臺灣臺北地方法院小額民事判決 100年度北小字第267號
原 告 陳雪清
訴訟代理人 陳曉彥
被 告 劉孝萱
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國100年3月10日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟捌佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌佰玖拾元由被告負擔，餘新臺幣壹佰壹拾元由
原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬陸仟捌佰肆拾柒
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有房屋租賃契約第
9條在卷可稽，是本院就本件訴訟自有管轄權。
二、原告起訴主張：㈠被告向原告承租坐落新北市○○區○○路
2段47巷4弄33號7樓之1之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房
屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國98年12月1
日起至99年12月1日止，共計1年，每月租金新臺幣（下同）
14,000元，於每月1日前匯款繳納。詎被告自99年7月起即未
付租金，並於99年8月29日起以簡訊、手機聯絡原告，表達
欲提前解約之意，然兩造就未付租金、漏水損失賠償、提前
解約違約金、水電雜費等費用經調解均未成立，嗣兩造於99
年10月2日當天僅完成歸還鑰匙與確認屋況，被告迄未回覆
提前解約事宜，故系爭租約仍在，原告復以存證信函催討上
開各項費用，然未獲置理。故被告迄今尚積欠7至9月租金共
計42,000元（14,000×3）、7至8月電費4,397元（原為6,03
0元扣除原告分擔部分1,633元）、電費逾期遲交費120元、9
月電費771元（原為1,107元，扣除原告分擔部份為336元）
、7至9月水費3,239元、8及9月瓦斯費535元、提前終止合約
違約金14,000元，總計65,062元，再扣除2個月保證金28,00
0元、修繕費用補償18,149元，被告尚積欠18,913元（65,06
2-28,000-18,149）。為此，爰起訴請求並聲明：被告應給
付原告18,913元。㈡提出：房屋租賃契約、板橋文化路郵局
第14140號存證信函、台灣電力公司電費收據及遲交費用收
據、瓦斯費收據、台灣省自來公司水費收據、確認屋況聲明
書、簡訊文字內容、通話明細等件影本為證。
三、被告則以：㈠系爭房屋自被告承租後不久即發生嚴重之漏水
問題，被告固多次電請原告處理，原告仍拖延至99年7月才
修復完畢，惟系爭房屋長期漏水致被告生活嚴重不便。又當
初承租系爭房屋時，原告雖曾說明系爭房屋樓上（下稱系爭
8樓房屋）係原告所有，但僅偶爾巡看並未居住，實則原告
係居住於該屋內，並使用水、電及瓦斯，而該屋與系爭房屋
之電表並未分開使用，致被告除繳交系爭房屋電費外，尚額
外為原告繳交系爭8樓房屋電費，而水費部分原告亦應證明
與系爭房屋分開計算。而繳交房租乙事均為被告配偶負責，
惟被告因故於99年7月即搬回娘家居住，直至原告簡訊通知
始知房租未繳之情，被告亦於99年10月催促被告配偶及其家
人搬離系爭房屋，復前往清點屋況及交還鑰匙。是系爭房屋
漏水長達6個月，原告應賠償被告精神損失42,000元（租金
之1/2即14,000×6/2）。又系爭房屋面積固然有20坪，然因
漏水而實際可使用面積僅5坪即廚房（1坪）、前後陽台（1
坪）及一半客廳（3坪），是扣除不可居住部分之面積，租
金應為21,000元（14,000×6×5/20），是原告尚應返還被
告溢繳租金63,000元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈡
提出：台北氣象站逐日雨量資料、自來水水費查詢資料、電
費查詢結果、離婚協議書、估價單、照片等件為證。
四、原告主張被告向伊承租系爭房屋並簽訂系爭租約，約定租期
自98年12月1日起至99年12月1日止，共計1年，每月租金14,
000元，然被告自99年7月起即未付租金及水電等費用，並於
99年8月29日始以簡訊、手機向原告表達欲終止租約之意，
及被告業於99年10月2日交還原告系爭房屋鑰匙及確認屋況
等事實，業據其提出系爭租約、存證信函、水電等費用收據
、確認屋況聲明書、簡訊、通話明細等件影本為證，且為被
告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告應給付積欠之7
至9月租金、7至9月電費及遲交費、7至9月水費、8及9月瓦
斯費、提前終止合約違約金等，經扣除2個月保證金及修繕
費用補償後，被告尚欠18,913元等情，則為被告所否認，並
以前揭情辭置辯。經查：
㈠、按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
424條固有明文，然此乃指於該瑕疵狀態存續中，承租人如
仍居住於該等租賃處所即有危及承租人或其同居人之安全或
健康時，始得隨時終止租約，此觀該法條之立法理由自明。
又依兩造系爭租約第六條第3項乃約定：契約期間內，其中
一方擬中止合約時，除經對方之同意外；應提前一個月前告
知並支付房租壹倍之違約金。查，本件被告主張系爭房屋於
其租賃後即有漏水之問題，原告拖延至99年7月始修復完畢
，並提出系爭房屋漏水部分照片為證，此為原告所不爭，可
認真正。然被告迄至系爭房屋修復後之99年8月29日始以簡
訊及手機聯絡原告為終止租約之思意表示乙節，乃為前述兩
造不爭之事實，則被告於系爭房屋修復漏水後始為前述終止
租約之意思表示，自無民法第424條之適用。是以，被告既
係於99年8月29日始對原告為終止該租約之思意表示，依上
開約定，兩造間租賃契約應於99年9月29日終止，被告並應
給付房租1倍之違約金，即原告主張被告積欠7月至9月29日
之租金共計41,533元（14,000×2+14,000×29/30，元以下4
捨5入，以下同）及被告應給付1個月租金之違約金14,000元
部分，洵屬有據。
㈡、又原告主張被告應給付積欠之7至9月電費及遲交費、7至9月
水費、8及9月瓦斯費等費用，固提其提出該等費用收據為憑
，被告雖就該等單據並不爭執，惟仍抗辯原告亦有居住使用
系爭8樓房屋，並使用水、電及瓦斯等，且該屋與系爭房屋
之電表並未分開使用，原告自應證明與系爭房屋分開計算之
費用等語。查，依系爭租約第七條第1項固約定，…水電及
瓦斯費則由乙方（即被告）自行負擔等語，然此應指為被告
承租之系爭房屋所使用者為限；而原告既自認經常至系爭8
樓房屋並有使用冰箱等電器，又該屋與系爭房屋並無分用電
表等事實，堪認被告主張原告亦有用電乙節為真正，是此部
分費用自應僅由被告負擔2分之1；至被告主張原告尚有使用
水及瓦斯部分，然就此並未舉證以實其說，此部分主張自難
採信。是原告請求被告給付7至9月之電費共計3,569元｛（6
,030+1,107）×1/2｝、遲交費120元、7至9月水費共計3,23
9元（1,171+2,068）、8及9月瓦斯費535元等，共計7,463元
，業據其提出被告不爭之各該等單據在卷可證，此部分主張
，即屬可採。
㈢、綜上所述，本件原告依系爭租約之上述約定及自承應予扣抵
之金額，可向被告請求之金額為16,847元（積欠之房租41,5
33+違約金14,000+上開各項費用7,463-保證金28,000-修繕
費用補償18,149）。至被告主張因系爭房屋漏水原告應賠償
其精神損失42,000元及系爭房屋之房租應扣除因漏水而不可
居住部分之面積，即原告尚應返還被告溢繳租金63,000元云
云，並未提出任何證據以證明其損失，復未舉出所主張溢繳
租金之法律關係依據為何，自均不足採信。
五、從而，原告訴請被告給付16,847元範圍內，為有理由，逾此
部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392
條第2項依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年3月24日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官游悅晨
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月24日
書記官唐步英
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元