臺灣臺中地方法院101年度訴字第2141號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第2141號民事判決

裁判日期：民國101年12月28日

裁判案由：清償債務

臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第2141號原告富旺國際開發股份有限公司法定代理人 林正雄 訴訟代理人 吳建邦 被告 吳珮華 訴訟代理人 謝至誠 上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國101年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零一年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣肆拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國101年4月間與原告簽定不動產委託銷售契約書，
委託原告代為銷售其坐落於臺中市○○區○○○路○○巷○弄○○號之房屋及所坐落之基地（下稱系爭房地），簽約後原告隨即尋得達其委託底價之買主即訴外人 蔡裕欽 ，並代被告收受蔡裕欽交付之定金支票新臺幣（下同）5,000,000元與被告收執，並經被告兌現。嗣因蔡裕欽屆期未履行簽定買賣契約之義務，依原告與蔡裕欽之不動產買賣斡旋金契約書約定買方同意被沒收已付價金，且依兩造間不動產委託銷售契約（下稱系爭契約）第5條第2項第1款約定，買賣契約未簽訂係可歸責於買方者，定金由甲方（即被告）沒收，且甲方同意沒收定金金額之50％支付乙方（即原告）為服務報酬，故被告自應支付沒收定金之50％即2,500,000元予原告。爰依系爭契約第5條第2項第1款約定請求被告給付等語，並聲明：⒈被告應給付原告2,500,000元，及自支付命令送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
被告雖提出兩造間契約內容變更同意書辯稱成交時僅須給付1,000,000元為服務費，然因本件買賣契約因買方違約而未成交，該契約內容變更同意書約定之條件即不成就，自無該約定之適用。且本件買方交付定金5,000,000元，實亦屬原告之努力所致，否則若買方僅交付定金500,000元，被告是否仍應給付服務費1,000,000元，由此可知被告此抗辯並不合理。
二、被告則以：原告要求被告支付定金之50％，卻未取得買方解約切結書，若日後買方提出異議，原告應共同承擔責任，並依沒收定金比例分配處理。且本件買賣成交價格為65,000,000元，依兩造契約變更內容同意書合意之服務費應為1,000,000元，應優先於兩造間系爭契約。況且兩造簽訂系爭契約時，並無足夠時間及法律背景能了解契約內容及不利於被告之陷阱，原告請求50％定金依據之條款，於簽約時從未告知並不公平，且為有利於原告之定型化契約，該條款於超過兩造間約定之報酬部分，依民法第247條之1第4款應屬顯失公平而無效等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠不爭執事項：（本院採為判決之基礎）⒈兩造前於101年4月13日簽立系爭契約，被告委託原告代為銷
售系爭房地，約定銷售價額為78,000,000元，其後復簽立契約內容變更同意書，約定價額為69,800,000元，並約定69,800,000元原告收4％、69,000,000元收3％、68,000,000元收2％仲介服務費，後又於同年月15日簽立契約內容變更同意書，約定實收金額為64,000,000元，及約定簽約之一成訂金日期押101年5月29日交於賣方。
⒉原告於接受委託後已尋得買主蔡裕欽，並與蔡裕欽簽定不動
產買賣斡旋金契約書，蔡裕欽出價65,000,000元購買系爭房地，並給付斡旋金5,000,000元交付原告，而該斡旋金契約書經被告於101年4月16日簽名表示同意出售，原告因而依約將上開斡旋金轉為定金交付被告。後於約定之簽約日因蔡裕欽表示無力支付全額價金而未能簽立書面買賣契約，經原告以存證信函催告蔡裕欽簽約未果後，被告以存證信函向蔡裕欽表示解除買賣契約。
㈡爭執之事項：
原告依兩造間系爭契約第5條第2項第1款請求被告給付所沒收定金金額50％作為服務報酬有無理由？⒈兩造間簽立之契約變更內容同意書中就服務費之約定，是否
有變更原不動產委託銷售契約書中關於沒收定金金額50％作為原告服務報酬約定之效力？⒉兩造間約定買賣契約未簽定係可歸責於買方者，定金由被告
沒收，且被告同意沒收定金金額之50％支付原告為服務報酬之約定，有無違反民法第247條之1規定而無效情形？
四、法院之判斷：㈠本件兩造就曾簽定契約內容變更同意書，約定成交價額為69
,800,000元原告收4％服務費、69,000,000元收3％服務費、68,000,000元收2％服務費等情並不爭執，惟原告則主張該部分約定因嗣後買賣契約未簽定而不應適用，然按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文。經查，兩造間系爭契約第5條第2項第1款約定：「買賣契約未簽訂係可歸責於買方者，定金由甲方（即被告）沒收，且甲方同意沒收定金金額之50％支付乙方為服務報酬，乙方（即原告）不得再請求其他費用；但乙方所收取之金額，如逾買方承購總價額4％時，超過部分仍歸甲方所有。」而就同契約第10條就服務報酬之約定，可知兩造間原係約定以成交價額之4％作為服務報酬，綜合上開條文即可得知，原告得由沒收定金所得之服務報酬，應不得超過約定報酬，此亦為行政院消費者保護委員會92年6月26日公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項中應記載事項第7點明定沒收定金不得逾定金50％且不得逾約定之服務報酬之意旨，故本件兩造間系爭契約雖未明確記載此意旨，依上開規定及說明，仍應為相同之解釋，故本件原告得向被告請求之沒收定金，自不得逾約定之服務報酬。
㈡而本件約定之服務報酬，依兩造間101年4月15日契約內容變
更同意書約定，被告實收金額為64,000,000元，兩造既已約定實收金額，依一般交易慣例即為以超過實收金額部分作為仲介之服務報酬，是兩造間約定之報酬即為最終賣價超過64,000,000元部分，此亦為原告所自承，而本件成交價額為65,000,000元，原告於成交時所得獲取之報酬自應為1,000,000元（計算式：65,000,000－64,000,000＝1,000,000），且依前開說明，本件原告得請求之沒收定金亦不得高於此數額，是原告得依兩造間系爭契約第5條第2項第1款約定請求被告交付之沒收定金，應僅於1,000,000元之範圍內為有理由。至原告雖主張該條款因買賣契約未簽立而不生效力云云，然查，該契約內容變更同意書僅係就兩造間服務報酬所為之約定，並無附註須於買賣契約簽定後始行生效之約定，自無排除適用於計算原告請求被告給付沒收定金之情形，且其規定既非明確，依前開疑義有利於消費者解釋之規定，仍應為有利於消費者即被告之解釋，應認於計算得請求之沒收定金之情形，亦有該契約內容變更同意書之適用，原告此一主張，並無理由。另被告辯稱該條款顯失公平而無效部分，經查，該條款之內容經依行政院消費者保護委員會所公告之不動產委託銷售契約書應行記載事項及不得記載事項解釋後，原告得請求之報酬不得超過成交時得請求之報酬，且亦約定除該部分外原告即不得另行請求其他報酬，而查此種情形雖因買方之因素致買賣契約無法履行，然仲介業者仍已投入相當之勞力、時間及費用促使成交，自應許其請求一定之報酬，而此報酬既亦未能高於成交時之報酬，尚難謂有何顯失公平情形，被告此一抗辯，難認有據，附此敘明。
㈢又被告於言詞辯論前提出兩造間系爭契約未經被告充分審閱
，而抗辯原告得向被告收取之沒收定金金額，於超過成交時得請求之報酬部分應屬無效，應僅能收取如成交時得收取之報酬1,000,000元，原告雖主張被告此部分答辯逾時提出，然被告先前即曾以該條款內容未經原告告知為其答辯內容，故此僅為被告補充其答辯內容，尚非屬完全未曾提出之答辯，尚不受失權效之限制，仍應許其提出，而按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文，本件兩造間契約為不動產委託銷售契約，依內政部公告至少應有3日以上審閱期，若未經消費者審閱，則依前開規定消費者自得主張條款有效或無效，而本件被告抗辯未經審閱契約條款，故主張原告請求給付沒收定金金額，於超過成交時得請求之服務報酬部分條款無效等語，核係抗辯原告據以請求之系爭契約第5條第2項第1款於超過系爭契約約定之報酬部分無效。查本件被告提出其持有之兩造間系爭契約原本，其上就是否已行使審閱期間或拋棄部分之條款，確未經勾選或簽名，而原告提出之系爭契約上該部分雖經勾選但亦未為特別簽名，均難以證明被告確已充分審閱系爭契約，是依前開規定，被告自得主張原告得取得沒收定金超過成交時得收取之服務報酬部分無效，而應以成交時得請求之報酬額計算，故應認計算原告得請求之報酬額時不能超過成交時得請求之報酬，就此而言，原告得請求之報酬，亦僅於1,000,000元之範圍內，方有理由。
五、綜上所述，依兩造間系爭契約第5條第2項第1款，原告得請求被告交付沒收定金之金額，不得高於成交時所得請求之報酬即1,000,000元，是原告依兩造系爭契約第5條第2項第1款，請求被告交付沒收之定金，僅於請求1,000,000元及自支付命令送達日即101年7月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之範圍內為有理由，而應准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分（即本判決主文第一項及命被告負擔訴訟費用部分），核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年12月28日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官黃文進法官蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國101年12月28日
書記官