臺灣屏東地方法院民事判決 107年度屏簡字第33號
原 告 林昌緯
訴訟代理人 陳清朗 律師
被 告 黃麗花
李林 招治
共 同
訴訟代理人 邱芬凌 律師
廖椿堅 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年6月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告 李林招治 應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○號土地上
之同段4793建號建物之地下層如附圖所示編號A及B部分空
間騰空，返還原告及其他全體共有人。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告李林招治負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告李林招治如以170,000元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴聲明
第1項原為：被告黃麗花應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○
○號建物之地下層面積233.38平方公尺遷出，並返還原告及
其他全體共有人。嗣於本院審理中，追加李林招治為被告，
並變更上開聲明為：被告黃麗花、李林招治應將坐落屏東縣
○○市○○段○○○○○號建物（下稱系爭4793號建物）之地下
層如附圖所示編號A、B部分騰空返還原告及其他全體共有
人（見本院卷一第51、58頁）核其所為訴之變更係擴張及減
縮應受判決事項之聲明，所請求之基礎事實同一，且無礙於
被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於105年12月29日向被告黃麗花買受坐落屏
東縣○○市○○段○○○○號土地（系爭505地號土地）應有
部分100000分之9082及同段4768號建物，門牌號碼屏東縣○
○市○○街○○○號之房屋1戶（下稱系爭171號房屋），包
含地下室之共同使用部分即同段第4793建號建物之地下層，
主要用途為避難室、儲藏室及梯間，所有權應有部分為1000
0分之1620。嗣原告發現被告黃麗花、李林招治未經全體區
分所有權人同意，且未訂有分管契約或約定專用之合意，無
權占有大樓地下室如附圖所示編號A、B部分空間，作為堆
置雜物使用，而被告黃麗花為間接占有人，被告李林招治為
直接占有人，爰依民法第767條、第821條規定提起本訴等
語，並聲明：被告黃麗花、李林招治應將坐落屏東縣○○市
○○段○○○○○號建物之地下層如附圖所示編號A、B部分空
間騰空，返還原告及其他全體共有人。
二、被告則以：系爭171號房屋及大樓地下室如附圖所示編號A
、B及C部分空間（下稱系爭地下室）原係被告李林招治借
用被告黃麗花之名義向訴外人即原始起造人長美建設有限公
司（下稱長美建商）購買，並約定系爭地下室空間由被告專
用。又本件大樓於83年完工後，系爭地下室自始即未與大樓
其他內部設施相通，其他大樓住戶均未使系爭地下室空間，
且系爭地下室雖設在門牌號碼屏東縣○○市○○街○○○○○○
○○○○○號三間房屋正下方，然在地面層即武愛街169號房
屋位置另隔出一條獨立的通道，可供被告通往系爭地下室，
而各大樓住戶對此歷經數十年，互相容忍，未予干涉，足見
不論原始起造人或大樓之區分所有人對此有默示分管契約之
存在甚明，況且上開167號房屋所有權人 沈文慶 亦向被告李
林招治購買系爭地下室如附圖編號C部分之使用權，亦可證
明被告李林招治對系爭地上室有專用權存在。再者，原告買
受系爭171號房屋後亦同意被告李林招治對系爭地上室有專
用權之默示分管契約存在，始與被告協議就系爭171號房屋
下方之系爭地下室空間之二分之一取得使用權等語為辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張其為系爭171號房屋所有權人及系爭4793號建
物之共有人，系爭4793號建物係坐落同段505地號土地上大
樓（下稱系爭大樓）之公共設施，所有權登記為同段4678至
4792建號建物等25戶共有，其中地下層，面積233.38平方公
尺，並作為避難室、儲藏室及梯間等情，有原告提出同段50
5地號土地、同段4768、4793建號建物之登記謄本足資佐證
（見本院卷一第14至19頁）。又系爭地下室如附圖所示A、
B部分確遭被告李林招治堆放雜物、衣櫃及床鋪等情，業據
本院至現場勘驗屬實，復有本院107年4月24日勘驗筆錄及
現場照片（參本院卷一第20、21、51至52頁），亦為被告所
不爭執，堪信真實。原告主張系爭地下室如附圖所示編號A
、B部分遭被告無權占有，致原告及其他共有人無從使用系
爭地下室遭占用部分，自得本於民法第767條第1項及第82
1條但書規定，訴請被告將占用部分騰空返還予原告及其他
全體共有人等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本
件爭點厥為：被告占有系爭地下室如附圖所示編號A、B部
分有無合法占有權源？茲分述如下：
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，
請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人對其不動產被無
權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正
當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85
年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）
。又共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，
已歷有年所，固非不得認有默示分管契約之存在。然所謂默
示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接
推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，
依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思
表示，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制
止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。本件被
告對被告李林招治占用屬共有部分之系爭地下室如附圖所示
編號A、B部分等情並無爭執，而以各共有人間就被告專用
系爭地下室存有默示分管協議，並非無權占用等語為抗辯，
依上開說明，自應由被告就李林招治占用系爭地下室有正當
權源乙節，負舉證之責。經查：
1.被告辯稱被告李林招治係基於系爭4793號建物共有人間之默
示分管契約，占有系爭地下室等語，無非以被告李林招治係
借用被告黃麗花名義向長美建商購買系爭171號房屋時，雙
方即協議將系爭地下室保留供被告李林招治使用，故於系爭
大樓銷售之際，系爭4793號建物共有人即應知悉系爭地下室
係專供被告李林招治使用，且系爭地下室與系爭大樓其他內
部設施並未相通，其他大樓住戶均未使系爭地下室空間，並
在地面層即武愛街169號房屋位置另隔出一條獨立的通道，
供被告進出地下室，而其他共有人並容許其存在達數10餘年
，自應受該默示分管契約之拘束等語，為其論據。
2.惟查，被告雖辯稱系爭地下室為被告李林招治借用被告黃麗
花向長美建商購買系爭171號房屋時，一併買受系爭地下室
之使用權等語，然被告並未提出任何證據，以實其說，且依
系爭171號房屋之異動索引所載內容（見本院卷一第232頁
），可知系爭171號房屋係被告黃麗花於94年2月5日因拍
賣而自前手 許財旺 移轉登記取得，核與被告辯稱其係向建商
買受乙節不符，自難採信。又被告雖辯稱系爭地下室於系爭
大樓興建完成時，即已存在，並由長美建商交付予被告使用
，多年來其他住戶均無意見，被告有權使用等語，惟查系爭
大樓之原始起造人為長美建商，有屏東縣政府建築物使用執
照附卷可佐（見本院卷一第342頁），堪認被告黃麗花之前
手許財旺並非系爭大樓之起造人，則系爭171號房屋於94年
2月5日始自許財旺名下移轉登記為被告黃麗花所有（見本
院卷一第232頁），自難認許財旺、被告黃麗花、李林招治
自始知悉系爭地下室為大樓住戶共有，而有本於系爭地下室
共有人地位成立分管契約之默示合意可能。其次，被告雖辯
稱系爭地下室於系爭大樓興建完成時，即已與系爭大樓其他
內部設施未相通，為獨立空間，並在1樓地面層即武愛街
169號房屋內另隔出一條獨立的通道，供被告進出地下室等
語，惟查依系爭大樓申請使用執照之地下層及一樓層之竣工
平面圖，原設計系爭地下室之避難室可直接聯通至系爭大樓
之後方地下層空間（見本院卷一第71頁），且在一樓（即武
愛街169號房屋）亦未另隔出一條通道可獨立進出地下室（
見本院卷一第72頁），並經本院職權調閱83年屏府建管使（
屏）字第2803號使用執照卷宗查核屬實，是系爭地下室通往
系爭大樓其他地下層空間之出入口雖現已不復存在，並已封
閉，且在一樓即武愛街169號房屋現亦有一條獨立通道可進
出系爭地下室等情，惟此僅能證明系爭大樓之地下層及一樓
之現狀與原始規劃設計不符，並無法證明此等構造上變更係
原始起造人或經大樓住戶同意所為，自難據此認原始起造人
或大樓住戶與被告間就系爭地下室有何約定由被告或其他特
定之人專用之事。
3.又被告李林招治占用系爭地下室雖有多年，然其餘共有人縱
未曾向被告主張權利，充其量亦僅屬共有人不作為之單純沈
默，尚難認有為一定之意思表示，況且被告李林招治使用系
爭地下室均與原設置之目的及通常方法（即避難室）不符，
在一般社會之通念，得否因被告李林招治占有系爭地下室，
並多年使用之狀態，而得推認有成立分管契約之默示合意，
亦非無疑。再者，被告雖另以武愛街167號房屋所有權人沈
文慶，向被告李林招治購買系爭地下室位於167號房屋正下
方空間（即附圖所示C部分）之使用權乙情，主張共有人對
系爭地下室存有默示分管契約等語，惟查證人沈文慶於本院
審理時證稱：伊買受武愛街167號房屋時，疏未注意買賣標
的未包含地下室空間，但伊入住後發現可從167號房屋內部
進入地下室，始知悉系爭地下室為獨立空間，且系爭地下室
隔成三間，全部堆滿李林招治之物品，伊為避免麻煩，始於
106年間向李林招治購買167號房屋正下方之地下室空間之
使用權，併請李林招治清空物品，但伊不知道系爭地下室有
無分管契約存在等語（見本院卷二第52頁反面、第53頁），
足徵證人沈文慶向被告李林招治購買系爭地下室特定位置之
使用權，僅係避免糾紛之權宜之計，其對全體共有人有無分
管協議之事實，並無認識，尚難認據此認共有人間就被告李
林招治專用系爭地下室存有默示分管協議。
4.至被告雖再以原告買受系爭171號房屋後亦同意被告對系爭
地上室有專用權之默示分管契約存在，而與被告黃麗花協議
系爭地下室之使用權等語，惟查原告與被告黃麗花固就系爭
地下室之使用權達成協議，並於106年2月2日在系爭171
號房屋之買賣契約上附註「上述不動產地下室全部為賣方所
佔用，現同意撥出1/2予買方使用，但礙於共同使用部分為
全幢所有權人所有共有，日後如有其他所有權人異議需使用
時，由雙方協議處理，對此雙方無其他意義」等文字後簽名
（見本院卷一第66頁），然觀諸上開協議之真意，乃係原告
與被告黃麗花為解決系爭171號房屋之買賣契約是否有包括
系爭地下室使用權之紛爭，經房仲業者協商後所達成之雙方
各使用地下室一半空間之共識，並據證人即房仲業者 李基文
證述明確（見本院卷二第10頁反面），顯與被告李林招治是
否係基於共有人間之默示分管契約占有系爭地下室無關，且
基於債之相對性，上開協議僅在當事人間發生效力，亦無從
據此認定被告就系爭地下室已與共有人成立默示分管契約。
是以，本件被告既未能舉證證明共有人間曾就系爭地下室由
其單獨占用乙事達成合意，自應認被告就此所辯尚無可採。
㈢末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共
有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第82
1條分別定有明文。查原告為系爭4793號建物之共有人，系
爭地下室為系爭4793號建物之地下層，係由系爭大樓住戶分
別共有，被告李林招治並不能證明其占有使用系爭地下室如
附圖所示編號A、B部分之合法權源，已如前述。從而，被
告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告李林招
治將如附圖所示編號A、B部分騰空遷讓並返還於被告及其
他全體共有人，即屬有據。又原告訴請被告李林招治將系爭
地下室如附圖所示編號A、B部分騰空返還原告及其他全體
共有人，乃正當行使所有權之權能，非以損害他人為主要目
的，且由系爭地下室遭占用之面積、位置及功能以觀，亦難
認原告所得利益極少，是不論從權利本質、經濟目的、社會
觀念而言，難認原告因權利行使所能取得之利益，未顯然大
於被告李林招治所受之損失，同無違反誠信原則或權利濫用
可言。至就原告訴請被告黃麗花遷讓返還之部分，因被告李
林招治已自承置於系爭地下室如附圖所示編號A、B部分空
間內之物品均為其所有，而非被告黃麗花所有（見本院卷第
52頁），應可認僅被告李林招治為占有人，被告黃麗花實非
系爭地下室之占有人，此外，原告並未舉證證明被告黃麗花
為系爭地下室之直接占有人或間接占有人之事實，其主張被
告黃麗花無權占有系爭地下室如附圖所示編號A、B部分空
間之事實，不足採信，原告此部分請求，為無理由，自難准
許。
四、綜上所述，本件尚難認定被告李林招治占有系爭地下室有何
分管協議等法律上正當之權源，則依前揭說明，原告請求被
告李林招治將系爭地下室如附圖所示編號A、B部分騰空返
還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。逾此範
圍之主張，則無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被
告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年7月10日
屏東簡易庭法官俞亦軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月10日
書記官劉旻葳