臺灣彰化地方法院106年度訴字第34號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院106年訴字第34號民事判決

裁判日期：民國106年07月31日

裁判案由：給付租金

臺灣彰化地方法院民事判決106年度訴字第34號原告 蔡忠宏 訴訟代理人 藍麗俐
吳淑芬 律師被告 李柏臻 訴訟代理人 李思樟 律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106年7月13日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文㈠被告應給付原告新台幣壹拾伍萬參仟陸佰元,及自民國106年6
月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；被告另應自民國106年7月14日起按月給付原告新台幣肆仟伍百元。
㈡原告其餘之訴駁回。
㈢訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
㈣本判決得假執行，但被告如以新台幣壹拾伍萬參仟陸佰元為原告供擔保後得免為假執行。
㈤原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原請求被告給付新台幣（下同）746,900元， 嗣擴張 、追加為：被告應給付原告786,282元，及自民事準備書狀（一）送達翌日起算至清償日止，按年息5％計算之利息。被告應自民國106年7月14日起按月給付原告5,626元，至清償日止，按年息5％計算之利息。核與前開規定相符，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、坐落於彰化市○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）原先為訴外人台灣省私立台中仁愛之家（下稱仁愛之家）所有。坐落其上彰化市○○○段○○○○○號（門牌號碼為彰化市○○○街○號）之建物（下稱系爭房屋）則為訴外人 李慶良 所有。嗣於民國（下同）102年間仁愛之家因有資金需求而詢問系爭土地承租人 李建良 是否願意購買，李慶良不願意。李慶良之配偶即原告訴訟代理人藍麗俐因考慮系爭房屋為李慶良與藍麗俐婚後共同居住之房屋，為兩人家庭所在，為安心永久使用，乃勸說原告購買系爭土地，原告為使母親得以安心居住亦為同意。然因當時僅有承租人有購買權，故原告乃借用李慶良名義購買系爭土地，李慶良購入後隨即於102年12月27日以「贈與」之原因，轉讓返還予原告。嗣103年7月2日李慶良去世，被告為李慶良之子，故於103年8月11日以分割繼承為原因，由被告登記為系爭房屋之所有權人。
二、原告未購買系爭土地前，李慶良均按月每月給付租金予仁愛之家。原告購入系爭土地後，因母親藍麗俐居住系爭房屋內，原告同意藍麗俐使用系爭土地，乃未向藍麗俐收取租金。詎李慶良過世後，被告無視於李慶良於100年1月6日所立遺囑明確記載「1、彰化市○○○街○號（三層樓房）本人往生後，房屋所有權歸長子李柏臻所有。但配偶藍麗俐可繼續居住直到往生。…」之內容，竟將藍麗俐趕出系爭房屋，原告自無可能同意被告無償使用系爭土地。
三、系爭房屋及土地原先均為李慶良所有，其將系爭土地讓與並登記為原告所有，系爭房屋則因繼承原因登記為被告所有，則被告於系爭房屋使用期限內推定向原告租用系爭土地。原告乃於103年11月13日委託律師發送103年度松字第00000000號律師函，通知被告應給付積欠之租金，但被告至今均不為給付。
四、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。縱無租賃關係，被告無法律上原因使用系爭土地，原告依法亦得請求相當於土地租金之不當得利。系爭土地位於彰化都市計畫區，市景繁榮機能完備，土地位於國道1號高速公路交流道下，居於彰化市交通中樞位置，鄰近附有交通要道縱貫公路、中華西路、中央路等交通要道，交通甚為便利。附近有彰化縣警察局、彰化縣消防局等重要政府機關，佔地11,431平方公尺彰化縣文化局所屬「南北音樂戲曲館」之市民休閒娛樂設施，系爭土地係屬彰化市優良之住家環境，依據內政部不動產交際實價查詢服務資訊，平和九街之不動產交易行情約為每坪23.1萬（計算方式1700/73.47），房地價等同直轄市市區土地，故應以申報地價年息百分之10核算相當於租金之金額為適當。
五、系爭土地102年1月當期申報地價為每平方公尺6,960元，總共97平方公尺，以申報地價年息百分之10計算，年租金為67,512元，月租金為5,626元。本件原告係於105年11月14日提起請求給付租金之訴訟，計算至106年6月14日為止，被告占有系爭土地之時間又增加7個月,被告並得再請求後續7個月系爭土地被占用相當於租金之利益,合計39,382元（計算式5,626＊7）。原告就被告已獲得使用系爭土地之利益，得請求相當於租金之賠償，除起訴時請求之金額746,900元〔自103年7月2日租用系爭土地至起訴前有2年4個月計算，計算式為（103年1月公告現值每平方公尺33,000元97平方公尺總價年息百分之10＝320,100＊2年）＋（320,100/12＝26,675＊4個月）＝746,900元〕外，另追加39,382元總計為786,282元。並請求被告繼續使用系爭土地所獲得相當於租金之利益，即自106年7月14日起至返還系爭土地為止按月給付5,626元。
六、綜上，爰依民法租賃法律關係、不當得利法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告786,282元，及自民事準備書狀
（一）送達翌日起算至清償日止，按年息5％計算之利息。被告應自106年7月14日起按月給付原告5,626元，至清償日止，按年息5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。
參、被告則以：
一、系爭土地原係仁愛之家所有，李慶良買受系爭土地後將之贈與給原告，系爭土地及系爭房屋非同屬李慶良所有，本件並無民法第425條之1規定情形，即不得適用而推定有租賃關係存在。
二、原告為藍麗俐之子，李慶良生前娶藍麗俐為妻，李慶良生前經藍麗俐說服於102年11月26日將系爭土地贈與原告並於同年12月27日登記完畢。被告為李慶良親生子，李慶良生前於100年1月6日立有遺囑，遺囑第1點載為：「1、彰化市○○○街○號（三層樓房）本人往生後，房屋所有權歸長子李柏臻所有。但配偶藍麗俐可繼續居住直到往生。此房屋沒有土地所有權，每三個月要向台中仁愛之家繳土地租金4001元。
」之內容，於102年11月26日李慶良贈與系爭土地於原告至李慶良103年7月2日往生止，李慶良及藍麗俐均在系爭房屋生活，並無償使用系爭土地，即系爭房地係基於無償使用之借貸關係，被告為李慶良之繼承人，自繼承李慶良與原告間之約定。
三、綜上，系爭土地是訴外人李慶良出資購買，嗣贈與給原告，兩造就系爭土地存在無償使用借貸關係，否則被告何以將所有系爭房屋無償供原告母親即藍麗俐使用至終老，現藍麗俐不欲使用系爭房屋乃其個人問題，仍不能改變系爭房屋無償使用借貸系爭土地之關係，否則被告提供藍麗俐無償使用還需給付原告相當於租金之損害，豈非雙重損害等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
肆、不爭執事項：
一、坐落於彰化市○○○段○○○○○○號、地目建、面積97平方公尺土地，所有權人為原告蔡忠宏，權利範圍全部。
二、彰化市○○○段○○○○○號（門牌號碼為彰化市○○○街○號）之建物，所有權人為被告李柏臻，權利範圍全部。
伍、爭執事項：原告依租賃關係或不當得利關係，請求被告給付相當於租金之損害是否有理由？
陸、法院得心證之理由：
一、經查：系爭土地及建物原為李慶良生前所有，嗣土地以贈與關係移轉為原告所有，建物則由被告繼承，為兩造不爭執外，復據原告提出土地登記簿第二類謄本為據，被告所有之彰化市○○○段○○○○○號（門牌號碼為彰化市○○○街○號）之建物坐落其上，原告依據民法第425條之1規定認兩造間有租賃之法律關係向被告請求給付租金，自屬有據，被告雖以其父李慶良之生前遺囑第1項寫明略以：「本人往生後房屋所有權歸李柏臻所有，但配偶藍麗俐可繼續居住直到往生。此房屋沒有土地所有權，每三個月要向台中仁愛之家繳土地租金。」，嗣李慶良過世，由藍麗俐、被告及訴外人 李書禎 於103年7月2日簽立協議書表示遵守該生前遺囑，因原告非李慶良親生之子，核屬姻親，該遺囑亦無交代由原告繼承任何財產，自不受該遺囑約束，且該遺囑並未書立該房屋若由藍麗俐無償居住，被告即可免付租金，是被告之抗辯主張不可採信，原告依據民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，因該土地由李慶良移轉給原告，建物由被告繼承取得，合於上開法條所規範之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，原告自可向被告請求租金。
二、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，且土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院著有68年臺上字第3071號民事判例意旨，可資參照。可知法律上就房屋或土地租金之範圍，已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定之限制，以定其租金之最高限額。
三、本院審酌系爭土地係都市土地為兩造所不爭，且系爭土地坐落位置為熱鬧市區，其工商繁榮程度及經濟用途甚高，並審酌系爭土地所有權人所受之損害，認申報地價百分之8計算租金為合理，是原告所請求給付之金額，以每年申報地價百分之8計算，在此範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。其計算方式如次：系爭建物由被告於103年8月11日單獨取得，有建物謄本可稽，被告繼受取得之前建物依民法第759條規定為公同共有，命原告單獨給付租金恐非當事人適格，原告可請求之期間為103年8月11日至106年6月14日止，為2年10月又3日：系爭土地之最後申報地價日期為102年1月之每平方公尺6,960元，土地為97平方公尺，每月應給付之租金為4500元，（計算式：6,960×97×8％÷12＝4500），原告可請求之租金為153,600元（4500×34月＋（4500×4/30月＝153,600，元以下四捨五入）。另被告自106年7月14日起應按月給付之相當於不當得利之租金部分如上所述為每月4500元。
柒、綜上所述，本件原告依據租賃之法律關係，請求被告應給付原告153,600元，及自準備書狀㈠送達翌日即106年6月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及另自106年7月14日，按月給付原告4,500元均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。駁回部分之假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。又原告依據租賃法律關係為請求，自不構成不當得利，此部分原告所訴無理，為訴訟標的之競合，訴之聲明為單一，不另為駁回之諭知。
捌、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，即本判決主文第1項所示金錢給付部分，所命給付之金額各未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸另為准駁之諭知。被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
玖、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
拾、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年7月31日
民事第一庭法官李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月31日
書記官黃幼華