臺灣臺北地方法院民事判決 100年度北小字第1748號
原 告 萬泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 盧正昕
訴訟代理人 魏妁瑩 律師
蔡宗儒 律師
被 告 陳季惠
上列當事人間請求給付租金事件，本院於100年10月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰貳拾伍元，及自民國一百年
年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自
民國一百年四月七日起至清償日止，按日給付原告新臺幣壹佰伍
拾捌元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣壹萬伍仟捌佰貳拾伍元供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原
告欠繳之地上權土地租金新臺幣（以下同）15,825元，嗣擴
張其請求內容為：被告應給付原告15,825元，及自民國100
年3月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自100
年4月7日起至清償日止，按日給付原告158元，及均自次日
起算至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。繼於100年9
月20日提出之準備書狀將請求內容減縮如訴之聲明所述（
見本院卷第139至第140頁），核屬擴張及縮減應受判決事項
之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通公
司）前將其投資興建之「台北車站特定專用區交九用地開發
案」住宅及辦公室部分房屋（下稱住辦資產）及其土地地上
權依信託關係移轉予原告管理，原告依萬達通公司之信託指
示，於95年11月9日與被告簽訂「台北車站特定專用區交九
用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約
書」（下稱系爭契約），將坐落於臺北市○○區市○段一小
段926、927地號及臺北市○○區○○段一小段1-3地號土地
上之「京站大樓」編號E10棟第17樓集合住宅及地下6層編號
第018號法定停車位之特定住辦資產使用權轉讓、出租予被
告。被告除應給付定期使用權轉讓價款外，並應依系爭契約
第5.2條、5.3條約定繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之
金額。其中地上權土地租金應按被告受轉讓之「特定住辦資
產範圍之土地持份」乘以「當期土地公告地價之百分之三」
按年計收。被告應給付98年度、99年度、100年度地上權土
地租金分別為7,863元、36,312元及36,316元，合計80,491
元，惟被告僅分別繳納6,563元、29,050元及29,053元共計
64,666元，尚欠繳15,825元。原告曾委託訴外人京站生活公
寓大廈管理維護股份有限公司（下稱京站生活公司）寄發繳
款單，請原告繳交積欠的地上權土地租金及相當於房屋稅之
金額未獲置理，原告乃再委請京站生活公司於100年3月4日
寄發存證信函催告被告於收受送達後7日內（即100年3月15
日前）繳付上開欠繳金額，被告仍未給付，另原告再於100
年3月29日依系爭契約第16.2條約定：「甲方（即被告）於
特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時，乙方（即原告
）得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善
，乙方除得自改善期限屆滿之翌日起，按日請求甲方按未付
金額之百分之一給付懲罰性違約金至甲方改善完成外，並得
終止本契約。」等語，發函催告被告於收受送達後7日內改
善，詎仍未改善，爰依系爭契約約定，請求被告給付原告欠
繳之地上權土地租金15,825元，及應計之法定遲延利息暨約
定違約金。並聲明：被告應給付原告15,825元，及自100年
3月16日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，及自
100年4月7日起至清償日止，按日給付原告158元。
二、被告則以：
㈠被告因原告將車道面積灌入公設，致房屋面積短少7.8％，
他區分使用權人已向本院起訴請求減少價金及損害賠償，故
被告於此比例範圍內拒絕給付租金。原告依約所請求之地上
權土地租金金額應以房屋實際面積為計算基準，原告請求依
虛灌數計算地上權租金金額，即屬無據。且依「預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項」規定，購買停車位者，
購買範圍包括停車格及車道，其未買車位者，自不可能再分
擔車道面積；亦即，法定停車位（含車道）面積另行計算，
其餘部分再由全體買受人共同分擔，防空避難室空間必須未
兼作停車使用之部分，始得將該部分面積由全體買受人分擔
，而作為停車位使用之避難空間應另行計算，不能分給全體
買受人。詎原告將車道面積灌入公設坪數，已違反上開「預
售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及消費者保護
法第17條第1項、第2項，及消費者保護法施行細則第15條規
定而無效，被告事後方獲知使用面積遭灌水之事實，致被告
公設分擔比例增加，造成被告購買之使用權面積短少之瑕疵
，故原告請求地上權租金等費用，應以房屋實際面積為基礎
，扣除原告違反應記載事項規定將車道灌入公設之面積。
㈡又依萬達通公司提供之「住宅區大公分擔面積試算表」，可
○住○區○○○道4,852.99平方公尺，再依前開試算表及萬
達通公司於交涉時之說明，住宅區大公共分擔6,286.09平
方公尺，其大公登記面積總計為5,876.29平方公尺，惟若
將「車道」及「B6F至5F電梯及電梯間」浮增面積扣除，則
住宅區僅需分擔大公1,398.58平方公尺（6,286.09-4,852.
99-34.52=1,398.58），而依「京站大樓住辦資產大公面積
說明」，住宅區總面積為17445.38坪（57,670.94平方公尺
），短少面積比例約為7.8%（4,477.7157,670.94=7.8%
）。且依系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五規定，「B6F
至5F電梯及電梯間」，應由住辦資產、本開發案影城及俱樂
部共同分擔，原告卻僅將該部分公設面積由住宅區及住辦區
負擔，致住宅區（74%，即198.73平方公尺）與住辦區（26%
，即70.47平方公尺，比例計算小辦區分單34.54平方公尺）
分擔比例增加，而依「京站大樓住辦資產大公面積說明」，
住宅區、住辦區（含大辦公區、小辦公區及俱樂部）、影城
面積合計為28,584坪，如依比例計算「B6F至5F電梯及電梯
間」分擔比，住宅區應分擔61%（17,445.3825,854=61%）
，折合面積為164.21平方公尺（269.20x61%=164.21），因
此，住宅區浮增面積為34.52㎡（269.20-164.21=34.52）；
且被告購買系爭住辦資產之室內坪數亦有所減少。
㈢被告已繳交98年、99年及100年地租及房屋稅共109,656元，
並按每坪計收100元約定繳付管理費，被告所有2戶主建物、
附屬建物面積合計42.72坪，計至100年8月底止，原告已繳
交管理費68,352元及車位清潔費9,600元，合計77,952元，
原告現主張被告積欠15,825元，並非正確，被告因認原告應
按約定金額80%計收租金方屬合理，或甚至尚有超收之情形
。另被告於購買房屋時，原告所交付之建物謄本，明白於其
他登記事項記載地上權持份為4/10000，原告卻於98年12月
後未通知被告及其他住戶，擅自變更地上權持份為4/9211，
並以比例作為被告應繳付地上權土地租金之計算基準，等同
直接提高被告應繳納地上權土地租金費用，且原告變更地上
權土地持份差額比例約為8.56%（「5/9211-5/10000」/「
5/10000」約為8.56%），與被告就原告所提供資料所算之虛
構坪數住宅區虛灌坪數為7.8%相近，堪認被告抗辯可信為真
實，原告請求為無理由。
㈣另地上權土地持份以各住戶之房屋面積為計算單位，但不同
坪數之住戶，所繳納之租金竟然相同。原告辯稱萬達通公司
依一定公式計算，但此一公式並未考量對使用權人之公平性
。以被告2戶加1停車位為例，E10-17該戶面積69.36平方公
尺，由3.6941/9211被四捨五入為4/9211。E9-17該戶面積
28.22平方公尺由1.631/9211被四捨五入為2/9211。車位面
積15平方公尺更被進位為1/9211。實際上3單位合計差了
9211分之0.9，換言之，被告地上權實際比例應為6/9211（
計算式：7/9211-0.9/9211），以原告計算被告2戶及1車位
應繳交地租及房屋稅總計125,481元，其差價為17,926元，
已有超收費用之情。且原告舉例之俱樂部及電影院均為四捨
五入捨去0.41，二者均屬原告資產，被告所有2戶則均為進
位，原告是否有圖利自己之嫌？且權利範圍分母由10000變
更為9211，其分子亦應變更數值才能等值，如是原權利範圍
3.69/10000，經四捨五入後應成為3/9211，原告所說不影響
地上權租金金額，並非事實。
㈤臺北市政府給予本件案獎勵投資土地租金優惠，為98年使用
執照完成後98年、99年及100年分3年優惠土地稅減半，最高
1,500萬元，此優惠應為所有使用權人共同享受。98年萬達
通公司僅付臺北市政府50%地租卻向受讓之使用權人收取全
額地租，應退回98年超收部分。就原告另收管理費之部分，
每坪收100元，被告2戶有42.72坪，已繳16個月（至100年8
月底）共68,352元及車位9,600元，合計77,952元且全數繳
納，超收部分被告有抵銷權利。蓋若單以「數量」而言，被
告遭超收5,331元（計算式：100元42.72坪16月7.8％
=5,331元）；若再加「質量」考慮，因商業使用所繳管理
費理應較高於住宅者，屬臺北市之慣例，被告所有房屋係供
住宅使用，所以「數及質」合算，被告已被超收20%以上，
應是無疑，爰以此與原告請求地上權租金相抵銷等語，資為
抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠本件原告主張被告曾簽訂系爭契約，其內容為被告購買特定
住辦資產之使用權，而該特定住辦資產之房屋坐落於臺北市
○○區市○段○○段926、927地號及臺北市○○區○○段一
小段1-3地號土地上之「京站大樓」編號第E10棟第17樓1戶
及地下六層編號第018號之法定停車位1個，車位規格長600
公分、寬250公分。被告依約每年應繳納地上權土地租金，
其租金計算方式為：「特定住辦資產範圍之土地持份」乘以
「當期土地公告地價之百分之三」等情，業據原告提出台北
車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及
地上權土地租賃契約書1份在卷可稽（本院卷同卷第42至52
頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡被告依系爭契約另應繳納相當於房屋稅之金額，此部分業經
被告繳清而無欠款等情，亦經原告提出被告繳款明細表1紙
為證，且為兩造所不爭執（見本院卷第41頁、第119頁），
自堪信為真實。
㈢又臺北市○○區市○段一小段926、927地號及臺北市○○區
○○段一小段1-3地號土地之公告地價於98年1月為每平方公
尺87,400元，於99年1月、100年1月則為每平方公尺115,000
元等情，有原告提出上開土地之98年度、99年度、100年度
公告地價查詢表各1份在卷供參（見本院卷第72至74頁），
且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈣訴外人萬達通公司於臺北車站特定專用區交九用地開發案中
所佔地上權比例為90.81651％等情，有原告提出臺北市政府
捷運工程局南區工程處於99年1月4日召開之「臺北車站特定
專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議紀錄1
份附卷可考（見本院卷第69至71頁），且為兩造所不爭執，
亦可信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告應給付原告欠繳之地上權租金
15,825元，及法定遲延利息、違約金等，然為被告所否認，
並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告所購買之住辦
資產之地上權持份登記之分母由10000變更為9211，是否影
響被告應繳交地上權租金之金額？㈡原告主張計算地上權租
金方式是否正確？㈢被告購買住辦資產是否有浮增坪數情形
？是否影響被告地上權租金金額之計算？㈣被告可否援引臺
北市政府給予訴外人萬達通公司案獎勵投資土地租金優惠，
抗辯地上權租金應予減免？㈤原告是否有超收管理費之情事
，被告可否以之主張抵銷？茲分項析述如下：
㈠被告所購買之住辦資產之地上權持份登記之分母由10000變
更為9211，是否影響被告應繳交地上權租金之金額？
⒈被告雖抗辯伊所購買特定住辦資產之地上權持份由4/10000
變更為4/9211，故租金遭無故增加云云，惟查，訴外人萬達
通公司係因向臺北市政府、台灣鐵路管理局承租土地，共同
合作「台北車站特定專用區交九用地開發案」，而於臺北市
○○區市○段○○段926、927地號及臺北市○○區○○段一
小段1-3地號等土地取得地上權，興建「京站大樓」，惟依
萬達通公司與臺北市政府、台灣鐵路局等簽訂設定地上權契
約約定，興建捷運設施及交控中心部分之土地非屬應設定地
上權之土地，由於上開捷運設施及交控中心占用比例約7.89
%，故萬達通公司取得該土地比例為92.11%（二者相加共同
組成一完整之土地權利：92.11%+7.89%=100%）等情，有原
告提出臺北車站特定專用區交九用地開發案設定地上權比例
研討路會議紀錄、臺北車站特定專用區交九用地開發案98年
地租計算表等存卷可參（見本院卷第71頁、76頁），故萬達
通公司並未取得上開土地全部面積之地上權，上開土地之土
地謄本上他項權利部「設定權利範圍」欄遂僅登記為9211/1
0000，亦有原告提出土地登記謄本為證（見本院卷第60至68
頁）。
⒉又以萬達通公司既僅取得上開土地9211/10000範圍之土地設
定地上權，則萬達通公司可得轉讓予其他區分所有權人之土
地持份亦僅得於上開範圍內，故萬達通公司將各區分共有人
之持份改以9211為分母，重新計算各區分共有人之土地持份
，使「設定權利範圍」為「9211/10000」、「權利範圍」為
「9211/9211」，代表設定地上權之範圍為「9211/10000」
，而權利範圍為9211/10000之全部（即9211/9211），並僅
將上開地上權土地持份之4/9211或1/9211登記予被告所有，
合於一般土地登記實務關於「設定權利範圍」與權利人實際
取得「權利範圍」之登記。準此，原告主張原登記被告之地
上權持份為4/10000，後變更登記為4/9211，係因為將原應
歸屬於臺北市政府所有部分之權利範圍扣除，原登記內容係
屬誤載，被告實際取得權利範圍並未變動等情，堪可信實。
⒊又依系爭契約第5.2條約定，地上權土地租金係按「特定住
辦資產範圍之土地持份」乘以「當其土地公告地價之百分之
三」計收，其中「特定住辦資產範圍之土地持份」即是按土
地總面積乘以受讓人即承租人取得土地持份計算，有該契約
書存卷可參（見本院卷第44頁），而萬達通公司登記地上權
設定權利範圍雖有變更，但於萬達通公司區分所有權人之地
上權持份之分母為9211前，地上權租金之計算式應為「公告
地價土地總面積3%10000/10000（設定地上權權利範
圍為基地全部）5/10000（被告之特定住辦資產範圍之土
地持份）」，此時設定地上權權利範圍為基地之全部，而被
告之持份為其所主張之5/10000（5/10000為系爭建築基地之
地上權持份加上地下停車位之持份）；於萬達通公司變更地
上權持份之分母為9211後，依上開契約同條之約定所定租金
之計算式則為：「公告地價土地總面積3%9211/10000
（設定地上權權利範圍）5/9211（特定住辦資產範圍之土
地持份）」，可知分母變更前後，其地上權租金結果均為相
同，於被告應繳納之租金金額亦無影響。是被告僅以其登記
權利範圍分母變動，差額比例約為8.56%，與被告就原告所
提供資料所算住宅區虛灌坪數為7.8%相近，抗辯原告超收地
上權租金云云，核無可採。
⒋被告另辯稱，其他區分所有權人坪數不同卻繳一樣的租金，
原告以四捨五入方式計算坪數與持份，未考量使用權人之公
平性，已超收地租云云。惟查，按土地登記規則第43條第2
項規定：「前項應有部分，應以分數表示之，其分子分母不
得為小數，分母以整十、整百、整千、整萬表示為原則，並
不得超過六位數。」，故於登記土地之應有部分（即本案之
持份）時，就各地號或建號於換算其持份為分數時，分母、
分子均需以整數表示，不得以小數表示之，係為行政登記作
業之方便，避免數字過於繁雜，而四捨五入規則是一般習慣
採用的數字修約規則，亦是取概數之方法，目的在於使所得
概數能夠最接近實際的數值，且查政府機關收取費用時多數
亦採四捨五入之方式（例：會計法第16條），故本案四捨五
入之計算方式採用，與一般行政及土地登記慣例相符。又查
本件原告提出與本案住辦資產同屬相同建物之「臺北市○○
區市○○道○段○○○號9樓之6」以及「臺北市○○區市○○
道○段○○○號9樓之2」之房屋為例，均是採用四捨五入之方
式計算土地持份，可知原告於計算地上權比例時，均係以四
捨五入法為固定之計算標準；就此被告雖提出被告所有之
E10-17、E9-17房屋以及停車位因四捨五入法之採用而持有
地上權比例增加等詞為辯，然此僅足以證明被告所有之房屋
恰巧符合四捨五入進位之標準，尚無證據證明原告有個別適
用四捨五入法，而對被告有所不利。故原告以四捨五入之計
算方法計算地上權之比例，尚屬公平而有據，被告抗辯原告
採用四捨五入法為不當、或有故意對被告不利云云，均屬無
據。從而，被告抗辯應以伊所有建物實際面積占基地面積，
算至小數點以下可除盡位數計算地上權租金云云，即無可採
。
㈡原告主張計算被告地租之方式是否正確？
⒈按計算系爭住辦資產之地上權地租方式，係依系爭住辦資產
使用權轉讓契約第5.2條約定：「特定住辦資產範圍之土地
持份」乘以「當期土地公告地價之百分之三」為計算方法，
其中「特定住辦資產範圍之土地持份」即是按土地總面積乘
以受讓人即承租人取得土地持份計算，已如前述，是依系爭
契約例示計算方法計算，被告應繳納98年度、99年度及100
年度之地上權租金金額分別為：
⑴98年度地上權土地租金金額：
本件兩造不爭執基地總面積為21,363平方公尺、98年公告地
價為87,400元、原告交屋後被告使用系爭住辦之天數為104
天等情，故98年度被告應繳付地上權租金應為7,980元（計
算式：21,363平方公尺（市○段○○段○○○○號10,159平方
公尺+市○段○○段○○○○號9,656平方公尺+公園段一小段
1-3地號1,548平方公尺）9211/10000（設定地上權權利範
圍）87,400元（98年度之公告地價）3％5/9211（被
告地上權持份）104/365（交屋後被告使用系爭住辦之天
數）=7,980元），而原告以萬達通公司設定地上權比例於99
年間再變更為90.81651％核算設定地上權權利範圍，並自願
按天橋減收折減率減收99.94％之租金，僅請求被告給付租
金7,863元，所請求金額較兩造約定為少，本院自應受原告
聲明之拘束，故原告請求被告給付98年度地上權租金7863元
，核屬有據。
⑵99、100年地上權土地租金金額：
兩造不爭執土地於99、100年公告地價為115,000元等情，故
被告應繳納99年、100年地上權土地租金均為36,851元（計
算式：21,363平方公尺9211/100003％115,000元5/
9211＝36,851元），原告自願按萬達通公司經核減之設定地
上權比例90.81651％計算地上權設定權利範圍，並自願按天
橋減收折減率分別減收99.94％、99.95％之租金，僅請求被
告給付租金36,312元、36,316元，所請求金額較兩造約定為
少，本院自應受原告聲明之拘束，故原告請求被告給付99、
100年度地上權租金36,312元、36,316元，亦有依據。
⒉被告另爭執由於土地使用強度不同，稅率不同，例如商業與
非商業住家，本有數倍差距，不能一同視之，轉讓人與受讓
人之間所簽訂之住辦資產使用權轉讓契約5.2條之約定顯屬
不合理云云。然土地之使用不同，而地租固有可能因此有所
提高或降低，但並非「必須」提高或降低，仍須視契約當事
人之約定內容而定，若契約當事人並未就不同之土地使用區
分地上權租金之高低，亦為契約自由之範疇，當事人自應受
其契約約定內容之拘束。經查，依系爭契約關於地上權租金
之計算，於該契約第5.2條中予以劃一規定，並未特別就商
業或是非商業住家作出不同之地上權租金計算標準，被告基
於契約當事人地位，本可就契約內容與原告進行溝通，若對
契約內容最後仍未達成共識，被告仍有拒絕簽約之自由，惟
被告最終仍與原告簽訂系爭契約，應認兩造對於契約內容如
特定住辦資產之主建物、附屬建物及共用部分之面積以及使
用方式、地上權租金之計算方式等節均有合意，雙方既同意
依據契約內容各自實行債權、履行債務，兩造均應受契約內
容之拘束，被告又不能提出其他證據證明系爭契約關於地上
權租金之計算方式有何違反平等、互惠原則或不合理之處，
伊片面要求租金應有所調整云云，尚非可採。是被告依約應
繳納地上權租金總額為80,491元，惟被告僅繳納其中64,666
元，故原告請求被告再給付未繳金額15,825元，即有理由。
㈢被告購買住辦資產是否有浮增坪數情形？是否影響被告地上
權租金金額之計算？
⒈按系爭契約關於地上權租金之計算公式，係以「特定住辦資
產範圍之土地持份」乘以「當期土地公告地價之百分之三」
計算，已如前述，另依據系爭住契約附件五第2點約定：系
爭契約特定住辦資產土地持份之分攤方式，係以房屋應有之
土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面
積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總和之比例而得等
語（見本院卷第55頁）。故土地持分面積之計算基礎，僅以
主建物及附屬建物面積計算，而與共用部分面積無涉，此亦
為被告所不爭執（見本院卷第25頁），因此，僅主建物與附
屬建物之面積對地租金額之計算方會產生影響，共用部分之
多寡、或是否有共有部分浮灌坪數之情形，均不造成地上權
租金之計算結果之變動，合先敘明。
⒉被告雖抗辯原告違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項」內容及消費者保護法第17條第1、2項，消費者保
護法施行細則第15條之規定，將車道等不得計入公設面積計
入共用面積之中，浮增系爭房屋使用權面積，滋生停車位出
售應含停車格及車道、作為停車位使用之避難空間應另行計
算，不能分給全體買受人等虛灌坪數之爭議，又系爭契約附
件五「（五）公共設施(5)」之「B6F至5F電梯及電梯間」面
積應由住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同分擔，惟依萬
達通公司提供之住宅區及住辦區大公面積分擔表，卻僅由住
宅區及住辦區分擔比例增加，造成被告購買之使用權面積短
少之瑕疵云云，然查，被告就停車位及車道相關部分所為之
抗辯，係爭執：⑴車道不應計入公設之範疇，因若計入公設
，而公設屬於共有部分之一部，則相對使區分共有人之專有
部分使用權相對減少；⑵避難空間亦應自先行扣除，而不能
計入共有部分由共有人負擔，否則亦使共有人之專有部分使
用權減少等語。惟被告此部分抗辯，均僅係車道面積應否計
入購買車位之區分所有權人之共有部分而僅由購買車位之人
分攤，或係計入公設由全體區分所有權人分攤之爭議，與建
物之主建物面積或附屬建物面積無涉，且對有購買車位之被
告而言，所購買總土地面積應無影響。況車道面積是否計入
共有部分而使專有部分之使用空間減少，此為契約當事人依
法約定之事項，只須在法律規定範圍內，當事人即可自行約
定，此觀民法第799第4項：「區分所有人就區分所有建築物
共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分
總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定」及土地登記
規則第81條第1項規定：「區分所有建物所屬共有部分，除
法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質
之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分
所有權人共有。」及建物所有權第一次登記法令補充規定第
12點第2項第8款：「區分所有建物依主管建築機關備查之
圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登
記。前項共有部分登記之項目如下：...㈧其他經起造人或
區分所有權人按其設置目的及使用性質約定為共有部分者。
」等語即明，雖兩造簽訂系爭契約關於車道面積計算方式核
與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容不
盡相符，惟「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
」，僅為就預售屋之買賣內容，規定必須記載或不得記載之
事項，以使預售屋買賣內容明確，避免預售屋之買受人因買
買契約記載不明確而承受風險受有損害，其效果亦僅限於此
，尚非可由「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
」之記載內容作出逾越法律文義之解釋，認為其有認定「買
受人有購買車位者，其所購買之停車位自應包含車道及停車
場所需之必要空間」、「被告購買之房屋不得包含停車場所
需之車道面積」或「應將法定停車位（含車道）面積另行計
算，其餘部分再由全體買受人共同分擔，防空避難室空間必
須未兼作停車使用之部分，始得將該部分面積由全體買受人
分擔，而作為停車位使用之避難空間應另行計算，不能分給
全體買受人。」等效果，蓋此等效果均係由契約當事人於法
律規定範圍下自行約定專有部分、共有部分或是公設之分配
而產生，被告既未證明上開約定有何違反強制禁止規定情事
，尚難遽指兩造關於車道面積登記約定即屬違法而無效，且
不論車道面積是計入原告購買車位面積或共有部分面積或計
入公設部分，被告所為辯解均非針對主建物及附屬建物之面
積範圍是否有所變更，而僅是在其取得建物專有與共有面積
範圍總額下關於專有部分或共有部分之約定不同而已，核於
兩造約定地上權租金之計算，不生影響，亦難憑此即認被告
購買系爭特定住辦資產即受有遭虛灌坪數之損失。被告此部
分之辯稱，非有理由。
⒊另被告雖抗辯「B6F至5F電梯及電梯間」浮增住宅區面積面
積為34.52平方公尺、住宅區面積短少7.8%云云，惟查，被
告援引作為計算依據之「住宅區大公面積試算表」，原告否
認其形式真正，被告就該試算表製作人員為何、如何製作等
資料復未提出詳盡證明，則該試算表所得之數值之證據力如
何，即有疑義而難以採信；又依原告提出臺北市○○區市○
段一小段3528建號之建物成果圖（即影城及俱樂部部分）觀
之，其1至6層及地下1至6層之電梯及電梯間，均係設定為大
公，有該3528建號建物成果圖1份在卷可稽（見本院卷第229
至238頁），足證被告辯稱原告將該部分公設面積僅由住宅
區及住辦區負擔之詞，與事實並不相符。且就此部分被告所
提之證據，亦是涉及公設與共有部分之分擔一事，無從證明
因此造成被告購買之系爭住辦資產之主建物或附屬建物有遭
原告浮增或短少面積之情形，被告未又能提出其他證據證明
因此影響本件地上權租金計算金額等情，是被告執此抗辯伊
未積欠地上權租金云云，亦非可採。
⒋被告復抗辯其購買系爭住辦資產之主建物室內面積有短少云
云，然被告就此僅提出自繪於建物成果圖上標明其認為建物
之長、寬短少之部分及數值之圖面為證（見本院卷第258頁
），惟被告自承系爭圖面坪數減少之計算係伊其找建築師來
量所得之結果等語（見本院卷第253頁），且該圖所標示室
內長寬短少進而坪數不足之數值，是以何種方式測量、是否
有正式之建築測量文書、照片或其他證據可茲證明等情，均
未據被告進一步提出證明，被告也未提出其他證據證明系爭
建物室內面積確有短少等情，尚難憑此遽認被告所有系爭主
建物或附屬建物之面積確實有所減少，故被告就此所辯，亦
不足採信，即不影響被告應繳納地上權租金金額之計算。
㈣被告可否援引臺北市政府給予訴外人萬達通公司案獎勵投資
土地租金優惠，抗辯地上權租金應予減免？
⒈查萬達通公司係依據「臺北市獎勵民間投資自治條例」申請
市有土地之租金減免，其申請人為萬達通公司等情，有原告
提出臺北市政府府產業工字第09633682001號函文1份在卷可
證（見本院卷第146至147頁），可知依據上開自治條例申請
土地租金減免者乃萬達通公司，是以得享受此一土地租金減
免者自屬申請人萬達通公司並無疑義。
⒉被告雖辯稱臺北市政府給予本件之獎勵投資土地租金優惠，
為98年使用執照完成後98年、99年及100年分3年優惠土地稅
減半，最高1500萬元，此優惠應為所有使用權人共同享受，
98年萬達通公司僅付臺北市政府50%地租卻向受讓之使用權
人收取全額地租，應退回98年超收部分云云。經查，被告既
非上揭土地租金減免之申請人，依債之相對性原則，被告自
無從援引萬達通公司與臺北市政府間關於土地租金減免之約
定，主張適用於兩造間依系爭契約約定應繳納之土地租金。
且依系爭契約約定內容，並未約定萬達通公司取得上開租金
減免後，負有將此一租金減免之優惠回饋予使用權人之契約
上義務，自難認原告有超收地上權土地租金之事實，而須將
因土地租金減免之金額退還予被告或其他住戶，故被告以上
開辯詞，請求原告退回98年超收部分，顯欠依據，並無理由
。
㈤原告是否有超收管理費之情事，被告可否以之主張抵銷？
⒈按民法第334條規定：「二人互負債務，而其給付種類相同
，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵
銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，
不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。」，又民事訴
訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平
者，不在此限。」，是以主張抵銷，應就其抵銷債權債務之
數額均能予以確定為必要，否則亦無從認定在何數額內可為
抵銷而生抵銷之效力，故若無法舉證證明確實有債權債務之
數額存在，自難准其抵銷，先予敘明。
⒉被告雖抗辯因原告將車道面積灌入公設，致房屋面積短少
7.8％，伊所有2戶坪數為42.72坪、按每坪繳收管理費100元
，已被超收管理費5,331元（計算式：100元42.72坪16
個月7.8％=5,331元）；若再加「質量」考慮，因商業使
用應繳管理費較高於住宅者，屬臺北市之慣例，所以以數量
及質量合計，伊被告已被超收管理費20％以上，應可與原告
請求金額抵銷云云。惟查，被告以「數量」為依據之計算式
，其中所指坪數遭原告灌水7.8％之情事，未據被告舉證證
明，已如上述，參以依系爭契約第13.5條約定：「甲方（即
被告）於特定住辦資產交付時，應預繳6個月之管理費及公
共水電費，預估每坪新臺幣100元/月。（下略）」，而未特
別約定商業使用者應負擔較高之管理費，被告亦未提出因商
業使用應繳管理費應高於住宅屬臺北市慣例之證據，且縱有
此一慣例，兩造簽訂系爭契約對該管理費約定既另有合意，
亦不得以有其他慣例而否定所訂契約之效力。此外，被告未
提出其他證據證明原告確有超收被告20％以上之管理費之情
，自難認被告對原告有此超收管理費之債權存在，從而，被
告以此與原告請求數額為抵銷抗辯，不足採信。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
民法第229條第2項、第3項、民法第233條第1項定有明文。
又依系爭契約第7.1條約定：「甲方（即被告）應按付款期
別明細表及地上權土地租金暨房屋稅計算明細所列之應繳價
款，.....甲方如有逾期繳納之情事，依本契約書第16.2條
及第17.2.(2)條規定辦理」，又契約第16.2條約定：「甲方
於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時，乙方（即原
告）得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改
善，乙方除得自改善期限屆滿之翌日起，按日請求甲方按未
付金額之百分之一給付懲罰性違約金至甲方改善完成外，並
得終止本契約。」等語，本件原告曾委託訴外人京站生活公
司於100年3月4日寄發存證信函，催告被告於收受送達後7日
內（即100年3月15日前）繳付上開欠繳金額，被告迄未給付
；復於100年3月29日發函催告被告於收受送達後7日內改善
（即100年4月7日前），否則依系爭契約第16.2條規定按日
計算懲罰性違約金等語，有原告提出存證信函及回執等存卷
可按（見本院卷第85至92頁），故原告主張自100年3月16日
起算法定遲延利息，自100年4月7日起算違約金，核屬有據
。從而，原告依系爭契約請求被告給付欠繳之地上權租金
15,825元，及自100年3月16日起至清償日止，按年息5％計
算之利息，並自100年4月7日起至清償日止，按日給付懲罰
性違約金158元，洵屬有據，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、被告雖聲請傳訊他使用權人 楊茂昇 及萬達通公司員工 黃士昇
為證人，資以證明公設部分有坪數不足及計算公式不當等情
事，惟公設部分面積是否有坪數不足或計算公式不當等情，
核屬契約解釋或法律適用問題，且各區分所有權人登記情形
未必可以一體適用，被告應先行提出具體證據以證明確有該
等情事後，若有不足方有傳訊證人之必要，但被告迄本件訴
訟終結，均未能提出證據證明此節，是被告聲請傳訊證人即
無必要。又本件事證已臻明確，並參酌民事訴訟法第436條
之14規定，兩造其餘攻擊防禦方法及未經調查之證據，於
本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國100年11月10日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當
事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月10日
書記官蔡宜婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。