臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第631號
原 告 李秀麗
訴訟代理人 楊正隆
被 告 林志鈞
楊 幼曄
上列當事人間回復原狀等事件，於中華民國108年7月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告林志鈞應將桃園市○○區○○路○○○○○○號外牆如附件12樓
範圍所示之廣告物拆除，並將該部分外牆返還予如附表一所示之
全體共有人，及將該部分外牆顏色回復為如附件所示之磚紅色。
被告 楊幼曄 應將桃園市○○區○○路○○○○○號外牆如附件9樓
範圍所示之廣告物拆除，並將該部分外牆返還予如附表一所示之
全體共有人，及將該部分外牆顏色回復為如附件所示之磚紅色。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告楊幼曄、林志鈞如各以
新臺幣貳萬參仟捌佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，
視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
民事訴訟法第255條第2項、第256條分別定有明文。原告
原列林志鈞為被告並聲明：被告應拆除公共外牆廣告並回復
原狀，返還其不當得利。嗣於本院審理中追加楊幼曄為被告
，並更正聲明如後開原告聲明所示（本院卷一第115、卷二
第113頁及反面），合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告為桃園市○○區○○路○○○○○號（下稱系爭8樓）
之所有權人，被告林志鈞為桃園市○○區○○路○○○○○○
號（下稱系爭12樓）之所有權人、被告楊幼曄為桃園市○
○區○○路○○○○○號（下稱系爭9樓）之所有權人，兩
造均為信陽大樓（共有5棟，下稱系爭社區）之區分所有
權人，其中桃園市○○區○○路○○○號及389號為同一棟
大樓（編號F、G棟，下稱F、G棟大樓），依信陽大樓
住戶管理公約第9條第5款約定：「社區大廈周圍、上、
下牆及屋頂平台，非依法令規定並經區分所有權人會議之
決議，不得有變更構造、顏色、設置廣告物等類似行為。
」，詎被告林志鈞將系爭12樓外牆、被告楊幼曄將系爭9
樓外牆均出租予訴外人智予國際有限公司（下稱智予公司
）設置廣告物，且將原有之磚紅色外牆顏色變更為灰色，
每月各收取新臺幣（下同）3,000元之租金；又被告楊幼
曄將桃園市○○區○○路○○○號之女兒牆出租予智予公司
，每月收取2,000元之租金，被告上開行為均未經過系爭
社區區分所有權人會議決議，無權占有系爭大樓9樓、12
樓外牆及女兒牆，出租並收取租金，自民國106年12月1
日起至107年5月31日止共6個月，受有不當得利，被告
林志鈞為18,000元、被告楊幼曄為3萬元，應匯入如附表
二所示之信陽大樓聯合管理委員會帳戶，爰依民法第767
條、第821條、第179條規定，提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：
1.被告林志鈞應將系爭12樓外牆如附件12樓範圍所示之廣告
物拆除，並將該部分外牆返還予如附表一所示之全體共有
人，及將該部分外牆顏色回復為磚紅色。
2.被告楊幼曄應將系爭9樓外牆及女兒牆如附件9樓、女兒
牆範圍所示之廣告物拆除，並將該部分外牆及女兒牆返還
予如附表一所示之全體共有人，及將該部分外牆及女兒牆
顏色回復為磚紅色。
3.被告林志鈞應將18,000元匯入如附表二所示之帳戶。
4.被告楊幼曄應將3萬元匯入如附表二所示之帳戶。
二、被告則均以：系爭9樓、12樓外牆分別為系爭9樓、12樓所
有權人專有，業經F、G棟大樓住戶於104年10月6日召開
住戶大會，決議各戶之外牆皆歸各戶所有，自負維修保養之
責任，其外牆若有廣告招牌也歸各戶自行管理。另系爭389
號大樓外牆原本即為灰色，而非磚紅色。又關於女兒牆廣告
，是訴外人即 莊碧 嬌代表F、G棟出租，租金亦由 莊碧嬌 代
表F、G棟收取，與被告楊幼曄無關。故原告提起本件訴訟
為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：（一）原告為系爭8樓之所有權人，被告楊幼曄為系
爭9樓之所有權人、被告林志鈞為系爭12樓之所有權人，兩
造均為信陽大樓之區分所有權人，且為編號F、G棟之同一
棟大樓。（二）被告楊幼曄將系爭9樓外牆、被告林志鈞將
系爭12樓外牆，均出租予智予公司設置廣告物，自106年12
年月1日起至107年5月31日止，每月每人各收取3,000元
之租金。（三）F、G棟大樓之管理委員會將系爭389號之
女兒牆出租予智予公司，自106年12年月1日起至107年5
月31日止，每月收取2,000元之租金等情，有桃園市政府建
築管理處107年8月31日桃建寓字第1070060158號函及所附
資料、建物登記謄本、廣告租賃契約書、智予公司於108年
4月23日回函及所附資料在卷可稽（本院卷一第91至104、
157、160、168、184、188頁，卷二第88至91頁），且
為被告所不爭執（本院卷一第84頁反面、130頁，卷二第5
頁反面），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）系爭9樓、12樓外牆及女兒牆均為共用部分。
1.按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者、共用部分：指公寓大廈專有部
分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使
用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款分別定有
明文。復按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分
。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋
頂之構造者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例
第7條第3款亦有規定。是應認依社會通常觀念，倘構造
物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重
牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共
大門、走廊、水塔之使用者，在構造上及使用上均不具有
獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權
之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持
建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而
獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬
共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位
置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳
等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住
宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分
之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係
位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築
物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺
之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。
2.至公寓大廈管理條例第56條第3項規定，辦理公寓大廈建
物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外
緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建
物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之
中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範
圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有權人
之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須
以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權
之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應
認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等）
，於區分所有權人相互間之內部關係，仍應認為建築物之
外牆為區分所有權人所共有。
3.故系爭9樓、12樓之外牆及女兒牆，均為F、G棟大樓之
共用部分，為F、G棟大樓之區分所有權人分別共有，被
告辯稱系爭9樓、12樓之外牆分別為系爭9樓、12樓所有
權人之專有部分云云，並不可採。
（二）被告楊幼曄無權將系爭9樓外牆出租予他人架設廣告物及
變更外牆顏色、被告林志鈞無權將系爭12樓外牆出租予他
人架設廣告物及變更外牆顏色。
1.系爭9樓、12樓之外牆及女兒牆，均為F、G棟大樓之共
用部分，為F、G棟大樓之區分所有權人分別共有，被告
楊幼曄及林志鈞自無權占用特定面積出租予他人架設廣告
物，且依信陽大樓住戶管理公約第9條第5款約定：「社
區大廈周圍、上、下牆及屋頂平台，非依法令規定並經區
分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、設置廣
告物等類似行為。」，有桃園市政府建築管理處所函所附
之桃園區信陽大樓聯合管理委員會報備資料及區分所有權
人會議紀錄、信陽大樓住戶管理公約等件在卷可查（本院
卷一第91至104頁），而F、G棟大樓既為信陽大樓公寓
大廈之其中1棟，F、G棟大樓住戶即應受此規約拘束，
亦即非經信陽大樓全體區分所有權人會議之決議，不得在
系爭9樓、12樓、女兒牆設置廣告物及變更外牆顏色。
2.被告雖均辯稱F、G棟大樓住戶於104年10月6日召開住
戶大會，決議各戶之外牆皆歸各戶所有，自負維修保養之
責任，其外牆若有廣告招牌也歸各戶自行管理云云，然查
，104年10月6日召開之F、G棟大樓住戶會議，依簽到
紀錄觀之，尚有387號6樓、387號8樓、389號3樓之
住戶未到場（本院卷一第181、182頁），未經全體同意
，且F、G棟大樓住戶會議並非信陽大樓公寓大廈區分所
有權人依法召開之區分所有權人會議，故該次會議決議之
內容，不生拘束全體區分所有權人之效力，被告所辯，並
不可採。
（三）原告請求被告楊幼曄將系爭9樓外牆、被告林志鈞將系爭
12樓外牆廣告物拆除並返還予F、G棟大樓全體區分所有
權人，及回復該部分外牆顏色，均有理由。
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第
三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767
條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
2.被告林志鈞將系爭12樓外牆、被告楊幼曄將系爭9樓外牆
出租予智予公司設置廣告看板，租期自106年2月1日至
109年1月31日止，有智予公司於108年4月23日回函及
廣告租賃契約書在卷可稽（本院卷二第88至91頁），違反
信陽大樓住戶管理公約第9條第5款之約定，亦未經F、
G棟大樓之全體區分所有權人同意，自屬無權占用F、G
棟大樓之共用部分，故原告依民法第767條第1項、第
821條之規定，請求被告楊幼曄將系爭9樓外牆、被告林
志鈞將系爭12樓外牆廣告物拆除並返還予F、G棟大樓全
體區分所有權人，均有理由。
3.被告雖均辯稱系爭389號大樓外牆原本即為灰色，而非磚
紅色云云，惟查，系爭F、G棟大樓於73年4月2日建築
完成，有建物謄本附卷為憑（本院卷一第156頁），依73
年間之建築物外觀照片觀之（本院卷二第58、59頁），整
棟均為磚紅色，惟依104年及108年間之建築物外觀照片
顯示（本院卷二第60、61頁），如附圖所示刊登廣告之牆
面，包含系爭9樓、12樓之該面外牆為灰色，與全棟之磚
紅色格格不入，顯非建築完成之日即為灰色，被告所辯，
並不可採。再者，被告林志鈞於本院審理中自承系爭12樓
外牆顏色目前為防水漆原色即灰色，係前廣告承租人 中崎
蛋糕於101年租約到期後不續約退租，依約修復牆面並加
塗防水漆才變成灰色等語（本院卷一第118頁），可知系
爭9樓、12樓之外牆原為磚紅色，於101年間由廣告承租
人將該牆面變更為灰色。
4.而被告楊幼曄自98年11月10日起迄今登記為系爭9樓之所
有權人，被告林志鈞自98年12月16日起迄今登記為系爭12
樓之所有權人，有建物謄本在卷足稽（本院卷一第156、
160頁），參照系爭389號10樓之所有權人 邱顯斌 於刑事
偵查中證稱略以：我們有收到中崎的租金，是莊碧嬌收到
中崎的租金（每個月現金2,000元或3,000元元）後，發
給我們，然後中崎不租後，是從F、G棟管理委員會出錢
或中崎出錢恢復原狀等語（臺灣桃園地方檢察署104年度
偵續字第204號影卷三第112頁），及於101年任職總幹
事之莊碧嬌於刑事偵查中證稱略以：中崎101年之後才是
由我處理，101年之前是跟 許捷 打合約，收入部分一半歸
5樓到12樓的住戶，另一半歸屬F、G棟管委會帳目，後
來因為被人檢舉聯合管理委員會沒有就此收入報稅，因此
於101年11月出租予智予公司時改由收入歸住戶個人，由
住戶個人自己報稅等語（同上偵續字影卷三第116、117
頁），可知於101年間系爭9樓、12樓外牆之出租人為被
告楊幼曄、林志鈞，僅由莊碧嬌代為收取租金後轉交予被
告楊幼曄、林志鈞，故被告2人就系爭9樓、12樓外牆顏
色之變更，仍應負責，從而，原告請求被告楊幼曄將系爭
9樓外牆、被告林志鈞將系爭12樓外牆顏色回復為磚紅色
，均有理由。
（四）原告請求被告楊幼曄將F、G棟女兒牆廣告物拆除並返還
予F、G棟大樓全體區分所有權人，及回復該部分外牆顏
色，為無理由。
查F、G棟女兒牆係由莊碧嬌代理F、G棟住戶出租予智
予公司，租期自106年11月1日起至107年7月31日，有
廣告租賃契約書、信陽F、G棟管理委員會106年12月至
107年5月財務報告表在卷可憑（本院卷一第184至191
頁），且依智予公司108年4月23日回函，女兒牆租金每
月2,000元是交由莊碧嬌代理收取（本院卷二第88頁），
所收取之租金亦係列入信陽F、G棟管理委員會財務報告
表之收入項目內，足認被告楊幼曄並非F、G棟女兒牆出
租人，故原告請求被告被告楊幼曄將F、G棟女兒牆廣告
物拆除並返還予F、G棟大樓全體區分所有權人，及回復
該部分外牆顏色，為無理由。
（五）原告請求被告楊幼曄將F、G棟女兒牆租金匯入如附表二
所示之帳戶，為無理由。
承上（四）所述，被告楊幼曄非F、G棟女兒牆出租人，
租金亦非交由被告楊幼曄收取。原告雖主張F、G棟女兒
牆租金流入被告楊幼曄私人帳戶云云，然依被告楊幼曄提
出有住戶簽名之交接文件記載「邱顯斌於106年8月31日
將活期存款及定期存款移交000-000號9樓輪值委員楊幼
曄」、「本F、G棟原使用信陽大樓聯合管理委員會印鑑
大章開戶，為防止本棟財務與聯合管理委員會財務混淆不
清，日後爭議，另設本F、G棟管理委員會印鑑大章重新
開戶。」、「本棟輪值委員楊幼曄與財務委員莊碧嬌到聯
邦銀行桃園分行共同開戶，自106年9月起。本F、G棟
管理委員會印鑑大章，由財務委員莊碧嬌保管，小章由輪
值委員楊幼曄自行保管。本F、G棟管理委員會印鑑大章
由本棟輪值委員楊幼曄與財務委員莊碧共同用印並按月向
住戶公告帳目」、「輪值委員職務關心本棟住戶大小事務
維修並了解本棟管理費收支情形，並代表本棟參加聯合管
理委員會的會議」、「財務委員負責收本棟管理費、財報
並保管本棟印鑑大章、存款簿、本棟會議記錄等有關本棟
住戶權益。」（本院卷第178頁），則F、G棟大樓共同
帳戶戶名並非被告楊幼曄私人名稱，亦非被告楊幼曄1人
管控，復依卷內之存款簿、定存單、存摺內頁等件（本院
卷第176、177、179頁），及信陽F、G棟管理委員會
106年12月至107年5月財務報告表等件（本院卷一第
184至191頁），均無法看出女兒牆租金流入被告楊幼曄
帳戶或為被告楊幼曄私人收取之證據，故原告請求被告楊
幼曄將F、G棟女兒牆租金（自106年12月1日起至107
年5月31日止，共6個月，每月2,000元，共計12,000元
）匯入如附表二所示之帳戶，為無理由。
（六）原告請求被告楊幼曄將系爭9樓外牆租金、被告林志鈞將
系爭12樓外牆租金，均匯入如附表二所示之帳戶，均無理
由。
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文。無權占有他人之物，
可獲得相當租金之不當得利，為通常之觀念。被告楊幼曄
將系爭9樓外牆、被告林志鈞將系爭12樓外牆，均出租予
智予公司設置廣告物，自106年12年月1日起至107年5
月31日止，每月每人各收取3,000元之租金，為被告2人
所不爭執（本院卷一第130頁，卷二第5頁反面），被告
2人無權出租屬於F、G棟全體所有人分別共有之外牆，
所收取之租金自屬不當得利。
2.惟按金錢之債係屬可分之債，原告僅得請求被告楊幼曄、
林志鈞按原告應有部分比例，請求返還所受利益，尚不得
請求被告2人向全體共有人為給付（最高法院85年度台上
字第2391號、81年度台上字第491號民事判決意旨參照）
，本院前已向原告闡明上情，並詢問原告是否只要請求自
己部分的不當得利，惟原告仍表明要請求被告2人將全部
的不當得利匯入如附表二所示信陽大樓聯合管理委員會之
帳戶，自屬無理由。
3.次按，債務人僅有依債務本旨，向債權人或其他有受領權
人為清償之義務，並無依債權人片面之指示，向第三人為
清償之義務（最高法院84年度台上字第2926號裁定意旨參
照）。原告稱如附表二所示帳戶為信陽大樓聯合管理委員
會之帳戶，為146戶住戶的公帳帳戶，而信陽大樓聯合管
理委員會係全體146戶區分所有權人團體之代表機關，並
非僅代表原告1人，即非民法第309條第1項所規定之可
取代原告受領之其他有受領權人，故被告2人並無依原告
片面之指示，向第三人為清償之義務，故原告請求將自己
部分之不當得利匯入如附表二所示帳戶，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定，請求如
主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許；原告請求
被告楊幼曄應將女兒牆之廣告看板拆除，並將女兒牆返還予
如附表全體共有人，及將該部分外牆及女兒牆顏色回復為磚
紅色，為無理由，應予駁回；原告依民法第179條規定，請
求被告林志鈞將18,000元、被告楊幼曄將新臺幣3萬元，均
匯入如附表二所示之帳戶，均無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依
同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另
依同法第436條第2項準用同法第392條第2項規定，依聲
請宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國108年8月23日
桃園簡易庭法官吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月23日
書記官王冠雁
附表一
（一）桃園市○○區○○路○○○號、389號之1至389號之11、
389號地下一層所有權人： 余金水 、 黃菊英 、 向興毅 、陳
爾泰、 張孜聖 、 許秋華 、莊碧嬌、楊幼曄、邱顯斌、 黃昇
、林志鈞、 鄭陳素花 、 鄭麗禎
（二）桃園市○○區○○路○○○號、387號之1至387號之11所
有權人： 謝信方 、 詹惠旭 、 陳朝宗 、 陳錦滿 、 詹啟陽 、許
嘉政、李秀麗、楊幼曄、邱顯斌、黃昇、林志鈞
附表二、
戶名：信陽大樓聯合管理委員會，聯邦商業銀行桃園分行，帳號
：000-00-0000000號帳戶。
附件、桃園市○○區○○路○○○號、389號大樓照片