臺北簡易庭95年度北小字第3106號民事判決

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭小額民事判決
原　　　告　乙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間95年度北小字第3106號返還押金事件，於中華民國
95年8月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣柒佰叁拾叁元，由原告負擔新台幣貳
佰陸拾柒元。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣貳萬貳仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
原告主張：原告於民國94年5月1日起向被告租賃房屋居住並付
押金新台幣(下同)3萬元，雙方於95年5月1日續約1年。原告
因故於月中(5月15日左右)向被告表示要求終止契約，並給付
違約金1個月即16,000元，但被告表示原告只趕快幫被告找到
新承租人，一切不予追究，並包括法律責任等等。原告信以為
真，搬家期間不辭辛苦張貼廣告尋找新承租戶，95年6月1日原
告達成約定，被告於當天跟承租人簽約完成，翌日原告向被告
要求返還押金時，被告拒絕溝通並掛電話，原告請求里長協助
溝通，第1次里長回覆被只願返還14,000元，第2次稱只剩
10,000元，被告無誠意返還押金等語。並聲明：被告應給付原
告3萬元。
被告則辯以：原告在五月中旬告知被告不租了，被告當時表示
原告住到5月31日，若有新承租人於6月1日來承租，被告就不
扣違約金，結果新的承租人7月1日才承租，中間空了1個月。
牆壁原告弄的很髒，牆上釘了很多洞，被告請人處理花了6千
元(水泥漆等800元、工資2工5,200元)，原告有幫被告找到新
房客，新房客和被告在6月1日簽約，約定新房客在7月1日開始
承租，因新房客原來處所要退租，被告也要整理房屋等語。並
聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠原告於94年5月1日起向被告租賃房屋居住並付押金3萬元，
雙方於95年5月1日續約1年，系爭租賃契約約定：「立房屋
租賃約出租人甲○○(以下稱為甲方)承租人乙○○(以下
稱為乙方)...第2條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年即自
95年5月1日起至96年4月30日止。第3條:租金每個月16,000
元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。...第5條:乙方應
於訂約時，交於甲方3萬元作為押租保證金，乙方如不繼續
承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金
。...第11條:乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因
天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，
應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲
方負責修理。第18條：特約應受強制執行之事項：⒈租賃期
間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金
，乙方決無異議。⒉租賃期間內乙方如有違背本契約各條項
時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」（租約影本見本院卷
第24-27頁)
㈡原告於95年5月中旬向被告表示終止契約，但被告要求原告
幫被告找到新承租人等等。原告租金付至95年5月31日止，
原告已於95年5月底將房屋交還被告。
㈢原告幫被告找到新承租人，被告於95年6月1日與新承租人簽
租賃契約，被告與新承租人約定租賃期間於95年7月1日開始
。
本件爭點及本院之判斷：
㈠原告將房屋牆壁鑽孔弄髒，被告請人油漆等處理費用中之
3,000元部分，應由原告負擔。
⒈系爭租約第11條約定:「乙方(即原告)應以善良管理人
之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因
乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然
之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」
⒉被告主張：原告將牆壁弄髒，牆上釘了很多洞，我請人處
理花了6千元(水泥漆等800元、工資2工5,200元)，並提
出收據及照片為證(見本院卷第22頁、第28-37頁)。經查
：被告所提之照片中漏水部分（照片見本院卷第28頁)應
由出租人修繕，此部分油漆等費用應由被告負責；又被告
所提之照片中開關附近較髒部分（照片見本院卷第31頁)
乃出租房屋必然之結果，此部分油漆等費用應由被告負責
。故原告將房屋牆壁鑽孔，被告請人油漆等處理之費用其
中之3,000元部分，應由原告負擔，其餘部分應由被告自
行負擔。
㈡本件違約金應酌減為5,000元。
⒈兩造租約第18條約定：「....⒈租賃期間內乙方若擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，...」
⒉按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又
約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
250條、第252條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，
仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等
情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照
債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807
號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務
人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡
量之標準（最高法院51年度台上字第19號判例可資參照）
。兩造租約第18條關於原告於租期內擬提前遷離他處應賠
償被告1個月租金之約定，應屬違約金之約定。本件審酌
原告於94年5月1日起被告租屋1年，兩造於95年5月1日續
　約1年，約定租期自95年5月1日起至96年4月30日止，原告
於95年5月中旬告知被告將於95年5月31日提前終止契約，
原告已為被告找到新承租人，被告於95年6月1日與新承租
人簽租賃契約，被告與新承租人約定租賃期間於95年7月1
日開始，又國內近年經濟景氣低迷，經濟交易、房屋租賃
均嚴重蕭條等一切情狀，認本件違約金16,000元為過高，
應以5,000元為適當，違約金應酌減為5,000元。
綜上所述，兩造租約經原告於95年5月中旬通知被告而提前於
95年5月31日終止，依系爭租約第5條之約定，被告應於原告遷
空、交還房屋後無息退還押租保證金3萬元；但原告將房屋牆
壁鑽孔弄髒，被告請人油漆等處理費用中之3,000元部分，依
系爭租約第11條之約定，應由原告負擔，又依系爭租約第18條
約定之違約金16,000元為過高，應酌減為5,000元。故被告應
返還原告22,000元(00000-0000-0000=22,000)。從而，原告
請求被告返還22,000元部分，為有理由，應予准許，至逾此部
分之請求，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條
第2項規定，應依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行
。
本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決
結果無影響，爰不另一一論述。
本件訴訟費用額為1,000元，依兩造敗訴比例確定如主文第3項
所示金額。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　8　　月　　25　　日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官　周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　8　　月　　25　　日
　　　　　　　　　　　　　書記官王依如
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。