高雄簡易庭109年度雄簡字第1574號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　109年度雄簡字第1574號
原　　　告　 顏桂
訴訟代理人　 李玉枝
被　　　告　 陳郡慧
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年11月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○號之三層樓
透天厝全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟壹佰陸拾壹元，及自民國一０九
年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告應自民國一０九年八月一日起至遷讓返還第一項所示建物之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：原告於民國107年12月1日將門牌號碼高雄市○
○區○○○路○○○巷○號3層樓透天厝（下稱系爭房屋）出
租予被告，兩造簽立租賃契約書，約定除水電費外，每月租
金新臺幣（下同）8,000元，應於每月1日以前繳納，押租
金16,000元，租期至110年11月30日止（下稱系爭租約）。
詎被告自109年3月1日起即未依約給付租金，經原告催告
仍拒不履約，積欠租金長達5個月之久。爰依民法第440條
第1、2項規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租
約之意思表示，被告應依系爭租約第6條約定將系爭房屋遷
讓返還原告，並給付原告截至系爭租約終止時即109年7月
20日止積欠之租金37,161元，另依系爭租約第12條約定賠償
因被告違約致原告提起本件訴訟花費之律師撰狀費5,000元
。又兩造於系爭租約第6條約定租期屆滿時，若被告未將系
爭房屋遷讓交還原告，原告每月得向被告請求按租金5倍計
算之違約金直至遷讓完了之日止，系爭租約既已終止，但被
告迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，爰依上開約定請求被
告自109年8月1日起至遷讓完了之日止，按月給付原告按
租金1.5倍計算之違約金即每月12,000元。為此，提起本件
訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交還原告
；㈡被告應給付原告42,161元，並自起訴狀繕本送達之翌日
起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈢被告自109年
8月1日起至遷讓完了之日止，應按月給付原告12,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100
條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋
：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以
上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，
自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516號裁判意旨
）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之
弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡
平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第
71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號
裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法
院所持見解（參照最高法院95年度台簡上字第2號、95年度
台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土
地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上
之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而
不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止
之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人
履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（
最高法院104年度台上字第1569號判決參照）。
㈡經查，原告主張之前揭事實，業經原告提出系爭租約、兩造
之Line對話紀錄及律師撰狀費收據為憑（見本院卷第11-33
頁），且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日
不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第
3項準用第1項規定，應視同自認。則被告自109年3月1
日起未即依約給付租金，經扣抵押租金16,000元後，堪認被
告仍積欠自109年5月1日起之租金；又本件起訴狀繕本係
於109年7月20日送達被告，有送達回證可稽（見本院卷第
41頁），是原告所為終止系爭租約之意思表示經以本件起訴
狀繕本送達被告時，雖經扣除上開押租金，被告仍積欠2個
月以上租金未付。則原告依上開規定終止系爭租約，核屬有
據，系爭租約已於109年7月20日經原告合法終止，堪予認
定。則原告依系爭租約第6條、第12條約定，請求被告遷讓
返還系爭房屋，並給付律師撰狀費5,000元，及自109年8
月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付違約金12,000
元，為有理由。另截至系爭租約終止日止，被告共積欠原告
租金37,161元，因兩造簽約時原告已收取押租金16,000元，
揆諸前開說明，此部分押租金發生當然抵充之效力，是原告
得請求被告給付積欠之租金數額僅餘21,161元（計算式：37
,161元－16,000元＝21,161元），原告逾此範圍之請求為無
理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭
房屋，並給付26,161元（計算式：21,161元+5,000元＝26,1
61元）及自起訴狀繕本送達翌日即109年7月21日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，暨自109年8月1日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，為有理由
，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行
。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年12月18日
高雄簡易庭法官徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月21日
書記官廖佳玲