裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上易字第211號刑事判決
裁判日期：民國92年07月07日
裁判案由：詐欺
臺灣高等法院臺南分院刑事判決九十二年度上易字第二一一號Ａ
上訴人即被告甲○○右上訴人因詐欺案件，不服臺灣臺南地方法院九十一年度易字第一六六三號中華民國九十二年一月二十一日第一審判決（起訴案號：臺灣臺南地方法院檢察署九十一年度偵字第五一八○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決撤銷。
甲○○無罪。
理由
一、公訴意旨略以：被告甲○○係執業代書，明知委託人乙○○所有坐落臺南縣○○鄉○○○段○○○○號土地，業經土地抵押權人向臺灣臺南地方法院聲請查封，並於民國八十九年五月十七日原審法院以八十九年度以南縣 鵬執方 字第九八二二號函請新化地政事務所就上開地號土地辦理查封登記完畢，竟為『賺取仲介費用』，乃意圖為地主乙○○不法之所有，於與 黃建德 仲介上開土地買賣交易之磋商時，故意『隱匿上開地號土地業經辦理查封登記』之重大交易資訊，並主動出示八十九年四月十四日申請取得上開地號土地之舊登記謄本（該土地斯時尚未為查封登記）予買主黃建德，使黃建德在『未獲得充分資訊以為交易判斷之情況下，因而陷於錯誤』，遂於八十九年八月十一日應允以七百零四萬元之價格買受上開土地，並即交付定金五萬元交予甲○○收執，甲○○再將該五萬元定金轉交出賣人乙○○取得，其後，黃建德為求慎重起見，要求交付上開地號土地之最新土地登記謄本，方發現該土地於八十九年五月十七日經查封登記，始發覺上情。因認被告甲○○涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪嫌云云。
二、按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。故加害者如有不法取得財物之意思，實施詐欺行為，被害者因此行為陷於錯誤而為財產上之處分，受其損害，始構成該罪。（最高法院八十年度台非字第三○一號判決參照）。
三、訊據被告甲○○對於右揭事實均矢口否認，辯稱伊於收取該筆土地定金之時，告訴人黃建德業已知悉該筆土地被查封登記之事實，因伊表示會負責將查封登記予以撤銷，所以黃建德仍表示要買，且伊收取之定金五萬元已交予地主乙○○，地主乙○○表示本件係因告訴人黃建德事後拖延而無法完成交易，故不願意退還定金云云。經查：
（一）查土地之價值，應依該土地之環境、區劃及客觀上得以利用之價值認定之，故買受人欲承買土地時，自應依其買受後利用之價值加以評估該土地之客觀價值，與是否設定抵押權或經查封無關；故土地上雖設定有抵押權或已遭查封，並非絕對不能出賣，出賣人僅須於移轉登記時能將抵押權或查封登記塗銷即可，對該土地客觀價值並不影響，故縱該土地上有抵押權登記、查封登記，對於該土地之交易價格並無影響。
（二）復查買賣契約為債權契約，僅須賣方交付無瑕疵之物即可，並以買賣契約成立時買賣標的物須具有權利無瑕疵為必要，本件被告甲○○僅係居間仲介，告訴人於八十九年八月十一日交付定金前，被告曾交付同年四月十四日之土地登記謄本一紙（詳發查卷第六、七頁）予告訴人，是時該筆土地上即已有第一順位抵押權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）設定本金最高限額抵押權六百五十萬元、第二順位抵押權人設定抵押權一百五十萬元，為告訴人於承買該筆土地之前所知悉，其應知該地隨時可能遭查封拍賣。又承上所述，系爭土地之買賣原先約定之價格即已超過系爭土地上之抵押債權，因之被告辯稱只要告訴人交付頭期款，便可將臺灣臺南地方法院之查封登記撤銷，要非無據，且告訴人亦非不可於簽約後逕向第一銀行清償以塗銷系爭土地之查封登記及抵押權登記；又依本件出賣人即土地所有權人於本院證稱：「我是為了賣了之後要還銀行錢，銀行可以塗銷抵押權以後移轉登記給買受人，我把所有證件都交給被告委託他出賣」等情，查被告既受土地所有權人之委託出賣，渠等只要於移轉登記時塗銷抵押權，撤銷查封登記，得以順利移轉登記即不違反出賣人之義務，參以被告與乙○○以存證信函要求與告訴人簽約等情，顯見被告確實有將該地售予告訴人之意思，故被告之供述應屬可採；再就被告與告訴人間所寄發之存證信函（詳發查卷第十一、二十七頁）觀之，被告要求與告訴人簽約，而告訴人要求被告及證人乙○○撤銷該土地之查封登記，且被告與證人乙○○均同意將查封撤銷，惟因告訴人欲要求被告等再降低價錢以致雙方遲遲不能簽約，有協議書一紙在卷足憑（詳發查卷第二十頁），與證人即惠亞公司法務陳靜華證稱：「我認為當時既然已被法院查封，該筆土地在價值上就不可能值原本商談買賣時所約定的價金。」（詳偵卷九十一年八月十五日訊問筆錄）之證述相符，故被告供稱：「事實上最後和惠亞公司連絡時，他們也並沒有說不要完成這筆交易的意思，而且在電話中也都只是向我表示因為是法院查封的土地，所以要求必須壓低價錢。」等語應屬可信，足認惠亞公司實係因事後欲降低承買價格而反悔，況本件土地買賣僅收定金，尚未簽約，而該土地雖遭查封，僅係簽約時對付款方法、條件應具體約定以保障買受人得以順利移轉所有權即可，類此買賣社會上不乏其例，故被告因告訴人遲不簽約再將定金沒入，難謂係為乙○○不法所有之意圖，且被告於取得前開五萬元定金，業已交付予證人乙○○，而居間買賣獲取「仲介費用」，亦非不法之所有。
四、綜上所述，土地上雖設定有抵押權或已遭查封，並非絕對不能出賣，出賣人僅須於移轉登記時能將抵押權或查封登記塗銷即可，對該土地客觀價值並不影響，公訴人認被告竟為『賺取仲介費用』，意圖為地主乙○○不法之所有，於與黃建德仲介上開土地買賣交易之磋商時，故意『隱匿上開地號土地業經辦理查封登記』之重大交易資訊，致告訴人陷於錯誤，誠有誤解，尚難遽認被告自始即有詐欺之意思，因之本件顯屬單純之民事糾紛。原審就上開等情疏未詳查，遽認被告有詐欺之犯行，並加以論罪科刑，容有未洽。被告上訴意旨，指摘原判決不當，否認其有犯罪，為有理由，自應由本院將原判決撤銷，改諭知被告無罪之判決。
據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官邱克斌到庭執行職務。
中華民國九十二年七月七日
臺灣高等法院臺南分院刑事第三庭
審判長法官陳義仲
法官陳清溪法官宋明蒼右正本證明與原本無異。
不得上訴。
法院書記官余素美中華民國九十二年七月十日