裁判字號：最高法院86年台上字第3834號民事判決
裁判日期：民國86年12月26日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決八十六年度台上字第三八三四號
上訴人乙○○訴訟代理人 劉興吉 律師上訴人 陳文益 被上訴人甲○○訴訟代理人 劉佳田 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年五月五日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十五年度上字第一八○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人請求建號第一四一號房屋共有人乙○○、陳文益拆屋還地，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定。故上訴人乙○○不服原判決提起上訴，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，其效力及於未提起上訴之陳文益，爰併列陳文益為上訴人，合先說明。
次查本件被上訴人主張：坐落台中市○區○○段三小段第四之三二號、四之三八號二筆土地（下稱系爭土地），及地上第一四一建號即門牌號碼台中市○○路○○○號二層木造樓房一棟（下稱系爭房屋），原屬訴外人 蔡碧梧 所有。蔡碧梧於民國四十七年九月二十日將系爭土地售與伊，將系爭房屋售與第一審共同被告 陳文輝 ，陳文輝並於四十七年十二月三十日取得系爭土地之地上權登記，存續期間為十五年。嗣系爭房屋由陳文輝輾轉以贈與為原因移轉登記為上訴人所有，每人應有部分各二分之一，上訴人並於系爭房屋增建如原判決附圖１Ａ、２Ａ、２Ｃ所示之建物。上開地上權登記已因期限屆滿而消滅，上訴人所有系爭房屋及增建部分，使用系爭土地，已成為無權占有，伊本於所有權之作用，自得請求上訴人拆屋還地等情，爰求為命上訴人於伊按房屋時價補償即給付上訴人新台幣（下同）二十九萬八千四百六十四元之同時，將系爭房屋及增建部分之建物拆除，將系爭土地交還伊之判決（第一審判命上訴人於被上訴人給付前開補償金額之同時，拆屋還地，上訴人就其敗訴部分提起上訴。原審將其中命上訴人陳文益拆除增建之建物部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，並駁回陳文益其餘之上訴及乙○○之上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴。另被上訴人請求第一審共同被告陳文輝塗銷地上權登記部分，經第一審判決被上訴人勝訴，陳文輝未聲明不服，已告確定）。
上訴人乙○○則以：系爭土地及系爭房屋原同屬蔡碧梧所有，將土地及房屋分開，同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。蔡碧梧係於四十七年九月二十日將房屋及基地出賣與 陳清福 ，惟分別登記土地為被上訴人（係陳清福之長子）名義，房屋為陳文輝（係陳清福之次子）名義。陳清福為確保房屋所有人得使用地基土地，同日書立「土地租用契約書」，期限為十五年，並向地政機關為地上權登記，雖該地上權期限已屆滿，惟依「土地租用契約書」第三條文義，雙方顯有繼續租用之不定期租賃關係存在。陳文輝於六十三年八月二十四日將系爭房屋贈與陳清福，同日陳清福與被上訴人訂立「土地使用契約書」，被上訴人同意將系爭土地提供陳清福長期使用，並同意陳清福得隨時將使用權轉讓第三人。陳清福乃於六十五年十一月一日將房屋借與伊之妻 陳惠美 （即陳清福之叁女）使用，書立「同意書」為憑。又陳清福於七十五年十二月二日將系爭房屋贈與其子陳文益、 陳文傑 ，每人應有部分各二分之一，陳文傑於八十四年五月十二日將其應有部分贈與伊，伊再增建如原判決附圖所示１Ａ、２Ａ及２Ｃ部分建物，伊與妻陳惠美就系爭土地均有占有使用之權限，非無權占有等語，資為抗辯。另上訴人陳文益則同意被上訴人拆屋還地之請求。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張系爭土地及系爭房屋，原同屬蔡碧梧所有，蔡碧梧於四十七年九月二十日將該房地出售與陳清福，陳清福將土地所有權登記與被上訴人，將房屋登記與陳文輝，並辦理陳文輝就系爭土地有十五年之地上權登記。至六十三年九月十一日陳文輝以贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記與陳清福，陳清福於七十五年十二月二日將該房屋移轉登記與其子陳文益、陳文傑，各取得所有權應有部分二分之一，陳文傑於八十四年五月十一日再將其應有部分移轉登記與上訴人乙○○等情，有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、陳清福全戶戶籍謄本可稽（一審卷九至十九頁、原審卷四六至四八頁），上訴人對此亦不爭執，堪信為真實。本件系爭房屋及土地既有地上權之設定，即與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所稱「其間雖無地上權設定」情形有間，殊無推斷土地承買人默許房屋承買人於地上權期限屆滿後繼續使用土地之餘地，而應就房屋承買人與土地所有權人所約定之地上權登記內容定其權利義務，並於地上權期間屆滿後，房屋承買人除另有其他使用土地之權源外，不得主張土地承買人有默許其繼續使用土地之權利存在。上訴人雖抗辯其就系爭土地有不定期限租賃關係存在，並提出「土地租用契約書」為證（一審卷三二頁）。惟被上訴人否認簽訂該「土地租用契約書」，依該「土地租用契約書」所載，立約人甲○○、陳文輝，係由其二人法定代理人陳清福於四十七年九月二十日書立，而甲○○出生日為三十四年三月十一日，陳文輝出生日為三十七年二月四日，其於四十七年九月二十日，被上訴人年僅十三歲，陳文輝年僅十歲，當不知契約文義，更無從予以許諾，該契約實係由其法定代理人陳清福一人所為，該「土地租用契約書」違反民法第一百零六條禁止雙方代理之規定，且被上訴人否認有經其許諾，應屬無效。況依民法第四百二十一條第一項規定，租賃須以支付租金為要件，如屬無償，即非租賃，上開「土地租用契約書」雖名稱為「土地租用契約書」，惟究其內容，並無一方支付租金之約定，應非租賃，上訴人執該無效而實非租賃之「土地租用契約書」，抗辯其就系爭土地有不定期租賃之法律關係存在云云，殊非可採。至上訴人乙○○提出之「土地使用契約書」、「同意書」（原審卷三七、四五頁及證物袋內土地使用契約書原本），被上訴人雖否認其真正。惟「土地使用契約書」上甲○○之印文，與台中市西區人民印鑑證明書上甲○○印鑑之印文相符，此有內政部警政署刑事警察局八十六年一月二十一日刑鑑字第四二四五號鑑驗通知書可稽（原審卷一五九頁），且該「土地使用契約書」上所載日期為六十三年八月二十四日，當時被上訴人已年屆二十九歲，業已成年，被上訴人並不能舉證證明其上之印文為他人所盜蓋。參以被上訴人自承土地係其父親以被上訴人之名義所買，價金為其父親所付（原審卷八四頁），則被上訴人將系爭土地供其父陳清福長期使用，並約定陳清福得隨時將使用權轉讓第三人，被上訴人不得有（異）議，亦合常情。證人陳清福到場所證：土地使用契約書係經甲○○同意才寫等語（原審卷八三頁反面），堪予採信。而陳清福於六十五年十一月一日將房屋借與其三女陳惠美使用，並書立同意書一紙，被上訴人承認該同意書為陳清福筆跡（原審卷五六頁反面），證人陳清福亦證述該同意書係其寫給陳惠美，其有權將房子借給陳惠美等語（原審卷八二頁）。嗣陳清福於七十五年十二月二日將房屋所有權應有部分各二分之一分別移轉登記其三子即上訴人陳文益及其四子陳文傑名下，陳文傑於八十四年五月十二日將房屋所有權應有部分二分之一移轉登記與上訴人乙○○，此有建築改良物登記簿謄本可稽。依據上述「土地使用契約書」陳清福得隨時將使用土地權利轉讓第三人之約定，該使用土地之權利自隨房屋之轉讓而存在於受讓人及輾轉受讓人之上訴人。惟該土地使用契約，係屬民法使用借貸關係。按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，為民法第四百七十二條第一款所明定。該條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，祇須貸與人自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院五十八年台上字第七八八號判例參照）。本件被上訴人主張其所有之系爭土地必需負擔高額地價稅，但並未使用收益，又因子女長大需系爭土地蓋屋居住及增加收益，該情事為被上訴人立約時所非能預見等語，並提出八十五年地價稅繳款書一紙及戶籍謄本為證（原審卷二○六、二○九、二一○頁），堪信被上訴人所主張因不可預知之情事自己需用借用物為真實。被上訴人以書狀繕本之送達為終止對於上訴人之使用借貸之意思表示（原審卷一九二、一九三、一九九頁），應無不合。則上訴人所有房屋使用被上訴人所有系爭土地於被上訴人終止使用借貸之時起，即屬無權占有，被上訴人對於上訴人請求拆屋還地，於法有據。惟原登記建號一四一號房屋為上訴人所共有，其二人對該房屋有處分拆除之權能。至其餘如原判決附圖所示編號１Ａ、２Ａ、２Ｃ增建部分建物係上訴人乙○○一人所增建，僅上訴人乙○○有拆除之權能，上訴人陳文益對該部分之建物並無處分權能，陳文益同意拆除，亦不生認諾之效力。被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人拆除系爭房屋，上訴人乙○○拆除上開增建部分建物，並將系爭土地交還被上訴人，為有理由，應予准許。爰就此部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按民法第一百零六條禁止雙方代理之規定，乃在保護本人之利益，縱有違反，僅屬無權代理行為，如經本人承認，亦得發生效力，並非當然無效。原審就前開「土地租用契約書」，認係違反禁止雙方代理之規定，當然無效，雖有不妥，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於提起第三審上訴後，主張系爭土地之地上權設定行為違反民法禁止雙方代理之規定，應屬無效云云，核屬新事實，本院依法不得斟酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年十二月二十六日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年一月十二日
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