裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年訴字第7號民事判決
裁判日期：民國99年10月12日
裁判案由：分割共有物
臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度訴字第7號原告即反訴被告乙○○訴訟代理人 羅明宏 律師被告即反訴原告丁○○訴訟代理人 林世超 律師被告即反訴原告丙○○共同訴訟代理人林世超律師
甲○○上列當事人間分割共有物事件，本院於民國99年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(面積一四三九點七二平方公尺)，如附圖乙案編號八九九-Ａ所示部分(面積三八七點六七平方公尺)分歸原告取得；如附圖乙案編號八九九-Ｂ所示部分(面積三七０點九九平方公尺)分歸被告丁○○取得；如附圖乙案編號八九九-Ｃ1所示部分(面積三五六點二八平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號八九九-Ｃ2所示部分(面積三二四點七八平方公尺)分歸被告丙○○取得。
兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地(面積一一一點五三平方公尺)，如附圖乙案編號八九九-一Ａ所示部分(面積三０點三三平方公尺)分歸原告取得；如附圖乙案編號八九九-一Ｂ所示部分(面積二七點三０平方公尺)分歸被告丁○○取得；如附圖乙案編號八九九-一Ｃ1所示部分(面積二七點三０平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號八九九-一Ｃ2所示部分(面積二五點八一平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號八九九-一Ｄ所示部分(面積零點七九平方公尺)，分歸兩造按原應有部分比例保持共有。
兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(面積一六點三五平方公尺)，如附圖乙案編號九００-Ａ所示部分(面積一點二三平方公尺)分歸原告取得；如附圖乙案編號九００-Ｂ所示部分(面積三點四七平方公尺)分歸被告丁○○取得；如附圖乙案編號九００-Ｃ1所示部分(面積三點０二平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號九００-Ｃ2所示部分(面積二點四五平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號九００-Ｄ所示部分(面積六點一八平方公尺)，分歸兩造按原應有部分比例保持共有。
兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(面積一三點三九平方公尺)，如附圖乙案編號九０一-Ａ所示部分(面積一點二四平方公尺)分歸原告取得；如附圖乙案編號九０一-Ｂ所示部分(面積一點八五平方公尺)分歸被告丁○○取得；如附圖乙案編號九０一-Ｃ1所示部分(面積二點二八平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號九０一-Ｃ2所示部分(面積二點零二平方公尺)分歸被告丙○○取得；如附圖乙案編號九０一-Ｄ部分(面積六平方公尺)，分歸兩造按原應有部分比例保持共有。
兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(面積三三六點二八平方公尺)以及同段九０二之一地號土地(面積二八點一八平方公尺)分歸被告丙○○單獨取得。
兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(面積一二四九點四九平方公尺)，如附圖乙案編號九０三-Ａ所示部分(面積四三五點八六平方公尺)分歸原告取得；如附圖乙案編號九０三-Ｂ所示部分(面積四三六點零四平方公尺)分歸被告丁○○取得；如附圖乙案編號九０三-Ｃ所示部分(面積三七七點五九平方公尺)分歸被告丙○○取得。
被告丙○○應給付原告新台幣壹佰貳拾玖萬肆仟伍佰肆拾伍元，應給付被告丁○○新台幣壹佰肆拾肆萬貳仟捌佰壹拾柒元。
本、反訴之訴訟費用由兩造按原應有部分比例分擔。
事實及理由
一、原告（即反訴被告）主張：
(一)坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號（面積1,439.72平方公尺）、899-1地號（面積111.53平方公尺）、900地號（面積
16.35平方公尺）、902地號（336.28平方公尺）、902-1地號（面積28.18平方公尺）五筆土地之土地，係兩造所共有，原告應有部分為3分之1，其餘被告二人應有部分各為3分之1。按「各共有人，得隨時請求分割共有物」，民法第823條第1項定有明文，本件共有物並無不能分割情形，惟五筆土地面積大小不一，且面積較小之土地均鄰接道路，難以細分，為維持分割後土地之地形完整，以利整體利用。為此，依上開規定狀請鈞院判決准予變價分割如訴之聲明。如採原物分割方式，主張就899、899-1、902、902-1及900地號等五筆土地合併分割為三等分，即採複丈成果圖甲案之分割方案。
(二)本案沒有必要就兩造共有之大埤段901、903地號土地一起分割，因為903地號土地為停車場用地，901地號土地為道路用地，均屬公共設施用地，編定類別與902、899地號不同，且與系爭土地未來之開發使用無關聯，分割後也要等徵收，所以沒有一併分割的實益。不同意反訴原告提起反訴，反訴與本訴並無牽連關係，反訴的土地是停車場，使用類別與本訴土地不同，且與日後開發並無關聯性，會增加分割的困難度，與反訴的要件不符。
(三)系爭土地坐落梅花湖風景特定區，其開發建築均受到「變更梅花湖風景特定區計劃（第二次通盤檢討）開發許可管制要點」之管制，則在考量分割方式時，自應將此因素列入重要考量，否則縱然分割，日後亦有面臨難以開發利用之虞，自有損其經濟效益及共有人權益，故此，綜上理由，系爭共有土地（不包括901、903地號之停車場及道路用地）仍以採變價分割方式，最為妥適。又如採原物分割之方式，應採甲案分割方式，即將系爭899等五筆土地（不包括903、901地號土地）合併分割為三等分，若被告之反訴為有理由，關於90
3、901地號土地部分亦分割成三等分，由兩造分別取得。若採被告所提乙案分割方式，依「變更梅花湖風景特定區計畫（第二次通盤檢討）土地使用分區管制要點對照表」第三點第二、三款規定其建蔽率為40%，容積率為80%，基地鄰接公共設施用地應退縮10公尺建築，其退縮部分得計入法定空地。據此，902地號雖因鄰接903地號停車場，須退縮10公尺，故由共有人丙○○單獨取得902地號所有權，但902地號之容積率及建蔽率依上開規定，依然得併入之899-C地號一起共用，經換算後，丙○○之基地之建蔽面積達443.36平方公尺，建築物容積面積達886.72平方公尺，此與原告所分得土地基地建蔽面積僅164.19平方公尺，建物容積面積為336.38平方公尺；丁○○基地建蔽面積161.44平方公尺，建物容積面積322.88平方公尺，不但三人所分配土地之面積，顯不相當，且個人分得之土地價值亦難以評估，是乙案顯為不妥。
(四)系爭共有土地價格依宇聯不動產估價師事務所之調查，本區域不動產市場，第一種及第二種遊憩服務設施區因土地數量有限，近幾年已無交易區域內土地市場行情，第一種遊憩服務設施區，平均價格每坪約新台幣（下同）26,000元至32,000元；第二種遊憩服務設施區，平均價格每坪約20,000元至25,000元；農業區平均價格每坪約5,000元至8,000元（詳估價報告書第16頁）。惟查，依中華徵信不動產估價師聯合事務所於97年5月30日對該區域第二種遊憩服務設施區之估價報告，每坪單價為68,163元。又同區域○○○鄉○○○路○○○巷○○號、26號之住家，土地面積247坪成交價1,500萬元，每坪單價為約6萬元。而本案土地為第一種遊憩服務設施區其建蔽率及容積率條件均較第二種遊憩服務設施區更佳，高低價差幾達一倍，宇聯不動產估價師事務所，所評估之單價，顯有嚴重低估之嫌。
二、被告（即反訴原告）主張：
(一)本訴原告起訴請求分割兩造所共有之系爭899地號等五筆土地，其中899地號及902地號二筆土地，係宜蘭縣冬山鄉「變更梅花湖風景特定區計畫」都市計畫，使用分區「第一種遊憩服務設施區」之土地，其餘均屬同計畫之公共設施保留地，899之1地號、902之1地號使用分區為「綠地」、900地號○○○區○○道路」，而未包括兩造共有之同段903、901地號土地，惟903地號（面積1249.49平方公尺)使用分區為「停車場」，901地號（面積13.39平方公尺）○○○區○○道路」，因土地尚未徵收，依規定須除草整理等仍需費用，反訴被告於告知已出售本訴案其所有之土地後，即不再參與處理，為免日後在費用負擔，及處理有關事項有所困擾，反訴原告請求與本訴案五筆土地一併分割。
(二)本案土地依「變更梅花湖風景特定區計畫」土地使用分區管制要點第三點規定：第一種遊憩服務設施區內土地及建築物容許使用及管制如左，並應依本計畫開發許可管制要點規定辦理，始得開發建築。第一款：建築基地面積不得小於一百平方公尺，基地任何一邊不得小於5公尺。第三款：基地鄰接公共設施用地應退縮10公尺建築，其退縮部分得計入法定空地。本案902地號土地，因鄰903地號土地係公共設施用地（停車場），基於土地之開發限制及為使每人獲得分割後之
土地皆能建築，本件有關分割方案建議應審酌上開「使用分區」性質及土地使用分區管制要點第三點內容。
(三)考量902地號土地，因鄰903地號土地係公共設施用地，依規定須退縮10公尺始能建築，爰請求將系爭七筆土地分割為：
899地號土地依面寬分割四等分，每份面寬均須為5公尺（或鄰902地號土地部分，併計902地號土地，兩者面寬達10公尺，扣除部分以面寬三等分每一份面寬均須大於或等於5公尺方式分割，面寬未達5公尺不得建築），每人一份，其中不等部分補差額；另899之1、900、902之1地號等公共設施用地則延續前述899、902地號土地直線分割，其中取得較少公共設施用地，不足部分另以分割903地號及901地號土地相等面積補償；903、901地號土地扣除上開補償部分，其餘由三人均分，分得902地號土地之人取得鄰近902地號土地部分。
即採如複丈成果圖乙案之方割方案。
(四)關於宇聯不動產估價師事務所之估價報告書，其中就分割前
899、902地號之土地正常價格，鑑定結果認定為每坪32000元，似屬偏高，目前並無此市場交易價格，原告於鈞院調解也只願出價到每坪25,000元向被告購買。故請鈞院依卷內資料斟酌認定合理之補償價格。
三、兩造不爭執事項：
(一)坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號（面積1,439.72平方公尺）、899-1地號（面積111.53平方公尺）、900地號（面積
16.35平方公尺）、902地號（336.28平方公尺）、902-1地號（面積28.18平方公尺）、903地號（面積1249.49平方公尺)、901地號（面積13.39平方公尺）等七筆土地，係兩造所共有，原告應有部分為3分之1，其餘被告二人應有部分各為3分之1。
(二)兩造共有上開七筆土地，其中899地號及902地號二筆土地，係宜蘭縣冬山鄉「變更梅花湖風景特定區計畫」都市計畫，使用分區「第一種遊憩服務設施區」之土地，其餘均屬同計畫之公共設施保留地，899之1及902之1地號土地之使用分區為「綠地」、900及901地號土地之○○○區○○道路用地」、903地號土地之使用分區為「停車場用地」。
四、本院之判斷：
(一)程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條，分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告所主張分割之系爭899、902、899-1、900、902-1等5筆土地，與被告二人主張分割之系爭903、901地號土地，共有人均為相同，有各該土地之土地登記簿謄本可稽，且為兩造所不爭執。而按除因法令另有規定，或物之使用目的不能分割，或契約定有不能分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項，定有明文。是本件原告本訴所主張之法律關係，與被告二人反訴所主張之法律關係有牽連關係甚明。是被告二人提起反訴主張就兩造共有之系爭90
3、901地號土地，於本訴訟中一併為分割，自屬合法，應予准許，先予敘明。
(二)實體部分：
1、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」、「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」民法第824條第1項至第5項分別定有明文。其立法（即修正）理由略以：現行條文第2項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配。法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持共有之必要。共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展。是分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決之。於未受分配或不能按其應有部分受分配時，以金錢補償之；以消滅共有關係為原則，惟於共有人之利益或必要情形，就共有物仍維持共有；共有人相同之數不動產，得合併分割之，且法院所為分割方法，不受當事人主張之拘束，合先敘明。
2、經查，兩造共有上開七筆土地，法令上並無限制分割之規定，且依其使用目的並無不能分割之限制，且兩造亦無禁止分割之約定，然未能達成協議分割之事實，乃為兩造所不爭執，並有宜蘭縣冬山鄉公所都市計畫土地使用分區證明書、宜蘭縣羅東地政事務所98年2月13日羅地測(11)字第0980001355號函及宜蘭縣政府98年3月9日府建城字第0980030756號函在卷可按，堪信屬實。則原告、被告提起本件訴訟訴請判決分割系爭共有七筆地號土地，核與前開規定相符，應予准許。茲就兩造主張之分割方案審酌如下：
(1)原告雖主張將系爭共有土地變價，以價金分配於各共有人之分割方法，惟該分割方案為被告所不同意，且查系爭土地法令上並無限制分割之規定，已如前述，又系爭七筆土地之面積，其中899地號為1,439.72平方公尺、899-1地號為111.53平方公尺、900地號為16.35平方公尺、902地號為336.28平方公尺、902-1地號為28.18平方公尺、903地號為1249.49平方公尺、901地號為13.39平方公尺，則以原物合併為分配於各共有人，並無事實上及法律上之困難，自無予以變價之必要。
(2)至於原物分配之方法，原告主張就899、899-1、902、902-1及900地號等五筆土地合併分割為三等分，903、901地號土地亦分為三等分，即採如附圖甲案之分割方案，而被告則主張考量902地號土地，因鄰903地號土地係公共設施用地，依規定須退縮10公尺始能建築，爰請求將系爭七筆土地分割為如附圖乙案之方割方案，其中已作為道路使用部分，則由兩造保持共有，而關於面積不等部分，以差額補償。經查，兩造共有上開七筆土地，係屬宜蘭縣冬山鄉梅花湖風景特定區範圍內土地，其中899地號及902地號二筆土地，係宜蘭縣冬山鄉「變更梅花湖風景特定區計畫」都市計畫，使用分區「第一種遊憩服務設施區」之土地，其餘均屬同計畫之公共設施保留地，899之1及902之1地號土地之使用分區為「綠地」、900及901地號土地之○○○區○○道路用地」、903地號土地之使用分區為「停車場用地」，以上有宜蘭縣冬山鄉公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽（詳訴字卷第98、99頁）；又系爭七筆土地位於冬山鄉梅花湖風景區內，○○○鄉○○路往梅花湖方向，系爭土地位於該路之右側，臨遊客服務中心，系爭土地南臨環湖道路，目前土地上未有作物，雜草叢生，有本院98年8月25日勘驗筆錄及現場照片在卷可證（詳訴字卷第181至185頁），另原告自承與899地號土地相鄰之897地號土地原為原告所有，惟已出售予第三人，原告於系爭土地分割後，將就所有土地出賣等情（詳訴字卷第13頁）。另按屬梅花湖風景特定區計畫開發許可範圍內之土地，關於第一種遊憩服務設施區之土地及建築物容許使用及管制方面，建築基地面積不得小於一百平方公尺，基地任何一邊不得小於五公尺，且基地鄰接公共設施用地應退縮十公尺建築，其退縮部分得計入法定空地，為「變更梅花湖風景特定區計畫（第二次通盤檢討）土地使用分區管制要點」第三點第一、三款所明定（詳卷第248頁及248背頁），而本件899地號及902地號二筆土地，係宜蘭縣冬山鄉「變更梅花湖風景特定區計畫」都市計畫，使用分區「第一種遊憩服務設施區」之土地，且902地號土地緊臨之903地號土地，使用分區為停車場用地，屬上開風景特定區內之公共設施用地，902地號土地日後建築依上開管制要點之規定，須退縮十公尺建築。基於上開土地之開發限制及為使各共有人分割後取得之土地皆能建築開發使用，於考量共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益後，應認以被告所主張如附圖乙案所示之方割方案為可採。再者，系爭土地中如附圖乙案所示899-1Ｄ(面積0.79平方公尺）、900-Ｄ（面積6.18平方公尺）、901-Ｄ（面積6平方公尺）部分，係屬現有道路使用範圍，就其使用之現況，宜將該部分仍維持按原有應有部分比例維持共有。
(3)又上開分割方案，兩造就各筆共有土地未能依其應有部分比例受分配取得分割後之土地，且各共有人受分配之土地，其土地使用分區不同，土地之價格亦有落差，故依前揭民法第823條第3項之規定，應為價差之補償。而查依如附圖乙案所示之方割方案各共有人所分得土地之價值，經本院以99年2月5日宜院瑞民乙98訴7字第4302號函囑託宇聯不動產估價師事務所鑑定，該事務所就系爭土地中屬第一種遊憩服務設施區土地先以比較法評估其分割前之合理價格，並以該土地為比準地，推估其他分割前各宗土地價格，再以比準地為基礎，依其分割後各宗土地個別條件之優劣，推估出分割後各宗土地合理價格，而其鑑價結果，認本件土地分割後每坪之價格為：屬第一種遊憩服務設施區之如附圖乙案所示899-Ａ、899-Ｂ及899-Ｃ1、899-Ｃ、902部分土地，分別為29,200元及24,600元，屬停車場用地之如附圖乙案所示903-Ａ、903-
Ｂ、903-Ｃ地部分土地，為18,600元，屬綠地及道路用地之如附圖乙案所示之899-1Ａ、899-1Ｂ、900-Ａ、900-Ｂ部分土地，為16,060元，屬綠地及道路用地之如附圖乙案所示之899-1Ｃ1、899-1Ｃ2、902-1、900-Ｃ1、900-Ｃ2、901-Ｃ1部分土地，為13,530元，屬道路用地之如附圖乙案所示之901-Ａ、901-Ｂ、901-Ｃ2部分土地為10,230元，屬現有道路部分即如附圖乙案所示899-1Ｄ、900-Ｄ、901-Ｄ部分土地，因面積極小，且現況已作為道路使用，不予計價，得出分割後原物總價值為21,985,082元，各共有人分割後個別權利價值為原告6,033,816元、被告丁○○5,885,544元、被告丙○○10,065,722元，有該事務所99年4月21日永宜990421號函送本院之估價報告書在卷可憑，則倘以分割後原物仍為兩造按原應有部分比例保持共有者，各共有人之權利價值各為7,328,361元（21,985,082÷3＝7,328,361，元以下四捨五入），惟目前分割後各共有人個別權利價值分別如前述，則其價值顯不相當，故被告丙○○應補償原告1,294,545元（7,328,361－6,033,816＝1,294,545）、補償被告丁○○1,442,817元（7,328,361－5,885,544＝1,442,817）。
3、至於被告即反訴原告雖認上開不動產估價師事務所對系爭土地之估價有過高之情事，惟查，依上開不動產估價報告，就系爭土地分割後，其中屬第一種遊憩區服務設施區之土地，係分別估定為29,200元及24,600元，另屬於綠地及道路用地部分，則分別估定為16,060元、13,530元及10,230元，已如前述，而參以坐落宜蘭縣○○鄉○○段788、789、790、791地號土地屬梅花湖風景特定區第一種遊憩服務設施區，其99年度評擬區段地價（即宜蘭縣羅東地政事務所調查一般正常交易價格）為每平方公尺10,000元即每坪約33,058元，同段791-1地號土地屬同一風景特區道路預定地，其99年度評擬區段地價為每平方公尺8,782元即每坪約29,031元等節，有宜蘭縣羅東地政事務所99年5月26日羅地價字第099000542號函在卷可查（詳訴字卷第293頁），則反訴原告主張上開鑑估單位對系爭土地之鑑定價格有高估之情事云云，應尚無可採；另原告雖以中華徵信不動產估價師聯合事務所於97年5月30日對該區域第二種遊憩服務設施區之估價報告，每坪單價為68,163元以及同區域○○○鄉○○○路○○○巷○○號、26號之住家，土地面積247坪成交價1,500萬元，每坪單價為約6萬元等，認上開不動產估價師事務所所評估之單價，顯有嚴重低估之嫌云云，並據提出中華徵信不動產估價師聯合事務所不動產鑑價報告摘錄本及房屋銷售資料表各一份為證（詳訴字卷第327及335頁）。惟查，關於中華徵信不動產估價師聯合事務所之不動產鑑價報告，其價格日期為97年5月28日，且其評估結果僅適用於勘估標的於金融機關貸款估價目的下之價值參考，另由於不動產資料部分價值變動之特性，該估價報告書所載內容之有效期間最長為價格日期起六個月內，此有該事務所勘估標的物報告摘要及該事務所97年5月30日致立德蘭陽股份有限公司函在卷可證（詳訴字卷第327至328頁），則該鑑價報告係為向金融機關貸款與本案鑑價係為分割價差補償，其目的性本屬不同，且原告於99年9月6日具狀提出上開鑑價報告時，已逾該鑑價報告之有效期間；另房屋銷售資料表部分，並無證據足以確認其所載之價格乃係成交價格，是上開資料之參考性均已有可議，且受本院囑託實際執行系爭土地價格勘估業務之不動產估價師 游振輝 ，亦本其不動產鑑定之專業，到庭具結證稱：關於中華徵信不動產估價師聯合事所勘估標的物報告摘要所載（與本案之估價報告有下列不同）：1.該資料的估價目的是金融機構貸款，本件估價是為供判決參考使用，所以目的不同，金融機構放款時會根據不動產的價值再作打折，會比較保守，所以在估價過程會在合理的範圍提高它的價格。2.兩者價格日期不同，該資料是97年5月，本件（估價）是99年4月。3.、面積差異頗大，（該資料之勘估標的）它的面積達約6266坪左右，本件是約966坪。分割後會變得更小，在使用會更難使用，該資料是屬於大面積開發，本件是較小面積，所以是不同的。4.容積及建蔽率也不同，本件還有包括道路用地、綠地、停車場，與（該資料標的）單純屬於第二種遊憩服務設施區亦有不同。5.該資料（標的土地）是擬規劃為五星級溫泉飯店，與本件（土地）分割後只能興建透天別墅，產品的差異性很大。6.該資料是不完整的，且使用的估價方法，是採用折現現金流量分析方法，該方法並沒有任何的比較案例，本件的估價報告書一共找了五個案例，採其中三個案例的成交價作為比較基礎。中華徵信的估價所採用的方法是針對開發的計畫草案所評估的價格，是一個假設的條件，該方法應該要有支出及收入的數據作為評估的依據，但該飯店還沒有興建營運，所以都是一個假設的數據。一般採用該估價方法，都是會在有營業的百貨或商場。7.該資料之估價報告是一個評估出來的價格，並不是實際成交價，所以其正確性及可參考性是有待斟酌的。本件的估價是共有物的分割，分割之後共有人之間的公平性極為重要。中華徵信所估價格偏高，而且是一個假設性之估價。另關於房屋銷售資料表部分：1.該資料是仲介公司的銷售資料，極為簡略，所記載的坪數有無包括道路是不清楚的。2.分區建物是坐落在公園預定地，基本上公園預定地是不能蓋房子的，能不能買賣，此部分是要質疑的。3.該資料是屬於地上有建物的結合體之標的，與本件評估標的只有土地不同，在估價實務上除非找不到純土地的標的作為比較標的，才會不得已採用房地結合體作為比較標的，因為房地結合體需要先要作房地分離的動作，以求出土地的價值，基本在客觀性及可靠性會比純土地來的差，所以伊的估價所找的都是純土地的。4.該資料是房屋仲介代為銷售的資料，並不是成交的資料，所以沒有參考價值（詳訴字卷第366至368頁）。從而，應認原告主張宇聯不動產估價師事務所所評估之單價，顯有嚴重低估之嫌云云，亦無可取。另本件鑑定報告之價格日期是99年4日6日，距本案言詞辯論終結日即99年9月28日，雖已逾五個月，惟該期間系爭土地交易價格之變動情形，據鑑定人即不動產估價師游振輝具結證稱：伊認知變動的幅度並不大，而且對各共有人沒有影響，因為如有漲，大家都漲，如果分配合理公平對共有人的權利就沒有影響等語（詳訴字卷第369頁），故認本案亦無再就上開時間因素對原來鑑定報告價格之影響程度，再囑託鑑定之必要，以上均附此敘明。
五、綜上所述，兩造依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭土地為分割，為有理由，本院依系爭土地性質及分割後之經濟效用及共有人間之公平考量等情形，認以原物分割為當，於共有人中不能按其應有部分受分配情形，則以金錢補償之。爰判決如主文所示。
六、分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何分割方案能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，是本事件之訴訟費用，應由兩造按原應有部分比例分擔，方屬公允。
七、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國99年10月12日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官楊麗秋正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國99年10月12日
書記官廖文章