臺灣臺中地方法院民事裁定
110年度司執字第88510號
聲 明 人 陳宥霖 住○○市○里區○○路000號
送臺中市○○區○○街00號A棟15-7
林素慧 住○○市○里區○○路000號
送臺中市○○區○○○路○段000號B1
共同代理人 莊友翔 律師
詹祐維 律師
張嘉真 律師
相對 人 許陣敬 住○○市○里區○○路000號
王秀蘭 住○○市○里區○○路000巷00弄0號
林金甲 住○○市○○區○○路○○巷0號
共同代理人 許博堯 律師
上列當事人等間分割共有物強制執行事件，聲明人聲明優先承買，本院裁定如下：
主文
聲明人優先承買之聲明駁回。
理由
一、聲明意旨略以：
（一）聲明人林素慧、陳宥霖分別為臺中市○里區○○○段000○000地號土地共有人（下合稱系爭土地），茲依拍賣公告備註欄第6項、土地法第34條之1第4項及民法第824條第7項規定之意旨，優先承買系爭土地。
（二）實則，鈞處112年7月11日「不動產拍賣筆錄（拍定）」載稱，系爭土地由相對人三人拍定，已明顯違反變價分割共有物判決意旨及民法第824條第7項規定：
（1）系爭土地前經鈞院99年度訴字第1088號判決認定，應以變
價分割之方式消滅共有關係，二審法院以臺灣臺中高等法
院103年度上字8號判決特別敘明，系爭土地變價拍賣時，
應顧及基地上合法建物之正當利用；又民法第824條第7項
規定之立法理由，除明揭為維護共有人對共有物之特殊感
情，而賦予共有人有依相同條件優先承買之權，亦強調共
有物分割後應避免回覆共有狀態。
（2）然而，鈞處使系爭土地由相對人拍定，拍定後仍為三人共有，完全未藉變價分割程序達成消滅共有、簡化法律關係之目的，已明顯違反上開判決意旨及民法第824條第7項規定。反之，若由聲明人分別依其所有持分單獨優先購買，將僅由一人分別購得系爭土地，即得消滅共有、避免法律關係複雜化，更有效利用系爭拍賣土地及其上建物。
（3）此外，陳宥霖為系爭土地上保存登記房屋（臺中市○里區○○○段000○號，下稱系爭房屋）所有權人，聲明人長期居住於此，陳宥霖前已計畫重新裝潢系爭房屋作為新婚之用，陳宥霖相較相對人等投資客對系爭土地顯更有特殊感情，且已有完整及適當之投資規劃，足以發揮系爭土地及房屋之最大經濟效益。反之，若由聲明人共同取得系爭土地，不但與系爭土地所屬之裁判分割判決特別提醒拍賣時需特別考慮合法保存登記房屋之保護及結束共有關係之意旨不符，渠等勢將無理想方設法就系爭房屋提起拆屋還地之訴，嚴重破壞房屋土地之經濟價值及利用關係，與系爭變價分割判決意旨背道而馳，更徒耗司法資源。基此，本件由聲明人優先購買系爭土地，方符合系爭變價分割共有物判決意旨及民法第824條第7項規定，及最大化房屋土地之經濟效益。
（三）尤其，相對人皆係以違法之方式，於系爭變價分割判決繫屬中（許陣敬）、或遲至110年間趁鈞院錯誤撤銷系爭變價分割判決查封的空檔，違法取得系爭拍賣土地持分（林金甲、王秀蘭），應視作渠等均不具共有人身分，鈞處不得以相對人為共有人為由，否定聲明人基於土地法第34條之1與民法第824條第7項規定之優先承買權：
（1）許陣敬係於系爭土地所屬之裁判分割訴訟二審時，始取得系爭土地持分（其於103年6月11日始向共有人 陳進壽 購買取得系爭土地持分，並於103年7月17日完成移轉登記），許陣敬為規避共有人優先承買權之規定，共謀由陳進壽在未通知其他共有人優先承買之情況下，即於土地登記申請書不實切結其他共有人皆放棄優先承買云云，並將土地移轉予許陣敬，可見許陣敬及當時出賣人陳進壽係共犯「使公務員登載不實」之罪責，取得系爭土地之持分。
（2）林金甲、王秀蘭二人取得系爭土地持分，其土地持分之前手 紀昭印 ，亦是在系爭土地所屬之裁判分割訴訟二審時，始向地政機關不實聲明「優先承買權人已放棄優先購買權」下取得系爭土地持分，甚至該二人遲至110年間，更趁鈞院錯誤撤銷變價分割判決查封的空檔，於110年3月9日由紀昭印以假贈與之方式，將系爭拍賣土地持分以贈與為原因，移轉登記予林金甲、王秀蘭，使該二人取得持分而成為系爭拍賣土地之共有人，該二人嗣後再以共有人身分（聲明人否認之），將受贈前早已成立之買賣部分，辦理移轉登記，又分別向 鄧凱澤 等共有人購買系爭土地持分，準此林金甲、王秀蘭亦係以使公務員登載不實之方式、進行假贈與、真買賣，企圖不法規避聲明人應享有之共有人優先承買權，然而林金甲、王秀蘭以違法之方式取得共有人身分，應視為不具有共有人之身分，故本件應准由聲明人單獨優先承買。
（3）應特說明者，林金甲、王秀蘭取得系爭拍賣土地持分，竟然是遲至系爭變價分割判決之拍賣過程中，鈞處忽然於110年2月23日錯誤塗銷109年度司執字第22829號執行事件之查封登記，進而出現未查封之空檔，方由林金甲、王秀蘭以假贈與、真買賣方式登記為共有人趁虛而入，蓋聲明人前赴鈞院閱卷，卷內竟查無撤回強制執行之書狀， 迺鈞 處卻逕自辦理系爭土地系爭土地之塗銷查封登記，另紀昭印、林金甲及王秀蘭等人有機可趁，於塗銷系爭拍賣土地查封登記後2日即110年2月25日，旋將系爭拍賣土地無端贈與林金甲、王秀蘭，此重大程序瑕疵之補救，有待鈞院不予承認林金甲、王秀蘭上述以假贈與等不法方式趁撤銷查封空檔取得之共有人身分，並准許聲明人以共有人之身分，優先承買系爭拍賣土地，方能維護聲明人基於合法共有人之優先承買權，及系爭變價分割判決特別提醒應顧及聲明人所有合法建物之保護等意旨，而不致於因鈞院之錯誤撤銷查封行為，遭人不法利用，造成聲明人之損害擴大。
（4）綜上，相對人皆係以違法之方式取得系爭土地持分，此種規避強行規定之違法行為，不應視為相對人已合法取得共有人之身分，鈞處不應准許其等假藉不法取得之共有人身分，否定聲明人基於土地法第34條之1第4項與民法第824條第7項規定之優先承買權。否則，若放任相對人投資客，恣意以違法、犯罪方式（假切結、假贈與），即得輕易規避共有人之優先承買權規定，取得共有人身分，並再准許其得無線上綱，憑其違法取得之共有人身分，即欲排除聲明人之優先承買權（聲明基於同一價格，對全體共有人並無不利），導致真正擁有土地持分、長期使用土地並於土地上建有保存登記房屋之聲明人，反而無法以共有人之身分，依土地法第34條之1第4項及民法第824條第7項先購買系爭賣土地，豈非完全違背系爭變價分割確定判決之意旨（要求變價時應特別注意合法保存登記建物之共有人之權利），更徹底架空土地法第34條之1第4項及民法第824條第7項規定保障共有人既存使用秩序、維持共有物經濟效益、變價分割後，結束共有關係（由一人單獨拍定）等意旨，實不得不慎。為此聲明人優先承買系爭土地。
二、按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。民法第824條第7項定有明文。是以，於變賣共有物執行事件之買受人為共有人時，其餘共有人即不得主張優先承買權。
三、經查：
（一）聲明人持本院99年度訴字第1088號民事判決及確定證明書
為執行名義，就系爭土地聲請變價拍賣，經本院以110年
度司執字第88510號分割共有物強制執行事件受理在案，
嗣經本院於民國112年7月11日進行第4次拍賣程序，由相
對人共同拍定，依系爭土地登記第一類謄本所載（參卷三第442、444、446、468、472、474頁），相對人均為系爭土地共有人，依民法第824條第7項之規定，其餘共有人即不得主張優先承買權。
（二）又聲明人主張相對人係以違犯刑法之方式取得系爭土地持分，否認相對人為系爭土地之共有人，不具有優先承買權人資格云云，上開主張因已涉及實體法律關係之認定，執行法院僅得依系爭土地登記謄本內容為形式認定相對人之共有人資格存在，並無審認相對人之共有人資格實體存否之權，如實體法律關係不明時，聲明人應另依民事訴訟程序謀求救濟。故聲明人聲明優先承買為無理由，應予駁回。爰裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 114 年 4 月 14 日
民事執行處司法事務官李峻源