臺灣桃園地方法院104年度訴字第2055號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第2055號民事判決

裁判日期：民國105年06月17日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第2055號原告 王月容 訴訟代理人 陳鴻琪 律師被告 法雲寺 法定代理人 高金鐘 被告文章華國會計師事務所法定代理人 李文玉 （原名 李普玉 ）上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告法雲寺應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號一樓之房屋騰空遷讓返還原告，並自一０五年一月一日起至將前開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
被告法雲寺應給付原告新臺幣捌拾伍萬元，並自民國一０四年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告文章華國會計師事務所應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○○○號三樓之房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一０五年一月一日起至將前開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
被告文章華國會計師事務所應給付原告新臺幣伍拾伍萬柒仟玖佰捌拾元，並自民國一０四年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌萬肆仟元供擔保後得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元供擔保後得假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾陸萬肆仟元供擔保後得假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告於民國104年11月16日起訴時，其訴之聲明原為：㈠被告法雲寺應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭571號房屋）暨屋後空地即桃園市○鎮區○○段○○○號如附圖一（見本院卷第8頁）「A」所示土地騰空遷讓返還原告，及將坐落於附圖一「A」所示土地上面積約42平方公尺（實際面積依測量為準）之建物拆除，並給付原告新臺幣（下同）850,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告法雲寺應自104年12月1日起至實際返還上開房屋、土地之日止，按月於每月1日給付原告50,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告文章華國會計師事務所應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○○○號3樓之房屋（下稱系爭
571之1號3樓房屋）騰空遷讓返還原告，並給付原告557,
980元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告文章華國會計師事務所應自民國104年12月1日起至實際返還上開房屋日止，按月於每月
1日按月給付原告30,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於105年4月8日具狀變更其聲明為：㈠被告法雲寺應將系爭571號房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告850,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告法雲寺應自105年1月1日起至實際返還上開房屋之日止，按月於每月1日給付原告50,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告文章華國會計師事務所應將系爭571之1號3樓房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告557,980元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告文章華國會計師事務所應自105年1月1日起至實際返還上開房屋日止，按月於每月1日給付原告30,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告此部分所為訴之變更，顯屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告法雲寺與原告簽訂租賃契約，承租系爭571號房屋，約
定租賃期間自102年7月1日至108年6月30日止，第1年（102年7月1日迄103年6月30日）租金每月45,000元，第2年（103年7月1日迄104年6月30日）租金每月475,
000元，第3、4年（104年7月1日迄106年6月30日）每月租金50,000元，第5、6年（106年7月1日迄108年
6月30日）每月租金52,500元，押租保證金150,000元。惟被告法雲寺自103年3月1日起即未依約繳納租金，迄今尚積欠103年3月1日迄104年11月1日（應為104年11月30日），合計21期租金，共1,000,000元未付（計算式：4500
0×4+47500×12+50000×5＝0000000），扣除押租保證金150,000元，尚積欠850,000元，因起訴前寄發之存證信函未經被告法雲寺收受送達，原告以本件起訴狀繕本之送達，作為催告被告法雲寺於收受起訴狀繕本後10日內給付租金，逾期仍未給付即終止租約。若上開租約已經終止，被告法雲寺仍繼續占用系爭571號房屋及附圖一「A」所示之屋後空地，即屬無權占有，應將系爭571號房屋及屋後空地返還原告，並按月給付相當於租金之不當得利。
㈡被告文章華國會計師事務所向原告承租系爭571之1號3樓
房屋，並簽訂租賃契約1份，約定租賃期間自102年5月1日至105年4月30日止，每月租金30,000元，押租保證金90,000元。惟被告文章華國會計師事務所自103年3月1日起即未依約繳納租金，迄今尚積欠103年3月1日迄104年11月1日（應為104年11月30日），合計21期租金，共630,00
0元未付（計算式：30000×21＝630000），扣除押租保證金90,000元，尚積欠540,000元，且積欠104年7月16日起至同年10月18日止之電費，共計17,980元。因起訴前寄發之存證信函未經被告文章華國會計師事務所收受送達，原告以本件起訴狀繕本之送達，作為催告被告文章華國會計師事務所於收受起訴狀繕本後10日內給付租金，逾期仍未給付即終止租約。若上開租約已經終止，被告文章華國會計師事務所仍繼續占用系爭571之1號3樓房屋，即屬無權占有，應將系爭571號房屋及屋後空地返還原告，並按月給付相當於租金之不當得利。
㈢本件原係以起訴狀繕本之送達後10日作為終止租約之生效日
，並據以請求租約終止後之不當得利，茲為求計算簡便，有關不當得利之基準日，均以105年1月1日為起算日。為此，爰依租賃契約及無權占有及不當得利之法律關係，請求被告返還租賃物及積欠之租金、電費，並給付相當於租金之損害。
㈣並聲明：⒈被告法雲寺應將系爭571號房屋騰空遷讓返還原
告，並給付原告850,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉被告法雲寺應自105年1月1日起至實際返還上開房屋之日止，按月於每月1日給付原告50,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告文章華國會計師事務所應將系爭571之1號3樓房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告557,980元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒋被告文章華國會計師事務所應自105年1月1日起至實際返還上開房屋日止，按月於每月1日給付原告30,000元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒌如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告法雲寺辯稱：對於原告以起訴狀繕本作為催告之意思表
示，若未於10日內繳付租金即終止租約一事，並不爭執，對原告請求積欠之租金、電費亦不爭執，只是被告面臨租金及搬遷之問題，為此，請求駁回原告之訴。
㈡被告文章華國會計師事務所辯稱：從98年跟原告承租系爭57
1號房屋後，始知該門牌571號意謂為武昌起義，因為大道天盤轉換，因無有形人護持，渠原係十方廣華聯合會計師事務所的創始人之一，渠從該事務所得之分紅或其他利潤共得
890萬元，渠離開該事務所就無有形人護持，因為渠的錢已經全部付出，故目前沒有錢可以付出租金，對於有向原告承租系爭571號及系爭571之1號3樓房屋之事並不否認，因渠等在處理大道天盤，因轉盤至104年12月28日才趨穩定。
需給予一些時間，待渠等將無形之事處理完畢，才不會對原告有所損害。對積欠原告租金、電費均不爭執。為此，請求駁回原告之訴。
㈢並均聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、經查，原告主張被告法雲寺與原告簽訂租賃契約，承租系爭
571號房屋，租賃期間自102年7月1日至108年6月30日止，第1年租金每月45,000元，第2年租金每月475,000元，第3、4年每月租金50,000元，第5、6年每月租金52,500元，押租保證金150,000元。惟被告法雲寺自103年3月1日起即未依約繳納租金，迄今尚積欠103年3月1日迄104年11月30日，合計21期租金，共1,000,000元未付，扣除押租保證金150,000元，尚積欠850,000元；被告文章華國會計師事務所向原告承租系爭571之1號3樓房屋，並簽訂租賃契約1份，約定租賃期間自102年5月1日至105年4月30日止，每月租金30,000元，押租保證金90,000元。惟被告文章華國會計師事務所自103年3月1日起即未依約繳納租金，迄今尚積欠103年3月1日迄104年11月30日，合計21期租金，共630,000元未付，扣除押租保證金90,000元，尚積欠540,000元，且積欠104年7月16日迄同年10月18日止之電費，共計17,980元。經原告催告給付租金未果，以存證信函催告不成，爰以起訴狀繕本送達被告之日起，作為催告被告於10日內給付租金，逾期仍未給付即終止租約之意思表示等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約2份、臺灣電力公司電子帳單服務系統資料2份、電費通知及收據
1紙、存證信函2份（見本院卷第12頁至第24頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信原告之主張為真實可採。
四、本院之判斷：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第
1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。經查，原告主張與被告法雲寺、被告文章華國會計師事務所分別就系爭
571號、571之1號3樓房屋房屋訂立租約後，被告法雲寺積欠原告積欠103年3月1日迄104年11月30日，合計21期租金，共1,000,000元未付，扣除押租保證金150,000元，尚積欠850,000元；被告文章華國會計師事務所積欠103年
3月1日迄104年11月30日，合計21期租金，共630,000元未付，扣除押租保證金90,000元，尚積欠540,000元，且積欠104年7月16日迄同年10月18日止之電費，共計17,980元，為被告所不爭執，足認被告均已達積欠2個月以上之租金之事實，堪信為真，故依前揭說明，原告自得依法終止系爭租約。原告雖於104年10月22日以存證信函為終止契約之意思表示，該存證信函經退回，尚不生終止之效力，惟原告亦表示以起訴狀繕本送達被告之日，催告被告於10日繳納積欠租金，逾期未繳付即終止租約，又被告迄今均未繳納積欠之租金，是本件起訴狀繕本係於104年11月24日均寄存送達被告，此有本院送達回證（見本院卷第28頁至第30頁）在卷可證，並於10日後之同年12月4日發生送達效力，並於送達後10日之同年月14日，因被告未繳納租金而發生終止租約之效力。從而，原告終止租約後，依據民法第455前段之規定，請求被告法雲寺、被告文章華國會計師事務所分別遷讓系爭
571號、571之1號3樓房屋，自屬有據。㈡至系爭租約終止後，原告得依法請求之項目及金額，分述如下：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查原告依據與被告法雲寺、被告文章華國會計師事務所簽訂之租賃契約，請求被告法雲寺給付積欠原告自103年
3月1日迄104年11月30日之租金，又103年3月1日迄同年6月30日，租金每月45,000元，自103年7月1日迄104年6月30日，租金每月475,000元，自104年7月1日迄同年11月30日，每月租金50,000元，合計積欠21期租金，共1,000,000元（計算式：45000×4+47500×12+50000×5＝0000000），扣除押租保證金150,000元，尚積欠850,000元；請求被告文章華國會計師事務所給付積欠原告自103年
3月1日迄104年10月31日，合計積欠21期租金，每月租金30,000元，共630,000元，扣除押租保證金90,000元，尚積欠540,000元，且積欠104年7月16日迄同年10月18日止之電費，共計17,980元，是被告文章華國會計師事務所共積欠原告租金及電費共557,980元（計算式：540000+17980＝557980），亦為被告所不爭執，是以原告依租賃契約為上開請求，自屬有據。
2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。
又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告法雲寺、文章華國會計師事務所於系爭房屋租賃關係消滅後，迄未返還系爭房屋，無權占有原告所有之上開房屋，受有相當於租金之利益，致原告受損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告法雲寺、文章華國會計師事務所返還所受不當得利，洵屬有據。本院審酌被告法雲寺、文章華國會計師事務所使用系爭571號、571之1號3樓房屋，依社會通念，其所受者即相當房屋租金之利益，而依被告法雲寺、文章華國會計師事務所原訂租約約定之租金分別為50,000元及30,000元，則原告依上述規定，訴請被告法雲寺、文章華國會計師事務所分別遷讓交還系爭571號、571之1號3樓房屋，並自終止租約後，自105年1月1日起至返還系爭571號、571之1號3樓房屋之日止，分別相當於每月租金50,000元及30,000元計算之不當得利，即無不合，為有理由。惟原告既以終止系爭租約，被告法雲寺、文章華國會計師事務所無權占有原告所有之上開房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，核其性質並非依系爭租約請求之租金，自無所謂各期租金應給付日之適用，是原告請求被告按月於每月1日給付原告，並自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自無理由，應予駁回。
五、又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告依據租約請求被告法雲寺、文章華國會計師事務所給付積欠原告之租金及電費，分別為850,000元、557,980元，及各自起訴狀繕本送達日之翌日即104年12月5日（於104年11月24日寄存送達，並於10日後之000年00月0日生送達效力）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據，為有理由，應予准許。另原告終止租約後，請求被告法雲寺、文章華國會計師事務所，應分別將系爭571號、571之1號3樓房屋騰空遷讓返還原告，並自105年1月1日起至返還之日止，分別按月給付原告50,000元、30,000元，及按年息百分之5計算之利息等語，然此係以起訴狀繕本送達10日內未給付積欠租金即作為終止租約後，始產生之相當於租金之不當得利，尚未陷於遲延，是原告請求法定利息，自無理由，自應予駁回。
六、綜上所述，原告主張被告法雲寺、文章華國會計師事務所積欠租金達2期以上，系爭租約經原告合法終止為可採，原告依民法第455條及系爭租約之約定，分別請求被告法雲寺、文章華國會計師事務所應將系爭571號、571之1號3樓房屋騰空遷讓返還原告，並自105年1月1日起至返還之日止，分別按月給付原告50,000元、30,000元，為有理由，應予准許。
另原告依據民法第439條第1項及系爭租約，請求被告法雲寺、文章華國會計師事務所給付積欠之租金及電費，分別為850,000元、557,980元，及各自起訴狀繕本送達日之翌日即104年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自有理由，亦應准許。原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴，一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項判決如主文。
中華民國105年6月17日
民事第三庭法官姚重珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月20日
書記官藍盡忠