臺灣桃園地方法院98年度簡上字第57號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院98年簡上字第57號民事判決

裁判日期：民國98年08月31日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決98年度簡上字第57號上訴人丙○○
乙○○
參加人三秀建設有限公司法定代理人丁○○
參加人戊○○訴訟代理人丁○○被上訴人甲○○訴訟代理人 林啟瑩 律師複代理人 呂其昌 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年03月19日本院中壢簡易庭98年壢簡字第188號第一審判決提起上訴，於98年08月18日辯論終結，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人應將坐落桃園縣平鎮市○○段八三一之二地號土地上如附圖所示Ａ部分（面積四點八五平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人之部分廢棄。
二、原判決廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，並補稱：
一、上訴人所占用系爭土地雖僅1.47坪，但其上之建物包含上訴人房屋屋全棟三層建築左側全部外牆、邊柱及主樑。一旦拆除，勢必危及整棟房屋結構安全，使上訴人財產蒙受重大損失，拆除工程之浩大，亦屬高難度技術，實不可行。原判決未查及此，逕行認定上訴人「所占用系爭土地上建物面積不太，占整體建物之比例尚微，占用地上建物為花圃、牆垣等設施，在技術上或及整體建物結構安全，應無不能拆除之虞」，顯有誤解。本件依原判決認定，系爭占用土地之價值僅約新台幣（下同）9,700元，然本件建商願以每坪65,500元乘以占用面積補貼被上訴人，竟仍為其所拒，被上訴人堅持拆屋還地。被上訴人於複數請求權競合時，固得擇一行使；但拆屋返還土地對其所得利益極少，卻將使上訴人蒙受嚴重損失。拆屋還地對上訴人造成之重大損害，遠超過返還土地對被上訴人所生之利益；原房地出賣人亦於參加訴訟時當庭明示願以遠高於占用土地之價格補貼被上訴人，以平爭端。被上訴人以拆屋還地要脅執意要求鉅額賠償，已悖常理。原判決未斟酌兩造權益及損害之比例，顯欠周詳。
二、上訴人房子是向參加人所購買，上訴人是夫妻，房子登記為共有。兩造的房子是同時蓋好的，在建造完成登記產權時都沒有問題，後來被上訴人購買房子以後，申請地政重新測量時，因前後測量有不一樣的誤差，才發生系爭問題。參加人發現系爭誤差的時候，曾經發函給被上訴人，說本件事情與上訴人無關，是建設公司交付給被上訴人的房子有權利瑕疵，建設公司願意補償，但是，被上訴人要求除原價買回另外還要再加400萬元的補償費。
三、上訴人對於無權占有被上訴人土地的事實沒有爭執，上訴人有誠意要和被上訴人和解，只是被上訴人方面要求金額太高。上訴人不希望拆除，因為拆除將會拆到樑柱，如果拆除，上訴人的房子將無法使用，這拆除後對社會經濟影響太大，上訴人也是無辜的，上訴人還是希望將占用到被上訴人土地的部分買下來。參加人的這批房子，除了上訴人房子有占用到被上訴人土地外，如果再重新測量，整排也都會有這樣的情形。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提現場照片、系爭房屋新建工程平面圖、參加人戊○○致函被上訴人同意依約貼補不足土地之價金之存證信函及系爭土地相關事紀一覽表等資料。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：請求駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、上訴人主張拆除占用部分將危及建物安全此節不實。查系爭建物占用部分包含牆垣、花圃及房屋，為兩造所不爭執，而其牆垣、花圃部分，斷無危及整整棟房屋之問題，是上訴人就此部分持為上訴之理由，顯無所據。至於上訴人另以房屋部分如拆除顯有危及建物安全云云，此僅係上訴人片面主張，未見提出證據為憑，被上訴人僅表示否認，既然占用部分大部分為牆垣，則拆除牆垣何來上訴人所稱將危及建物安全之可能？遑論拆除花圃更無此等問題，凡此究有何危及建物安全之情形，均未見上訴人具體陳明；至於上證1第1幀照片，上訴人更係故意跨大占用之範圍，圖呼應其占用部分不實陳述。亦即，以上證1之2幀照片相互對照，即明上訴人占用部分多為牆垣結構，而房屋建物外牆占用部分，扣除牆垣本體所占用系爭土地之寬度後，諒至多磁磚應加拆除，是原判決才會於經現場履勘後認為「．．．占用地上建物為花圃、牆垣等設施，在技術上或及整體建物結構安全，應無不能拆除之虞，故被告此開抗辯，同無足採」，故上訴人此部分上訴理由，自難採信。
二、被上訴人的房子是在參加人蓋好以後，被上訴人再向參加人買來的。被上訴人並無任何權利濫用之情形。上訴人以系爭建物如加拆除，顯有權利濫用之虞。惟查，上訴人所陳拆除內容顯屬誇大不實，則何來權利濫用情事？且被上訴人耗費鉅資向參加人購買系爭土地及建物，竟出現土地遭人占用，歷經鄉鎮市公所調解及原審數次協調，上訴人仍堅持其並未占用，是被上訴人依法主張權利希望排除無法使用名下土地之違法情形，且拆除部分亦未如上訴人誇大內容，自非單純僅以損害他人為目的之情形，則何來權利濫用？
三、上訴人已經自認無權占有事實，被上訴人否認上訴人建築物有不能拆除的情形。被上訴人亦無任何權利濫用。上訴人之上訴無理由。
參、證據：援用第一審所提證據資料。理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人與共有人 徐仲宏 於民國96年03月31日向參加人三秀建設有限公司（下稱三秀公司）購買門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○號之新建房屋及基地即系爭土地、同段831之2地號土地，上訴人二人亦於同年05月09日向三秀公司購得門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○號之新建房屋及基地，共有人徐仲宏於96年08月31日認上訴人上開建物之花圃、牆垣等似有占用系爭土地，遂向桃園縣平鎮地政事務所申請複丈確認上訴人占用約1.47坪（仍以實測為準），經向上訴人反應，詎上訴人推稱係建商責任而置之未理，因被上訴人與徐仲宏為系爭土地共有人，被上訴人自得為全體共有人利益，訴請回復原狀，另上訴人無權占用系爭土地，致被上訴人受有不能使用之損害，以每坪土地每月租金2,500元計算，自上訴人取得上開建物日即96年05月09日起，至97年10月08日止，應返還62,475元（計算式：2500×1.47×17＝62,475），另自本起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地占用時止，亦應按月以3,675元計算不當得利，為此，爰依據民法第767條、第821條、第179條等規定，提起本件訴訟等語。上訴人在原審則略以：兩造先後於上述時日向參加人三秀公司及戊○○分別購得新建房地，參加人因建屋時界址誤差，造成交付予被上訴人土地坪數短少，應負瑕疵擔保責任，故本案應係參加人與被上訴人間買賣契約履約問題，非屬上訴人責任，與上訴人無涉，另參加人亦曾與96年10月25日致函被上訴人表明願減少價金退還被上訴人，被上訴人要求高於契約補貼價4倍以上金額，並威脅拆屋還地，惟房屋既已建造完竣，依民法第796條精神，不宜請求上訴人移除等語，資為抗辯。
二、關於請求拆屋還地部分：經查，本件被上訴人請求拆屋還地部分，固據被上訴人提出土地登記謄本、上訴人建物使用執照、建物登記謄本、平鎮地政事務所96年08月31日土地複丈成果圖、現場照片等為證，並經原審囑託桃園縣平鎮地政事務所就上訴人之建物實際占用系爭土地之位置、面積為測量，且製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，而查上訴人就兩造先後向參加人購得房地及其占用系爭土地部分亦不爭執，上訴人無權占用系爭土地事實，固可堪認定，被上訴人依民法第767條規定提起本件訴訟，原非屬無據。惟按，民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。次按，依98年01月23日總統華總一義字第09800018501號令修正公佈並自公佈後六個月（即98年07月23日）施行之民法第796-
1條規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書（註：但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金）及第二項（註：鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協定定之；不能協定者，得請求法院以判決定之。）規定，於前項情形準用之。」，查本件兩造係於房屋建築完成後，始先後向參加人購買而取得房地所有權，本件應係被上訴人與參加人間之買賣瑕疵擔保責任問題，而查，上訴人其形成無權占有系爭土地的原因，實係由他人（參加人或地政測量人員）所引致，上訴人本身並無任何故意或過失。被上訴人原得對於系爭土地及建物之出賣人即參加人依債之關係行使瑕疵擔保請求權，被上訴人於複數請求權競合時，雖得擇一行使請求，惟仍應遵守上揭民法第148條規定意旨之規範。上訴人占用系爭土地僅1.47坪，面積4.85平方公尺，惟其地上建物包含上訴人房屋全棟三層建築左側全部外牆、邊柱及主樑，一旦拆除，勢必危及房屋結構安全，使上訴人財產蒙受重大損失，拆除工程浩大，亦屬高難度技術，且所需拆除費用甚鉅，拆除程序繁鎖，僅拆除費用之預付或負擔結果即於兩造均屬不利，原判決認上訴人所占用系爭土地上建物面積不太，占整體建物之比例尚微，占用地上建物為花圃、牆垣等設施，在技術上或及整體建物結構安全，應無不能拆除之虞，因而判命上訴人應將系爭土地上之建物拆除，顯未深慮。被上訴人於複數請求權競合時，固得擇一行使，但以拆屋還地方式而為請求，對於被上訴人所得利益極少，卻將使上訴人蒙受嚴重損失，拆屋還地對上訴人造成之重大損害，遠超過返還土地對被上訴人所生之利益，原判決未斟酌兩造權益及損害之比例，亦尚欠周詳。上訴人房屋已經建造完竣，占用被上訴人土地面積僅
1.47坪，面積4.85平方公尺，倘要求上訴人將其建物拆除，則上訴人房屋恐將因牆垣本體毀損而危及房屋結構安全，甚至無法使用，況且房屋牆垣結構三層，拆除工程浩大，所需拆除費用甚鉅，拆除結果必使上訴人財產蒙受重大損失，而被上訴人權利之行使結果，自己所得利益極少，因此，本件依據98年01月23日修正公佈，並自98年07月23日施行之民法第796-1條規定，本院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。被上訴人對於系爭桃園縣平鎮市○○段831之2地號現由上訴人所占用之面積4.85平方公尺之土地，僅得依民法第179條規定向上訴人請求給付相當於租金之不當得利金額，或依據第796-1條規定向上訴人請求支付償金或以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，但不得請求上訴人應以拆屋還地。因此，被上訴人依民法第767條規定請求上訴人拆屋還地，屬無理由，不應准許，應予駁回之。
三、關於請求不當得利金額部分：
１、按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，乃社會通常之觀念，如上所述，上訴人無權占用被上訴人土地，被上訴人依據民法第179條關於不當得利之法律關係，自得請求上訴人返還其使用系爭土地所受相當於地租之利益。又查，依不當得利法則，得請求返還之範圍應以他人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。另依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。又依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地之總價額，土地價額依法定地價；另同法第148條規定，土地所有權人依本法申報之地價，為法定地價，是土地施行法第25條所謂之法定地價，即是申報地價。又查，本件被上訴人主張上訴人自96年05月09日起占用系爭土地，面積4.85平方公尺，此為上訴人所不爭執之事實，是被上訴人請求上訴人給付自96年05月09日起至97年10月08日止，共計17個月占用期間，所受相當於租金之不當得利，於法有據。
２、第查，本件系爭土地於96年度申報地價為每平方公尺2,000元，此有土地登記第二類謄本記載可稽。另查，系爭土地上建有房屋，兩造房屋均供自宅使用，面臨雙向單線道、路寬約12公尺之湧安路，對面為平鎮市祥安國小，距南豐路傳統市場車程約五分鐘，距平鎮工業區車程約三分鐘等情，亦有卷附原審勘驗筆錄與現場照片左參，本件斟酌土地所在位置、上訴人使用土地的經濟價值及所受利益，應認每年租金以不超過系爭土地申報總價額年息百分之7為當，上訴人占用系爭土地4.85平方公尺，於17個月占用期間，受有相當租金之不當得利金額為962元（計算式：2000×4.85×7%÷12×17＝961.91，元以下四捨五入），又因被上訴人在系爭土地之應有部分為二分之一，上訴人二人就占用系爭土地之建物應有部分亦各為二分之一，因此，被上訴人得請求已屆期相當於租金之不當得利金額應為481元（計算式：962×1/2＝481），而上訴人依其占有持用應有部分比例，應各給付被上訴人241元；及自起訴狀繕本送達翌日即97年11月05日起，至返還系爭土地之日為止，應按月各給付相當於每月租金之不當利益14元（計算式：2000×4.85×7%÷12×1/2×1/2＝14.14）。因此，被上訴人請求關於不當得利之金額部分，在於上述數額範圍內，為有理由，應予准許。
四、綜據上述，本件被上訴人依據民法第179條關於不當得利之法律關係，於請求上訴人應各給付被上訴人241元，及自97年11月05日起至返還土地之日止各按月給付被上訴人14元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此所為請求，屬無理由，應予駁回之。又上開應准許部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴之部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。惟本件關於被上訴人請求拆屋還地部分，原審援引民法第767條前段、中段及第821條規定，而為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，依前揭第二項關於請求拆屋還地部分之說明，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰應由本院予以廢棄並改判如主文第二項所示。至於上開關於請求不當得利金額應准許之部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條但書、第85條第1項，判決如主文。
中華民國98年8月31日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官石有為法官呂仲玉上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國98年8月31日
書記官賴柏仲