臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
108年度重簡字第1866號
原 告
即反訴被告 陳沅浩
訴訟代理人 劉志忠 律師
被 告
即反訴原告 林福泰
上列當事人間請求返還押租保證金事件，於民國109年7月23日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬玖仟貳佰貳拾參元，及自民國一
０八年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾柒萬玖仟
貳佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本訴訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
（一）被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號1樓房
屋（下稱系爭房屋）前曾出租他人開設「白鹿洞影音書坊
」（下稱白鹿洞書坊），經營漫畫、小說、雜誌及DVD等
出租業，嗣原告於民國105年1月9日向被告承租系爭房
屋經營義式餐廳，租賃期間自105年1月9日起至108年
1月22日止，每月租金以第一年40,000元、第二年43,000
元（原告誤載42,000元）、第三年46,000元計算，並簽立
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告另交付押租保證
金120,000元予被告。後系爭租約於108年1月22日屆期
，原告並已將系爭房屋交還被告，被告自亦應返還原告前
開押租保證金，惟扣除最後一個月租金46,000元後，被告
並未返還餘款74,000元。
（二）又原告曾為被告代墊被告應繳納之租賃所得稅計150,200
元，被告亦應如數返還：
1、系爭租約第22條僅約定：「房屋的租賃所得稅由甲/乙方
負責申報繳納，扣繳憑單交予甲方（即被告）以便報稅。
」，並未約定由何人申報繳納。另依所得稅法第14條第1
項第5款規定：「個人之綜合所得總額，以其全年下列各
類所得合併計算之……第五類財產租賃所得……」，是兩
造既未約定原告除給付租金外，另須為被告負擔租賃所得
稅，租賃所得稅應由被告自行負擔。
2、惟於原告承租系爭房屋之初，被告曾以因原告辦理營業登
記於系爭房屋所在地址，造成渠增加稅賦云云為由誤導原
告，要求原告代為繳納每月4,000元之稅金，原告信以為
真，始代為繳納105年1月至12月每月4,000元之稅金，
然實際上前開稅金係屬被告應負擔之租賃所得稅，被告前
開誤導行為，致原告除每月仍依租約給付被告每月40,000
元之租金外，又額外為被告繳納租金所得稅。後於106年
及107年度間，被告均未再要求原告繳納稅金，至108年
1月22日交還房屋予被告後，財政部北區國稅局再通知原
告補繳106年度及107年1月至11月之被告租賃所得，扣
繳稅額分別為51,600元及50,600元。是原告除每月給付之
租金外，另額外繳納被告租賃所得稅合計為150,200元（
計算式：48,000元＋51,600元＋50,600元）有財政部北區
國稅局各類所得扣繳稅額報繳證明書及補繳各類所得扣繳
稅額繳款書可證。依所得稅法第88條規定，原告為營利事
業之負責人，須先按每月租金10%之金額辦理租金扣繳，
則原告每月給付之租金應扣除原告扣繳租賃所得稅額，惟
實際上原告仍依系爭租約第2條約定之數額如數給付被告
，被告無法律上原因，受有原告辦理租金所得稅扣繳金額
150,200元之利益，並致原告受有損害，原告自得民法第
179條規定請求被告返還。
（三）綜上，原告得請求被告返還押租保證金74,000元及150,20
0元之不當得利，共計224,200元。
（四）對於被告抗辯之陳述：
1、被告雖辯稱原告未完成點交動作云云，惟觀108年1月22日
原告交還房屋予被告之過程，兩造進入房屋巡視之後，被
告即大聲吵鬧，原告擔心被告恐有不利於原告之舉動，曾
打電話報警，但警員表示為民事爭執不願前來，故原告於
被告收受房屋鑰匙後即先行離去。且被告於原告交屋後，
旋即於108年2月18日出租予訴外人 李承彥 ，是被告辯稱
原告未完成點交房屋云云，自不足採信。又原告承租系爭
房屋，自105年2月2日開始進行裝修，被告曾多次前往
系爭房屋現場，且對於原告之裝修情形均無意見，而被告
於原告交還房屋後，旋以當時之屋況出租他人等情，已如
前述，可證被告同意原告之裝修且同意以租期屆期之屋況
點交。
2、被告雖辯稱系爭房屋曾出租作為補習班，故其中有教室隔
間存在，係原告擅自拆除且未恢復原狀云云，並提出原補
習班之室內格局圖及照片（參見證5）為證，惟查：
⑴被告迄今未提出與原告簽訂租約時之系爭房屋內部照片，
顯未盡舉證責任。況兩造簽定租約之時，被告即已知悉原
告承租系爭房屋係作為經營義式餐廳使用，衡諸一般常理
，如有教室隔間顯無法發揮上開餐廳功能。
⑵另觀系爭租約第11條約定中既已載明：「不得拆除水泥牆
及落地窗」，以反面解釋觀之，被告既未於系爭租約中同
時記載「教室隔間存在，且原告不得拆除」等語，可認兩
造簽訂系爭契約時，並無被告所稱之教室隔間存在。
⑶前補習班係於92年間設立經營，有立案資料可佐（參見原
證11），距離原告105年1月份承租系爭房屋已間隔13年
，自難以13年前之裝潢照片作為交屋予原告之屋況。又被
告後於102年間曾將系爭房屋出租予原告之前手即白鹿洞
書坊，衡諸一般常理，書坊需以室內開闊空間設置置物架
擺設光碟、圖書，及桌椅供消費者閱讀，以便業者監看、
管理，並無以密閉空間置放而難以管理消費者行為之理，
實難認系爭房屋作為白鹿洞書坊時，教室隔間仍存在於系
爭房屋中。
⑷另依證5之補習班隔間室內格局圖及照片所示，補習班之
接待處位於辦公室隔間旁，正對玻璃大門則為設有書架之
下黃上白色之隔間牆壁；比對白鹿洞照片，該隔間牆位置
約與白鹿洞之櫃檯相當，而白鹿洞櫃檯後尚有辦公椅之空
間及咖啡色之書籍、光碟置物架，顯見白鹿洞於承租時，
即已將該黃白書架牆拆除作為裝設櫃檯及置物架之空間。
而被告所稱白鹿洞照片上方之白色部分，位置與補習班之
隔間牆不同，且被告提出白鹿洞店面照片之白色部分其上
有二道條狀物，補習班教室之隔間牆則無此二道條狀物，
可見白鹿洞白色部分不是補習班教室之隔間牆。故被告所
稱原告承租時系爭房屋有室內隔間云云，顯屬不實之抗辯
。
⑸另查，兩造於105年1月9日星期六簽訂房屋租約後，被
告始將鑰匙交予原告，次日為星期日，原告自不可能於休
假日立即僱請工人拆除系爭房屋裝潢。直至同年1月11日
，原告始委由其胞姊即訴外人 陳燕慧 至系爭房屋拍攝照片
，並以Line傳給其友人 南平遠 （參見原證7）以請教日後
裝修問題。衡諸一般常理，原告於先前若曾拆除隔間，應
會留下建材廢料及牆壁之管線，惟前開原證7照片中除地
面磁磚之小面積破損（應為白鹿洞遷出時拆除櫃檯之痕跡
）外，並無任何建材、管線殘留，足證系爭房屋於原告承
租時並無被告所稱之隔間。況於1月9日至1月11日間如
有拆除教室隔間，應會將白鹿洞遷出時之輕鋼架天花板一
併拆除，無僅拆隔間而未連同拆除天花板之理，顯見原告
承租時確無隔間之存在。
⑹又依證人 林麗珠 之證述： 伊有 去過對面白鹿洞租書很多次
，白鹿洞店面沒有隔間，書櫃是一排一排的，牆壁周圍及
中間都有移動式書櫃，白鹿洞不續約要遷出時伊有看到負
責人在敲地板，負責人表示要恢復原狀給房東，白鹿洞要
搬走時室內情況如原證七照片所示之情形等語，及證人陳
林碧霞之證述：原告承租之前，系爭房屋沒有隔間，只有
用櫃子隔一排一排的等語，均足證被告辯稱出租予原告時
系爭房屋有教室隔間云云係屬不實。
⑺被告雖辯稱證人林麗珠與原告係兩代至交、介紹原告承租
系爭房屋，其證述之屋況顯然不實云云，惟查，原告係透
過網路廣告知悉被告出租系爭房屋，並非經由林麗珠介紹
，承租前對林麗珠亦毫無所悉，更無任何交情，係於承租
後因鄰居關係方與林麗珠認識。反觀被告與林麗珠鄰居數
十年，理當比原告更熟識，林麗珠僅係基於公理正義而挺
身作證，故被告前開抗辯顯然不實。
⑻且查，原告於承租系爭房屋後委託訴外人昀輝室內設計有
限公司（下稱昀輝公司）承攬裝潢工程，昀輝公司所施作
工程中之「拆除工程」中並未列有拆除木作隔間、原教室
隔間或類似之細項。
3、就被告抗辯原告應負擔回復原狀費用云云，抗辯如下：
⑴被告雖復辯稱原告於兩造鈞院108年度重簡字第705號回
復原狀案件（下稱前案）中為被告時，曾於答辯中自承有
拆除電線、冷氣、輕鋼架天花板、水槽、馬桶等物，及抽
風機三台、洗手台、置物櫃、鏡子、廁所內男、女鋁隔間
二間、鋁門二扇、廁所外鋁門一扇等物（參見證7至證8
）云云，惟前開書狀係原告就被告於另案所提證物照片（
即本案原證8）表示意見，並未承認有拆除抽風機三台、
洗手台、置物櫃、鏡子……等物。
⑵依兩造係爭租約第11條之記載，被告既特別註明「不得拆
水泥牆及落地窗」等語，並由兩造於其上用印，可見兩造
約定交還房屋之狀態以水泥牆及落地窗保留原狀為準，其
他部份應無回復原狀之義務。
⑶而被告雖主張原告有回復原狀之義務，惟僅提出估價單作
為請求回復原狀之費用之證據，並無提出原狀為何？原告
交還房屋之情形為何？其所提之修復費用修復之程度為何
？且未計算折舊，顯見其所稱之修復費用並無可採。
⑷輕鋼架、天花板等工程費用381,600元部分：被告未提出
出租予原告當時之屋況，及修繕後是否與出租原告時之狀
況相符，亦未計算折舊，況被告既已將系爭房屋依原告交
還之現況出租他人，顯見被告已同意依交還之現況收受等
情，已如前述，原告並否認被告所提出之工程估價單（參
見證九），是被告此部分之主張，並無可採。
⑸廁所地磚、壁磚修復費用76,000元部分：抗辯同前輕鋼架
、天花板等工程費用所述，並否認證10之形式上真正。又
原告將系爭房屋點交返還被告時，所裝修之廁所較被告出
租予原告之時更為美觀、舒適（參見原證9照片），且於
原告交還系爭房屋後，被告未為任何修繕，即直接將系爭
房屋以當時之屋況再出租予後手承租人即訴外人李承彥，
可證被告同意原告之裝修且同意以租期屆期之屋況點交，
自不得要求原告支付修繕費。
⑹房屋修復費用37,500元部分：被告復辯稱支出修復房屋費
用共計37,500元，其中電動門開關更換之4,500元已於10
8年1月28日已支付 沈里郎 ，另外之配線及日光燈安裝等
工程計33,000元為李承彥要求沈里郎施作，沈里郎108年
5月30日向李承彥請款時，李承彥表示被告承諾補助，故
最終由被告支付，原告自應償還云云。被告雖已於109年
4月1日言詞辯論期間就其中之33,000元放棄對原告之請
求，惟查：
①於原告遷出時，電動門及線路並未損壞，乃電動門設有切
換手動安全裝置，係為防止夾到小朋友，可將電動調整為
手動，如欲回復電動時，只要將手動開關調整為電動開關
即可，根本無須支出修復費用，故否認被告所稱電動門有
損壞情形云云。自原告交屋之屋況照片（參見被告所提供
之證1及證8）即可得知系爭房屋之照明正常，電燈並無
損壞，且被告復未就原告損壞電動門開關等情進行舉證。
又電動門係被告同意原告裝設，原告並無回復原狀之義務
，併予敘明。
②依訴外人沈里郎及現在承租人李承彥於前案108年5月27日
之證述，前案原證11之福全工程有限公司估價單（參見本
案原證13）僅施作電動門項目，其餘均未施作。又依李承
彥於承租系爭房屋後所開設之培菓幸福寵物店網路照片（
參見原證14，前曾於108年4月15日時在前案中提出）所示
，於108年4月15日時，培菓幸福寵物店即已裝修完成並對
外營業相當之時日，系爭房屋（店內）之裝潢、燈飾等亦
均裝修完成，且與被告所附系爭房屋現況照片相符（參見
證八第3、4、5頁），顯見於108年5月27日前，沈里
郎僅處理電動門開關向被告收取4,500元而已，被告稱原
告應給付37,500元之修復費用云云，顯屬不實，不足採信
。
③至沈里郎雖於本案109年4月1日言詞辯論期間證稱：「
（問：（提示108重簡705號原證十一估價單）自從上次
作證後到現在，針對這張估價單上面的項目還有無施作其
他項目？）答：我當時作證說只有做電動門的部分，好像
四千多。作證之後有做其他項目，但是不是這張估價單，
我另外有再開估價單。」、「（問：（提示09年3月16日
補充理由狀證六）自從上次作證後到現在，針對這張估價
單上面的項目還有無施作其他項目？）是。上面的工程全
部都做了，錢也收了，金額如估價單所載。」云云，惟10
8年5月27前之系爭房屋裝潢、燈飾已均裝修完成等情，
已如前述，衡諸一般常理，沈里郎應不可能於108年5月
27日前案作證後，再施作如前述證六估價單所載2、3之
配線、開關面板及雙管日光燈等項目。且被告於108年11
月18日所提出之估價單（參見證7）與109年3月16日提
出之估價單（參見證6）為同一紙，然證7之業主簽名欄
及經辦人欄均為空白，證6則由被告於業主簽名欄簽名，
並由沈里郎於經辦人欄簽名後記載：「茲收到現金：叁萬
柒仟伍佰元，1/28」等語，與沈里郎於前案中在108年5
月27日證稱：僅修復電動門，被告已支付4,500元等語無
法相符。又沈里郎所載之收款日期為「1/28」，與被告辯
稱：「而實際上第一筆費用4,500元沈里郎係於108年1
月28日收款，第二筆費用33,000元係於108年5月30日收
款，證人只是把二項工程合併為一張收據；但工款的明細
皆有分別列出。……」云云相互矛盾，復參酌證7之估價
單並無沈里郎簽名及收款之記載等情，堪認證6估價單應
屬不實之記載，且證人沈里郎之證詞亦有虛偽之處。
4、關於租賃所得稅部分：
⑴兩造於簽定租約時，租金部分只約定每月租金總額，並未
約定原告除給付約定之租金外，須另負擔被告之租金所得
稅。
⑵關於系爭租約第22條約定，被告於前案訴訟中曾提出自行
圈選由「乙（即原告）」方負責申報繳納，並於次行空白
處自行填載文字後再予刪除（參見原證四）之偽造租賃契
約，此部分被告所涉偽造文書部分，原告已提起刑事告訴
，現由臺灣新北地方檢察署（下稱新北檢）續行偵辦中。
嗣被告於本件所提出之租賃契約約影本（參見證1），乃
原告於前案所提，其上即無任何修改或圈定由何方負責申
報繳納之約定，顯見兩造並未就租賃所得稅由何人負擔有
任何約定。
⑶原告承租系爭房屋之初，被告以因原告辦理營業登記於系
爭房屋所在地址，造成渠增加稅賦為由誤導原告，要求原
告代為繳納每月4,000元之稅金，原告乃代為繳納105年
1月至12月每月4,000元之稅金，並非原告同意負擔被告
之租賃所得稅。
⑷被告所提出之Line對話內容（參見證1）係原告於107年
12月間，與被告是否於租期屆滿後再繼續承租三個月進行
協商之對話，原告係稱若被告同意續租三個月，原告願繳
納續租之後三個月的租賃所得稅，是上開line對話並不足
證明原告有同意負擔原租約期間之租賃所得稅。
⑸另依被告自行提出之租金扣繳說明（非司法院之解釋，參
見證3），載明營利事業給付自然房租時，若給付金額超
過20,000元，不能將租金全額給付房東，須先扣除一筆費
用租金所得稅等語，是縱認本件原告有為被告申報預繳租
賃所得稅之義務，亦應從應給付之租金中先予扣除，再將
餘額給付被告，而非於給付原約定之金額租金外，另再預
繳申報10%之租賃所得稅。況查，租賃所得稅既為預先扣
繳，則於被告申報年度所得時，國稅局應可核退租賃所得
稅予被告。
⑹被告雖稱：「租賃所得稅在簽約時，我本來的租金希望五
萬，原告一直要求降租金，我本來不想出租了，他說他的
孫女是我們補習班的學生，所以我同意用四萬出租，但是
每個月原告必須申報租賃所得稅並繳納。」云云，惟兩造
除簽訂系爭租約外，並無任何口頭約定須由原告另外負擔
被告之租賃所得稅等情，已如前述，且原告迄今未婚，被
告稱原告以有孫女是被告補習班學生為由要求調降租金，
並同意負擔被告租賃所得稅云云，顯與事實不符。
⑺被告復稱：「……原告也有去國稅局繳納。原告有繳納到
銀行，隔年要申報再給我扣繳憑單，但原告只有做前面的
部分沒有開扣繳憑單給我，這樣相當於沒有完成全部的報
稅手續。」云云，即已承認原告確實有繳納所得稅之舉動
。原告未完成申報，適可證明原告係因被告以原告於租賃
房屋設立營業登記須繳納稅金為詞欺騙原告，始為被告繳
納租賃所得稅。否則原告如已明知繳納者為租賃所得稅，
理當完成申報，豈有已納稅而不申報再任由國稅局罰款之
理？亦足認兩造於簽立租約時，並未約定由原告負擔被告
之租賃所得稅。
⑻就被告私自變造系爭租約之部分，觀原告所持有之租約（
參見原證2）即可得知，且原告亦未提出反證10之租約憑
辦商業變更登記，故被告所言顯均與事實不符，併此敘明
。
5、最後一個月未繳納之租金46,000元部分：原告起訴時已自
請求返還之押租金之中扣除，被告自不得再要求原告支付
。
6、自來水費1,897元及管理費1,024元部分，均為原告所繳
納，係因被告為房屋所有權人，故單據名義為被告，被告
仍應提出繳納之證明。另管理費應按照比例計算使用天數
。
7、被告所提新北檢不起訴處分書之案件，經原告聲請再議後
，已由臺灣高等檢察署發回續行偵查。
（五）聲明：⑴被告應給付原告224,200元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造前於簽訂系爭租約時曾口頭約定由原告繳納系爭房屋
之租賃所得稅，並達成共識由原告負責支付、申報及繳納
，又被告於系爭租約屆滿後並未回復房屋原狀，故被告以
押租保證金抵扣回復原狀之費用。
（二）就租賃所得稅約定部分：
1、在簽約時，被告本來的租金希望5萬元，原告一直要求降
租金，被告本來不想出租了，他說他的孫女是我們補習班
的學生，所以被告同意用4萬元出租，但是每個月原告必
須申報租賃所得稅並繳納。
2、自兩造107年12月8日Line對話紀錄（參見證1）：「Victo
r：依約定恢復原狀，退返壓金」、「 陳冠綸 ：可以啊～
」、「Victor：記得水、電、瓦斯、租金稅單需繳清附上
收劇。」、「陳冠綸：好哦～」、「Victor：租金報稅收
據」、「陳冠綸：是啊～」、「Victor：你現在申報一個
租金多少錢？」、「Victor：您已結束通話」、「陳冠綸
：46000元」等語，及同年月11日原告主動聯絡時稱：「
東先生我考慮後的想法是想續新約三個月讓我再拼拼看，
租賃所得我也繼續繳之後的三個月，那租金一樣就46000
元，這樣好嗎～如果房東先生也覺得可以我們可以約今天
晚上10:00來簽約～謝謝喔」等語（參見證4），即可認
前3年均由原告繳納所得稅，故被告抗辯兩造曾口頭約定
租賃所得稅外加由原告負責繳納等情應屬實。
3、依所得稅法第89條規定，租賃契約如約定由承租人負擔稅
款及全民健保補充保險費，則該款項實質上為租賃財產之
代價，承租人代出租人所支付之各項稅費，均應為扣繳稅
款之計算基礎，又依司法院釋字第317號與673號解釋意
旨，我國之營利事業在給付自然人房租時，若給付金額超
過一定金額（目前是20,000元），不能全額給付房東，需
要先扣除一筆費用，而兩造約定第一年租金40,000元，第
二年租金42,000元，第三年租金46,000元，據此依雙方口
頭約定及前開規定、解釋，明示租賃所得稅應由原告負擔
，原告請求被告返還不當得利150,200元，依法無據。且
依兩造之約定，原告應將所得稅繳納至國庫，並於隔年申
報後再給被告扣繳憑單，但原告僅繳納稅款而已，並未開
扣繳憑單給被告，相當於沒有完成全部的報稅手續。
4、查原告於雙方簽約後，曾於105年6月6日逕自塗改被告
所持有之系爭租約第2條及第22條後，至新北市經濟發展
局申請商業登記，國稅局亦證實原告所開設之 查理士 義式
廚坊行號確有登記之事實，原告於承租後之第一年亦繳納
4,000元租賃所得稅。依所得稅法第114條，國稅局向原
告追回應繳稅款及罰款，被告已向國稅局申訴後遭駁回。
5、依各類所得扣繳率標準第2條之規定，一般營利事業若有
承租房屋，應為扣繳義務人，代房東繳納租賃扣繳10%及
二代健保1.91%，扣繳完後的餘額才給房東。若房東有規
定實收租金多少，扣繳稅款及二代健保由房客負擔，則對
房東來說，實際收入應為每月實收租金加上扣繳稅款及二
代健保金額。
6、依新北檢108年度偵字第25688號不起訴處分書（下稱新
北檢不起訴處分書）之記載，檢察官已認定租賃所得稅於
兩造簽約時已約定由原告繳納。
6、被告是因為沒有工作收入，適用5%才會退稅。
（三）就回復原狀支出費用部分：
1、原告承租系爭房屋後即於105年1月11日開始大肆動工、
隔間、裝潢店面，而系爭租約屆期後，依系爭租約約第11
條約定，原告自應負責回復原狀，且該條之文字記載為：
「不得拆除水泥牆及落地窗」，並非系爭房屋原為空屋，
原告顯係蓄意曲解前開約定，以便規避回復原狀之責任。
2、原告所謂交屋前之系爭房屋現況，實則為原承租之白鹿洞
書坊搬遷至新址後之新店面空間，而非於承租系爭房屋時
之屋況，原告以該照片稱並無隔間云云，顯不屬實。至於
林麗珠證稱於原告承租系爭房屋前即已無隔間云云，係因
證人林麗珠跟原告家是世交，都是在果菜市場發跡，故證
人林麗珠之證詞顯難採信。
3、被告復稱系爭房屋已由被告以點交之原狀出租他人云云，
實則新房客也只有自己做一個招牌，自己拉電線而已，其
他屋內的裝潢都沒有做，原告蓄意把所有的電線都抽光，
甚至連電動門也剪斷。至於原告交屋的錄影光碟，被告當
時看到現狀已經攤坐在地上，看到屋內的情況再走出來原
告就已經跑掉了，原告僅於系爭房屋停留24秒鐘，不算點
交完成，視同沒有交屋，且被告事後還有叫警察來。
4、依系爭租約第11條約定，原告於交還房屋時，應負責回復
原狀，又依民法第456條第1項規定，出租人就租賃物所
受損害，對承租人有賠償請求權。原告迄今未回復原狀，
應給付予被告之回復原狀費用如下：
⑴輕鋼架及天花板等工程費用計381,600元。（參見反證6）
⑵廁所地磚及壁磚等修復費用79,600元。（參見反證7）
⑶代墊費用及已支出之房屋費用：107年12月水費1,897元
、108年1月管理費1,008元、代墊之營業用房屋稅20,0
35元、最後一個月未繳納之租金46,000元，另為修繕原告
所破壞之電動門，支出4,500元，以上共計73,440元。
⑷上開金額534,640元，扣除原告先行給付之押租金120,00
0元後，原告尚應給付被告414,640元，故被告主張抵銷
。
5、於原告所提供之的工程報價單中，工程部分已列出拆除項
目：1.拆除輕鋼架。2.拆除舊有木作。3.儲藏區隔間、馬
桶拆除。4打除廁所地面、壁面磁磚、浴缸。5.大門、側
面落地窗拆除。原告確實有拆除系爭房屋中之隔間。且白
鹿洞書坊負責人 莊博翔 自102年6月24日至105年1月5
日期間承租系爭房屋之現狀有102年6月5日之照片可參
（參見反證六），莊博翔復已於刑事庭證稱於承租期間並
未更動隔間，有新北檢不起訴處分書在卷可參，而原告交
屋時之現況既與前開現狀不同，可認系爭房屋之隔間確實
為原告所更動。
7、證人李承彥於前案已證稱系爭房屋電繳遭拔除、牆面凹凸
不平、衛浴間、馬桶、臉盆、水槽經拆除，證人 王蘭 亦證
稱原告承租時系爭房屋有三間教室、一間接待室，原告於
答辯狀亦承認有拆除電線、冷氣、輕鋼架天花板、水槽、
馬桶，並承認有拆除抽風機三台、洗手台、置物櫃、鏡子
、廁所內男女鋁隔間二間、鋁門二扇、廁所外鋁門一扇。
（四）聲明：原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告前向反訴原告承租系爭房屋，並約
定水費及管理費由反訴被告繳納，詎於系爭租約屆滿後，反
訴被告未經點交即逕離開系爭房屋，且未將系爭房屋恢復原
狀，更未繳納最後一個月之租金、管理費及水電費用。依系
爭租約第11條約定，反訴被告應於租約到期後，負回復原狀
之義務，惟反訴被告至今仍未回復原狀，故反訴告請求反訴
被告給付回復原狀之費用，另依系爭租約第18條、第19條約
定，反訴被告亦應負擔系爭房屋105年至107年營業用房屋
稅，故反訴被告應給付反訴原告如下費用：⑴輕鋼架及天花
板等工程費用計381,600元。⑵廁所地磚及壁磚等修復費用
79,600元。⑶代墊費用及已支出之房屋費用：107年12月水
費1,897元、108年1月管理費1,008元及七天未繳納之電
費、105年至107年代墊之營業用房屋稅20,035元、最後一
個月未繳納之租金46,000元，另為修繕原告所破壞之電動門
，支出4,500元，共計73,440元，上開⑴至⑶費用共534,64
0元，經扣抵押租金120,000元後，反訴被告尚應給付反訴
原告414,640元。爰提起反訴，聲明請求：⑴反訴被告應給
付反訴原告414,640元，及自起訴狀繕本送達反訴被告之翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保
請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：反訴原告請求之金額447,652元，係與本訴
被告抗辯之回復原狀必要費用各項目相同，援引本訴部分之
反駁理由。退萬步言，縱認反訴被告應給付予反訴原告，亦
以本訴請求之金額與反訴原告之請求金額為抵銷之抗辯等語
。並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、本訴部分：
（一）原告主張兩造就系爭房屋於105年1月9日簽立系爭租約
，由原告承租作為經營義式餐廳使用，租期自105年1月
9日至108年1月22日，每月租金為第一年40,000元，第
二年43,000元、第三年46,000元，原告簽約時已給付押租
保證金120,000元，租期屆至後，扣除最後一個月租金46
,000元，被告尚有74,000元押租保證金未退還予原告之事
實，業據其提出房屋租賃契約書影本為證，且為被告不爭
執，洵堪採信。
（二）原告另主張依系爭租約第22條僅約定：「房屋的租賃所得
稅由甲/乙方負責申報繳納，扣繳憑單交予甲方（即被告
）以便報稅。」及依所得稅法第14條第1項第5款規定：
「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算
之……第五類財產租賃所得……」，兩造既未約定原告除
給付租金外，另須為被告負擔租賃所得稅，租賃所得稅應
由被告自行負擔，原告已代為繳納105年1月至12月48,0
00元，106年度及107年1月至11月租賃所得稅51,600元
、50,600元，合計為150,200元，被告應依民法第179條
規定返還原告等語，業據原告提出財政部北區國稅局各類
所得扣繳稅款報繳證明、補繳各所得扣繳額繳款書等件影
本為證，被告則不爭執原告已代繳105年至107年租賃所
得稅150,200元之事實，僅辯稱：兩造已約定租賃所得稅
由原告負擔等語，查：
1、按所得稅法第7條規定：「...本法稱納稅義務人，係指依
本法規定，應申報或繳納所得稅之人。本法稱扣繳義務人
，係指依本法規定，應自付與納稅義務人之給付中扣繳所
得稅款之人。」，第88條規定：「納稅義務人有下列各類
所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣
繳辦法，扣取稅款，並依第九十二條規定繳納之：...二
、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給
付之薪資、利息、租金、...。」、第89條規定「前條
各類所得稅款，其扣繳義務人及納稅義務人如下：...
二、薪資、利息、租金、佣金、權利金、執行業務報酬、
競技、競賽或機會中獎獎金或給與、退休金、資遣費、退
職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或
檢舉獎金、結構型商品交易之所得，及給付在中華民國境
內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得，
其扣繳義務人為機關、團體、學校之責應扣繳單位主管、
事業負責人、破產財團之破產管理人及執行業務者...
」，第92條規定：「第八十八條各類所得稅款之扣繳義務
人，應於每月十日前將上一月內所扣稅款向國庫繳清..
.」，本件原告承租系爭房屋後係於該址設立經營「查理
士義式廚坊」，既為兩造不爭執，依前揭規定，原告即為
被告租金所得之扣繳義務人，負有自給付被告之租金中，
先行扣繳被告租金所得稅款予國庫之義務，至於此部分稅
款仍屬被告依其所得應繳納之綜合所得稅範圍，納稅義務
人則為被告。
2、又依系爭租約第第22條約定：「房屋的租賃所得稅由甲/
乙方負責申報繳納，扣繳憑單交予甲方（即被告）以便報
稅。」，並未約定被告就系爭房屋之租賃所得稅應由原告
負擔，而原告於承租期間除扣繳被告之租賃所得稅外，並
依系爭租約第3條所約定之第一年每月40,000元、第二年
每月43,000元、第三年每月46,000元按月繳付租金予被告
，亦有被告所提租金帳戶明細（反證11）可佐，顯然原告
以扣繳義務人為被告先行扣繳之租賃所得稅，並未包含原
告依約應給付予被告之租金範圍內；另觀以被告於105年
、106年、107年（僅至11月）申報之「查理士義式廚坊
」租賃所得額為273,600元、294,120元、288,420元，
亦與被告以各該年度房屋租金收入，依財政部所公布「財
產租賃必要損耗及費用標準」中「固定資產：必要損耗及
費用減除百分之四十三」，扣減43%後所應申報之租賃所
得即（40,000元×12×【100%-43%】＝273,600元）、
（43,000元×12×【100%-43%】＝294,120元）、（46
,000元×11×【100%-43%】＝288,420元）相同，亦徵
被告並未將原告代為扣繳之105年租金所得稅48,000元、
106年度租金所得稅51,600元及107年租金所得稅50,600
元，列入其當年度租金所得而申報所得稅額，是被告辯稱
其實收租金為加上扣繳稅款云云，要無可採。
3、至被告所提兩造107年12月8日Line對話紀錄：「Victor
：依約定恢復原狀，退返壓金」、「陳冠綸：可以啊～」
、「Victor：記得水、電、瓦斯、租金稅單需繳清附上收
劇。」、「陳冠綸：好哦～」、「Victor：租金報稅收據
」、「陳冠綸：是啊～」、「Victor：你現在申報一個租
金多少錢？」、「Victor：您已結束通話」、「陳冠綸：
46000元」等語，及同年12月11日原告以Line聯絡時稱：
「房東先生我考慮後的想法是想續新約三個月讓我再拼拼
看，租賃所得我也繼續繳之後的三個月，那租金一樣就
46000元，這樣好嗎～如果房東先生也覺得可以我們可以
約今天晚上10:00來簽約～謝謝喔」等語，充其量亦僅能
證明被告曾詢問扣繳義務人之原告所申報租金所得數額為
何，及原告曾提出以繳納三個月的租賃所得稅為系爭租約
租期屆滿後繼續承租系爭房屋三個月之條件，並無法遽為
證明系爭租約租賃期間由原告為扣繳義務人先為被告扣繳
之租金所得稅，即已約定由原告負擔並列入兩造所約定之
租金範圍。
4、綜上，被告並未能舉證原告所代為扣繳之105年、106年
度及107年租賃所得稅共150,200元，確經兩造約定應由
原告負擔，被告身為租金所得之納稅義務人，原告主張被
告係無法律上原因，受有此部分免納稅額之不當得利，請
求被告返還150,200元，自屬有據。
（三）又原告請求被告返還扣抵最後一個月租金後剩餘押租保證
金74,000元等語，為被告抗辯原告未點交，視同未交屋，
且經被告依系爭租約所約定應由被告負擔之相關費用扣抵
後仍有不足等語，查：
1、依系爭租約第6條約定：「乙方（即原告）若不能續約承
租時，甲方（即被告）應於乙方遷空交還房店屋時無息退
還押租保證金。」，是被告於原告遷空交還系爭房屋時即
負有返還押租金予原告之義務。而原告主張系爭房屋已於
108年1月22日交還系爭房屋予被告，並經被告以交屋時
之屋況再出租予李承彥等語，為被告自認除修繕電動門按
押開關、接收器更換、原有管路配線開關面板重新配線裝
置及安裝雙管日光燈組外，已以原告交屋之屋況出租李承
彥之事實（見本院108年12月11日言詞辯論筆錄）；至被
告抗辯我當時看到現狀已經攤坐在地上，看到屋內的情況
再走出來原告就已經跑掉了，原告僅於系爭房屋停留24秒
鐘，不算點交完成，視同沒有交屋云云，充其量僅屬應由
原告負責回復原狀甚或損害賠償責任之問題，原告既已遷
空返還具一般使用效用之系爭房屋予被告，自屬依租賃契
約本旨所提出返還房屋之給付，原告依前揭約定請求被告
返還押租保證金，自屬有據。
2、被告另抗辯扣抵押租保證金部分：
⑴按系爭租約第11條約定：「房店屋有改裝施設之必要時，
乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設
，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回
復原狀。（不得拆除水泥牆及落地窗）」，第15條約定：
「乙方若有違約情事，致損害甲方權益時願聽從甲方賠償
損害，」，又「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契
約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。...第
一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以
代回復原狀。」。
⑵被告辯稱原告交還系爭房屋時，未將所拆除、損壞之隔間
、天花板輕鋼架、馬桶、臉盆、鏡子、水槽、地磚、壁磚
、電動門等回復原狀，原告依系爭租約第11條約定負回復
原狀之義務，迄未回復，被告自得請求回復原狀之費用，
即輕鋼架及天花板等工程費用計381,600元，廁所地磚及
壁磚等修復費用79,600元，修繕電動門費用4,500元，並
自押租金扣抵等語，業據其提出福全工程有限公司估價單
三張（即證6、7、9）為證，雖為原告否認估價單之真
正，惟證人沈里郎已到庭證稱為其到現場概估後所製作，
並證稱：除了電動門修繕費用4,500元部分已經施作完成
，其餘輕鋼架及天花板、廁所地磚及壁磚等修復工程，至
令均未施作等語（見本院109年4月1日言詞辯論筆錄）
，應認原告係就被告違約未回復原狀之損害而請求其支付
回復原狀所必要之費用代之。
⑶又兩造間系爭租約第11條所稱回復原狀，應指「房屋有改
裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。關於
被告抗辯原告應回復原狀之項目即隔間、天花板輕鋼架、
馬桶、臉盆、鏡子、水槽、地磚、壁磚、電動門等，已為
原告否認係屬其承租系爭房屋時之狀態，被告雖提出系爭
房屋自繪平面圖、102年間照片、原告承租後105年1月
29日照片、經營義式餐廳之照片、108年1月22日交屋圖
等照片為證，然此均非屬原告於105年1月9日向被告承
租系爭房屋時之照片，自難憑為證明原告承租時之狀態為
何。至證人王蘭於另案所證稱：105年1月初，因為我有
意在附近開美術班，曾經看過系爭房屋，系爭房屋當時之
格局是有隔間、三間教室、一個辦公室、一間接待處、有
二間廁所等語，此有被告所提本院108年度重簡字第705
號108年5月27日言詞辯論筆錄影本可參，然其證詞縱認
屬實，亦屬原告承租系爭房屋前之狀態，至於被告交付系
爭房屋予原告之原狀究係為何，則無法證明。惟依原告於
另案之前開筆錄所承稱：拆掉衛浴間二個馬桶及一個水槽
，因為我們經營餐廳電繳也有部分拔除等語，及於該案所
提「民事答辯（二）暨聲請調查證據狀」內記載：「冷氣
、輕鋼架天花板、水槽、馬桶部份，被告承認已拆經被告
拆除。」，並參以原告所提其承租系爭房屋後委託盷輝室
內設計有限公司裝潢之合約及工程報價單顯示「拆除工程
」項目有「⒈拆除輕鋼架。⒉拆除舊有木作。⒊儲藏區隔
間拆除、馬桶拆除。⒋打除廁所地面、壁面磁磚、浴缸，
⒌大門、側面落地窗拆除。」，及承租系爭房屋之原告後
手即證人李承彥於另案前開筆錄證稱：承租當時用電有部
分不正常，接線部分不正常，無法完全供電等語，與被告
所提前開福全工程有限公司估價單之復原修改項目互勾稽
比對後，應認其中「輕鋼架天花板（3MM矽酸鈣防火版）
36,000」、「廁所地磚、壁磚修復14,000」、「廁所馬桶
2座（含施工）16,000」、「廁所鋁門隔間2間、門片2
扇、含安裝工資26,000」、「洗手台、置物櫃18,000」及
「電動門按押開關、接收器更換4,500」，為原告所應回
復至出租前未改裝時之項目及費用，共114,500元。
⑷又原告所應回復原狀之前開工程項目，未將工資與材料費
分列，難以拆分為材料及工資，乃依民事訴訟法第222條
第2項之規定，審酌一般工程計價習慣及兩造之公平，本
院認應以材料7成、工資3成之方式為計算，始屬妥適，
即其中材料為80,150元、工資為34,350元，則被告更新材
料部分，本院參考行政院所發布之固定資產耐用年數表第
一類房屋建築及設備之第二項房屋附屬設備中「給水、排
水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」耐用年數為10年，
而內政部訂定之「固定資產折舊率表」規定，耐用年數10
年依定率遞減法之折舊率為千分之206，其最後1年之折
舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原
額10分之9。而系爭房屋之內部裝潢設備，原告主張係屬
被告92年出租他人經營補習班之裝潢設備，業據提出私立
奧莉薇 美語短期補習班立案資料可佐（參見原證11），且
為被告未爭執，至原告105年承租時已超過耐用年數10年
，參酌上開規定，以成本10分之1為合度，則被告更新材
料部分，經扣除折舊後為8,015元（計算式：80,150元×
1/10＝8,015元），加上非屬材料之工資後，被告得向
被告請求賠償系爭房屋回復原狀之必要費用應為42,365元
（即8,015元+34,350元＝42,365元）。
⑷被告辯稱兩造約定租賃期間管理費及水電費均應由原告繳
納，107年12月水費1,897元及108年1月管理費1,008
元均未繳納，自應給付予被告等語，業據被告提出管理費
繳費通知一張及台灣自來水公司繳費憑證二張為證，並有
系爭租約第18條約定：「印花稅各自負責，房店屋之捐稅
由甲方（即被告）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之
捐稅自行負擔。」可參，原告雖辯稱各該筆管理費及水費
均已由其繳納云云，惟未舉證以實其說，自無可採。則依
系爭租約之租期係於108年1月22日屆滿，108年1月管
理費1,008元中應由原告負責繳納者為715元（1,008元
×22/31＝715元，小數點以下四捨五入），加上107年
12月水費1,897元，被告請求原告給付此二筆費用共2,61
2元（即715元+1,897元），亦屬有據。
⑸被告辯稱依系爭租約第18條、第19條，原告應負擔105年
至107年增加營業用房屋稅共20,035元等語，固提出106
年、107年、108年房屋稅繳納證明書、稅額繳款書影本
為證，惟依系爭租約第18條約定；「印花稅各自負責，房
店屋之稅捐由甲方（即被告）負擔，乙方水電費及營業上
必須繳納之捐稅自行負擔。」，第19條約定：「本件租屋
之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其
增加部分，應由乙方（即原告）負責補貼，乙方決不異議
。」，應僅指系爭房屋因原告承租作為餐廳營業使用，致
被告應納之房屋稅或收租後綜合所得稅有較出租前之稅額
增加時，始由原告補貼增加部分之稅額費用予被告。而就
房屋稅部分，系爭房屋之104年至107年房屋稅額分別為
11,409元、11,271元、11,130元、10,992元，另綜合所得
稅部分，被告104年至107年度應納稅額分別為69,241元
、19,717元、23,881元、51,587元，此有本院調取之新北
市政府稅捐稽徵處新莊分處109年1月31日新北稅莊二字
第1095473075號函及財政部國稅局109年2月3日北區國
稅新莊綜徵字第1091256169號函在卷可稽，足見無論是房
屋稅或綜合所得稅，均無較原告105年1月9日承租系爭
房屋前增加稅額之情事，被告主張原告應負擔負擔105年
至107年增加營業用房屋稅共20,035元，洵屬無稽，要無
可採。
⑹綜上，被告得請求原告給付之回復原狀費用及水費、管理
費為44,977元（42,365元+2,612元＝44,977元），經扣
抵押租保證金74,000元後，被告仍應返還原告押租保證金
29,023元（即74,000元-44,997元）。
（四）從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給
付179,223元（即29,023元+150,200元＝179,223元）及
自自起訴狀繕本送達翌日即108年10月9日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾
此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。
（五）本判決原告本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔
保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金
額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附
麗，應併予駁回之。
二、反訴部分：
（一）反訴原告以其於本訴部分所抗辯對反訴被告之債權即⑴輕
鋼架及天花板等工程費用計381,600元。⑵廁所地磚及壁
磚等修復費用79,600元）。⑶代墊費用及已支出之房屋費
用：107年12月水費1,897元、108年1月管理費1,008
元、105年至107年代墊之營業用房屋稅20,035元、最後
一個月未繳納之租金46,000元，另為修繕原告所破壞之電
動門，支出4,500元，共計73,440元，上開⑴至⑶費用共
534,640元，主張經扣抵押租金120,000元後，反訴被告
尚應給付反訴原告414,640元，而請求反訴被告給付反訴
原告414,640元等語，為反訴被告所爭執，並援引本訴之
主張為答辯，而反訴原告僅得請求反訴被告給付之回復原
狀費用及水費、管理費共44,977元，並經扣抵對反訴被告
之押租保證金債務後殆盡，已如本訴部分所述。
（二）從而，反訴原告依系爭租約之前開約定，請求反訴被告給
付414,640元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併
予駁回之。
三、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證
據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論
述，併予敘明。
四、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中華民國109年8月13日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月13日
書記官林穎慧