裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第235號民事判決
裁判日期：民國100年03月15日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第235號上訴人即反訴原告 戴錦江 訴訟代理人 宋重和 律師複代理人 彭成翔 律師
王鉉智 訴訟代理人 廖國欽 律師視同上訴人即反訴原告 張炯梁 視同上訴人兼上一人法定代理人 張玉 共同訴訟代理人宋重和律師複代理人王鉉智訴訟代理人彭成翔律師
廖國欽律師被上訴人即反訴被告 李淑貞 訴訟代理人 李文傑 律師複代理人 黎筱汶 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年12月31日臺灣新竹地方法院97年度訴字第596號第一審判決提起上訴，上訴人戴錦江、張炯梁並提起反訴，本院於100年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及反訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人暨視同上訴人負擔。反訴之訴訴訟費用由反訴原告戴錦江負擔三分之一，餘由反訴原告張炯梁負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體」，民事訴訟法第56條第1款前段定有明文。又「民法第二百七十五條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第五十六條第一項之規定」，已據最高法院33年上字第4810號著為判例。經查，原判決命上訴人將坐落於新竹縣竹北市○○○段山腳小段760號土地（面積2,252平方公尺），暨其上同段380建號房屋（門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○○○巷○○○號，如原判決附圖（下稱附圖）所示C部分，面積共465.62平方公尺，下稱系爭房屋）及如附圖所示A、B部分，面積共122.99平方公尺之建物遷讓，並將前開土地、建物返還被上訴人，並自民國97年4月22日起至遷讓交還前開土地建物之日止，按年給付新臺幣（下同）65,916元，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人戴錦江就敗訴部分提起上訴，且其上訴理由係提出系爭房屋為戴錦江、張炯梁與訴外人 張文金 共同出資興建，為其等所共有等非基於其個人關係之抗辯，張炯梁、 張玉嗣 亦與其共同具狀，揆諸前開說明，上訴人戴錦江之上訴效力自應及於同造之張炯梁、張玉，爰列張炯梁、張玉為視同上訴人。
二、次按「提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限……二、就同一訴訟標的有提起反訴之利益者」，民事訴訟法第446條第2項定有明文。經查，被上訴人依民法第767條之規定，先位請求上訴人遷讓返還系爭房地及如附圖所示A、B部分建物，備位請求遷讓返還系爭房地及拆除附圖所示A、B部分建物，並均請求給付相當於租金之不當得利，上訴人則主張被上訴人與訴外人 曾秀眞 就系爭房屋之買賣契約及物權移轉登記皆係基於通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人應塗銷其所有權登記，並於本院提起反訴請求被上訴人將系爭房屋依應有部分20/163、60/163、83/326、83/326之比例登記予上訴人戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、 張育瑄 。核屬就同一訴訟標的有提起反訴之利益，則其提起之反訴自屬合法，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭房屋原為張文金所有，張文金於93年間死亡，其繼承人曾秀眞及張育瑄為繼承登記，嗣於96年間因張文金生積欠訴外人渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）之債務未清償，遭渣打銀行聲請強制執行拍賣系爭房屋，嗣撤回前開強制執行程序，曾秀眞即出賣系爭房地與伊，並於97年4月22日辦妥所有權移轉登記，上訴人非系爭房屋之所有權人，其等亦未向張文金或曾秀眞承租系爭房屋，竟無權占用系爭房屋，張炯梁、張玉並設籍其內，經伊多次催請搬遷，均未獲置理。又系爭房屋右側之長條型鋼骨建物（即附圖所示A部分，面積54.39平方公尺）、屋前之圓弧型鋼骨架建物（即附圖所示B部分，面積68.6平方公尺）為曾秀眞出資所建，且緊鄰系爭房屋，非屬獨立建物，為系爭房屋之附屬建物。伊向曾秀眞購買系爭房地，自包含前開鋼骨架建物，是其等除應自系爭房屋遷出外，亦應將前開鐵皮屋返還予伊。縱認前開鋼骨架建物係張玉所建，惟因伊已取得系爭房地之所有權，張玉亦應將前開鋼骨架建物拆除，併偕同其餘上訴人將占用之土地及建物返還予伊。又系爭房屋現值為958,000元，坐落基地之公告地價則為360,320元，合計為1,318,320元，自伊於97年4月22日取得系爭房地所有權起至98年8月23日止，其等受有相當於租金之不當得利43,944元，伊並因此受有同額之損害。爰依民法第767條、不當得利及損害賠償之法律關係，先位求為命：（一）上訴人自系爭土地上之系爭房屋如附圖所示C部分，1至3層各
144.06平方公尺，陽台27.44平方公尺，屋頂突出物6平方公尺，面積共465.62平方公尺之建物，及附圖所示A、B部分，面積共122.99平方公尺之建物遷出，將上開土地及建物交予被上訴人。（二）上訴人連帶給付43,944元，及自97年8月23日起至交還上開土地及建物予被上訴人之日止，按年給付被上訴人131,832元。（三）願供擔保，請准予宣告假執行。備位求為命：（一）上訴人張玉將如附圖所示A、B部分，面積共122.99平方公尺之建物拆除。（二）上訴人自系爭土地上之系爭房屋如原判決附圖所示C部分，1至3層各144.06平方公尺，陽台27.44平方公尺，屋頂突出物6平方公尺，面積共465.62平方公尺之建物遷出，將上開土地及建物交予被上訴人。（三）上訴人給付43,944元，及自97年8月23日起至交還聲明第1項之土地及第2項之建物予被上訴人之日止，按年給付131,832元。（四）願供擔保，請准予宣告假執行之判決。
二、上訴人則以︰系爭房屋係於86年間由張文金及上訴人戴錦江、張炯梁等3人共同出資興建，僅興建完成後約定以張文金為登記名義人。嗣張文金於93年間死亡，系爭房屋由張文金之配偶曾秀眞辦理繼承登記。詎曾秀眞不顧系爭房屋實為戴錦江、張炯梁及張文金共有，及張玉、張炯梁於張文金生前即入住系爭房屋，戴錦江亦於張文金死亡後入住系爭房屋等情，逕自出賣系爭房屋予被上訴人，其出賣系爭房屋予被上訴人之行為為無權處分。又戴錦江曾於86年間與張文金簽訂租約，每月並給付租金5,000元與張文金之母張玉。依法該租賃契約對於被上訴人繼續存在，伊等對系爭房屋具占有權源。又系爭房屋前門及後門之增建物係坐落於上訴人張炯梁所有之土地上；系爭房屋所屬地段非屬精華地段，被上訴人請求以年息10%計算不當得利核屬過高，應以年息5%計算為當 云云 ，資為抗辯。
三、上訴人戴錦江、張炯梁提起反訴主張：系爭房屋為戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄共有，被上訴人即反訴被告與曾秀眞就系爭房屋之買賣契約及物權移轉登記皆係基於通謀虛偽意思表示，自為無效，應塗銷其所有權登記，並依戴錦江、張炯梁及張文金之出資比例將系爭房屋登記予原共有人即戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄。爰求為命被上訴人將系爭房屋依應有部分20/163、60/163、83/326、83/326之比例登記予上訴人戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄之判決。
四、被上訴人對上訴人之反訴則以：伊與曾秀眞之買賣契約非通謀虛偽意思表示，所約定之價金亦無過低之情，伊已依約支付第1至3期價金，及代墊相關稅款，惟因上訴人占用系爭房屋，曾秀眞無法依約於97年6月30日前將該屋交付予伊使用，伊與曾秀眞乃約定至本件訴訟終結，於扣除訴訟費用及律師費後，再將剩餘價金交付予曾秀眞。又上訴人未舉證證明其等共同出資興建系爭房屋，況此為其內部關係，伊依法因信賴曾秀眞、張育瑄繼承取得系爭房屋所有權而買受之，自已取得系爭房屋所有權等語，資為抗辯。
五、原審命上訴人將系爭房屋及坐落土地如附圖所示Ｃ部分，1至3層各144.06平方公尺，陽台27.44平方公尺，屋頂突出物6平方公尺，面積共465.62平方公尺之建物，及如附圖所示A、B部分，面積共122.99平方公尺之建物遷讓，將上開土地及建物返還被上訴人；並自97年4月22日起至遷讓交還前開土地及建物之日止，按年給付65,916元，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
並提起反訴，聲明：
㈠被上訴人應將系爭房屋依應有部分20/163、60/163、83/
326、83/326之比例登記予上訴人戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄。
被上訴人則聲明：上訴人之上訴及反訴均駁回。
（被上訴人就其原審敗訴部分未據聲明不服，已告確定）
六、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋於86年間興建，登記所有權人為張文金。另系爭房
屋右側之長條型鋼骨建物（遮雨棚）（如附圖所示A部分，面積54.39平方公尺）、屋前之圓弧型鋼骨架建物（遮雨棚）（如附圖所示B部分，面積68.6平方公尺），緊接系爭房屋而建。
㈡上訴人張玉有張文金、上訴人戴錦江、張炯梁等三子，張文
金於93年間死亡，死亡當時有配偶曾秀眞及子女張育瑄，張文金之權利義務由曾秀眞及張育瑄繼承。
㈢上訴人張文金生前積欠渣打銀行債務未依期限清償，渣打銀
行於96年7月9日向原法院聲請拍賣系爭房屋（96年度執字第13188號）。嗣渣打銀行撤回前該強制執行程序，曾秀眞於97年3月18日以買賣為原因，將系爭房屋及其坐落之土地所有權移轉予被上訴人，並於97年4月22日辦理所有權移轉登記。
㈣上訴人張炯梁、張玉於張文金生前即居住於系爭房屋並設籍其內，上訴人戴錦江則於94年間居住於系爭房屋。
㈤系爭房屋現值為958,000元，其坐落基地之申報地價則為360,320元（申報地價每平方公尺160元）。
七、被上訴人主張其向曾秀眞購買之系爭房屋，含附圖所示A、B部分鋼骨架建物，遭上訴人無權占有，上訴人應返還之，並給付被上訴人相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得
動產所有權。其因而喪失權利受有損害者，得依關於不當得利之規定請求償金，民法第811條、第816條定有明文。查如附圖A、B所示之鋼骨架建物，係緊接系爭房屋而建，已與系爭房屋附合而成為一整體，即成為系爭房屋之重要成分，並非於系爭房屋外另增獨立建物，業經原審至現場履行勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第197、214-220頁），是如附圖A、B所示之鋼骨架建物於完成加工後，依上揭民法第811條規定，其所有權即歸屬於系爭房屋所有權人。被上訴人既於97年4月22日取得系爭房屋所有權移轉登記（見原審卷第7頁），自一併取得附圖A、B所示鋼骨架建物之所有權。
㈡被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋及附圖A、B所示鋼骨
架建物，上訴人則辯稱系爭房屋之前手張文金，與上訴人戴錦江及張炯梁原共有新竹縣竹北市縣○○路土地，86年出售後，依比例應各分得100萬、300萬、415萬，嗣約定將上開售地款用於興建系爭房屋，分為二個建號，登記於張文金、張炯梁名下，惟張文金僅以單一建號登記於自己名下，故系爭房屋為張文金、戴錦江及張炯梁所共有，僅借名登記於張文金名下云云。查：
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益（最高法院98年台上字第76號判決要旨參照）。
⒉上訴人辯稱張文金曾將戴錦江應分得之竹北土地款100萬元
交付戴錦江，惟約定合資興建系爭房屋後，戴錦江即將100萬元歸還與張文金，作為戴錦江合資興建之款項，並引 張允齡 於原審之證詞為證。查證人張允齡於原審固證稱：「（證人表示三兄弟有出錢，是否知悉出錢情形？）被告張炯梁是出三百萬，被告戴錦江我聽到是100萬，但之後因為某些原因把100萬歸還張文金」等語（見原審卷第277頁背面）。於本院並證稱：「（原審卷第277頁背面當初作證的時候，說是某些原因把100萬元還給張文金，是什麼原因？）是我二哥（指戴錦江）說他不爽只有分到100萬元，他很不滿意，所以就把100萬元退還張文金」、「（二哥為何知道只分到100萬元？）就是張文金過世前就已經開支票給二哥了，這是二哥告訴我的」、「〔二哥如何還100萬元給三哥（指張文金）？〕我聽我二哥說是叫二嫂給三哥或三嫂」云云（見本院卷第85頁）。惟上訴人戴錦江於本院辯稱：「（有無拿到竹北的地賣掉的錢？張文金是否有拿錢給你過？）沒有。當初張文金說賣竹北的地的錢要蓋房子，張文金跟我說賣地的錢我有100萬元，張炯梁有300萬元，但是他都沒有拿100萬元給我」、「（是否有拿100萬元給你，你再退給張文金？）曾秀眞捏造謊言，沒有這件事」等語（見本院卷第87頁）。上訴人戴錦江之配偶 邱素珍 則證稱：「（關於86年竹北售地之款項應分配給戴錦江的100萬元，張文金是否曾交付予你？）沒有」、「（是否於張文金與戴錦江約定合資興建系爭房屋後，又將100萬元再歸還予 張金文金 ，言明係作為合資興建系爭房屋之出資款？）張文金沒有拿100萬元給我，所以也沒有退還100萬元給張文金的問題。我先生並沒有叫我拿100萬元給張文金」云云（見本院卷第86頁正、背）。證人張允齡嗣於本院並改稱：「剛才說的100萬元是聽戴錦江講的，以他說的為準」等語（見本院卷第87頁）。顯見並無上訴人所稱張文金曾將戴錦江應分得之100萬元交付戴錦江，惟約定合資興建系爭房屋後，即將100萬元歸還與張文金，作為戴錦江合資興建款項之事。上訴人執此主張與張文金有借名登記關係云云，尚不足取。
⒊至於上訴人提出之分配表（見原審卷第36頁），上訴人於原
審辯稱：「我弟弟張文金和我86年間寫的那張分配款，就是代表租約」（見原審卷第32頁）。於本院則辯稱：「（原審卷第36頁明細是從那裡來的？）是張文金過世後張文金托夢，在他房間才第一次看到，之前只有聽張文金口述」（見本院卷第87頁）。是該分配表，究為上訴人戴錦江與張文金合寫作為有償使用之證明或張文金死亡後才發現之出資證明，上訴人前後所述不一。又該分配表，其上固記載86年竹北售地之總價，應扣之仲介費、鑑界費、代書費，及價款分配金（指張文金）415萬元、良（指張炯梁）300萬元、江（指戴錦江）100萬元（見原審卷第36頁），然並無關於系爭房屋之文字記載。證人即張文金配偶曾秀眞並證稱：「（提示被告所提的作帳資料，是否證人所做？）是我做的，當初出售總價我不清楚，我知道我們出了三筆費用，價款分配張文金是415萬……是賣竹北縣政二路的錢，上面有寫日期是86年，不是蓋房子大家出的錢」（見原審卷第277頁）。參諸系爭房屋是張文金於87年7月4日申請建造，有原審向新竹縣政府調閱之系爭房屋建造執照所附申請書可稽（見外放證物），自難逕認該86年分配表與系爭房屋相關。上訴人以該分配表主張有與張文金合意借用張文金為系爭房屋名義人，上訴人仍保有系爭房屋之管理處分權云云，亦不足取。
⒋上訴人另辯稱系爭房屋興建時原有為照顧上訴人張炯梁，將
系爭房屋分為二建號分別登記之家族共識，惟張文金未將竹北售地款實際支付上訴人張炯梁及戴錦江，而將竹北售地款全數轉作興建系爭房屋，故系爭房屋確係由上訴人戴錦江、張炯梁及張文金以竹北售地款所合資興建，而為上訴人戴錦江、張炯梁及張文金所共有，僅以借名登記之方式由張文金擔任登記名義人云云，惟為被上訴人所否認。查證人張允齡證稱：「（系爭房屋是否於合資興建時即有約定於興建完成後，應分成二建號分別登記予張文金與張炯梁？）我結婚前就聽我祖父講過，因為他很擔心老大，所以以後建房子要用張文金及張炯梁的名字」、「（為何會登記在張文金名下？）因為家裡的事都是張文金在處理，而且祖父與張文金及張炯梁以及我母親一起住，所以經過祖父的同意，張文金就去變更地目申請建照，至於蓋房子的錢，我聽我母親說是祖父把地賣掉以後，把錢全部交給張文金去處理，而且我母親還說蓋房子的錢不夠，張文金還有向渣打銀行去貸款……我母親向我抱怨，表示我大哥（指張炯梁）並沒有拿到賣地的錢，我三哥也沒有把賣地的錢交給母親……我祖父生前曾經說如果張文金要照顧他們就把地蓋起來，大家一起住，蓮花路所蓋的土地在80幾年的時候，不知道什麼原因就被張文金辦理繼承登記」（見本院卷第84、85頁）。證人曾秀眞則證稱：「房子是我先生蓋的，土地是祖父 張明月 贈與給我先生，張明月名下的財產贈與給孫子三人，系爭房子坐落的土地是贈予給張文金，其他人被告張炯梁有分到系爭土地斜對面的農地，是單一持有人，被告戴錦江當初因為我公公姓戴，有留下財產但其他人都放棄，由被告戴錦江一人繼承，我阿公張明月把兩家（張家、戴家）的財產合併在一起然後除以三等分分給三個孫子，我祖父張明月認為戴家的財產不能由被告戴錦江獨得，應該由三個小孩平分，所以把戴家的財產算進來，被告戴錦江分戴家的財產，實際上也有得到張家的財產」、「被告張炯梁的錢有沒有拿出來蓋房子我也不是十分清楚」、「賣了竹北縣政二路的地，是為了償還被告戴錦江的賭債，因為張文金借給被告戴錦江100萬，所以賣了竹北縣政二路的地，被告戴錦江有分100萬，後來把100萬還給我們」等語（見原審卷第276、277、278頁）。即系爭房屋坐落之土地移轉至張文金名下，係由祖父張明月將張家及戴家的財產合併後所分配，並表示張文金如果要照顧他們就把地蓋起來，大家一起住，尚難逕認系爭房屋及坐落之土地為上訴人戴錦江、張炯梁及張文金所共有，僅以借名登記之方式由張文金擔任登記名義人。且縱使張文金未將竹北售地款分配予張炯梁及戴錦江，全數轉作興建系爭房屋，或未依祖父張明月之意思分別登記所有人，其原因或為抵銷、或為附負擔之贈與等，不一而足，亦難逕認上訴人與張文金就系爭房屋存在借名登記關係。況上訴人戴錦江於原審證稱：「因為房子我也有出錢，我拿錢出來給媽媽也是合理的」（見原審卷第32頁）。上訴人戴錦江之配偶邱素珍則證稱：「（是否知道蓋蓮花路房子的錢？）是竹北的地賣掉後去蓋蓮花路的房子，竹北的地是在博愛國小附近。是張文金告訴我，他想要在張明月的土地蓋房子給祖父、婆婆張玉、大哥住，至於竹北的地賣掉的錢，張文金說大哥分300萬元，我們不同姓只能分100萬元，但錢沒有拿出來，是口頭講，因為要分錢很麻煩，張文金說竹北賣掉土地的錢直接就去蓋房子給老人家住」、「（是否曾經想過100萬元的權利？）當時沒有想到這麼多，想我婆婆對我們很好，蓋房子給他們住是孝道」、「（剛才曾言是盡孝道而蓋房子的100萬元是幫助婆婆還是張文金蓋房子？）因為張文金的經濟不穩定，而且小嬸跟張文金常吵架，當時的時光背景與現在不同，我很難回答」（見本院卷第86頁正、背）。是即便上訴人戴錦江未分得竹北縣政二路之賣地款有挪為興建系爭房屋之用，仍係上訴人戴錦江為盡孝而供母親居住之用，亦難逕認上訴人就系爭房屋與張文金間有保留管理處分權之借名登記關係。此外，上訴人就戴錦江、張炯梁與張文金間就系爭房屋有保留管理處分權之借名登記關係，並不能舉證以實其說，上訴人執此辯稱有權占有系爭房屋云云，並不足取。
㈢又上訴人於原審辯稱：係因租賃關係占有系爭房屋云云。惟
查上訴人戴錦江於原審稱：「因為房子我也有出錢，我拿錢出來給媽媽也是合理的。從我弟弟張文金死亡後，這個家就沒有支柱了，媳婦不理，我每月開始拿5,000元給我媽媽。
那個房子本來我們三個兄弟都有出錢，為何我要跟我媽媽租呢？我沒有跟曾秀眞租」、「（你有無訂租約？）有，我弟弟張文金和我86年間寫的那張分配款，就是代表租約」等語（見原審卷第32頁）。惟系爭房屋於86年間尚未興建，上訴人就86年竹北售地應分配之款項究為系爭房屋出資款或為租金之預付，亦前後所述不一，上訴人復自承與曾秀眞間就系爭房屋並無租賃關係，從而，上訴人辯稱係本於租賃關係有權占有系爭房屋云云，亦不足取。
㈣查上訴人就系爭房屋及坐落之土地，並不能提出合法正當占
有權源，被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，並依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之損害，即屬有據。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。且土地法第97條所稱之城市地方係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者，即有其適用。爰審酌系爭土地地目為田，使用分區；特定農業區，使用地類別：農牧用地，上開土地地處偏僻、四周均為農田，系爭房屋係作農舍使用，並無任何商業使用等情，業經原審履勘在卷，有勘驗筆錄、現場照片及土地登記謄本可佐（見原審卷第7、197、214-220頁），且系爭房屋及坐落土地因曾秀眞與上訴人間家產糾葛，曾秀眞認不易解決而以低於市價之價格出售予被上訴人等情，業經曾秀眞證述在卷（見原審卷第276頁背面），應認被上訴人主張上訴人就占用系爭房屋及坐落土地所受相當於租金之利益，以前開申報地價百分之5計算，始屬適當。次查被上訴人占用系爭房屋坐落之土地面積為2,252平方公尺，申報地價每平方公尺160元，總計為360,320元，系爭房屋現值為958,000元，二者合計1,318,320元，有系爭房屋之97年度契稅繳款書及土地登記謄本、地價第二類謄本在卷可稽（見原審卷第5-7、17頁），則上訴人就其占用系爭房屋及坐落土地每年之租金為65,916元【計算式為：1,318,320×5%＝65,916元，小數點以下四捨五入】，又系爭房屋及坐落土地係於97年4月22日移轉登記予被上訴人，從而，被上訴人請求上訴人應自97年4月22日起算至遷讓返還系爭房屋及坐落土地之日止，按年給付65,916元之相當租金之不當得利，亦為可取。
八、上訴人戴錦江、張炯梁另提起反訴主張被上訴人與曾秀眞係多年同事，於買受系爭房屋前，可由好友曾秀眞及房屋之佔用現況得知，上訴人為共有人，並非無權占有，其明知系爭房屋之登記不正確，目的無非為塑造反訴被告信賴登記之假象；此由買賣契約書上載系爭房屋及所在土地之買賣價格為700萬元，與法院拍賣最低價格960萬元差距過大，顯不合於常情，而曾秀眞於配偶張文金死亡後，除領有保險金外，亦繼承多筆不動產，無降價求售之必要，其與反訴被告間之買賣，顯非為償還債務所需；另依反訴被告與曾秀眞就系爭房屋所定買賣契約第2條、第3條，就價金交付方式、付款期限、移交不動產之方法完全未有約定，不符合一般交易慣例，顯係通謀虛偽意思表示而為買賣契約及物權移轉登記；況資金循環之管道本不限於銀行帳戶之支付，曾秀眞大可利用現金支付反訴被告，或待本訴訟終結之時，再與反訴被告為一次形式之假買賣，以達其藉由所有權移轉，迫使系爭房屋實質共有人張炯梁、戴錦江遷出，以達併吞系爭房屋全部所有權之目的；系爭房屋所有權人之反訴原告戴錦江、張炯梁，當得依據民法第821條之規定，為全體共有人之利益，依物上請求權之規定，請求反訴被告將系爭房屋返還予全體共有人戴錦江、張炯梁及訴外人 曾秀真 、張育瑄云云。惟此為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第345條定有明文。次所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院62年台上字第316號、48年台上字第29號判例意旨參照）。
㈡被上訴人主張因信賴曾秀眞、張育瑄繼承取得系爭房屋所有
權登記之效力，而買受系爭房屋，並因第一份不動產買賣契約書不符需求，而另訂不動產買賣契約書，且於97年3月18日代償渣打銀行貸款20萬元作為第一期簽約款，於97年3月25日代償渣打銀行貸款餘額1,993,641元，於97年3月26日及同年月31日分別匯款60萬元及40萬元作為第二期備證款，於97年4月7日繳交契稅57,480元，於97年5月2日繳付代書費用21,200元，於97年5月12日及同年6月2日分別匯款20萬元、80萬元予曾秀眞，作為第三期完稅款，於97年11月3日匯款10萬元予曾秀眞，另為本件訴訟，支付裁判費、律師費、執行費及擔保金，待取回系爭房屋後，再給付其餘之交屋款等情，並提出不動產買賣契約書、匯款收執聯、交易明細、活存明細、97年契稅繳款書、代書費用明細表、歷史交易查詢報表、房屋稅繳款書等件為證（見本院卷第74-82頁），經核相符，堪認被上訴人與曾秀眞就買賣系爭房屋及坐落土地的意思表示合致，並依所定之不動產買賣契約書履行中。又渣打銀行於96年間聲請原法院96年度執字第13188號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件），主張債權本金為1,915,000元，另有利息及違約金10多萬元，有上開執行卷宗可稽，惟曾秀眞於97年度僅有薪資所得為854,758元，其餘為繼承之不動產，有曾秀眞之稅務電子閘門所得調件明細表可稽（見本院卷第110-112頁），而渣打銀行確於97年3月
25日收到反訴被告匯款清償貸款，亦有渣打銀行催收款項客戶往來明細可稽（見原審卷第259頁），應認曾秀眞出售系爭房屋確為償還債務所需。至於系爭房屋於系爭執行事件，第三次拍賣所定底價固為960萬元，惟無人應買，依強制執行法第95條規定，須強制管理及再行減價拍賣，且拍賣公告註明拍定後不點交，拍定人尚須負擔無法即時使用之風險，則反訴被告與曾秀眞將系爭房屋及坐落土地之買賣價格約定為700萬元，尚難認有不合常理之情。再者，價金交付方式、移交不動產之方法等並非買賣之必要之點，反訴原告以反訴被告與曾秀眞於買賣契約書中未約定，且雙方為好友兼同事，曾秀眞可利用現金支付反訴被告，或待本訴訟終結之時，再與反訴被告為一次形式之假買賣，以達其藉由所有權移轉，迫使系爭房屋實質共有人張炯梁、戴錦江遷出，達到併吞系爭房屋全部所有權之目的，足見本件為通謀虛偽之假買賣云云，均屬反訴原告臆測之詞，此外，反訴原告就反訴被告與曾秀眞間之買賣屬於通謀虛偽之假買賣，並不能舉證以實其說，且反訴原告並未證明就系爭房屋與張文金間有借名登記關係，已如前述，反訴原告以其為系爭房屋之實際共有人，並依民法第821條及物上請求權之規定，請求反訴被告應將系爭房屋移轉登記予反訴原告戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄云云，亦不足取。
九、綜上所述，被上訴人依民法第767條及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋及坐落土地如附圖所示Ｃ部分，1至3層各144.06平方公尺，陽台27.44平方公尺，屋頂突出物6平方公尺，面積共465.62平方公尺之建物，及如附圖所示A、B部分，面積共122.99平方公尺之建物遷讓，將上開土地及建物返還被上訴人，並自97年4月22日起至遷讓交還前開土地及建物之日止，按年給付65,916元，洵屬有據，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請酌定相當之擔保金，分別為假執行、免為假執行之諭知，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於反訴原告依民法第821條及物上請求權之規定，請求反訴被告應將系爭房屋依應有部分20/163、60/163、83/326、83/326之比例登記予反訴原告戴錦江、張炯梁及訴外人曾秀眞、張育瑄，於法無據，併予駁回。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國100年3月15日
民事第十八庭
審判長法官湯美玉
法官丁蓓蓓法官李慈惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月15日
書記官王敬端附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。