裁判字號：臺灣新竹地方法院104年訴字第916號民事判決
裁判日期：民國105年01月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決104年度訴字第916號原告 楊睿廉 被告 胡靖貽 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月30日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○區○道○路○段○○○號房屋騰空遷讓，返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟零叁拾貳元，及自民國一百零五年一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告以被告向其承租門牌號碼新竹市○道○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），已逾2期租金未繳付，原告已終止兩造間租賃關係，請求被告給付騰空遷讓系爭房屋，並請求給付積欠租金及契約終止後之不當得利為：（一）被告應將系爭房屋全部返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）240,000元，及自民國104年5月1日起至遷讓前開房屋之日止，按月賠償原告30,000元。嗣原告於本院言詞辯論程序中以原告於104年12月30日當庭終止兩造間之租賃關係，並就遷讓房屋部分補充、請求給付租金、不當得利部分減縮聲明為：（一）被告應將系爭房屋騰空、遷讓，並返還原告。（二）被告應給付原告150,000元，及自105年1月1日起至被告騰空遷讓前開房屋返還原告知日止，按月給付原告30,000元之事實，有起訴狀及言詞辯論筆錄在卷可稽。經核原告上開訴之聲明之更正，係屬減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自10
3年8月1日起至105年7月31日止，每月租金30,000元，按月於每月1日前繳納。詎被告自104年5月起即未給付租金，被告所欠租金已逾2個月以上後，經原告以存證信函催告被告給付，惟未獲置理，原告已於104年12月30日言詞辯論期日當庭向被告為終止租約之意思表示，兩造租賃關係已於是時終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又至兩造租賃契約終止時為止，被告所積欠租金總額為240,000元（自104年5月至104年12月，共8個月），扣除被告後續支付之30,000元租金及其簽訂租約時所繳付之押租金60,000元，尚欠150,000元租金未給付，請求被告給付積欠租金150,000元。再兩造租賃契約既經原告合法終止，被告無權占有使用系爭房屋，原告受有損害，請求被告賠償原告租賃契約終止後占用系爭房屋之損害，即自105年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。並於本院聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告150,000元，及自105年1月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告30,000元。
二、被告則以：伊於本件租賃契約簽訂時有給付原告押租金60,000元，另於104年5月份以後亦有陸續給付租金計30,000元予原告，伊將於105年3月30日騰空系爭房屋並搬遷，亦會給付積欠之租金予原告等語。
三、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、清華大學郵局第112號存證信函暨回執、建物暨土地登記謄本、房屋稅及地價稅繳款書等影本為證。而被告到庭表示同意原告之請求，並稱將於105年3月30騰空、搬遷及給付積欠之租金，亦有本院言詞辯論筆錄附卷可稽，堪認原告之主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。被告自104年5月1日起即未給付租金，其遲付之租金總額已達2個月以上，經原告於10
4年10月1日以清華大學郵局第112號存證信函催告被告於
104年10月7日前清償積欠之租金，然被告於104年10月2日收受上開存證信函後仍未給付，原告再於本院104年12月30日言詞辯論期日當庭向被告為終止租約之意思表示，有該存證信函暨回執、本院言詞辯論筆錄在卷可參，是兩造間就系爭房屋之租約，已經原告合法予以終止。從而，原告本於終止租賃契約後之租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，即屬有據。
五、次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。同法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。被告自
104年5月起即未按期給付租金，至原告終止本件租賃契約時即104年12月30日止，共計積欠租金239,032元｛計算式如下：（30,000×7）＋（30,000×30/31）＝239,032，小數點以下四捨五入｝，惟被告已陸續支付部分租金30,000元予原告，另被告於簽訂本件租約時已繳納60,000元押租金予原告等情，為原告所不爭執，是經扣抵後，被告尚積欠149,032元租金（計算式如下：239,032－30,000－60,000＝149,032），則原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金逾149,032元，即屬無據。
六、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查兩造間就系爭房屋租賃契約之法律關係，業經原告於104年12月30日合法終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元，自屬有據。
七、綜上所述，原告依租賃物返還請求權請求被告騰空遷讓並返還系爭房屋予原告，暨依租賃契約請求被告給付積欠之租金149,032元，復依不當得利之法律關係請求被告自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元，即有理由，應予准許。逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年1月13日
民事第二庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月13日
書記官陳弘明