臺灣屏東地方法院民事判決 96年度屏簡字第305號
原 告 乙○○
被 告 丁○○
丙○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 邱芬凌 律師
己○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國94年7月5日向被告承租門牌號
碼：屏東縣○○鄉○○路186、188號之房屋2棟（以下簡
稱系爭房屋），約定租賃期間自94年7月8日起至105年7
月7日止。嗣因租金繳付爭議，經本院以96年度屏簡他調字
第9號案件成立調解，調解之內容為原告願自96年3月起至
97年2月止，按月於每月8日給付被告新臺幣（下同）1萬
元，用以清償先前積欠之租金，並同意上開房屋租賃契約仍
有效存續，租金自96年3月8日起至同年8月8日止，按月
給付被告1萬5千元，自96年9月8日起至97年2月8日止
，按月給付被告1萬8千元，自97年3月8日起至契約終止
日止，按月給付被告3萬元。原告為徵求與新店長合作經營
，而暫停營業，惟被告竟誤認原告涉有違約分租系爭建物，
而於96年4月10日逕自以屏東潭墘郵局第13號存證信函片面
終止租約之意思表示，並將系爭房屋連同其內原告所有之冰
箱2臺、冷氣機4臺、櫃檯及招牌等商店設備（下稱系爭商
店設備）出租與訴外人甲○○。原告依系爭調解之內容於96
年4月5日給付租金，被告竟未依法定程序終止租約，而於
同年四月中旬兩造租賃期間尚存續期間內，即將系爭房屋連
同系爭商店設備再行出租他人，已違反兩造間租賃契約，而
被告為出租人有使租賃物保持合於使用收益之義務，故被告
應將系爭房屋交還原告使用；另外原告所有系爭商店設備，
為原告所有，應交還原告使用，而被告未能提供系爭房屋供
原告使用，致使原告受有不能營業及裝潢損失共計每月4萬5
千元，應由被告賠償之，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明
㈠被告應將系爭房屋及系爭商店設備返還原告，並自96年4
月16日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬5
千元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：本件兩造間前有租金積欠紛爭，經法院調解成
立後，被告同意讓原告分期清償原積欠租金，但原告於96年
3月8日即未依調解約定條件付款，嗣於同年4月5日原告
向被告索取95年度房屋稅稅單影本，在被告堅持之下才給付
3月及4月欠款各1萬元及4月之租金1萬5千元，房屋稅
增加款7百元，共計3萬5千7百元，尚積欠10萬元；實則
原告早於96年3月21日已私自張貼系爭房屋之出租布條，之
後並有不明人士進入系爭建物裝潢，被告才發現原告違約轉
租證人甲○○，依照兩造所訂租約條款第8條約定承租人不
得擅自轉租或以變相方法使他人使用承租物，如有違反之情
形，依照兩造之租約第14條，出租人得終止租約。而因原告
已涉違約，被告才於同年3月23日以屏東潭墘郵局第10號存
證信函告知其不得轉租，否則終止租約，嗣因原告於同年3
月24日違法轉租系爭房屋予訴外人甲○○，被告乃於同年4
月10日以屏東潭墘郵局第13號存證信函為終止租約之意思表
示，之後原告於同年4月12日偕同證人甲○○前來被告住所
對質，被告拒絕再出租予原告，雙方同意終止租約，原告需
回復原狀，因原告當年未經被告同意將系爭房屋頂樓增建部
分拆除毀損，被告受損達90萬元，故要求原告如無法回復原
狀需賠償損害，原告同意並開立面額30萬元本票3張以為付
款，另外原告與證人甲○○之租約亦終止，原告應將所收押
金退回，而因甲○○裝潢支出約150萬元，如無法使用系爭
房屋將損失慘重，當場拜託被告讓其暫時使用，在與被告訂
立租約前，每月暫支付3萬元使用金，而原告與證人甲○○
間則簽訂租金每月4萬5千元內含遊戲場營業牌照之使用權
利，原告雖與證人甲○○終止租約，但唐先生仍以每月1萬5
千元向原告借用該牌照及設備使用，三方同意按月以1萬5
千元中之1萬元由唐先生交付被告，作為原告清償被告回復
原狀之賠償一部份。本件並非被告違約轉租，反是原告違約
轉租，且雙方合約已終止，被告並未將其系爭商店設備交付
任何人，且原告擅將系爭房屋交唐先生進行裝潢，並非被告
之作為，況且原告早於94年7月5日承租系爭房屋時，即將
系爭房屋之鑰匙換新，被告並未持有鑰匙，而依兩造間系爭
房屋租約第17條約定，租賃契約期滿遷出後，不得將家具雜
物留置，若有留置不搬者，即任由出租人處理，因此租約終
止後，系爭商店設備即應由原告自行看管、搬遷，被告無須
負保管之責任，何況證人甲○○已證述是原告交給其使用，
被告並無占用原告之系爭商店設備，如需返還亦為證人甲○
○與原告間之事情，與被告無涉，至於原告主張之不能營業
損失因原告違約在先，原告已終止兩造間租約，且該損害金
請求金額亦過高，原告各項請求並無理由等語資為抗辯。並
聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告於94年7月5日向被告承租門牌號碼
屏東縣○○鄉○○路186與188號之系爭房屋2棟，約定租
賃期間自94年7月8日起至105年7月7日止，每月租金為
3萬元，嗣因租金繳付爭議，兩造經本院以96年度屏簡他調
字第9號案件成立調解等均無爭執，並有系爭房屋租賃契約
書在卷可稽，原告此部分主張可信為實。
四、本件原告主張被告違約轉租，並未合法終止系爭房屋租約，
致使其不能使用系爭房屋，及系爭商店設備並無法營業，每
月受有4萬5千元等損失等詞，被告則以前詞置辯，是本件
主要爭點⑴原告或被告何人有無違約轉租？⑵被告發函通知
原告終止系爭建物租約通知是否合法有效？⑶兩造間就系爭
房屋之租約是否仍存在？⑷被告應否將系爭建物連同系爭商
店設備交付原告使用及賠償前開損害金？茲分述如下：
㈠、何人違約轉租系爭房屋予證人甲○○？
被告主張原告於兩造系爭房屋租約存續中違約將系爭房屋轉
租第三人甲○○等情，除提出房屋租賃契約書、原告懸掛出
租紅布之照片為證外，並經證人甲○○到庭證述：其原本是
向乙○○（按：即原告）承租，承租時間為96年3月24日，
並訂立契約，嗣於同年4月初裝修時發現被告才是屋主，被
告要求其搬走，之後其聯絡原告至被告家協調，因發現原告
並非屋主，才要求原告應退還所付租金及押金，協調後僅退
還給付租金的票及現金10萬元；其與被告間尚未成立租約，
至於現在可以使用系爭房屋，是因被告同情其情況，而乙○
○亦承諾要賠償屋主90萬元損害金，屋主才在協調後於96年
4月20日同意其使用系爭房屋，每月付3萬元，房屋租約現
已不存在，營業執照租約還在，每月付1萬5千元之營業執
照租金，其中1萬元轉交給丁○○（按：被告之一）當作原
告賠償被告款項之一部份，其餘5千元由原告指派 李武章 前
來收取；承租當時系爭房屋內尚有原告之兩台冰箱、一個木
製櫃台、壹台已故障之冷氣機、還有一些鐵架，承租時原告
曾對其說如果合用就留著用，不合用就隨他們自己處理，所
以後來只留冷氣機，其餘物品已丟棄等語，有本院96年8月
2日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第61--63頁），原告雖否
認有與證人訂立租約之情，並陳稱係證人與被告承租云云，
然原告對於有張掛布條招租一事亦未否認，雖原告主張其係
為招加盟店長並非分租系爭房屋云云，然自被告提出之出租
照片而觀之，依該布條之文字並無法推知原告係為招加盟店
長，而是出租廣告甚為明顯，且該招租布條所留聯絡電話與
證人 蔡嘉隆 承租系爭房屋之租賃契約書中出租人乙○○之電
話相同，足見證人係與原告承租甚明，原告上述主張無法採
信，是被告抗辯本件違約轉租之人為原告等詞足堪採信。
㈡、被告發函通知原告終止系爭房屋租約通知是否合法有效？兩
造間就系爭房屋之租約是否仍存在？
經查，被告主張業已合法通知原告終止租約等詞，業據提出
屏東潭墘郵局96年3月23日第10號存證信函、同年4月10日
第13號存證信函為證，被告於信函中先為通知，之後才據而
發函終止租約之意思表示，並於同年月11日送達原告，有該
信函及掛號回證在卷可稽，原告既於96年3月間違約轉租在
先，被告依據系爭房屋租約第八條約定，而於同年四月10日
發函通知終止租約自屬有據，本件兩造就系爭房屋所訂租約
業已於合法通知原告時生終止效力，兩造間就系爭房屋租約
已不存在。
㈢、被告應否將系爭房屋連同系爭商店設備交付原告使用及賠償
前開損害金？
承前所述，系爭房屋租約既經被告向原告發函通知終止，則
租約失效後，原告仍據以主張租賃物交付使用義務即失所依
據，原告訴請被告交還系爭房屋之請求，為無理由應予駁回
；其次，原告訴請被告應交還其所有系爭房屋內之商店設備
即冰箱2臺、冷氣機4臺、櫃檯及招牌等物品返還原告，以
該物品原告已交付訴外人甲○○處理，業經證人證述如上，
則原告訴請被告交還並無根據，此部分請求亦無理由應予駁
回。又原告另訴請被告應自96年4月16日起至遷讓房屋止，
按月連帶給付4萬5千元予原告之營業損失部分，而查兩造
間系爭房屋租約既經被告於96年4月10日發函通知合法終止
，並於同年4月11日送達被告，有掛號回證在卷可稽，系爭
房屋租約業已消滅，則原告已無使用系爭房屋之權利，被告
係合法通知終止系爭房屋租約，原告縱受有不能營業之損失
，亦屬不可歸責被告之事由，故此部分請求被告應自96年4
月16日起至遷讓房屋止，每月連帶賠償原告4萬5千元之損
害金，於法無據，其訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經
駁回，其假執行聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
屏東簡易庭法官潘快
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 李勝群
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日