裁判字號：臺灣橋頭地方法院109年重訴字第118號民事判決
裁判日期：民國111年03月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決109年度重訴字第118號原告 涂景惠 訴訟代理人 黃金龍 律師被告 劉昭仁
林政男
林緯軒
江洽煌 上四人訴訟代理人 陳建瑜 律師
李劭瑩 律師被告 吳建明
吳建中 兼上二人訴訟代理人 吳玉梅 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有高雄市○○區○○○段○○地號土地，應依附圖及附表二所示分割方案分割，原告涂景惠應依附表三所示補償金額補償被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌、吳建明、吳建中、吳玉梅。
訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例分擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如附表一所示，系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，亦未定有不分割之契約，因兩造不能達成分割協議，爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定請求裁判分割，原告主張之分割方案為附圖方案及附表二之分割方式分割，並由兩造依附表三之方式找補等語，並聲明：系爭土地應予分割。
二、被告則以：㈠被告吳建明、吳建中、吳玉梅以：
對原告主張之方案沒有意見，但認為應該不另為找補等語。
㈡被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌則以：
系爭土地如以原物分割，將造成袋地通行問題，且分割後總價值有所減損，應以整筆變價分割為適當等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項及第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，兩造間無法達成分割協議之事實，業據提出系爭土地登記謄本為憑，並為被告所不爭執，堪信屬實。系爭土地既屬兩造所共有，復未訂有不分割協議，原告請求分割，依上開規定，自屬有據，應予准許。
㈡次按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有
物之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。經查：
⒈系爭土地為一般農業區農牧用地，屬農業發展條例第3條第1
1款所稱之耕地，其分割需符合該條例第16條等規定，該條例施行前，系爭土地為6人共有，依該條例第16條第1項第4款至多可分割為6筆土地等情，業據高雄市政府地政局仁武地政事務所以110年3月25日高市地仁測字第11070202200號函說明甚詳（見本院卷第129頁），是系爭土地雖受農業發展條例第16條之限制，但因其於該條規定施行前即已為6人共有耕地，是於修法後雖有部分共有人移轉其持分予他人，致共有人有所變動，然分割筆數不得超過修法前之共有人數前提下，仍得依該款規定辦理分割為6筆土地，而原告所提如附圖及附表二所示之分割方案，未超過6筆之限制，自屬符合農業發展條例限制之方案，合先敘明。被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌辯稱原告之分割方案違反農業發展條例第16條規定云云，應有誤會。又系爭土地北側與高爾夫球場相連，部分為球場範圍，由北往南地勢由高到低，鄰近球場側坡度較陡，有明顯高低落差，並設有擋土牆，其餘現況均為雜樹林，未連接道路等節，業據本院會同兩造現場履勘明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第43至59頁）。
⒉原告主張如附圖及附表二所示分割，並由兩造依附表三之方
式找補，該方案由原告分得系爭土地北側如附圖66-Ａ部分，而系爭土地北側雖有較大之高低落差，有難以利用之情形，惟原告既陳稱相鄰土地均為其親屬所有，自得合併加以利用，且有利於水土保持之施作。被告吳建明、吳建中、吳玉梅則亦依其等之意願分得如附圖66-Ｂ所示中間部分之土地，對其利用亦無困難之處；另被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌則分得系爭土地南側如附圖66-Ｃ部分土地，該部分土地地勢最為平坦，應有利於利用，堪認原告主張之方案，均符合各共有人間之利益，且有利於將來土地之利用，應屬適當之分割方案。
⒊被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌雖主張系爭土地應以
整筆變價分割為宜，然按裁判分割共有物，係以原物分配於全體共有人為原則；共有人均受原物分配顯有困難時，始以原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配之共有人；而原物分配顯有困難時，方以變賣共有物並以價金分配於各共有人之變價分割。是必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人。故本件以原物分割既無困難，即難認有以變價分割之必要。且本院審酌系爭土地之面積為12,9
55.19平方公尺，經本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定後，整筆土地之價值高達36,274,532元（詳後述），足徵系爭土地因面積過於廣大，且由北至南有相當之高低落差，難以整體利用，且整體價值亦屬非低，如欲以變價之方式分割，恐將導致投標意願偏低，反不利於全體共有人之權益，是系爭土地如以原物方式分割後，與整體價值雖有約1,680,000元之落差（亦詳後述），然此為土地原物分割為較小面積之必然現象，如僅以此因素考量是否變價分割，將導致土地均無法原物分割，而不利於土地之利用，是本院審酌系爭土地之地勢落差、利用情形、整體面積及價值等節，認仍應以原物分割為適當。至被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌又辯稱依原告主張之分割方案分割後，將導致袋地通行問題云云，然查系爭土地現況即無道路可供通行，業據本院現場履勘明確，可知系爭土地本為袋地，自無因分割產生袋地通行問題，被告此部分辯解，應有誤會。
㈢又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號判決意旨參照）。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權，故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決意旨參照）。㈣系爭土地如以附圖及附表二所示之方案分割後，如因各分得
土地所在位置略有差異，應將導致各共有人分得土地之價值有所出入，自應由分得土地價值較高之共有人補償其餘共有人。經本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定，經該公會指派不動產估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，採用比較法及直接資本化法等二種估價方式進行評估，並依其評估結果與個別條件差異性比較，認應以比較法較為可採，且分別推定系爭土地如附圖及附表二所示分割方案各分得部分之價格，並據以計算應找補金額，而得出各被告應補償其他共有人之金額如附表三所示，有該公會指派元孟不動產估價師事務所製作之估價報告書可佐，本院審酌該等估價報告之計算均有所依據，亦無明顯失當之處，自堪採為本件補償計算之基礎。至被告 吳振瑞 、吳玉梅雖辯稱應無找補之必要，惟系爭土地各分得位置既有相當之價值落差，自應相互找補之必要，被告吳振瑞、吳玉梅此部分辯解，應不足採。
四、綜上所述，本件系爭土地並無依物之使用目的不得分割情形，復無不得分割之約定，原告請求分割，自有理由。經本院審酌系爭土地使用現況、地勢落差及整體價值，並比較原告主張如附圖及附表二之分割方案與整筆變價之分割方案，認應以如附圖及附表二所示方案分割，並依如附表三所示金額找補，為較妥適之方案，爰判決如主文第1項所示。
五、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依如附表一所示應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年3月25日
民事第二庭法官蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月25日
書記官林慧雯附表一：
高雄市○○區○○○段00地號土地（面積12,955.19平方公尺）編號共有人姓名應有部分比例1劉昭仁1/122林政男1/123吳玉梅5/364林緯軒1/125涂景惠1/36江洽煌1/127吳建明35/3608吳建中35/360附表二：
高雄市○○區○○○段00地號土地分割方式編號分得共有人姓名應有部分比例面積66-Ａ涂景惠全部4318.40平方公尺66-Ｂ吳玉梅10/244318.39平方公尺吳建明7/24吳建中7/2466-Ｃ劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌各1/44318.40平方公尺附表三：
涂景惠支付金額劉昭仁受補償金額97,162元林政男受補償金額97,162元林緯軒受補償金額97,162元江洽煌受補償金額97,162元吳玉梅受補償金額17,999元吳建明受補償金額12,601元吳建中受補償金額12,601元合計431,849元