書所載授權範圍均包括出售系爭土地在內），且其於簽約期間持續以電話或傳真與遠在美國之弟密切聯繫以確認其意向，並於簽約翌日提供四人之帳戶資料以供原告匯款，堪認其確已獲得周雅仁等三人之授權，則被告簽約之效力應及於周雅仁等人。被告與周雅仁等三人對於買賣標的物與價金必要之點，既已與原告達成合意，揆諸前開說明，系爭買賣契約即已有效成立。至於付款細節或其他非必要之點，如雙方意見有所歧異，則應由法院依事件之性質決定之，並不影響系爭買賣契約之有效成立。
（四）原告得否單獨請求被告就其應有部分為履行？系爭買賣契約之出賣人有四人，本院參酌前開證人之證述，以及系爭合約書特別註明標的物為系爭土地全部，原告亦自稱其原意是要購買系爭土地整筆以資開發建案等情節，認系爭買賣契約雙方之真意，乃系爭土地之共有人全體出售各自之應有部分予原告，給付標的為系爭土地整體而不可分割為各共有人之應有部分，各共有人雖僅就其應有部分負有移轉之義務，然各共有人必須協同履行，全部給付始克完成，且買受人無從請求共有人中之一人先為給付，核其態樣係屬前開所謂協同之債，買受人即原告並無選擇共有人中之一人先行起訴請求之權利。則本件原告僅對被告起訴請求其移轉其應有部分，尚非有理，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國100年4月29日
民事第一庭法官譚德周以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月29日
書記官鄭永媚