臺灣臺中地方法院民事判決 103年度沙簡字第50號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 潘進丁
訴訟代理人 吳稚平
林憲造
被 告 陳家 和
訴訟代理人 陳國偉 律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國103年6月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百零二年十月八
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁拾陸萬元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國100年11月3日與被告簽訂房屋租賃契約
，承租被告所有坐落於臺中市○○區○○路○○○○○號房屋（
下稱系爭房屋）經營便利商店，租期自102年6月1日起至110
年5月31日止（下稱系爭契約）。伊已依系爭租約第3條第4
項約定於100年11月3日給付12萬元定金予被告。詎料被告竟
於102年5月17日寄發郵局存證信函予伊，表示欲單方解除租
約，惟伊並未違約，故被告無約定或法定解除契約事由，自
無單方解除契約權利，系爭契約仍屬有效，伊遂於102年5月
28日再以存證信函通知被告應於102年6月1日依約履行交屋
義務，嗣於102年6月7日再次通知被告履行交屋義務，惟被
告迄今仍未履約。後被告曾於102年7月19日以存證信函檢附
12萬元之郵政匯票1張予伊，表示欲退還定金，但伊認系爭
契約仍屬有效，無權收受該郵政匯票，後於102年7月30日以
存證信函將該12萬元郵政匯票寄還被告。而被告現已將系爭
房屋另行出租與訴外人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾
富公司）經營中縣中秋店，是被告未依約將系爭房屋交付伊
使用，顯已違約。又伊如於系爭房屋位址經營便利商店，7
年內之預期營業利益為6,328,800元，爰依因被告未履約致
伊受有預期營業利益之損害，故請求被告賠償100萬元之所
失利益。爰依系爭契約之法律關係，請求被告加倍返還定金
24萬元、懲罰性違約金12萬元及賠償所失利益100萬元，共
計136萬元等語。並聲明：被告應給付原告136萬元及自起訴
狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
二、被告則以：伊原本有要依系爭契約履行交屋義務，惟伊於10
2年3、4月間告知原承租人萊爾富公司屆期不再續租，欲另
行出租與原告，並請萊爾富公司如期交還系爭房屋時，萊爾
富公司遂主張因其等間之租賃契約有優先承租權之約定，其
願意以相同條件向伊繼續承租系爭房屋，伊當時甚為兩難，
並多次與原告洽談圓滿解決之道，惟均無獲得善意回應，伊
迫不得已，始提前於102年5月17日以存證信函解除系爭契約
。又伊前於95年5月1日有與萊爾富公司簽訂租期至102年4月
30日租賃契約，於該租賃契約期滿後，仍有繼續出租與萊爾
富公司，並收取租金，但未另行簽立書面契約。又原告主張
懲罰性違約金之數額過高，應予酌減。另原告既未開始著手
進行裝潢工程或添購設備、招募安排員工等營運前準備工作
，亦無於系爭房屋附近地區展店之計畫，則原告自無營業損
失之消極損害。況兩造簽定系爭契約，本係將原址設於臺中
市○○區○○路○○○號之全家大肚旺來店遷移至系爭房屋處
，成立為全家大肚新旺來店，惟現在全家大肚旺來店仍於原
址繼續經營，更足見原告並無營業損失可言。是原告徒以自
己製作之損益試算表主張其受有損害，自屬無據。退步言，
縱認伊應負給付不能之責，惟伊本於95年5月1日起即將系爭
房屋出租與萊爾富公司，租期至102年4月30日止，且原告所
經營之全家大肚旺來店，與系爭房屋位置相距僅約200、300
公尺之距離，是原告於訂約前早已知悉系爭房屋原先即已出
租萊爾富公司；觀諸原告為一大型連鎖超商，知悉連鎖超商
以定型化契約與地主或屋主簽訂租賃契約均有優先承租權之
約定，而伊係將近70歲之平民，學、經歷均有限，不甚了解
其與萊爾富公司簽訂租賃契約之詳細內容，尤其不了解優先
承租權約定之意，原告本即知悉兩造簽定系爭契約，萊爾富
公司有主張優先承租權之可能，惟原告竟未告知此等風險，
猶仍與伊簽訂系爭租賃契約，可見原告已有預見其將來有違
約之可能，故原告亦與有過失，而請求酌減懲罰性違約金等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張兩造間有簽立系爭契約，其已於100年11月3日支付
定金12萬元與被告，被告自102年5月1日迄今，仍將系爭房
屋出租與萊爾富公司經營中縣中秋店，但未再行重新簽定書
面租賃契約，並未依約交付系爭房屋與原告等語，業據原告
提出系爭契約、定金收據、現場照片等件為證，復為被告所
不爭執，堪信為真實。
(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約
定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致給付不
能者，債權人得請求賠償損害，民法第421條第1項、第423
條、第226條第1項分別定有明文。本件原告主張兩造簽定系
爭契約後，被告曾於102年5月17日以存證信函對原告為解除
系爭契約之意思表示，惟原告已於同年月28日寄發存證信函
與被告，表示被告並無單方解除契約之權利，被告仍應依約
履行等情，業據提出上開存證信函為證，亦為被告所不爭執
，堪以採憑。經查，被告既未能提出其有何法定或約定之解
約事由，是其單方解除契約，自不合法。又被告亦未依約定
將系爭房屋交付與原告，且迄今仍將系爭房屋出租與萊爾富
公司，顯已違約，此亦屬因可歸責於被告之事由，致給付不
能之情事。是原告主張被告應負給付不能之損害賠償責任，
洵屬可採。
(三)按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約
因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人
應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查
原告已交付定金12萬元與被告，而因可歸責於被告之事由，
致未能履行交付系爭房屋與原告之義務，均如前述，是依上
開規定，原告自得請求被告加倍返還其所受之定金，共計24
萬元。
(四)按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同
。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者
以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於
債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履
行債務，或不履行之損害賠償（最高法院86年台上字第1620
號判決意旨參照）。又系爭契約第7條第7項約定以：「雙方
簽立本租賃契約後，倘屆期不交付房屋，或交付房屋前解除
本租賃契約時，須支付對方新台幣壹拾貳萬元整，作為懲罰
性違約金。」等語。是兩造間就簽約後，如被告有未依約交
付系爭房屋之違約情事，已有懲罰性違約金12萬元之約定；
而該懲罰性違約金之金額尚不及系爭房屋2個月租金數額，
核屬合理允當。另被告抗辯原告應知悉被告與萊爾富公司間
之契約應有優先承租權之約定，猶仍與被告締約，亦有過失
，應予酌減違約金云云，然此為原告所否認，況被告與萊爾
富間之約定究何，實無由拘束原告，亦非當然為原告所明知
，尚難據此請求酌減違約金。至被告抗辯其現無薪資收入，
家人均仰賴其收取系爭房屋之租金過生活云云，固值同情，
然原告每月仍得收取相當之房屋租金，且上開懲罰性違約金
數額亦屬合理，本院認為無庸酌減。是被告上開所辯，要非
可取。
(五)又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失
利益，民法第216條定有明文。而該所失利益，固不以現實
有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得
利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計
劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95
年度台上字第2895號判決意旨參照）。又當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條
前段定有明文。本件原告雖主張其於系爭契約租賃期間之預
期營業利益如以7年計算，數額已達6,328,800元，惟僅請求
被告賠償100萬元等語，業據提出新設店鋪損益試算表附卷
為憑，惟該損益試算表係原告於未開始營業前之估計值，純
屬原告主觀推估之數據，至多可認被告如依約交付系爭房屋
予原告營業，原告有取得利益之希望或可能，要難認原告除
簽訂系爭租約外，另有何已訂計畫及設備足使其能取得預期
營業利益，則原告所主張之所失利益，尚無從認定具有客觀
確定性。況經本院依原告請求調閱萊爾富公司營運狀況一情
，更顯示萊爾富公司之中縣中秋店近5年之營業淨利均為負
值，益徵便利商店之經營並非絕對獲利而無虧損之可能。是
原告既未舉證證明其有已訂計劃、設備或其他特別情事，關
於本件請求之預期營業損失100萬元部分具有客觀之確定性
，是其此部分請求，即難認合法有據。
(六)承上，原告主張被告應加倍返還定金24萬元及懲罰性違約金
12萬元，共計36萬元，洵屬有據；惟其既未提出其他積極證
據證明其亦受有預期營業損失100萬元，是原告此部分之請
求，則非可採。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，
債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229條所明定
。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利
率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者
，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明
文。本件原告依系爭契約之法律關係，請求被告賠償，並未
定有給付之期限，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即
102年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法
定遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約之法律關係，請求被告加倍
返還已收受之定金共計24萬元、懲罰性違約金12萬元，共計
36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102年10月8日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項
第3款之規定，自應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔
保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年6月27日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林芳如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年6月27日
書記官