裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第171號民事判決
裁判日期：民國103年07月16日
裁判案由：給付服務報酬等
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第171號上訴人大師國際不動產股份有限公司法定代理人 陳建慶 訴訟代理人 蔡靜娟 律師
林志強 律師被上訴人 李佳臻 訴訟代理人 許文彬 律師
李儼峰 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國102年12月3日臺灣臺北地方法院102年度訴字第2534號第一審判決提起上訴，本院於於103年7月2日言詞辯論終結，判決如下
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零二年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：訴外人 史櫻瑛 （下稱史櫻瑛）於
101年3月12日與大器不動產仲介股份有限公司（業與上訴人合併，以下均稱上訴人）簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託上訴人銷售門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號9樓房屋及編號B1-55號停車位，暨其基地即臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分（以下合稱系爭房地），委託銷售期間自101年3月16日起至101年6月15日止，委託銷售價格新臺幣（下同）2億3450萬元，嗣變更為專任委託，期間則自101年6月1日起至101年10月1日止。
被上訴人則於101年8月7日，與上訴人簽訂不動產委託斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約），約定被上訴人以500萬元支票為斡旋金，斡旋期間自101年8月7日起至101年8月
9日止，願以1億9000萬元購買系爭房地，上訴人之居間報酬為150萬元，然因史櫻瑛未降價，致未於101年8月9日前成交。嗣史櫻瑛於101年8月11日，與上訴人簽訂契約內容更改附表，將委託期間變更自101年8月11日起至101年
8月15日止，售價降為1億9000萬元，史櫻瑛實拿1億8960萬元，服務費降為千分之二即40萬元，被上訴人亦同意由上訴人繼續居間，其買受條件仍為以1億9000萬元購買系爭房地，居間報酬150萬元。被上訴人嗣於101年8月14日，以其丈夫 廖大富 名義與史櫻瑛就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，系爭房地並於101年11月7日移轉所有權登記予被上訴人。詎被上訴人事後竟以上訴人員工 黃玄洲 （下稱黃玄洲，亦即系爭房地之仲介人）曾表示不收服務報酬為由，拒不給付報酬150萬元，被上訴人係以隱名代理方式由廖大富出面與史櫻瑛簽訂買賣契約，上訴人自得請求被上訴人給付居間報酬150萬元。爰依居間之法律關係，起訴聲明請求：㈠被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造於101年8月7日簽訂系爭斡旋契約，約定斡旋期間自101年8月7日起至101年8月9日止，然至斡旋期間截止時，上訴人並未促成買賣雙方達成合意，系爭斡旋契約效力業已終止，被上訴人得依系爭斡旋契約第3條約定，要求上訴人返還支票。嗣黃玄洲於101年8月12日、13日密集致電及親訪被上訴人，並稱：賣方仍有意出售，因有成交才能賺取服務報酬，上訴人願只賺賣方服務報酬，不向被上訴人收取服務報酬，希望被上訴人繼續委託上訴人仲介等語，被上訴人係因上訴人承諾不收取服務報酬，始應允繼續委託，兩造已另行成立不收取服務報酬之居間契約。
另民法上居間契約非必為有償契約，不動產仲介實務上為促成買賣，本存有只向買賣其中一方收取服務報酬之情形，本件上訴人已向賣方收取服務費40萬元，已獲得合理利潤。是上訴人於101年8月14日，促成被上訴人丈夫廖大富（為被上訴人之隱名代理人）與史櫻瑛簽訂買賣契約，自不得向被上訴人請求任何服務報酬。又兩造於系爭斡旋契約終止後，未有任何協議或書面契約同意延長斡旋期間，上訴人亦未舉證證明兩造間繼續以原約定條件而委任，自不得請求被上訴人給付服務報酬等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人150萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠訴外人史櫻瑛於101年3月12日，與上訴人簽訂不動產一般
委託銷售契約書，委託上訴人銷售系爭房地，委託銷售期間自101年3月16日至101年6月15日止，委託銷售價格2億3450萬元。嗣於101年6月1日，再與上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書，延長委託期間至101年10月1日止，委託銷售價格仍為2億3450萬元。有不動產一般委託銷售契約書、不動產專任委託銷售契約書附卷可稽（見原審卷第29頁至第32頁，第33頁至第36頁）。
㈡被上訴人於101年7月25日，與上訴人簽訂第一次斡旋契約
，約定被上訴人出具如附表所示支票（下稱系爭支票）為斡旋金，斡旋期間至101年7月27日止，以1億8800萬元購買系爭房地，居間報酬150萬元。復於101年7月27日簽立契約書內容更改附表，約定延長委託期間至101年8月15日止，有不動產委託斡旋契約書、契約書內容更改附表、斡旋金保管條附卷可稽（見原審卷第37頁至第39頁、第46頁）。
㈢被上訴人於101年8月7日，復與上訴人簽訂斡旋契約（即
系爭斡旋契約），約定被上訴人仍以系爭支票為斡旋金，斡旋期間至101年8月9日止，以1億9000萬元購買系爭房地，居間報酬150萬元，有不動產委託斡旋契約書附卷可稽（見原審卷第40頁至第41頁）。
㈣史櫻瑛於101年8月11日，與上訴人簽訂契約書內容更改附
表，將委託期間延長至101年8月15日止，約定委託價額為史櫻瑛實拿1億8960萬元，有契約書內容更改附表附卷可稽（見原審卷第42頁）。
㈤被上訴人及史櫻瑛，於101年8月13日，經由上訴人之居間
，達成被上訴人以1億9000萬元價格向史櫻瑛買受系爭房地之合意。上訴人之營業員黃玄洲於101年8月13日，於斡旋金保管條勾選「賣方同意出售，買方因成交換票之原由，取回斡旋支票」之欄位，而將系爭支票交還被上訴人，有斡旋金保管條附卷可稽（見原審卷第46頁）。
㈥史櫻瑛於101年8月14日，與被上訴人之隱名代理人廖大富
簽訂不動產買賣契約，以1億9000萬元之價格出售系爭房地，系爭房地於101年11月7日移轉登記予被上訴人，有不動產買賣契約書、建物登記簿謄本附卷可稽（見原審卷第47頁至51頁、第52頁至第53頁、第95頁背面）。
五、本件爭點為：兩造於101年8月9日之後所為居間之合意，有無報酬之約定？茲分述本院得心證之理由如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。
民法第565條、第566條定有明文，則依上開法條規定，居間契約之性質本以有報酬之給付為原則。況按，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。亦為不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條所明定。上訴人為不動產仲介業者，社會上一般人當均得知悉不動產產仲介業者係以提供不動產仲介服務、收取服務報酬謀生，參諸上引不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條亦明載仲介業者所收服務報酬之上限等情，則不動產業者為客戶居間仲介房地產買賣，當可認係有報酬之約定或視為客戶已允為依價目表或習慣給付不動產仲介業者報酬，合先敘明。
㈡被上訴人就其與上訴人間確實就系爭房地成立居間合意乙情
並不爭執（本院卷第70頁），惟辯稱兩造間之居間契約並無報酬之約定云云。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任，有最高法院86年度台上字第891號判決意旨可資參照。而依上㈠說明，不動產仲介業者得於其居間之買賣契約成立時，向買賣雙方收取服務報酬為常態；不動產仲介業者向買賣之一方承諾不收取服務報酬為變態。是則被上訴人抗辯上訴人之仲介人員黃玄洲已承諾不向被上訴人收取居間買受系爭房地之服務報酬云云，即屬變態之事實，應由被上訴人就此變態之事實負舉證責任。經查：
⒈兩造簽立之書面斡旋（居間）契約，約定委託期間至101
年8月9日止，101年8月10日以後則無書面斡旋契約之簽訂，此為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈢參照），惟居間契約為諾成契約，當事人縱未訂立書面，亦不影響居間契約之成立（最高法院99年度台上字第388號判決意旨參照），況被上訴人亦不爭執兩造確實於101年8月10日後仍就系爭房地成立居間合意乙情（本院卷第70頁），則被上訴人逕以兩造於101年8月10日後未另行簽署延長委託期並載明居間服務報酬金額之斡旋契約為由，據以主張無庸支付上訴人任何居間服務報酬云云，已非可信。又依不動產仲介經紀業報酬計收標準第4條規定，經紀業或經紀人員固應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。惟上開規定，係為使買賣雙方瞭解不動產仲介經紀業者報酬之收取方式、標準之行政規範，縱不動產仲介業者違反上開規定，亦僅影響業者是否應受行政處罰而已，尚不得僅因兩造於101年8月10日以後未有書面居間契約，即認兩造並無居間報酬之約定，或認上訴人已承諾不向被上訴人收取服務報酬。
⒉再者，證人黃玄洲於原審102年8月23日言詞辯論期日到
庭作證，經詢及是否曾答應被上訴人如成交後即免除被上訴人之仲介費，只向屋主（即賣方史櫻瑛）收仲介費乙情時，答稱：伊沒有底薪，也沒有其他收入，是靠業績賺取收入，伊係收取服務費的50%當獎金，這件金額這麼大，伊不可能向客戶說不收服務費，被上訴人還有說買方要給付1%之仲介費等語（原審卷第113頁背面），則被上訴人抗辯黃玄洲曾答應上訴人不向伊收取居間服務費云云，已屬無稽。況黃玄洲曾提出簽呈（下稱系爭簽呈），建議降低系爭房地之仲介服務費，經上訴人副總經理 李信忠 批示「買方支付之服務費僅150萬元，尚未達售屋總價1%，而屋主史櫻瑛之服務費40萬元，合計190萬元」之內部簽呈（原審卷第43頁），該簽呈內容核與黃玄洲所證稱：伊想說屋主（即賣方史櫻瑛）仲介費收40萬元就好，公司（按即上訴人）有同意，買方（即被上訴人）本來要付1%的仲介費，是190萬元，但在斡旋單上伊有同意給被上訴人優惠，寫150萬元，伊有寫簽呈，公司有同意等語相符（原審卷第111頁背面最後1行至第112頁第2行），亦與證人李信忠於原審證述：系爭簽呈是黃玄洲所寫，伊在上面簽名同意，依據內政部規定，買賣雙方的仲介費不得超過6%，上訴人公司內部規定成交價1億元以上雙方收費不超過3%，1億元以上雙方收費低於2%都要上簽呈等語（原審卷第114頁），核屬一致。從而，上訴人主張其與買賣雙方之約定為向史櫻瑛收取40萬元服務費，向被上訴人收取
150萬元服務費乙情，堪予採信。被上訴人雖抗辯黃玄洲於本件有利害關係云云，惟核諸黃玄洲證述之內容，與上㈠所述不動產仲介業者以向買賣雙方收取報酬為業，應視為有報酬之約定或允與報酬之原則，及兩造原以書面約定如成交時被上訴人給付之仲介費為150萬元等情（兩造不爭執事項㈡、㈢參照），均屬相符，自堪信為真實，尚非可僅以黃玄洲於本件居間報酬之爭執有利害關係為由，即不予採信其證詞而遽為有利於被上訴人之認定。
⒊被上訴人雖辯稱：伊於原書面約定之斡旋期間屆期後（即
於101年8月10日後）已無意買受系爭房地，且信義房屋答應幫伊談更低的價格，黃玄洲擔心 伊如 經由信義房屋居間買受系爭房地，黃玄洲即未能賺取分文仲介費，乃一直拜 託伊 買受，且同意不向伊收取仲介費，並向伊表示這樣至少可以賺史櫻瑛給付之仲介費，伊始應黃玄洲之要求買受云云（本院卷第50頁背面至第51頁）。惟查，史櫻瑛與被上訴人簽訂者，係不動產專任委託銷售契約書，且委託期間至101年10月1日止（兩造不爭執事項㈠參照），史櫻瑛委託上訴人專任銷售之期間，距101年8月中旬尚有
1個半月始屆期，黃玄洲當不致因擔心被上訴人轉由其他仲介業者居間向史櫻瑛買受系爭房地，而於被上訴人表達已無意買受系爭房地之意願下，同意不向被上訴人收取服務報酬而請託被上訴人務必於短短數日內之101年8月14日成交，被上訴人上開所辯，已難憑採。
⒋抑且，被上訴人原即願以1億9000萬元買受系爭房地，並
給付上訴人仲介服務費（居間報酬）150萬元，委託期間至101年8月9日止（兩造不爭執事項㈢參照），而史櫻瑛委託上訴人銷售系爭房地之價格，原為2億3450萬元，惟嗣後則同意降價為1億9000萬元之價格成交（兩造不爭執事項㈠、㈤），則上訴人主張黃玄洲係以減收史櫻瑛之服務報酬為手段，爭取史櫻瑛同意降價，俾符合被上訴人願出之買受價格，顯與常情相符，被上訴人亦因此得以遠較史櫻瑛委賣價格為低，且符合其願出價格之1億9000萬元，買受系爭房地。被上訴人原斡旋契約之委託期間固於
101年8月9日屆期，惟迄被上訴人（以廖大富為隱名代理人）與史櫻瑛簽訂買賣契約之101年8月14日（兩造不爭執事項㈦參照），相距僅有5日，兩造雖未再簽訂延長委託期間之書面斡旋或居間契約，然被上訴人於原委託期間屆期後之短短數日間，依其原希望之買受價格1億9000元買得系爭房地，則衡諸常情，堪信兩造居間契約之原約定條件並未改變。被上訴人復未能舉證證明兩造約定之條件已變更為上訴人不向被上訴人收取服務報酬，則上訴人主張兩造間仍有居間報酬為150萬元之合意，洵屬有理。
㈢綜上所述，被上訴人未能證明兩造居間契約之條件已變更為
無報酬，則上訴人依兩造居間契約之約定，請求被上訴人給付居間報酬150萬元，即屬有據。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。本件居間報酬為未定給付期限之金錢債權，揆諸前述法條規定，上訴人得併自102年4月4日即起訴狀繕本送達日（即102年4月3日，原審卷第71頁送達證書參照）之翌日起至清償日止，按年息5%加計利息。
六、綜上，上訴人依居間契約之法律關係，於原審起訴請求被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月
4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經斟酌後認為均不足以影響本件判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月16日
民事第二庭
審判長法官許正順
法官陳邦豪法官王怡雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年7月16日
書記官李華安┌────────────────────────────────┐│附表：│├──┬───┬───────┬──────┬────┬─────┤│編號│發票人│付款人│發票日│票面金額│支票號碼││││││(新臺幣)││├──┼───┼───────┼──────┼────┼─────┤│001│李佳臻│上海銀行│101年7月27日│500萬元│WHA0000000││││西湖分行││││└──┴───┴───────┴──────┴────┴─────┘