裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第154號民事判決
裁判日期：民國96年03月23日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第154號原告乙○○
樓訴訟代理人 廖忠信 律師複代理人 陳雅珍 律師被告丁○○
戊○○丙○○上三人共同訴訟代理人 張麗真 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國96年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告投資新台幣（下同）6,000,000元取得坐落台北縣○○鎮○○段348、421、424、430地號土地4分之1所有權（下稱系爭土地），嗣被告同意原告以系爭土地作價及1,090,000元票款，讓原告原始取得坐落台北縣○○鎮○○段3
48、421、424、425-2、430地號土地上之「河左岸」編號B棟9、10樓面積61.91坪及地下1樓平面車位2處（下稱系爭建物），兩造始於民國90年4月6日簽訂買賣契約。買賣協議書第3條約定：原告為配合建屋，應於立約同時，備齊所有土地過戶文件交被告代書，將系爭土地移轉登記被告名下、第4條約定：被告興建房屋，辦妥產權並點交房屋及停車位予原告之期限定為約後2年6月，最遲不得超過3年，逾期亦屬違約行為，被告如有違約行為，原告得依法解約請求損害賠償，被告並應給付違約金12,000,000予原告。惟原告業於90年4月9日將系爭土地持分移轉登記予被告，兩造簽立買賣契約迄今已逾3年，且建物亦興建完成，被告仍未將系爭建物移轉登記予原告，原告於94年10月31日催告被告辦理系爭建物所有權移轉登記事宜，被告竟以其等已於92年10月15日與訴外人甲○○（即 王得福 ）解除系爭契約為由，不履行義務，被告顯已違反系爭買賣協議書第4條之約定，應給付原告違約金12,000,000元；又原告雖已將系爭土地移轉予被告，惟尚未依系爭買賣協議書第2條約定給付被告1,090,000元，故違約金酌減2,000,000元，爰依系爭買賣協議書之約定，請求被告給付10,000,000元。
（二）並聲明：（1）被告應給付原告10,000,000元。（2）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）系爭買賣協議書第3條約定原告應將系爭土地移轉登記予被告，係為配合房屋興建，而非本件買賣標的之對價關係；本件原告應支付之價金為協議書第2條所指：原告同意上述價款其中5,000,000元，係由王得福（即甲○○）投資永力欣興業股份有限公司（下稱永力欣公司）之股份全部轉讓為原告名義後抵充，扣除後之餘款為1,090,000元，以原告為名支票、日期45天支付。原告不但未使甲○○轉讓股票予被告，且109萬元支票亦退票，價金完全未付，本件係原告違約在先，無權主張被告違約。
（二）甲○○於83年8月間購買系爭土地持分18分之1，當年即向淡水第一信用合作社貸款設定第一順位抵押權，原告係於88年2月登記為第二順位抵押權人，足證原告係借款給甲○○，而非投資被告購買系爭土地；且由系爭買賣協議書約定原告以移轉甲○○投資永力欣公司股份抵扣5,000,000元買賣價金，亦徵甲○○積欠原告款項。嗣被告於89年10月間與甲○○協議合購坐落台北縣○○鎮○○段348、42
1、424、425-2、430地號土地合計556坪，約定由甲○○出資25%取得土地權利4分之1，89年11月間以貸款方式為主購入上開土地，甲○○乃以原告為登記名義人代表其應有部分，此乃原告在系爭買賣協議書中同意將土地移轉予被告之原因。嗣甲○○未依約投入資金，被告乃於92年10月15日與甲○○簽訂解約書，被告支付價金3,000,000元取得甲○○當初所有合購土地之權利，並解除其以原告名義投資上開土地建屋，系爭買賣協議書係甲○○以原告名義簽訂，既經甲○○解除，兩造契約已不存在，原告主張被告違約，為無理由。
（三）縱認系爭買賣協議書與甲○○無關，依買賣協議書第4條固約定：本約訂立之同時，被告應立即將原告買受之系爭建物起造人名義變更為原告，並應於領取建照後1個月內變更完成，否則即屬違約；該條內容係以變更起造人名義以代事後產權之移轉，原告在變更起造人名義之1個月期限內，未依約給付價金，已違約在先，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕變更起造人名義為原告，被告未依限變更起造人名義以為財產移轉，實非可歸責於被告之事由，原告自不得主張被告違約而要求違約金。
（四）並聲明：（1）如主文第1項所示。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於90年4月6日簽訂系爭買賣協議書，被告將系爭建物以6,090,000元出賣予原告，該協議書第2條約定：原告同意上述價款其中5,000,000元，係由甲○○投資永力欣公司之股份全部轉讓為原告名義後抵充，扣除後之餘款為1,090,000元，以原告為名支票、日期45天支付、第3條約定：原告為配合建屋，應於立約同時，備齊所有土地過戶文件交被告代書，將系爭土地移轉登記被告名下、第4條約定：被告興建房屋，辦妥產權並點交房屋及停車位予原告之期限定為約後2年6月，最遲不得超過3年，逾期亦屬違約行為，被告如有違約行為，原告得依法解約請求損害賠償，被告並應給付違約金新台幣（下同）12,000,000予原告。
（二）原告於90年4月9日將系爭土地（持分4分之1）移轉登記予被告指定之人，而上開買賣協議書所指甲○○投資永力欣公司股份占該公司發行股份25%，係甲○○以訴外人 王皇森 、 莊東州 等人名義登記持股之股份，嗣後未轉讓予原告或被告，原告交付予被告之上開支票亦未兌現；兩造簽立買賣契約迄今已逾3年，且建物亦興建完成，被告未將系爭建物移轉登記予原告。
（三）上開事實為兩造所不爭執，並有買賣協議書、台北縣土地建物異動清冊、台北縣地極地價地籍圖資料電傳資訊服務系統單、支票及退票理由單、台北縣政府工務局建造執照、土地登記謄本為證，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告應依系爭買賣協議書之法律關係給付違約金10,000,000元，被告則以上開情詞資為抗辯。則本件爭執點即在於：（一）系爭買賣協議書是否係甲○○以原告名義簽訂，甲○○是否得解除系爭買賣契約？（二）系爭買賣契約之對價關係即價金給付為何，原告是否已給付對價？（三）被告有無系爭買賣協議書第4條違約情形，得否主張同時履行抗辯權而拒絕移轉系爭建物所有權，原告得否以被告違約據以請求違約金？茲析述如下：
（一）系爭買賣協議書是否係甲○○以原告名義簽訂，甲○○是否得解除系爭買賣契約？本件被告辯稱系爭買賣協議書係甲○○以原告名義簽訂，業經甲○○解除契約云云，為原告所否認，且依系爭買賣協議書記載：「立買賣協議書人：買方乙○○，賣方丁○○、戊○○、丙○○...」，並由上4人於該協議書上簽名、蓋章，證人甲○○亦到庭證稱：其只知道原告把系爭土地過戶到被告太太名下，原告與被告如何協議其不知道等語（見本院95年12月13日筆錄），足認甲○○非系爭買賣契約之當事人，自不能解除契約，被告此部分所辯，為無足採。
（二）系爭買賣契約之對價關係即價金給付為何，原告是否已給付對價？
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例、88年度台上字第1671號判決可資參照。
２、被告雖辯稱：系爭買賣契約之對價關係為以原告所有系爭土地持4分之1作價5,000,000元抵充及以上開1,090,000元支票給付，至系爭買賣協議書第2條約定「王得福投資永力欣公司之股份全部轉讓為原告名義後抵充」，僅係以上開股份作為原告日後取得系爭建物所有權之保障云云。惟觀之系爭買賣協議書第1條約定「本房屋總價經雙方協議為5,190,000元，地下停車位兩處價款共計900,000元，總計6,090,000元」、第2條約定「甲方（即原告）同意上述價款其中5,000,000元，係由王得福（即甲○○）投資永力欣公司之股份全部轉讓為甲方名義後抵充，扣除後之餘款為1,090,000元，以乙○○為名支票、日期45天支付」、第3條約定「甲方為配合建屋，應於立約同時，備齊所有土地過戶文件交被告代書，將系爭土地之所有權，移轉登記乙方（即被告）名下，爾後一切乙方所為之各類貸款、保證等及該土地所有糾紛，概由乙方自理，與甲方無涉」等語；其中第3條雖說明原告應將系爭土地移轉登記予被告，然第2條約定就買賣價金之給付已明確記載其中5,000,000以王得福投資永力欣公司之股份抵充，餘款1,090,000元以上開支票支付，並未約定以系爭土地作價抵充價金，則系爭買賣契約之對價關係為上開股份及支票票款，至原告為配合建屋，應依約將系爭土地移轉登記予被告，應係原告之附隨義務甚明，被告上開所辯，已難採信。
３、雖證人甲○○到庭證稱：尚未與被告合作之前，原告投資5,000,000元與其共同買地，登記在其名下，其與被告於89年10月間合購坐落台北縣○○鎮○○段348、421、424、425-2、430地號土地合計556坪，原告占10%，其占15%，合計占4分之1，原告出資3,000,000元，其確有依約投入資金，因為公司要節稅，故將系爭土地（持分4分之1）登記在原告名下等語；惟依甲○○與被告簽訂之協議書觀之，與被告約定合購上開556坪土地者係甲○○1人，是甲○○之證詞至多僅能證明其與原告間有借款或投資合作關係，及原告係甲○○指定之系爭土地登記名義人，尚不能認原告直接參與甲○○與被告間之土地合購事宜。而甲○○與被告於92年10月15日簽立之解約書已明確記載：另乙方（指甲○○）原以乙○○名義投資上開建地，甲○○確實未曾付任何資金給甲方（指被告），乙○○與甲○○之間原有借款，由甲○○自行負責，與上述建地、被告無關等語，足認被告辯稱：原告與甲○○間有借貸關係，故於甲○○與被告合作關係中，甲○○乃以原告為系爭土地（持分4分之1）登記名義人代表其應有部分，而甲○○除投入其原有系爭土地18分之1持分外，未另依89年10月間之協議書投入金錢等語，堪予採信；則甲○○上開所述其嗣後亦有投入資金云云，尚非可採。又甲○○雖稱因有黑道在旁邊，其不簽解約書不行云云，惟尚乏證據足認甲○○係受被告脅迫而簽立解約書，其既自承該解約書係其所簽署，自堪予採信。
４、而甲○○與被告於永力欣公司所占股份（甲○○以王皇森等人登記持股）分別為25%、75%，係依其等89年10月之協議書所定出資比例登記乙節，為甲○○及被告所是認，而甲○○實際上僅以系爭土地18分之1持分出資，已如前述，甲○○與原告間既有借貸關係，且原告係甲○○指定之系爭土地（持分4分之1）登記名義人，則系爭買賣協議書第2條約定系爭建物價款其中5,000,000元由甲○○之永力欣公司股份抵充，而原告另有移轉登記其名下系爭土地4分之1所有權予被告俾配合建屋之附隨義務，亦無不合理之處。而甲○○投資永力欣公司股份嗣後並未轉讓，且原告交付予被告之上開支票亦未兌現，為兩造所不爭執，足認原告尚未給付系爭建物買賣之對價。
（三）被告有無系爭買賣協議書第4條違約情形，得否主張同時履行抗辯權而拒絕移轉系爭建物所有權，原告得否以被告違約據以請求違約金？
１、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條、第264條第1項本文分別定有明文。是物之出賣人固負有使買受人取得出賣物所有權之義務，惟在買受人未為對待給付前，出賣人得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權。
２、查兩造於90年4月6日簽訂系爭買賣協議書後，原告應依該協議書第2條內容為對待給付，已如前述，惟迄今甲○○投資永力欣公司股份嗣後並未轉讓，且原告交付予被告之上開支票亦未兌現等事實，為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告既負有上開對待給付義務，是其主張被告應依該協議書第4條將系爭建物起造人名義變更為原告名義，或於約後2年6月，最遲不得超過3年，應辦妥產權並點交系爭建物予原告同時，自應提出上開對待給付；故被告抗辯在原告提出對待給付前，得拒絕依該協議書第4條辦理等，並主張同時履行抗辯，亦有理由。是原告主張被告違約，並請求被告給付違約金，自無理由。
五、綜上所述，被告在原告未提出對待給付前，得主張同時履行抗辯權，拒絕配合將系爭建物起造人名義變更為原告名義，或辦妥產權並點交系爭建物予原告，則原告主張被告違反系爭買賣協議書第4條，同時請求被告給付違約金，自無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年3月23日
民事第六庭法官蕭清清以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月23日
書記官林秀娥