裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第2621號民事判決
裁判日期：民國112年03月16日
裁判案由：確認區分所有權人會議決議無效
臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2621號原告 范金英 訴訟代理人 袁主榮 被告通營帝國辦公大樓管理委員會法定代理人 郭林淑香 訴訟代理人 孔丞均 上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國112年2月17日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決同此見解）。查，原告主張被告於民國111年11月4日召開第六屆第二次區分所有權人會議決議第7案「增收租賃套房費用事宜」之決議無效，為被告所否認，堪認兩造就原告應繳納之套房費用及系爭決議之效力發生爭執，原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟有確認利益。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊係桃園市○鎮區○○路0段00號15樓所有權人，為通營帝國辦公大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告於111年11月4日召開第六屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議通過議案第7案即「增收各樓層有套房使用戶（4-4.8-3.9-1.12樓全層.15樓全層)/部分樓層先行增收（如15樓之用戶）每間套房增收費用300元，由各權人先行支付」（下稱系爭決議），惟系爭社區規約管理費係按每坪40元收費，系爭決議並非針對所有區權人增加管理費所作之決議，反而只針對特定住戶增收管理費，已抵觸系爭社區規約（下稱系爭規約）。若如系爭決議所言，電梯設備已超量使用負荷，則其他住戶同樣也有使用電梯，為何其他住戶不用增加管理費，卻只增加伊等特定之住戶管理費，明顯違反公平原則。爰依法提起本件訴訟，並聲明：確認被告於111年11月4日召開第六屆第二次區分所有權人會議決議第7案「增收租賃套房費用事宜」之決議無效。
二、被告則以：我們的會議合法有效，且將決議內容寫進規約，且不是只有原告這戶，其他戶也有相同問題等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：原告起訴主張其係桃園市○鎮區○○路0段00號15樓所有權人，為系爭社區之區分所有權人，被告於111年11月4日召開系爭會議，決議通過系爭決議等情，業據原告提出通營帝國辦公大樓第六屆第二次區分所有權人會議記錄為憑（卷13-19），復為兩造所不爭執，應堪屬實。至原告主張系爭決議係針對特定住戶增收管理費，已抵觸系爭規約，並違反公平原則，而無效等情，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件之爭點在於系爭決議是否有原告所指違反系爭規約及公平原則而無效？茲論述如下：
㈠按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費
用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。再按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，然依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，僅所約定分擔之方式，除有充分理由外，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自為法之所許。至於規約之內容是否顯失公平，應就其形狀、面積、位置關係、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事綜合予以考量（民法第799條之1第3項規定參照），並從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，以謀區分所有人間之利害平衡。
㈡查，系爭會議第7案說明「近期管委會接收到幾戶區權人反應
，社區近來陌生人進出非常多，後經觀察係某些樓層之訪客訪友，社區公共經費實在是捉襟見肘，加上差欠管理費用之金額亦是可觀，前年底才完成3部電梯之更換，且更換之經費來源更是與南桃園公司簽訂頂樓部分空間長期之租賃而來，電梯設備使用已超量負荷，造成機組內各項機件磨損加劇，有向盛大電梯保養人員求證，確實本社區使用頻率及空轉率，相較其他社區高出非常多，鑑於此是否向這幾戶區權人增收些許使用費，在此提交請區分所有權人會議決議。」（卷15），是系爭社區區分所有權人將其原有房屋隔成數間套房對外出租，使原本一屋一戶，成為一屋數戶，且原告所有房屋戶屬系爭社區之一部分，與其他公寓住戶之機電、消防等設備為同一，且系爭社區聘有物管公司掌控門禁、協助收受信件等事務，系爭社區所有住戶均可使用公共設施及使用垃圾清運服務、信件包裹代收等服務，加以原告將其房屋隔成數間套房出租他人居住使用，套房戶因屬多戶一屋，其訪客需服務人數必較其他公寓住戶為多，搭乘系爭社區內部電梯、經由社區中庭及大門出入，其使用系爭社區公共設施之程度，定明顯較其他公寓住戶為高，則系爭社區原管理費收取標準，原係以公寓住戶之坪數計算，顯未考量套房戶一屋數戶之情況，自應認系爭社區區分所有權人會議得另以決議為相當之調整。又系爭會議第7案於會議中，於兩方案即每間套房增收500元或300元，經到會之區分所有權人審酌後，決議通過增收300元，且套房於空屋期間，可暫免繳此筆費用等情（卷17），應有合理評估基礎，且確有正當且必要之理由。
㈢末者，審酌公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共
同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，亦即公寓大廈整體管理事務龐雜，集體住戶間共同生活緊密相連難以獨立切割，則因共同生活所使用公共設施、消耗管理勞務、支出共同公用費用等事項，實際上難以特別將套房住戶及非套房住戶獨立切割認定，而相關公共設施使用及管理維護上係具有共通性，關於公共用水用電量、保全、消防、污水處理、垃圾處理、化糞池清理、環境消毒、收發信件、電梯保養、清洗水塔等維持社區生活品質與環境衛生或其他相類似事務，均須由管理費支應，全體區分所有權人自同蒙其利，則為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，如區分所有權人有使用各該公共設施，被告提供之安全管理、公共設施維護、代收信件等社區服務並無因而短少，基於使用者付費之原則，套房戶因屬一屋多戶，該屋使用頻率必較非套房戶為高，實難逕以增收租賃套房費用即每套房300元，即認系爭決議違反系爭規約或公平原則之處，自無對原告構成違反公平原則及系爭規約而有無效之情事。
四、綜上所述，原告主張系爭決議係違反系爭規約、不符合公平原則，訴請確認系爭決議為無效，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年3月16日
民事第二庭法官紀榮泰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月17日
書記官郭力瑜