裁判字號：臺灣屏東地方法院100年訴字第302號民事判決
裁判日期：民國102年04月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣屏東地方法院民事判決100年度訴字第302號原告 林秀鳳 訴訟代理人 黃順天 律師被告 王重旗
陳宜雪 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）雖仍登記在 朱海 名下，惟朱海（於民國56年
2月15日死亡）生前已將系爭土地出賣予 邱阿福 ，朱海之繼承人於58年4月11日與邱阿福簽立調解契約書，亦承認此一買賣之事實，邱阿福又於87年2月18日將系爭土地出賣予伊，並交付伊占有，伊嗣於88、89年間出資並僱請 洪坤榮 在系爭53-1地號土地上興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○○號未辦保存登記建物（即如附圖所示編號C建物，下稱系爭房屋）。詎被告自99年6月24日起即無權占用系爭土地及房屋迄今，伊自得依民法第962條之規定，請求被告返還系爭土地，另依民法第767條第1項之規定，請求被告返還系爭房屋。又伊夫 朱天豪 為 天美 國際開發股份有限公司（下稱天美公司）之董事長，天美公司於96年5月23日將翡翠山林度假村出租予仙益企業社（下稱系爭租約），並於同日經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 謝永誌 予以公證，嗣由仙益企業社改名為紫灣度假村繼續經營，惟系爭土地及房屋並不在翡翠山林度假村之範圍內，亦非天美公司出租予仙益企業社之標的物，且系爭租約業經天美公司及仙益企業社在97年4月間合意終止，被告自無從為仙益企業社占有系爭土地及房屋等情，並聲明：被告應將系爭土地及房屋遷讓返還原告。
二、被告則以：天美公司係經由被告王重旗之介紹，將翡翠山林度假村出租予仙益企業社，並由仙益企業社改名為紫灣度假村繼續經營。系爭土地及房屋屬翡翠山林度假村之一部，亦為租賃標的物，僅因系爭土地未辦理所有權移轉登記，且系爭房屋係未辦保存登記建物，始未記載於租賃契約書內，原告之夫為天美公司之董事長，仙益企業社因系爭租約而給付天美公司之定金10萬元，亦係匯入原告之帳戶，是原告自應知悉系爭土地及房屋業經天美公司出租予仙益企業社。被告陳宜雪為仙益企業社之股東兼員工，協助仙益企業社之負責人 蔡震仁 處理紫灣度假村事宜，被告王重旗則為系爭租約之介紹人，亦受蔡震仁之委託，協助處理紫灣度假村事宜，被告均非系爭土地及房屋之占有人。其次，系爭租約雖經天美公司與仙益企業社合意終止，惟渠等間仍有賠償事宜及財產待清點，仙益企業社因此並未將系爭土地及房屋返還天美公司，本件實屬天美公司與仙益企業社間之糾紛，原告請求被告返還系爭土地及房屋，顯非有理由等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。
三、經查：系爭土地目前仍登記在朱海（已於56年2月15日死亡）名下，原告於87年2月18日向邱阿福購買系爭土地，嗣於
88、89年間出資並僱請洪坤榮在系爭53-1地號土地上興建系爭房屋。天美公司與仙益企業社於96年5月23日訂立系爭租約，由天美公司將翡翠山林度假村出租予仙益企業社，並於同日經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人謝永誌予以公證，嗣由仙益企業社改名為紫灣度假村繼續經營，天美公司及仙益企業社嗣於97年4月間合意終止系爭租約各事實，有系爭土地之登記謄本、協議書、洪坤榮出具之證明書、系爭房屋
100年度房屋稅繳款書、朱海之戶籍登記簿、公證書、及翡翠山林度假村租賃契約書在卷可證（見本院卷第3-4頁、第6-9頁、第41頁、第77-86頁），且為兩造所不爭執，堪信為實在。
四、本件之爭點為：㈠系爭土地及房屋是否在翡翠山林度假村範圍內，而為天美公司出租予仙益企業社之標的物之一部？㈡被告是否為系爭土地及房屋之占有人？㈢原告依民法第962條之規定請求被告返還系爭土地，並依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋，於法是否有據？茲分別論述如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。天美公司與仙益企業社所簽訂之「翡翠山林度假村租賃契約書」上，關於租賃之土地部分固僅記載坐落屏東縣○○鄉○○○段388、38
9、394、396-5、396-6、396-27、396-38、397、398等地號土地，關於租賃之建物部分亦僅記載同段7、9、10、14、19等建號建物（即門牌號○○鄉○○村○○路48之1號、45之7號、45號、48之2號及48之3號房屋），並未記載系爭土地及建物，原告則據此主張系爭土地及建物非屬翡翠山林度假村之一部，亦非天美公司出租予仙益企業社之標的，惟查：
⒈中華徵信所企業股份有限公司於90年間曾就翡翠山林度假村
之資產價值為鑑定，有該公司製作之不動產時值鑑價報告在卷可考（見本院卷第144-187頁），關於該不動產時值鑑價報告所鑑定之標的物，就土地部分，於該鑑價報告所附勘估標的土地標示一覽表內，即已記載有系爭土地（即項目1、
2，見本院卷第150頁），就建物部分亦記載：「本次勘估建物除座（坐）落於389地號鋼骨造二層樓房（建號7號）已辦妥保存登計（記）外，另座（坐）落於53等地號五棟一至二層木造樓房及座（坐）落於397地號興建中之鋼筋混凝土造三層樓房尚未辦妥保存登記」等語（見本院卷第155頁），已難謂系爭土地及房屋非屬翡翠山林度假村之一部。
⒉證人洪坤榮於被告及 潘偉庭 被訴竊佔等刑事案件檢察官偵訊
中證稱：伊職業為木工，系爭房屋係原告委託伊興建，翡翠山林度假村之房屋有3/4都是伊興建的等語（見屏東地檢署
100年度偵續字第100號卷第201頁）。又系爭土地及房屋位在紫灣度假村範圍內，須經由紫灣度假村之大門方能抵達，系爭土地上另有2座涼亭（即如附圖所示編號A、B建物，其中之一嗣後因火災而毀損），系爭房屋係木屋形式，與其他紫灣度假村之木屋，在外觀及材質上均相類似等情，有現場照片在卷可證（見本院卷第192-197頁、第234-236頁），並經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第190-191頁、第199頁）。另系爭房屋內有編號A107、A108、A109等3間房間，而天美公司與仙益企業社所簽訂之前揭「翡翠山林度假村租賃契約書」內有一附件即「翡翠山林休閒度假村會員清潔費收費表」（見本院卷第86頁）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第250-251頁），前揭清潔費收費表內即記載房號A107、A108、A109等3間房間之型態、定價及會員清潔費收取標準等事宜。其次，原告陳稱：前揭涼亭屬翡翠山林度假村之一部，亦為天美公司出租予仙益企業社之標的，除系爭房屋外，其餘紫灣度假村範圍內之建物均屬翡翠山林度假村之一部，亦均為天美公司出租予仙益企業社之標的等語（見本院卷第190頁），亦為被告所不爭執（同前頁）。基上，參諸系爭土地及房屋既均屬中華徵信所企業股份有限公司鑑定之標的物範圍內，且系爭土地上之涼亭亦為翡翠山林度假村之一部，又系爭房屋與翡翠山林度假村其餘大部分之木屋均由證人洪坤榮興建，外觀、材質上亦均相近，另前揭「翡翠山林休閒度假村會員清潔費收費表」亦記載系爭房屋內房間之型態及收費標準等情，堪認系爭土地及房屋確屬翡翠山林度假村之一部。
⒊證人即仙益企業社負責人蔡震仁於本院審理證稱：仙益企業
社係向天美公司承租整個翡翠山林度假村，並改為紫灣度假村繼續經營，承租之標的包括系爭土地及房屋，仙益企業社承租後，仍繼續履行對原翡翠山林度假村會員之義務，會員來居住的話，要支付清潔費等語（見本院卷第252頁）。又系爭土地上之涼亭屬翡翠山林度假村之一部，亦為天美公司出租予仙益企業社之標的，業據前述，而前揭涼亭亦未經前揭「翡翠山林度假村租賃契約書」記載為租賃標的之一，足見仙益企業社向天美公司承租之標的範圍，實不能僅以前揭租賃契約書上所記載之土地、建物為準。況且，前揭涼亭既屬天美公司出租予仙益企業社之標的之一部，則天美公司實無不將系爭土地一併出租之理。其次，依天美公司與仙益企業社所簽訂之「翡翠山林度假村租賃契約書」，其中第7條第12項之約定：「未經甲方書面同意，乙方不得任意調漲房間清潔費之收費標準（附件一）」（見本院卷第84頁），而該附件一即「翡翠山林休閒度假村會員清潔費收費表」上（見本院卷第86頁），亦記載有系爭房屋內房號A107、A108、A109等3間房間，倘系爭房屋非屬天美公司出租予仙益企業社之標的，則前揭清潔費收費表內自無將該些房號予以保留而未加刪除之理。再者，天美公司與仙益企業社所簽訂之契約書既名為「翡翠山林度假村租賃契約書」，且除前揭第7條第12項外，其第1條第3項約定：「關於本件租賃標的物內全部設備設施、增建建物、已合法登記旅館營業許可證照及其他各項用益物權（地上權），均在本租賃之範圍」，第
4條第1項約定：「本件租賃標的物係供營業使用（專供紫灣度假村經營）」，第7條第7項約定：「自簽訂本約日起，甲方（即天美公司，下同）不得再販售任何本度假村之住宿券予第三人，但甲方已銷售之住宿券（已完款者）至遲於民國96年12月31日前，乙方（即仙益企業社，下同）同意承接計算，逾期者，乙方不予承接，由甲方自行負責處理……」，同條第8項約定：「甲方於民國96年2月1日前，因基於經營及推廣本度假村之必要與第三人所簽訂之與度假村業務相關合約（為嘉士得─東森購物台、理財週刊雜誌、曾秀玲小姐等3個契約），應提示及交付乙方瞭解，並由乙方與第三者辦理換約手續及代甲方繼續履行之」，同條第12項約定：「未經甲方書面同意，乙方不得任意調漲房間清潔費之收費標準（附件一）」（見本院卷第79-83頁）。由天美公司出租之標的包括翡翠山林度假村之全部設備設施、許可證照及其他權利，且仙益企業社於承租翡翠山林度假村後，尚須履行天美公司對第三人（如會員、購買住宿券之消費者及其他行銷廠商）之義務等情觀之，天美公司實際上係將翡翠山林度假村全部出租予仙益企業社，其應無將系爭土地及房屋與其他翡翠山林度假村之不動產加以分離而不予出租之理。基上，堪認系爭土地及房屋不惟屬翡翠山林度假村之一部，且亦為天美公司出租予仙益企業社之標的，原告主張系爭土地及房屋並非翡翠山林度假村之一部，亦未由天美公司出租予仙益企業社云云，尚非可採。
㈡天美公司與仙益企業社業於97年4月間合意終止系爭租約乙
節，已如前述。證人蔡震仁證稱：天美公司與仙益企業社於97年4月間合意終止系爭租約，惟因有債務糾紛及財產待清點，天美公司遲遲不願配合結算及清點，仙益企業社並未將租賃標的物返還，嗣後，部分翡翠山林度假村之財產遭法院強制執行而拍定，仙益企業社則配合法院之點交命令將該部分財產交給拍定人，系爭房屋及土地目前仍為仙益企業社所占有，伊不同意返還天美公司，被告陳宜雪係仙益企業社之員工，被告王重旗則為系爭租約之介紹人，渠等僅係協助伊處理紫灣度假村事宜等語（見本院卷第252-253頁）。又合作金庫商業銀行股份有限公司前於97年8月14日以原告及天美公司、朱天豪、 朱建彰 、 蔡德新 、 陳子郎 等人債務人，聲請本院以97年度執字第28706、28707號對翡翠山林度假村範圍內之坐落屏東縣○○鄉○○○段0000000000000地號土地及其地上建物（包括同段9、10建號建物）、作物為強制執行，進入特別變價程序後，訴外人 廖偉初 於98年11月
5日為應買之表示，執行法院許其買受之事實，業經本院依職權調取上開強制事件卷宗查閱無訛。前揭執行程序進行中，天美公司於98年6月2日向執行法院提出民事陳述意見狀，其中記載：「㈡上開租賃合約已由陳述人（即天美公司）在97年4月14日終止，而仙益企業社早在97年4月7日以存證信函表示同意終止，但卻仍無權強占不肯歸還……」等語（見本院97年度執字第28706號卷一第146頁）。廖偉初亦於其買受後之98年12月30日向執行法院聲請點交拍賣標的物，並表示拍賣標的物目前仍由仙益企業社占用中，有民事聲請點交不動產狀附卷可稽（見前揭卷二第261頁）。又本院書記 官督 同執達員於99年2月25日履勘現場時，前揭拍賣之標的物仍由仙益企業社占用，本院書記 官嗣 於99年6月24日督同執達員至現場執行點交，被告陳宜雪則以仙益企業社之代理人身分在場，並同意點交等情，有執行筆錄附卷可參（見前揭卷二第287頁，卷四第13-14頁）。另天美公司於98年3月4日向臺灣高雄地方法院起訴，以系爭租約業經終止為由，請求仙益企業社返還坐落屏東縣○○鄉○○○段397、396-5、396-6、398、396-27、396-38地號土地及同段
9、10建號建物，另於101年10月17日向臺灣高雄地方法院起訴，以系爭租約業經終止，仙益企業社未返還租賃標的物為由，請求仙益企業社賠償相當於租金之損害各事實，有民事起訴狀附卷可佐（見本院卷第262頁），並經本院依職權調取台灣高雄地方法院98年度重訴字第237號卷宗查閱無誤。基上，堪認天美公司與仙益企業社合意終止系爭租約後，仙益企業社仍持續占用租賃標的物，並未返還天美公司甚明，而系爭土地及房屋屬天美公司出租予仙益企業社標的之一部，業據前述，則證人蔡震仁證述系爭土地及房屋目前仍由仙益企業社占用中等語，應可採憑。按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文，系爭土地及房屋目前仍由仙益企業社占有乙情，已如前述，依證人蔡震仁之證述，被告僅為協助其處理紫灣度假村事宜之人，被告縱因此而就系爭土地及房屋有事實上管領之力，充其量亦僅屬受仙益企業社指示而占有系爭土地及房屋之占有輔助人，不能認為係系爭土地及房屋之占有人。此外，原告復未能舉證證明被告自99年6月24日起係以自己之意思占用系爭土地及房屋，則其主張被告為系爭土地及房屋之占有人，並請求渠等返還系爭土地及房屋，於法尚屬無據。
五、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項及第962條之規定，請求被告遷讓返還系爭土地及房屋，非有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年4月24日
民事第二庭法官程士傑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月24日
書記官邱淑婷