裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第982號民事判決
裁判日期：民國100年01月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第982號原告 張素霞 訴訟代理人 蕭萬龍 律師
張百欣 律師被告 徐嘉玲 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰叁拾萬元及自民國九十九年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告起訴主張，原告於民國96年5月7日向被告購買門牌號碼為桃園縣八德市○○街○○○巷○號之4層房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之桃園縣八德市○○段第246地號土地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已將約定價金新臺幣（下同）530萬元給付完竣，被告亦已依原告指示，將系爭房屋及上開土地登記為訴外人 李家銘 所有。嗣原告於99年初發現系爭房屋之樓板及壁面有嚴重裂痕，甚至出現類似壁癌之白色粉末，經原告於99年2月6日委託正中工程顧問有限公司鑑定後，發現系爭房屋所使用之混凝土氯離子含量1樓部分高達每立方公尺1.20kg、0.89kg，3樓部分每立方公尺0.42kg，4樓部分每立方公尺0.68kg，均超過國家CNS標準值耐久性鋼筋混凝土結構氯離子含量不得超過每立方公尺0.3kg之規定，亦即系爭房屋屬於俗稱之「海砂屋」。原告旋於99年3月11日以桃園永安郵局000105號存證信函通知被告解除系爭買賣契約並請求返還價金530萬元，惟被告迄未置理。原告自得依民法第354條第1項前段、第
359條前段之規定，先位請求被告返還解除系爭買賣契約後之價金530萬元。若認原告解除契約顯失公平者，原告則以備位請求減少價金5百萬元，並依民法第179條之規定，請求被告返還此5百萬元。為此，爰依法提起本件訴訟等語。
並為先位訴之聲明：被告應給付原告530萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息及備位訴之聲明：被告應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：被告否認系爭房屋為海砂屋，且耐久性鋼筋混凝土結構氯離子含量之國家CNS標準值自83年間制定至今，業由每立方公尺0.6kg修正為現行之每立方公尺0.3kg，是對於83年前已建造之房屋要求一律適用該標準，有違法律安定性。而原告本即住在系爭房屋附近，對系爭房屋係於78年間建造，迄今已逾21年依然堅固耐用之情十分清楚，可見系爭房屋並無依通常效用或契約預定效用減少或滅失之情事。且兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未特別約定房屋結構中之鋼筋混凝土氯離子含量應符合CNS國家標準。又系爭房屋位於邊間，也可能因經年日曬雨淋導致稍有毀損或氯離子含量較高之情形。況被告於交易當時曾提出不動產標的現況說明書，已載明系爭房屋未做過海砂屋檢測，原告至現場察看屋況時，發現房屋有滲水、油漆脫落情形，被告亦曾向原告表示若有疑慮，可先做海砂屋檢測，惟遭原告拒絕。故原告實難以國家標準為據，主張系爭房屋有瑕疵，縱原告得主張瑕疵，原告本身亦屬與有過失，應按比例負擔損失。再系爭房屋如確屬海砂屋，但經補強、防蝕處理仍得為繼續安全之使用，故原告不得主張解除契約。另系爭房屋經原告使用3年，且被告曾花近2百萬元整修；97年間原告又要求被告給付系爭房屋冷熱水管全部換新之一半費用2萬元，並向被告表示不會再找被告修補其他瑕疵，是被告已善盡賣方之契約責任，獲利甚少，原告已獲得相當利益，請求減少價金5百萬元，實失公平等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
丙、得心證之理由：
一、經查，原告所主張其於96年5月7日向被告購買系爭房屋及所坐落之土地，並簽訂系爭買賣契約。原告已給付約定價金
530萬元完竣，被告亦已依原告指示，將系爭房屋及坐落之土地登記為訴外人李家銘所有。嗣原告於99年初發現系爭房屋之樓板及壁面有裂痕及白色粉末，乃於99年2月6日委託正中工程顧問有限公司鑑定，發現系爭房屋所使用之混凝土氯離子含量超過國家CNS標準值後，即於99年3月11日以桃園永安郵局000105號存證信函通知被告解除系爭買賣契約並請求返還價金530萬元之意思等事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、建物及土地登記謄本各1份、系爭房屋照片6紙、氯離子含量試驗報告4紙、存證信函暨掛號郵件收件回執各1份附卷可稽（均為影本，見本院卷第11頁至第26頁），足堪信為真實。
二、次查，本院經依職權囑託臺灣省土木技師公會就系爭房屋結構中之混凝土中氯離子含量及系爭房屋是否達到俗稱海砂屋之程度；若為海砂屋，則修繕所須之項目及金額為何等事項為鑑定，經上開公會所屬技師現場取樣予以鑑定，其鑑定經過略以：系爭房屋混凝土抗壓強度值經現場鑽心取樣進行試體抗壓強度試驗，其結果平均值為每平公分94.0kgf，單一試體最低值為每平公分76kgf，最高值為每平公分113kgf。
根據現行混凝土工程施工規範與解說第18章「混凝土施工品質之評定與認可」第18.5節鑽心試體合格之標準為同組試體之平均強度不低於規定強度（設計強度）之85%即每平公分
178.5kgf，且任一試體之強度不低於規定強度之75%即每平公分157.5kgf，顯示系爭房屋混凝土抗壓強度值不符合規範要求。又系爭房屋已硬固混凝土氯離子含量相對於新拌混凝土單位體積含量檢測結果為1樓每立方米0.46kgf，2樓每立米0.71kgf，3樓每立米1.01kgf及0.90kgf，4樓每立米0.46kgf及0.96kgf，平均為每立米0.75kgf，高於現行「混凝土工程設計規範與解說」附編E材料之品質要求所規定防止腐蝕之最大水溶性氯離子含量每立米0.3kgf；另現行第3章第3.3節耐久性之規定混凝土腐蝕防制之允許最大氯離子含量規定鋼筋混凝土為每立米0.3kgf。另無論是在4樓頂板或1樓之柱體所進行之鋼筋腐蝕速率檢測，結果均顯示鋼筋有嚴重腐蝕跡象；鑑定人採用局部敲除樓版及檢視2b3樑等之下方檢視鋼筋腐蝕程度時也發現該處等之鋼筋嚴重腐蝕，已嚴重危害結構之安全等語。鑑定結果則略以：依現行「混凝土工程設計規範與解說」及「混凝土工程施工規範與解說」之相關規定，系爭房屋已經超過俗稱海砂屋之程度。現況並已達到政府規定應拆除重建之地步，以拆除重建之費用估算修繕費用，約2,708,830元。且在目前之情況下，縱使對系爭房屋單獨進行修繕與補強作業，也難確保系爭房屋能不受其餘尚未經檢測之鄰房既有現況影響而得到安全，因此，建議在與系爭房屋連棟之建物尚未拆除重建前仍應進行必要之臨時性結構補強作業，此臨時性結構補強工程費用約2,823,480元等語，有臺灣省土木技師公會99年12月21日（99）省土技字第7426號函附鑑定報告書在卷可按（見本院卷第64頁至第210頁）。
三、本院審酌上開公會係土木方面之專業機構，所屬鑑定人員又為領有專業土木技師證照之人士，與兩造間復無何親誼故舊或嫌隙積怨等利害關係，所為之鑑定意見，自屬專業可採。故系爭房屋確係俗稱之海砂屋，且其結構安全已不敷居住所須等事實，堪以認定無誤。至被告雖以前揭情詞置辯，然查，即使依被告所主張之氯離子含量每立方公尺0.6kg為標準，系爭房屋經檢測後之數值仍高於此標準甚明；而此超過標準之情節，依常情亦不致因多年之日曬雨淋導致，否則所有房屋日久均將造成混凝土中氯離子含量超高而變成海砂屋，此背於常理甚明。再系爭房屋是否為海砂屋乙節，所牽涉者為此買賣標的之一般瑕疵程度，此不因兩造於買賣當時未特別約定系爭房屋是否為海砂屋以及是否有作過海砂屋檢測而有異，故被告上開各節所辯，尚無足採。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金民法第354條第1項前段、第
359條定有明文。系爭房屋因混凝土中氯離子含量過高而為海砂屋，且已致內部鋼筋腐蝕程度嚴重，危害結構之安全；又縱使對系爭房屋單獨進行修繕與補強作業，也難確保系爭房屋能不受其餘尚未經檢測之鄰房既有現況影響，於拆除重建前更應進行必要之臨時性結構補強作業，且拆除重建及重建前之補強工程費用合計已逾系爭買賣契約之價金等情，業經敘明如前，顯見此瑕疵已使系爭房屋供安全居住之通常效用喪失殆盡，亦使系爭房屋之價值急遽減少，不能達成系爭買賣契約成立之目的甚明；衡此情節，解除契約自不得謂有何不公平之情事可言。加以原告已以前述存證信函為解除契約之意思表示，揆諸上揭法律規定，系爭買賣契約已經原告合法解除，堪以認定無誤。
五、再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款亦有明文。本件原告既經合法解除系爭買賣契約，則其進而請求被告返還買賣價金530萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年7月1日（見本院卷第29頁送達證書所載）起至清償日止，按法定遲延利率即年息5%計算之利息，依上開法律規定，亦屬有據。
六、從而，原告依系爭買賣契約解除後之法律關係，先位請求被告給付原告530萬元及自99年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告先位聲明既經准許，則其備位聲明之部分，本院自無庸再予審酌，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另本院亦併依職權宣告被告擔所定金額之擔保後，得免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國100年1月31日
民事第二庭法官張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國100年1月31日
書記官顏伯儒