裁判字號：臺灣臺北地方法院99年建字第313號民事判決
裁判日期：民國100年06月30日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決99年度建字第313號原告明緯建設股份有限公司法定代理人 魯鳳雲 訴訟代理人 陳彥希 律師
黃渝清 律師被告 楊萬居 訴訟代理人 紀復儀 律師複代理人 王世宏 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國100年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸佰壹拾玖萬肆仟零伍元，及自民國九十九年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔分百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣貳佰零陸萬肆仟陸佰陸拾捌元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸佰壹拾玖萬肆仟零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）646萬4421元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於民國100年6月15日以民事準備狀減縮聲明為：「被告應給付原告645萬5941元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷2第50頁），核其所為乃減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)兩造於93年9月30日簽訂合建契約書（下稱系爭契約），約定被告提供其所有坐落臺北市○○區○○段1小段1104地號，面積共13.31坪之土地予原告合建房屋，且依系爭契約第3條約定分配雙方可得之房屋坪數及車位。而被告依其可分得房屋坪數，分別於94年1月12日、1月14日、2月1日及3月8日與原告簽署地主選屋確認表，並選定房屋及車位為：A2棟1-2樓店面及地下2樓21號下層機械車位（嗣兩造口頭協議換為第35號機械車位）、地下4樓之第29號平面車位、地下2樓之第10號及第12號上層機械車位、10樓之A1、A2戶、8樓之A3、A4、A5戶、12樓之A4戶、停車塔第5號車位。另被告於
94年1月12日與原告簽署選屋找補單價確認表，約定1樓店面每坪以100萬元，2樓店面每坪以43萬元，作為選屋互相找補計算之依據，且店面有柱位者，每1柱位可補貼30萬元，由全部店面地主以店面總坪數依每坪計算共同分攤之。
(二)兩造另於94年6月14日與訴外人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）簽訂信託契約書，約定土地銀行代為信託管理本建案。而本建物於97年8月22日取得使用執照，並已完成室內設備、接通水電、電信及電梯，停車設備亦完成驗收，原告遂自97年12月10日起多次發函，通知被告辦理交屋手續，均遭被告拒絕。嗣原告於98年2月25日辦理建物第一次登記，將被告選定之系爭房屋登記予其名下，再信託登記予土地銀行，復於98年3月20日發函通知被告於98年3月37日前辦理交屋，並表示若被告仍未配合辦理，則原告即不再負擔任何費用，詎被告仍未配合辦理。依系爭契約第9條約定，應視同原告已於通知被告交屋之期限即98年3月27日完成交屋，不再對建物保管之責，相關責任應由被告自行負擔。
(三)系爭契約乃具有互易及買賣性質之無名契約，就被告選定但超過其依系爭契約所能取得之房屋及車位部分即被告加選部分，系爭契約第3條約定由各地主與建主相互找補，而兩造既以選屋找補單價確認表約定找補單價，則被告即應依約定支付找補款予原告。另有關被告依系爭契約應負擔之相關行政費用，由於原告已先行墊付，依系爭契約之約定及精神，被告亦應返還此項費用予原告。為此，原告爰依系爭契約、選屋確認表及選屋找補單價確認表等，請求被告給付下列費用：
1.選屋找補金額490萬5100元：
(1)一、二樓店面部分：依系爭契約第3條約定，被告得依一樓權狀登記總面積依其合併前所提供土地（44平方公尺）與合建基地（1515平方公尺）之比例分得一樓店面面積，是被告可分得一樓店面面積計10.427坪（359.02坪×44/1515平方公尺=10.427坪），二樓店面部分則無可分得之權利。然被告所選一、二樓店面坪數分別為一樓面積9.096坪，二樓面積7.290坪，其中一樓面積較其可分得之面積短少1.331坪，而二樓則多選7.290坪。依選屋找補單價確認表之約定，被告一樓短少之坪數，原告應以每坪100萬元之價格補償被告，而被告二樓多選之坪數應以每坪43萬元之價格找補予原告，是被告此部分應支付原告180萬4000元。另被告辯稱應將一樓四個工務所面積5.16坪納入計算分配部分，惟依系爭契約第3條之約定，被告可分得之房屋坪數係先以總銷售面積計算，再依據總銷售面積中之一樓權狀登記總面積計算被告所能分得之一樓店面坪數，是原告並未對外銷售該四個工務所，則該5.16坪自不屬於銷售面積，自不能納入計算被告取得房屋坪數計算之基礎。且該四個工務所僅有一個工務所位在建物本體一樓內，其他三個工務所則位在建物本體外之停車塔一樓，與建物本體無涉，自無從納入作為計算被告分得建物一樓店面坪數之依據，再者，位於建物本體一樓內之工務所係作為大樓管理室使用，其餘位在停車塔一樓之三個工務所，係作為停車塔機房及社區資源回收室使用，該四個工務所均供社區公共使用，並非原告銷售面積。又原告設置該四個工務所門牌號碼之目的，係為登記車位之獨立產權，俾使各住戶可單獨出售停車位，此為該四個工務所係由182人共同持分之緣由，原告既未對外銷售此四個工務所，且此四個工務所又係提供予所有住戶使用，被告主張應將此四個工務所坪數5.16坪納入計算分配，並無理由。
(2)其餘樓層房屋部分：被告依約可依其所提供土地與合建基地之比例，分得總銷售面積65%之房屋，總計可分得其餘樓層房屋面積計79.41坪（4758.79坪×44/1515平方公尺×65%-1
0.427坪=79.41坪），而被告總計選定85.18坪之面積，是被告多選5.770坪，依雙方找補單價43萬元之約定，被告應支付原告計248萬1100元。另被告辯稱其餘樓層房屋找補單價，應以合建地主選屋選車找補金額表所示40萬元為標準，惟其餘樓層房屋之找補單價，原告與被告及其妻 錢碧玲 係約定，原告同意錢碧玲以每坪40萬元之價格選定30坪房屋，但若多選房屋坪數超過30坪，超過之部分即須以每坪43萬元之價格找補，然原告在製作該合建地主選屋選車找補金額表時，因錢碧玲並未選足前述以40萬元找補之30坪房屋，故錢碧玲有剩餘坪數讓予被告，使被告得以40萬元之價格找補，惟今錢碧玲已完全購足原告所提供40萬元價格之坪數30坪，故錢碧玲已無任何權利可移轉予被告，是就被告多選坪數，自應以三方所同意之43萬元之單價找補。
(3)車位部分：依系爭契約第3條規定，被告原可分得平面及機械車位各1位，但因系爭建案之停車位數量超過150位，故被告可再分得1.39位停車位，原告與被告及錢碧玲曾協議，由錢碧玲轉讓0.75位車位予被告一併選定，是被告除可選定平面及機械車位各1位外，尚可分得2.14位停車位。被告總計選了1位平面車位，3位機械車位及1位停車塔車位，扣除被告原可分得之平面及機械車位各1位後，被告尚多選2位機械車位及1位停車塔車位。由於被告尚可再分得2.14位停車位，故兩造約定就被告多選2位機械車位，被告無須找補，剩餘0.14位車位，則依原證5之地主選屋確認表，由被告找補原告62萬元，被告並取得1個停車塔車位，故被告應支付找補款62萬元予原告。另被告辯稱原證5之地主選屋確認表，並未將錢碧玲之0.75位納入，惟在地主選屋時，即已確認被告及錢碧玲可再分得之車位數量，故兩造在簽署原證5之地主選屋確認表時，實已合意將錢碧玲之0.75位讓予被告，並約定被告應就多選車位部分找補62萬元予原告。若兩造在簽署原證5之地主選屋確認表時，並未將錢碧玲之0.75位納入，則就被告多選之1.61位車位，不可能僅要找補62萬元予原告。縱依被告所謂之機械車位優惠價格100萬元計算，被告尚須找補161萬元予原告，是兩造在簽署原證5之地主選屋確認表時，確已約定將錢碧玲之0.75位車位轉讓予被告。又原告從未同意被告所提車位之計算公式，縱使採取被告所主張之計算式，被告另可分得之1.394位車位價值為219萬9800元，錢碧玲所移轉之0.752位車位價值為118萬6692元，故認原告應就2.146位車位給付被告338萬6492元，惟就被告多選1位停車塔車位及2位機械車位，依選屋找補單價確認表之約定，停車塔車位每位單價140萬元，機械車位每位單價155萬元，是被告應支付450萬元予原告，經扣除前述被告主張原告應給付被告之338萬6492元後，被告尚須找補111萬3508元予原告。
2.管理費8萬8536元：依系爭契約第8條第6項及系爭契約附件三社區管理規約第7條第1項之規定，被告為選定房屋及車位之所有權人，且原告於97年12月10日開始即通知被告交屋，是被告即應負擔選定房屋及車位之管理費。原告在本大樓社區管理委員會成立前，為代管期間內管理運作之實際支出，原告向各屋主（包括原地主及向原告購買房屋之屋主）預收6個月（98年4月至9月）之清潔管理費（含房屋及車位）。
依原告與買受本大樓買主之房屋預定買賣合約書之約定，管理費收費標準係依產權登記坪數每月以每坪100元計算（包含一、二樓店面及住家），停車塔汽車位每月1200元、地下室平面每月700元，機械昇降橫移每月900元計價。被告雖未簽署前揭房屋預定買賣合約，但被告與其他屋主既均為本大樓之區分所有權人，則其自應負擔相同之義務。被告選定房屋計有101.56坪，每坪以100元計算，被告應預繳6個月之房屋管理費計6萬936元，另被告共選定1個平面車位、3個機械車位及1個停車塔車位，依前揭計算標準，被告應預繳6個月之汽車管理費計2萬7600元，故房屋及車位之管理費總計為8萬8536元。退步言之，縱被告拒絕依前述標準支付管理費，則被告亦應依系爭契約附件三社區管理規約之規定支付管理費予原告，依該約定房屋每月每坪150元，汽車停車位每月每位600元，被告亦應支付10萬9404元予原告，此已超過原告所請求之8萬8536元。
3.合建保證金44萬4000元：原告已依約於94年4月20日支付第三期保證金之支票與被告予被告，依系爭契約第4條第2項規定，兩造係約定以交屋時作為保證金返還之清償期，原告已於98年3月27日交屋，依前揭規定，被告應返還保證金予原告。
4.房地互易稅金124萬3083元：依加值型及非加值型營業稅法第14條第2項規定、財政部75年10月1日台財稅字第7550122號函示，及財政部94年5月5日台稅二發自第00000000000號函示可知，負擔營業稅者為土地所有權人即被告。另按系爭契約第8條第8項約定，有關房地互易所應負擔之稅捐及所應開立之單據或憑證，均應依法令規定辦理，且雙方並應依稅法規定各自負擔稅捐。則依前述法規及財政部函令所示，被告係負有支付營業稅之一方，且應由原告收取之，是依約被告即負有支付房地互易之營業稅予原告之義務。被告依系爭契約所能分配之坪數，依上開規定，被告應支付房地互易營業稅予原告，就被告多選坪數，其法律關係縱為買賣，依加值型及非加值型營業稅法第14條第2項及第10條規定，原告在出售該坪數予被告時，亦應向被告收取5%之營業稅，並依同法第32條第1項規定，開立統一發票予被告，故不論被告係因房地互易或買賣而取得房屋及車位，依法均應支付5%之營業稅。是以，原告以系爭建案之施工成本加計管銷費用11億9160萬元除以房屋及車位之總銷售坪數6574.93坪，再乘上被告所選房屋及車位之總坪數137.18坪，計算得出被告所取得房屋及車位之價值為2486萬3662元，並以此價值計算5%之營業稅為124萬3083元，被告自負有支付此筆款項予原告之義務。至於被告辯稱原告曾就房地互易營業稅給予折扣，乃兩造在協商過程中被告所要求，原告計算房地互易營業稅之基礎從未改變，而係基於不興訟且儘速解決紛爭之立場，才表示願意協助代為部分負擔此原應由被告支付之房地互易營業稅，但因被告最終並未同意此條件，原告不得已方提起本件訴訟，既已進入訴訟程序，一切當依法及系爭契約規定辦理。
5.瓦斯工程費9萬5687元：依系爭契約附件一建材設備關於水電設備之規定，兩造約定瓦斯配管由原告負責統一向瓦斯公司申請設計及施工，其費用則由被告負擔。本建物共有18間房屋設有瓦斯管線，被告所選一樓房屋即為其中之一，依前揭規定，被告自應負擔瓦斯配管之費用。而原告已於96年8月16日代墊所有瓦斯配管費用，每一間房屋應負擔9萬5687元，被告應返還前揭費用予原告。
6.綜上所述，被告應給付原告上述金額計677萬6406元，於扣除原告應給付被告之工程變更追加減帳10萬6813元，及1樓店面柱位補貼款21萬3652元後，被告尚應給付原告645萬5941元。
(四)查系爭契約係93年9月22日所簽署，兩造在簽署前揭契約後，嗣於94年3月8日再簽署地主選屋確認表時，已重新約定所有車位之找補款項，被告以此較早所簽署之系爭契約辯稱其可分得機車停車位，並主張同時履行抗辯，即無理由。另按系爭契約第8條第1項規定，在兩造將土地信託予土地銀行後，即不再相互過戶土地，須待雙方交屋找補價金協定辦理完成後，再由土地銀行過戶至雙方名下。又按信託契約第15條第1項第4款之規定，負有移轉土地義務者為土地銀行，而非原告，負有找補價金義務者為被告，故給付找補價金之義務及移轉土地所有權之義務，並非立於同時履行抗辯之地位，被告主張同時履行抗辯，並無理由。且依前述規定，必待兩造交屋找補價金協定辦理完成後，土地銀行方負有移轉土地之義務，由於本件被告多選房屋，而負有支付找補款予原告之義務，故須待被告支付找補價金予原告後，土地銀行方得依據選屋找補確認書將土地移轉予被告，換言之，被告負有先為支付找補價金之義務，依民法第264條第1項但書規定，被告主張同時履行抗辯，亦無理由。
(五)依系爭契約第14條第3項規定，係規範「遲延交屋」之違約金，而非規範「遲延通知交屋」之違約金，被告援引本項規定作為原告遲延通知交屋之違約金請求基礎，已有違誤。且依系爭契約第6條第2項規定，點交房屋係以被告繳清所有費用為條件，本件經原告多次催告，被告迄今仍未繳交費用，點交房屋之條件並未成就，原告尚不負有點交房屋之義務，自無構成遲延交屋之可能。另按系爭契約第6條第3項規定，若有因地主之原因導致延誤第6條所規定履行日期時，各履行日期應予以順延，且原告不負遲延責任。而本建案於97年
8月22日取得使用執照，原告隨即於97年10月間提出建物所有權第一次登記，原預計至遲在10月底或11月初即可辦理完竣而通知地主交屋。然而，因地主 陳孝威 等人於97年10月20日就建物所有權第一次登記提出異議，經台北市不動產糾紛調處委員會依規定調處，至97年11月13日才作成調處結果，並經台北市政府於97年11月20日寄送調處結果予各關係人，又因不服調處結果者，依土地法第59條第2項規定，得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理，故自97年10月20日地主陳孝威等人提出異議時起，至97年12月6日不服調處結果人起訴期限末日止，就前述因地主異議所生之47日額外時間，依契約之規定，各項履行期限應予以順延，原告自不負遲延責任，是自97年8月22日起算90日，再加計因地主異議所導致之47日額外時間，原告應在98年1月6日前通知地主交屋，故原告在97年12月10日即通知被告交屋，並無遲延。退萬步言，縱認原告須在97年11月20日通知交屋，且原告於97年12月10日即通知被告交屋，僅遲延19日，且違約金之數額應以房屋總價為計算基礎，不應加計車位之價值，被告計算違約金之金額，顯有違誤。另原告亦得依民法第252條之規定，請求酌減違約金。
(六)並聲明：1.被告應給付原告645萬5941元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告可分得之房屋坪數、土地持份及車位等，除依系爭契約約定外，尚有其他特約之約定如補助同意書。針對原告主張得請求之金額，除合建保證金44萬4000元之部分，不爭執外，餘均爭執。另原告自認應給付原告之工程變更追加減帳10萬6813元，及1樓店面柱位補貼款21萬3652元，被告亦不爭執。就爭執部分分述如下：
1.選屋找補金額部分：一樓之四個工務所面積5.16坪係有獨立登記之產權，且該四個工務所分別由原告出售予一百多位所有權人，自應計入系爭契約第3條第1項所約定之一樓權狀登記總面積及總銷售面積，故被告主張金額如下：
(1)一、二樓店面部分：被告應分得一樓店面面積10.577坪（（
359.02+5.16）×44/1515=10.577），惟被告實際僅分得9.096坪，以一樓店面每坪100萬元單價計算，則原告應補被告148萬1000元。
(2)二樓店面部分：被告應分得二樓店面面積8.933坪（307.57×44/1515=8.933），惟被告實際僅分得7.290坪，以二樓店面每坪43萬元單價計算，則原告應補被告70萬6490元。
(3)其餘樓層房屋部分：計入四個工務所面積後，被告應分得其餘樓層房屋面積89.933坪（（4758.79+5.16）×44/1515×65%=89.933），扣除被告實得面積，被告多分得約14.757坪，以錢碧玲向原告購買之優惠價額每坪40萬元單價計算，則被告應補原告590萬2800元。
(4)車位部分：被告除應分得1平面及1機械車位外，尚可依補助同意書之約定，就車位超過150位部分，再分得1.394個停車位。然系爭建案全部停車位之價值為3億8820萬元（B2F（機械）160萬×44位=7040萬，B3F（平面）240萬×26位=6240萬，B4F（平面）220萬×26位=5720萬，B5F（平面）200萬×25位=5000萬，B6F100萬×67位=6700萬，停車塔140萬×58位=8120萬），依停車位總價換算1.394個車位之價值為219萬9800元，扣除被告分得之1個停車塔位價值140萬元，及被告分得1個機械停車位價值100萬元，被告應找補原告20萬0200元。惟被告主張因錢碧玲將其另可分得之0.752個車位讓與被告，是該0.752個車位之價值為118萬6692元，並扣除1個機械停車位價值100萬元，原告應找補錢碧玲18萬6692元。綜上，被告及錢碧玲應找補金額合計後，被告應找補原告1萬3508元。
2.管理費部分：兩造尚未簽訂預定買賣契約書，原告請求無據，且管理費為被告與社區管委會之事，與原告無涉，原告亦無支付之憑證，是被告並無需支付該項費用。
3.房地互易稅金部分：被告對於房地互易稅之計算方式及金額均不爭執，惟簽訂系爭契約時，原告並未告知有房地互易稅須由被告支付，且本件土地增值稅尚約定由原告支付，是在雙方未實際討論到房地互易稅之負擔方式，理應由原告支付。另原告寄發給被告及錢碧玲之地主交屋金額找補詳細表內，明確記載房地互易稅給予折扣為74萬9003元，並非原告起訴主張之數額。
4.瓦斯工程費部分：被告不爭執有安裝瓦斯管線之事實，惟被告一樓店面未使用瓦斯，且其他一樓使用者亦不應使用瓦斯，是被告無庸支付裝設瓦斯管線工程費。
5.綜上所述，房屋部分被告應找補原告371萬5310元，車位部分被告應找補原告1萬3508元，加上被告不爭執應支付原告之保證金44萬4000元，再扣除原告自認扣減之變更工程退款10萬6813元，及一樓柱位補貼款21萬3652元，被告僅需給付原告385萬2353元。
(二)依系爭契約第6條第2項之約定，原告負有於使用執照核准後
90天內，通知被告辦理交屋驗收手續，並於被告繳清一切費用後，點交房屋予被告之義務，然原告係於97年8月22日取得系爭建物之使用執照，至遲應於97年11月20日前通知被告辦理交屋，惟原告於98年3月20日始通知被告辦理交屋，是原告應依系爭契約第14條第3項之約定負遲延交屋119日之違約金，以系爭建物總價值4461萬6300元，及停車位總價值825萬元計算，原告自應給付被告629萬1089元之違約金，故被告以此違約金之金額與原告請求之金額主張抵銷。
(三)按系爭契約第7條特約事項第8項約定：「若乙方有將機車位售予一般客戶時，甲方可依比例分得機車位」，及第9項約定：「乙方同意將地下二以下之機車位全部平均分給所有地主持份」，則原告未依約將被告應分得而短少之1萬分之11土地持份，及地下二樓機車停車位過戶予被告前，被告得主張同時履行抗辯權。
(四)綜上，被告為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於93年9月30日簽訂系爭契約，約定由被告提供其所有坐落臺北市○○區○○段1小段1104地號，面積共13.31坪（約為44平方公尺）之土地予原告合建房屋，有系爭契約書在卷可稽（見本院卷1第19-45頁），且本件合建基地面積為1515平方公尺，為兩造所不爭執。
(二)兩造分別於94年1月12日、1月14日、2月1日及3月8日簽署地主選屋確認表，並選定房屋及車位為：A2棟1-2樓店面及地下2樓21號下層機械車位，嗣兩造口頭協議換為第35號機械車位、地下4樓之第29號平面車位、地下2樓之第10號及第12號上層機械車位、10樓之A1、A2戶、8樓之A3、A4、A5戶、12樓之A4戶、停車塔第5號車位，有地主選屋確認表在卷可按（見本院卷1第46-49頁）。
(三)兩造於94年1月12日簽署選屋找補單價確認表，約定1樓店面每坪以100萬元，2樓店面每坪以43萬元，作為選屋互相找補計算之依據，且店面有柱位者，每1柱位可補貼30萬元，由全部店面地主以店面總坪數依每坪計算共同分攤之，有選屋找補單價確認表在卷可參（見本院卷1第50頁）。
(四)被告選定○○○區○○段○○段5194建號，門牌號碼光復南路571號房屋之1、2樓店面面積分別為9.906坪、7.29坪，有建物登記第二類謄本在卷足憑（見本院卷1第69頁）。
(五)被告依約可分得機械車位及平面車位各1位，而因本建案車位數為246個，數量超過150位，則被告依其土地比例另可再分得1.394個停車位，且被告配偶錢碧玲並將其再分得之0.752個停車位讓予被告，則被告總計可再分得2.146個停車位，為兩造所不爭執。
(六)被告應返還原告合建保證金44萬4000元，原告應給付被告工程變更追加減帳10萬6813元，及一樓店面柱位補貼款21萬3652元，為兩造所不爭執（見本院卷1第134、135頁）。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之爭點，在於㈠被告依約得分配一樓、二樓店面、其餘樓層房屋之面積為何？應如何找補？㈡車位部分，兩造應如何找補？㈢原告請求被告給付管理費8萬8536元，是否有據？㈣原告請求被告給付房地互易稅金124萬3083元，是否有據？㈤原告請求被告給付瓦斯工程費9萬5687元，是否有據？㈥被告就原告之請求為抵銷及同時履行之抗辯，是否有據？茲分述如下：
(一)一、二樓店面找補部分：
1.原告主張系爭建物之一樓總銷售面積為359.02坪，經計算後被告可分得一樓店面面積為10.427坪（359.02×44/1515=10.4269），被告則辯稱系爭建物一樓面積，除359.02坪以外，應將系爭建物一樓所設置之四個工務所面積5.16坪一併納入計算一樓總面積，故被告應分配之一樓店面面積為10.577坪（（359.02＋5.16）×44/1515＝10.577）。按系爭契約第3條第1項房屋部分約定：「甲方（即被告）分得土地合併前其提供土地與合建基地之比例，依建築所興建之總銷售面積（含所有獎勵面積在內）的百分之六十五，乙方（即原告）分得百分之三十五。甲方分得總面積包含壹樓店面面積，店面甲方應分面積依壹樓權狀登記總面積以上開土地比例分得。…」（見本院卷1第20頁）。依上開約定之文義觀之，兩造就一樓店面面積之分配方式，雖記載以一樓權狀登記總面積為分配基準，惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是兩造既然約定被告可分得之房屋總面積，以建築所興建之總銷售面積為基準，且被告可分得之總面積包括一樓店面面積，則揆諸上開關於契約解釋之原則，一樓店面面積亦應以總銷售面積為前提，不在銷售範圍內之建物面積則不應計入。查兩造所爭議之四個工務所面積5.16坪，雖設有一樓門牌號碼及建物登記，但上開門牌號碼係用以登記地下室停車場車位獨立產權之用，並無對外以房屋坪數單價銷售，而是無償供公共使用，其中一個工務所位於一樓建物本體之內，是供大樓管理室使用，另三個工務所位於一樓建物本體以外之停車塔一樓，供停車塔機房及社區資源回收室使用，均係無償使用，並非原告銷售之建物面積，有原告所提出之照片為證（見本院卷1第167-171頁），且為被告所不爭執，堪認該四個工務所性質上並非銷售之範圍，則原告主張系爭建物之一樓總銷售面積為359.02坪，按照被告原有提供土地與合建基地之比例計算，被告可分得一樓店面面積為10.427坪，應屬可採。
2.按系爭契約第3條第1項房屋部分已約定被告分得總面積包含一樓店面面積，是被告依約得分配之店面僅限一樓，二樓部分並不在系爭契約約定範圍內。且兩造分配建物之方式，系爭契約第3條第1項係約定先以被告提供土地與合建基地之比例，依建築所興建之總銷售面積計算各自得取得之面積，扣除被告可分得之一樓店面面積後，被告可依現有房屋所在樓層及位置優先分配持分新建大樓相對樓層，並由一樓往上計算至分足為止，雖並未將二樓店面排除在上開總面積計算之範圍，惟解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，已如前述，則兩造既又依選屋找補單價確認表第1條約定一樓店面之找補標準是每坪100萬元，二樓店面之找補標準是每坪43萬元（見本院卷1第50頁），若將二樓店面之面積計入被告可分配建物總面積計算，則以被告已選擇一樓店面且約定被告之選屋方式是由一樓往上計算，被告取得二樓店面，其面積必不會超出被告得取得之總面積，從而兩造約定二樓樓層之找補基準每坪43萬元，即無適用之餘地。是就兩造所約定之被告選屋方式與順序，以及二樓店面之找補標準觀之，系爭合約書第3條第1項之約定，被告得取得之建物之總面積，應排除二樓店面面積，始屬合理。故原告主張被告並無分配二樓店面之權利，被告分得二樓店面之面積應全數為多選之坪數，應依選屋找補單價確認表之約定，按每坪
43萬元之基準找補予原告，即屬有據，至被告辯稱可分得二樓店面面積8.933坪（307.57×44/1515＝8.933），則屬無據。
3.綜上，被告依約可分得一樓店面面積應為10.427坪，二樓店面並無可分配面積，已如前述，而被告實際分得一樓店面面積為9.096坪，二樓店面面積為7.290坪，為兩造所不爭執，則被告一樓店面面積少分配1.331坪（10.427-9.096=1.331），二樓店面面積多選7.290坪，依選屋找補單價確認表第1條約定，被告一樓店面短少之坪數，原告應以每坪100萬元補償被告，而被告二樓店面多選之坪數，被告應以每坪43萬元找補予原告，經計算後被告應給付原告180萬3700元（-1.331×100萬元＋7.290×43萬元＝180萬3700元）。
(二)其餘樓層房屋部分：
1.原告主張系爭建物之總銷售面積為4758.79坪，經計算後被告可分得建物總面積為89.8359坪（4758.79×44/1515×65%=89.8359），扣除被告可分配之一樓店面面積10.427坪，被告其餘樓層房屋可分配面積為79.41坪。被告則辯稱系爭建物總銷售面積除4758.79坪以外，應將系爭建物一樓所設置之四個工務所面積5.16坪一併納入計算，故被告可分得建物總面積為89.933坪（（4758.79+5.16）×44/1515×65%=89.993），扣除被告可分得一樓店面面積10.577坪，及二樓店面8.933坪，被告其餘樓層房屋可分配面積為70.443坪。惟查，一樓所設置之四個工務所面積應不得計入銷售面積範圍內，已如前述，則原告主張被告可分得其餘樓層房屋面積79.41坪，應屬可採。
2.有關其餘樓層房屋找補之單價部分，原告主張應以每坪43萬元為找補標準，惟被告辯稱應以40萬元為標準。經查，觀諸被告提出原告所提供並不爭執之合建地主選屋選車找補金額表（見本院卷1第150頁），就住家部分之表格找補單價為40萬/坪，且住家合約可選面積及實際分得面積之計算亦與原告主張相符，最後一欄欄位並說明地主補公司之金額為230萬8千元，是堪認兩造就其餘樓層房屋部分找補之單價已約定為每坪40萬為標準。原告雖主張與被告及錢碧玲已約定，原告同意錢碧玲可以每坪40萬元之單價選定30坪之房屋，但若多選房屋坪數超過30坪部分，須以每坪43萬元之價格做找補，是該合建地主選屋選車找補金額表乃是錢碧玲未選足前述40萬元找補之30坪房屋，而錢碧玲有剩餘坪數讓予被告，致被告得以40萬元之價格作找補，惟錢碧玲已完全購足以40萬元價格之坪數30坪，故錢碧玲已無任何權利可移轉予被告，被告其餘樓層房屋多選之坪數應以43萬元作找補云云，並提出原告與錢碧玲所簽訂之協議書為證（見本院卷1第177-180頁）。惟查，該協議書乃原告與錢碧玲所簽署，依債之相對性而言，協議書之內容並不拘束被告，且協議書之內容亦未述及有關被告選屋找補價格之相關權利，是原告此項主張，尚不足採。另上開合建地主選屋選車找補金額表，其下雖說明地主錢碧玲原40萬買30坪，尚餘6.31坪之權利讓予楊萬居選屋，故以40萬/坪做找補，然其亦僅能說明錢碧玲得讓與被告之坪數，及讓與計價之金額，尚不足以認定被告其餘樓層房屋坪數不得以40萬元作為找補之標準。此外，原告又無法提出證據證明其餘樓層房屋部分應以43萬元作為找補之標準，其前開主張自乏所據。而被告主張其餘樓層房屋之找補應以每坪40萬元為標準，則為可採。
3.綜上，原告主張被告實際取得其餘樓層房屋之面積為85.18坪，有建物謄本在卷可稽（見本院卷1第70-75頁），則被告應可分得其餘房屋面積為79.41坪，且其餘樓層房屋找補單價應為每坪40萬元為基準，已如前述，則被告多選之5.77坪（85.18-79.41=5.77）應找補予原告，是被告應給付原告230萬8000元（5.77×40萬元=230.8萬元）。
(三)車位部份：按系爭契約第3條第1項車位部分約定：「甲方分得持分地下室機械停車位壹位（與所有地主共同抽籤），及地下四層平面車位壹位（甲方可優先選擇）。…若本案車位數量超過
150輛，則甲乙雙方同意就超過部分之車位，甲方依土地比例可分得50%車位數。」（見本院卷1第20頁），而本建案總計有246個車位，依前揭約定被告尚可分得1.39個車位（（000－000）×44/1515×50%＝1.39），又錢碧玲讓與被告
0.75個車位，則被告應可分得車位原有地下室機械停車位1個及地下四層平面停車位1個，及另分得之前開1.39個車位加計0.75個車位為2.14個車位。查被告就停車位部分，已於
94年1月12日、94年1月14日、94年2月1日，選定機械車位3個及平面停車位1個，嗣於94年3月8日，再選定停車塔車位1個，有地主選屋確認表在卷可按（見本院卷1第46-49頁）。
然被告依系爭契約原約定得選定1平面車位及1機械車位並不爭執，惟就另得分配之2.14停車位部分，辯稱應就全數停車位平均之價值作為找補之計算云云。惟兩造於94年3月8日所簽定之地主選屋確認表，已約定本停車塔車位，地主（即被告）再補貼62萬元予公司（即原告）（見本院卷1第49頁），是兩造已合意被告再以62萬元即可向原告購買1停車塔位，兩造既已有上述之約定，即應受該契約約定之效力所拘束，是原告主張該部分被告應給付伊62萬元，應屬有據。且依卷附四份地主選屋確認表被告選定停車位之次序（見本院卷1第46-49頁），乃先將約定得選車位部分選定1個平面車位及3個機械車位後，最終才再選定1個停車塔位，而依選屋找補單價確認表所約定停車塔位每位價格為140萬元（見本院卷1第50頁），應認原告已以優惠價格售予被告該停車塔位，兩造並已考量前述已選取車位之價值及剩餘0.14個未選車位之價值，而作出被告需再補62萬元即可取得1個停車塔位之約定，故被告所獲得之停車位就數量及價值並無不合理之處，被告即應依94年3月8日所簽定之地主選屋確認表給付原告62萬元。且被告所辯以全部停車位之平均價值計算其另可分得之2.14個車位云云，並未證明兩造有合意採此方式計算之證據，是被告所辯，尚不足採。
(四)管理費部分：原告主張其於大樓管理委員會未成立前，代為管理系爭大樓期間之運作所支出管理費，向各屋主（包括原地主及向原告購買房屋之屋主）預收98年4月至9月共計6個月之清潔管理費，爰依系爭契約第8條第6項及系爭契約附件三社區管理規約第7條第1項之約定向被告請求給付，並按原告與買受系爭大樓之買主所簽訂之房屋預訂買賣契約書第14條第5項之約定之收費標準計算，被告應給付原告8萬8536元云云。惟查系爭契約第8條第6項固約定：「自取得使用執照並自通知交屋日起，所產生之地價稅、房屋稅、水電費及本大樓管理費用等，由甲乙雙方依所取得之房屋部分各自擔。」（見本院卷1第22頁），系爭契約附件三社區管理規約第7條第1項並約定：「本社區住戶應分擔下列費用：1.經常管理費：本社區住戶應按月繳交公共水電費及管理人員等有關費用，其收費標準以坪為單位，每月每坪暫定為150元整，汽車停車位每月每位暫定為600元整，機車停車位每月每位暫訂200元整。」（見本院卷1第36頁），然被告並未簽署房屋預訂買賣契約書，為原告所不爭執，依債之相對性而言，房屋預訂買賣契約書並不拘束被告，是兩造就社區管理委員會成立前，就原告代為管理所應給付之費用之收費標準等，並未達成合意，則原告請求被告依房屋預訂買賣契約書收費標準給付上開管理費，即屬無據。原告復主張縱不能依前述標準支付管理費，則被告亦應依系爭契約附件三社區管理規約第7條第1項約定之規定支付管理費予原告云云，然依前開規約第7條第1項約定文義所載，係指成為社區住戶後所應分擔費用之標準，然本件兩造尚在交屋找補價金程序，被告尚未成為住戶，自不能以該規約所約定之費用收費標準作為向被告請求給付之依據。
(五)房地互易稅金部分：
1.按系爭契約第8條第8項約定：「本合建土地及房屋，就甲乙雙方有關房地互易所應負擔之稅捐及所應開立予對方之單據或憑證，均依政府法令規定各自照辦，同時甲乙雙方約定本合建土地及房屋互易之價值依稅法之相關規定辦理，雙方並依稅法開具等值相關憑證交付雙方各自收執。」（見本院卷1第23頁），是兩造已約定就房地互易所應負擔之稅捐，依政府法令規定辦理甚明。
2.次按「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」、「營業稅稅率，除本法另有規定外，最低不得少於百分之五，最高不得超過百分之十；其徵收率，由行政院定之。」、「營業人銷售貨物或勞務，除本章第二節另有規定外，均應就銷售額，分別按第七條或第十條規定計算其銷項稅額，尾數不滿通用貨幣一元者，按四捨五入計算。銷項稅額，指營業人銷售貨物或勞務時，依規定應收取之營業稅額。」、「營業人銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。」加值型及非加值型營業稅法第3條第1項、第10條、第14條、第32條第1項前段定有明文。又依財政部75年10月1日台財稅字第7550122號函示：「主旨：依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建房屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票免徵營業稅，房屋價款之發票，應加收5%營業稅，向買受人（土地所有人）收取。」（見本院卷1第99頁），及財政部94年5月5日台稅二發字第00000000000號函說明二略以：「按加值型及非加值型營業稅法第14條第2項規定，銷項稅額，指營業人銷售貨物或勞務時，依規定應收取之營業稅額。同法第32條第2項規定，營業人依規定計算之銷項稅額，買受人為營業人者，應與銷售額於統一發票上分別載明；買受人為非營業人者，應與銷售額合計開立統一發票。本案建設公司與地主合建分屋，建設公司應依上開規定開立統一發票，該統一發票之營業稅由建設公司向買受人（土地所有人）收取。」（見本院卷1第259頁），則依前開法條及財政部函所示，負擔營業稅者應為土地所有權人即被告，是原告應於房屋互易交易時，開立統一發票予被告即買受人，被告亦負有給付該統一發票之營業稅予原告之義務。而就多選部分，其性質屬於買賣，依據前開規定，原告於出售上開坪數之房屋予被告時，亦應向被告收取百分之五之營業稅，並開立統一發票予被告即買受人。故原告主張其已於97年8月22日開立統一發票，並加計百分之五營業稅（見本院卷1第100頁），被告應負擔該百分之五營業稅，即屬有據。被告辯稱房地互易稅應由原告負擔云云，尚不足採。
3.原告主張本建案之房屋及車位總銷售坪數為6574.93坪，原告實際施工成本加計管銷費用之總金額為11億9160萬元，並提出安泰聯合會計師事務所100年1月11日（100）安泰（他）字第0111001號函為證（見本院卷1第269頁），依據上開法條規定，原告應於換出及賣出房屋時開立統一發票，並加計百分之五之營業稅，被告並應負擔該百分之五之營業稅，經核其金額為124萬3083元（0000000000×（137.18/6574.93）×5%＝0000000），且被告對於房地互易稅計算之方式及金額並不爭執，則依據上開法條規定，原告請求被告給付上開稅金124萬3083元，應屬有據。另被告辯稱原告有就稅金給予折扣，故折扣後為74萬9003元云云，惟此為原告所否認，並以未同意等情置辯，查被告並未舉證證明被告已同意給予折扣，且兩造已被告負擔稅金金額達成合意等情，況本件被告並不同意原告所提出之找補金額及房地互易稅金等費用，是以兩造並未達成合意甚明，故被告所辯，自無足採。
(六)瓦斯工程費：按系爭契約附件一建材設備有關水電設備部分第5項之約定：「瓦斯配管由乙方負責統一向瓦斯公司申請設計及施工，其費用蓋由甲方負擔。」（見本院卷1第30頁），是兩造已約定由被告負擔瓦斯管線安裝之費用，則原告主張瓦斯管線總工程費為172萬2358元之事實，業據提出大台北區瓦斯股份有限公司之收據（見本院卷1第101頁），並由18間設有瓦斯管線之屋主負擔，故被告應負擔9萬5687元（0000000/18=95687），查被告並不爭執有安裝瓦斯管線之事實，且不否認該費用之計算方式，則按前揭契約之約定，被告即應給付予原告瓦斯工程費9萬5687元。被告雖辯稱其未使用瓦斯，不應設有瓦斯管線云云，惟依上開契約之約定瓦斯安裝工程費應由被告負擔，甚為明確，且被告又未能提出不需安裝瓦斯管線之證據，是被告既已安裝瓦斯管線，即應負擔該瓦斯管線工程所需之費用，自無從以其未使用或不使用瓦斯，而主張不須支付瓦斯管線工程費，故被告所辯，尚不足採。
(七)被告抵銷抗辯部分：
1.按系爭契約第6條第2項約定：「乙方應於領取建造執照，六個月內申報開工，並自開工核准日起壹仟個工作天內建築完成並請領使用執照日（為完工日期）；並於使用執照核准後九十天內甲方繳清一切費用後房屋點交予甲方，未經完成點交手續甲方不得擅自搬入使用。」，第9條交屋手續約定：「本約工程全部完成時，含取得使用執照、室內設備完成，並接通水電、電信及電梯、停車設備完成驗收合格，乙方應以書面通知甲方前來辦理交屋驗收手續。甲方於接到交屋通知單起七日內，需與乙方辦理交屋手續，逾期視同甲方交屋完成，乙方不再負保管之責，…」，第14條第3項約定：「除因不可歸責於乙方之事由者外，乙方未如期完工交屋時，每逾一日乙方應支付甲方所分配房屋總價千分之一違約金予甲方。…」。依上開約定，原告負有於使用執照核准後90天內，被告繳清一切費用後點交房屋予被告之義務，亦即原告逾90天之期限未通知被告辦理交屋，即屬違反契約約定之行為，但逾期交屋係因不可歸責於原告之事由，原告則無須支付違約金。
2.查原告主張系爭建案於97年10月20日辦理建物所有權第一次登記時，因訴外人陳孝威等就建物所有權第一次登記申請聲明異議，經臺北市不動產糾紛調處委員會依規定調處，至97年11月13日作成調處結果，並經臺北市政府於97年11月20日寄送調處結果予各關係人，又依土地法第59條第2項規定，不服調處結果者得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理，故自97年10月20日地主陳孝威等提出異議時起，至97年
12月6日不服調處結果起訴期限末日止，因地主異議所生之
47日額外時間等語，業據提出臺北市政府97年11月20日府地一字第09731867900號函，及臺北市政府不動產糾紛調處記錄表（見本院卷2第63-64頁），堪信為真實。是原告辦理系爭建物所有權第一次登記時，因其他地主之因素，致須向主管機關辦理調處及相關程序，係不可歸責於原告之事由，則依系爭契約第14條第3項之約定，應認該段期間應不計交屋遲延違約金之日數，故原告主張應不計遲延交屋之日數為
47日，尚屬可採。又系爭建物係於97年8月22日取得使用執照（見本院卷1第67頁），依系爭契約第6條第2項之約定，原告應於使用執照核准後90天內即97年11月20日前通知被告辦理交屋手續，然原告於97年12月10日通知被告辦理交屋，有該交屋通知書在卷可稽（見本院卷1第68頁），已遲延19日（97年11月21日至97年12月9日）通知被告辦理交屋，惟原告辦理建物所有權第一次登記申請時，因其他地主之因素，係不可歸責於原告之事由，不計遲延交屋日數計47日，已如前述，因此，原告並無遲延辦理交屋之情。故原告主張無須依系爭契約第14條第3項約定，給付被告違約金，尚屬可採。
(八)被告抗辯原告應同時履行移轉土地所有權及地下二樓之機車停車位予被告之抗辯部分：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。又系爭契約第8條第1項約定：「甲方所有之土地除保留65%（即28.6㎡）土地面積外；其餘35%（即15.4㎡）土地面積應於甲方簽訂土地信託契約後，本案基地辦理土地信託登記前，辦理移轉予乙方或乙方指定人，甲方應於三日內備妥所需資料證件交付乙方指定代書辦理。甲乙雙方將土地信託登記予信託銀行後，即不再相互過戶土地，至房屋興建完成時，甲方雙方所選配之房屋及車位，其土地應持分面積依地政機關計算後，由信託銀行於甲乙雙方之交屋找補價金協議辦理完成後，逕行過戶至甲乙雙方名下。」，是依該約定，兩造須於交屋找補價金協議辦理完成後，始由信託銀行將土地過戶至雙方名下。查交屋找補價金協議尚未辦理完成，為兩造所不爭執，則信託銀行自無將土地持分移轉登記予被告之義務，故被告為原告應同時履行將1萬分之11之土地及地下二樓機車停車位過戶予被告之抗辯，尚不足採。另因被告上開同時履行之抗辯為不可採，則原告是否尚積欠被告1萬分之11土地及地下二樓機車停車位之部分，本院則無庸審酌，附此說明。
五、綜上所述，原告請求被告給付一、二樓店面找補金額180萬3700元、其餘樓層房屋找補金額230萬8000元、車位找補金額62萬元、房地互易稅金124萬3083元、瓦斯工程費9萬5687元，應屬有據。另原告請求被告應給付合建保證金44萬4000元，扣除工程變更追加減帳10萬6813元，及扣除一樓店面柱位補貼款21萬3652元，為被告所不爭執。從而，原告依系爭契約、選屋確認表及選屋找補單價確認表之契約法律關係，請求被告給付共619萬4005元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年6月25日（見本院卷1第108頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年6月30日
民事第五庭法官羅月君以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月30日
書記官王文心