臺灣桃園地方法院112年度訴字第97號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第97號民事判決

裁判日期：民國112年03月16日

裁判案由：分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第97號原告 吳明峰 訴訟代理人 戴家旭 律師
許寧珊 律師被告 吳明哲
吳幸純 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配之。
二、被告吳明哲應給付原告新臺幣1萬1,773元，及自民國112年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告吳明哲應自民國112年2月11日起，至遷讓返還第一項不動產予全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣1,332元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由兩造按附表二所示之比例負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件被告吳明哲、吳幸純等人均經合法通知，而無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造同為如附表一所示不動產（下稱系爭房地）之共有人，應有部分比例詳如附表二所示，兩造就系爭房地並無分割協議，茲因兩造就分割方式未能達成協議，且系爭房地如以原物分割，則各共有人所得面積甚小，且僅有一出入口，無法滿足各住戶使用房屋之習慣，有害各自日常使用，並減損經濟利用價值，對各共有人均屬不利，為此依民法第823條第1項、第824條第2項第2款等分割共有物規定，請求裁判准予分割系爭房地。另系爭房地為兩造所共有，被告吳明哲未取得其他共有人同意，於民國111年5月起擅自攜帶一家四口入住系爭房地，無權占有系爭房地之全部，致原告受有損害，爰依民法第179條、第181條等規定，被告吳明哲應償還相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠兩造共有如附表一所示之土地及建物准予變價分割，所得價金依附表二所示土地、建物應有部分比例分配；㈡被告吳明哲應給付原告新臺幣（下同）1萬5,547元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告吳明哲應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項共有物與全體共有人之日止，按月給付原告2,221元。
二、被告吳明哲、吳幸純等人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，被告吳明哲未提出任何書狀，為任何聲明或陳述，被告吳幸純則具狀表示同意原告提出之分割方法。
三、本院之判斷：㈠分割共有物部分：
⒈按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第82
3條第1項定有明文。原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示，兩造間就系爭房地並無分管合約，惟迄今仍無法就分割方法達成協議，且系爭房地之登記謄本記載部分共有人之應有部分依法院函辦理查封登記，兩造就共有之系爭房地顯無法依共有人協議之方法分割等情，並有系爭房地登記謄本、房屋稅籍證明書等在卷可稽（調卷16-20），堪信屬實。
⒉次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。
⑴經查，系爭房地為一棟4層建物，此有房屋稅籍證明書可佐（
調卷19-20），倘依兩造之應有部分比例為原物分割，各共有人分得面積甚小，且業經原告陳述僅有一出口，無法滿足各共有人之使用，有害各自日常使用，並減損經濟利用價值，本院審酌系爭房地規劃僅供單一住戶使用，若為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，現實上原物分割除有礙系爭房地之經濟效用之外，並有損其完整性，造成日後使用之困難，無法發揮經濟上應有之價值，是以原物分配予兩造，並不可行。
⑵又本件審理期間，被告吳幸純具狀同意採變價分割（訴卷27
），且民法第824條第7項已明訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，故若兩造共有人認有繼續持有系爭房地所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，依相同條件行使優先承買之權利。準此，依據上開所述系爭房地之坐落位置與面積、利用型態及共有人意願及利益等情形，本件以原物分配顯有困難，而應以變價分割，並將所得價金按如附表二所示應有部分比例分配予各共有人為適當，此在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭房地之市場價值，對兩造而言應屬最為有利，且不致損及特定共有人之利益，從而原告請求將系爭房地予以變價分割如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
⒊另被告吳明哲之應有部分，前雖經本院111年5月30日桃院增
四111年度司執字第50141號函囑託辦理查封登記，然共有物之應有部分經實施查封後，共有人（包含執行債務人及非執行債務人）仍得依民法第824條規定之方法，請求分割共有物。裁判分割係法院基於公平原則，決定適當之方法而分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力。且債務人之應有部分經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於保全執行亦無影響，殊無於實施假處分或假扣押之後，不准分割之法律上理由（最高法院69年度第14次民事庭會議決議、69年台上字第2403、72年台上字第2642號判例意旨參照）。準此，被告吳明哲之應有部分縱經查封登記，仍不影響本件分割之進行，附此敘明。
㈡相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告主張被告吳明哲未取得全體共有人同意而占有系爭房地，其受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用其應有部分系爭房地之損害，核屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定，請求被告吳明哲將其占用屬於原告應有系爭房地部分，給付相當於租金之不當得利。而原告所得請求相當於租金之不當得利，以被告吳明哲占用系爭房地即111年5月15日起算，故原告請求被告吳明哲給付自111年5月15日起至起訴狀繕本送達被告吳明哲之日即112年2月10日，及自112年2月11日起至返還系爭房地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
查被告吳明哲無權占用原告應有部分之系爭房地使用，依上開法律規定，非不得作為本件計算損害金之準據。而系爭房地位中壢區華勛街巷弄內，交通尚屬便利等情，本院審酌系爭房地所在環境、生活機能、交通狀況、繁榮程度等一切情狀，認原告主張以10%計算相當於不當得利之租金顯屬過高，應以6%計算相當於不當得利為適當。
⒊再者，原告以系爭土地於111年申報地價為每平方公尺4,560
元，及系爭建物112年課稅現值為44萬100元，為計算不當得利之租金基礎，尚屬適當。則原告得向被告吳明哲請求自111年5月15日起至112年2月10日止相當於租金之不當得利共計1萬1,773元（計算式詳如附表三所示），及自112年2月11日（訴卷15之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112年2月11日起至遷讓返還第一項不動產予全體共有人之日止，按月給付原告1,332元（計算式詳如附表三所示）。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。又原告依共有及不當得利等法律關係，請求被告吳明哲給付相當於租金之不當得利，判決如
主文第2、3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造依其應有部分之比例分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1，諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第5項所示。
中華民國112年3月16日
民事第二庭法官紀榮泰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月17日
書記官郭力瑜附表一：
編號不動產種類地號/建號面積（平方公尺）1土地桃園市○○區○○段000地號78.812建物桃園市○○區○○段000號建號（房屋第一、二層部分）81.503建物門牌號碼桃園市○○區○○街00巷0弄00號未辦保存登記建物（房屋第一、二層部分）62.404建物門牌號碼桃園市○○區○○街00巷0弄00號未辦保存登記建物（房屋第三、四層部分）124.45附表二：
共有人比例吳明峰3分之1吳明哲3分之1吳幸純3分之1附表三：
系爭土地部分：
78.81平方公尺×4,560元（每平方公尺）×6%÷12÷3＝每月598.956元系爭建物部分：
44萬100元×6%÷12÷3＝每月733.5元系爭房地每月租金合計：
598.956元＋733.5元＝1,332元（元以下四捨五入）111年5月15日至112月2月10日部分：
8.8387（即8月又26日）×每月租金1,332元=1萬1,773元（元以下四捨五入）