裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第614號民事判決
裁判日期：民國90年06月20日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第六一四號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳添輝 律師被上訴人乙○○住台北市○○區○○路○○號訴訟代理人 陳麗真 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十九日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第五○二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人並未向被上訴人承租台北市○○街○○○巷十之一號四樓房屋（以下簡稱系爭房屋）：
⒈上訴人否認曾向被上訴人承租系爭房屋。被上訴人於原審提出之房屋租賃契約
影本一份，其上並未記載租賃標的物即系爭房屋之所在地，無法證明上訴人曾向被上訴人承租系爭房屋。此外，租賃標的物須自始確定，為租賃契約之生效要件，租賃標的物自始不確定時，該租賃契約無效。被上訴人所提出之租賃契約書，因無租賃標的物之記載，租賃標的物自始未確定，故該契約應屬無效。
⒉被上訴人主張上訴人自民國八十八年五月一日起始未繳交租金云云，反面解釋
，表示被上訴人承認上訴人於八十八年五月一日以前均有依約繳交租金。就被上訴人承認上訴人於八十八年五月一日以前均有依約繳交租金一事，上訴人謹予否認，請被上訴人舉證以實其說。蓋上訴人與被上訴人間既無租賃關係存在，上訴人顯然不可能依被上訴人提出之租賃契約第三條、第四條之約定，於每月一日繳交租金四萬二千元。上訴人以現金存入被上訴人台新銀行帳戶共七次，每次金額並不完全相同，而且低於上開租約所定租金之金額，存入之日期亦不固定，顯非繳交租金。
⒊被上訴人於八十九年十一月六日否認上訴人於系爭房屋過戶後仍繳交貸款之主
張，卻於八十九年十二月十一日上訴人提出四份匯款單後，主張上訴人貸款之繳交是上訴人給付租金之方式云云，顯然矛盾。此外，被上訴人於原審起訴狀主張：「於租賃期限屆滿前，原告即以存證信函通知被告終止租賃契約」，卻於八十九年五月九日向原審法官稱：「本件租約屆滿被告並未續繳租金，租賃契約當然終止」云云，亦有矛盾。被上訴人在沒有租賃契約之情況下，杜撰有租賃關係，其前後陳述才如此矛盾不一。而被上訴人欺騙上訴人指稱為了報稅問題而要求上訴人簽下租賃契約書。
㈡上訴人並未將系爭房屋出賣與被上訴人：
⒈系爭房屋為上訴人所有，原登記在上訴人名下，但因上訴人與被上訴人共同經
營友協開發有限公司，從事停車塔事業，因經營不善，資金週轉困難，為取得週轉資金，故於八十七年六月二十二日將上訴人所有之系爭房屋移轉登記在被上訴人名下，並於同日為台新銀行辦理最高限額抵押權登記，於隔日即八十七年六月二十三日，由被上訴人向台新銀行撥貸房屋貸款四百五十萬元。而將系爭房地信託登記在被上訴人名下，借用被上訴人名義向銀行貸款之原因，乃被上訴人曾任獅子會理事長，關係較好，向銀行借錢較易。
⒉上訴人應被上訴人通知於八十七年七月二十八日向台新銀行繳交第一筆房貸本
息四萬零五百五十元，台新銀行於隔日八十七年七月二十九日收取本金利息四萬零五百五十元；上訴人於八十七年八月二十八日向台新銀行繳交四萬一千元，台新銀行於隔日八十七年八月二十九日收取本金利息四萬零五百五十元；上訴人於八十七年九月二十四日向台新銀行繳交四萬零五百五十元，台新銀行於隔日八十七年九月二十五日收取本金利息四萬零五百五十元；上訴人於八十七年十一月九日向台新銀行繳交四萬一千元，台新銀行於八十七年十一月十日收取本金利息及違約金四萬一千五百二十五元；上訴人於八十七年十二月十七日向台新銀行繳交四萬三仟元，台新銀行於八十七年十二月十八日收取本金利息及違約金四萬三千元；上訴人於八十八年一月十二日向台新銀行繳交四萬一千元，台新銀行於隔日八十八年一月十三日收取本金、利息違約金四萬一千六百零四元；上訴人於八十八年二月十二日向台新銀行繳交四萬一千元，台新銀行於同日收取本金、利息及違約金四萬一千元。上訴人繳交房屋貸款之本息，其繳交日期並非如租約所載每月一日；繳交金額亦非如租約所載每個月四萬二千元；而且上訴人僅繳交七次房屋貸款本息，即因被上訴人以低價大量賣出停車位，並將所得價金完全抽回，導致上訴人與被上訴人共同經營之友協開發有限公司資金嚴重短缺，無法繼續經營。被上訴人自私自利，一意孤行，造成友協公司極大損失，而上訴人投入公司的資金全數泡湯，財務窘困無力續繳貸款，並非如被上訴人所主張自八十八年五月一日起才未繳交（請參照原審證二即被上訴人一七四二五號存證信函，如依被上訴人所主張，則上訴人應是已繳交十次）。從時間、金額及次數之觀點而言，上訴人顯然係繳交房貸本息，而非繳交租金，而上訴人亦非以繳交房屋貸款本息作為支付租金。
⒊從上述可知，系爭房屋雖於八十七年六月二十二日移轉登記在被上訴人名下，
但以該房屋為擔保向台新銀行貸款之本息，仍有七次係由上訴人繳交，足證系爭房屋係上訴人信託登記在被上訴人名下。否則，假設如被上訴人所主張，系爭房屋係被上訴人所購買，以及上訴人繳交者係屬租金（純屬假設），則上訴人何必為被上訴人繳交房屋貸款之本息？又依常情上訴人應依被上訴人提出之租約，按約定之日期，每次存入乙○○帳戶四萬二千元，毋須存入一部份租金，另一部份租金則以現金支付（有時是一千四百五十元，有時是一千元，金額不確定）。故被上訴人主張上訴人上開繳交之本息係作為支付租金之一部分，不足額以現金補足云云，顯違常情。何況上訴人於八十七年十二月十七日向台新銀行繳交四萬三千元，顯然超過被上訴人所主張之租金四萬二千元，如何解釋？此外，被上訴人主張其向上訴人購買系爭房屋云云，上訴人謹予否認，請其提出買賣契約及支付買賣價金之證明。
⒋上訴人在台新銀行存入被上訴人帳戶之金額，與被上訴人每月應向台新銀行繳
交之房貸本息（有時尚包括違約金），大致相符，足證上訴人係為方便向銀行貸款，而將系爭房屋信託登記在被上訴人名下後，仍然繳交房貸本息。被上訴人為上訴人續繳房貸本息，係因系爭房屋登記在被上訴人名下，而且以被上訴人之名義向銀行貸款，被上訴人為保護自己在銀行之信用，不得不為上訴人續繳房貸本息。
三、證據：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另提出匯款單據四件、土地登記簿謄本影本二件為證。另聲請本院函查台新銀行有關00000000000000帳號自八十七年六月二十三日起至八十八年二月十二日止之存款存入憑條及被上訴人於何時向該行貸款及其金額、每月利率、每月被上訴人應該償還之金額。以及聲請訊問證人 黃世育 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，餘補稱：㈠上訴人非房屋所有權人，其無合法之佔用權源，應予遷讓房屋：
⒈按土地及建物登記簿謄本為地政事務所所製作，為公務員業務上登載之文件，
依民事訴訟法第三百五十五條第一項之規定，推定其記載之事項真正，故被上訴人為系爭房屋現登記之所有權人，則上訴人主張房屋為其所有權人，應由其負舉證責任。
⒉上訴人雖提出四紙銀行利息繳付匯款單以證其為房屋權人，然此尚不足為證，
蓋上訴人所提出者僅為四紙匯款單，若真如上訴人所言，其係為貸款方便，故信託登記於被上訴人名下，則系爭房屋之貸款，應自始至終由上訴人繳交，且上訴人非智愚之人，其為保障其權利，兩造間應書立信託契約，然系爭房屋之貸款仍由被上訴人給付，又無信託契約書以資證明，上訴人之空言，無足可採
三、證據：除引用原審之立證方法外，另提出匯款單據十紙等影本為證。理由
一、被上訴人起訴主張上訴人向其承租系爭房屋，約定租期自八十七年六月二十五日起至八十八年十二月二十五日止，租約屆至後，上訴人並未再繳租金已達三個月，經被上訴人催告後本件合約已合法終止，詎被告仍不將上開房屋騰空返還予原告，爰起訴請求上訴人遷讓上開房屋等語。
上訴人則以：系爭房屋係屬伊所有並原登記於伊名下，但因為取得友協開發有限公司之週轉資金，故於八十七年六月二十二日信託登記在曾任獅子會理事長，關係較好、向銀行借錢較易之被上訴人名下，並於同日為台新銀行辦理最高限額抵押權登記，於隔日即八十七年六月二十三日，由被上訴人向台新銀行撥貸房屋貸款四百五十萬元，並非將系爭房屋出賣與被上訴人；而兩造訂定之租賃契約既未約定其標的物，應屬無效，又上開租賃契約訂定之原因僅係為節省稅捐所致，並非上訴人向被上訴人承租系爭房屋，而上訴人繳納貸款，係為維護自己之信用，並非做為租金之給付等語資為抗辯。
二、查本件被上訴人起訴主張之訴訟標的為民法第四百五十五條之租賃物返還請求權，嗣兩造並因此對於原告是否有權出租系爭房屋，以及兩造間是否確就系爭房屋已有成立租賃契約之合意生有爭執，是以本件處理之重點，即應循此爭執為之。
經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條第一項前段訂有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；又信託係契約行為，當事人主張信託關係存在，應就信託契約確已成立之事實，負舉證責任，若其先不能舉證，則他造就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應認為當事人之信託關係主張不能成立（最高法院十八年度上字第二八五五號判例、八十七年度台上字第五六二號判決意旨參照），合先說明。
㈡查兩造曾就系爭房屋於八十七年六月二十五日共同簽訂租賃契約一節，業經被上
訴人提出上訴人所不爭執之租賃契約書一件為證，且核諸上訴人已分別於八十九年七月十九日、八十九年十一月六日提出之上訴狀內並不爭執兩造訂立租賃契約之標的即為系爭房屋，並各於本院八十九年十月九日、同年十一月六日、同年十二月十一日、九十年一月八日之準備程序期日重複前情明確（查上訴人僅就其向台新銀行所繳款項其性質係屬系爭房屋之貸款或租金生有爭執），是上訴人此部分之主張，自堪信為真實。故上訴人之訴訟代理人雖於其後反於前開當事人本人之陳述，改謂前開租賃契約因未記載房屋之所在，無法證明其標的物即為系爭房屋云云，其說法已難成立；何況被上訴人另於系爭租賃契約期間屆至前，曾經二度寄發存證信函送交上訴人（按上訴人之訴訟代理人於本院九十年五月三十日之言詞辯論期日筆錄已自認確有收到前開存證信函），主張系爭租賃契約之標的物即為系爭房屋等語，且此亦未經上訴人表示反對，有存證信函二紙附卷足考，尤證前情不虛，甚至參酌上訴人亦不否認原登記於伊名下之建物，只有系爭房屋而已（參本院前開言詞辯論期日筆錄），更徵被上訴人主張兩造締結之前開租賃契約其標的物即為系爭房屋各語，已盡其舉證之責。是以上訴人之訴訟代理人事後抗辯兩造之租賃契約書，因未記載租賃標的物，標的物自始未確定，故該契約應屬無效云云，要難採取。
㈢其次，核諸兩造對於系爭房屋之所有權乃由上訴人之名義移轉登記為被上訴人名
下一節，均無爭執，則此部分情節自應肯認。而參酌土地法第四十三條之規定，登記之推定力，至少具有兩項效果：①推定登記物權應屬於登記名義人所有，其具有登記之權利。②物權變動一經登記，推定該物權變動之合法存在。而此項推定係屬基於非訟事件之權利推定，非依一定法律程序更正其登記前，不得以反證推翻其登記之推定力。本件上訴人雖主張系爭房屋其真正所有權人並非登記名義人即被上訴人，然其既未依循法定程序以證明、推翻上開登記之效果，徒以系爭房屋係因為借款方便而信託登記於被上訴人名下，並以所謂上訴人每月繳交予台新銀行之金額與兩造前開租賃契約約定之租金數額不同，乃被上訴人因為保護自己在銀行之信用，才續繳房貸本息等語抗辯，則其陳述已難採取。
㈣又上訴人雖主張兩造間就前開房屋之所有權移轉登記行為係因信託關係之約定所
致，惟查所謂信託行為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言，是信託關係係因委託人信賴受託人代其行使權利而成立，故須基於受託人與委託人間合意訂立信託契約，始能發生（最高法院八十三年台上字第一二三七號判決意旨參照），且「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」、「信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之」，乃八十五年一月二十六日公布施行之信託法第一條、第二條所定明文，則依前開規定觀之，所謂信託契約自以書面契約之存在，並具信託之目的者始足當之。查本件上訴人既主張兩造於八十七年六月二十二日間因信託之故而將系爭房屋移轉登記於被上訴人名下，顯然上訴人主張之兩造信託契約當係成立於信託法頒佈施行之後，是其陳述能否相信，自應參酌前述規定為之。查上訴人之訴訟代理人已於本院言詞辯論期日坦承「（問：主張信託契約之證據？）沒有書面契約」等語，可徵上訴人已未能舉證證明兩造間就系爭房地有成立信託契約之合意；甚至兩造間如有合意就系爭房屋之所有權移轉事宜締結信託登記，則何以上訴人竟會同意與被上訴人另行約定系爭租賃契約，致其所謂真正之所有權人（按即上訴人）可能因此竟需每月支付被上訴人租金四萬二千元之理？其不符尋常之經驗法則至明。再考之上訴人始終未能說明其所謂訂立租賃契約之目的係為「節稅」云云其可憑信之證據，而租賃契約存在，只會導致租金所得遭課予稅捐（即因此增加稅賦支出，不可能因此發生節省之效果）一節復屬尋常通念因此上訴人此部分抗辯，亦無從信為真實。再上訴人所稱系爭房屋移轉登記之原因係為便利向銀行辦理貸款云云，既經被上訴人堅詞否認，而上訴人又未能對此利己事實明確舉證以實其說，是其此部分主張，亦難以置信。則總合前開所述，上訴人既未能舉證證明兩造間就系爭房地有成立信託契約之合意，亦未能證明其信託之目的，復無指明上訴人為何締結信託契約請託被上訴人為管理或處分系爭房地之行為及原因，實難認為兩造間已就系爭房屋曾成立信託契約而有信託關係之存在。要之，上訴人所謂系爭房屋係屬伊所有，未出售予被上訴人，乃因信託之故而移轉登記於被上訴人名下等語，均屬無稽。
㈤又查系爭房屋係經被上訴人於八十七年六月二十三日向台新銀行申貸四百五十萬
元，其貸款繳付之名義人為被上訴人，惟上訴人曾向銀行繳納其中七次之分期貸款等情，已經兩造所不爭執（查上訴人亦於本院八十九年十二月十一日準備程序自認銀行均係將貸款繳納通知寄交被上訴人），且此並有上訴人提出之匯款單四紙在卷足考，復經台新銀行各於八十九年十二月二十九日（台新儲字第八九○一五九號）、九十年三月二十一日（個金北二區簡字九○○○○五號）來函並檢附相關繳款單據、資料說明清楚，則前述情節自堪信為真正。則上開貸款之繳納如有逾期、甚至發生積欠之情事，則金融信用有受損失之虞者，無非被上訴人而已，要與上訴人無涉。因之，上訴人所稱繳納貸款係為繳納房貸本息、維護自己金融信用云云，即與情理不符。是以上訴人主張兩造締結上開租賃契約之原因係因彼此間通謀虛偽意思所致云云，即屬無據。查被上訴人所稱兩造間就系爭房屋確實簽訂有系爭租賃契約一情既然屬實，而上訴人又曾繳納與租金數額相近之款項予台新銀行，則參以兩造又未陳述、本院亦未能查明彼等另有何種債權債務關係存在，則被上訴人主張上訴人前開金錢係為給付租金所用各語，當非飾卸言詞。至於上訴人前開款項之繳納其日期、數額雖或與租賃契約約定明文略有出入，然出租人要求承租人以代其向金融機關繳納房屋貸款之方式做為租金給付之型態，以及承租人遲延繳納租金等情節既非一般事理所無，則上訴人以此抗辯並為否認租賃契約存在之理由，即難採取。是以上訴人辯稱其為系爭房屋之真正所有權人，其占有使用系爭房屋具有合法之權源，既未舉證證明，則被上訴人主張上訴人於租賃關係終止後，仍然無權佔用系爭房屋等語，堪屬信實。
三、從而，被上訴人本於租賃物返還請求權之法律關係，依民事訴訟法第四百五十五條規定請求上訴人遷讓返還系爭門牌號碼為台北市○○街○○○巷十之一號四樓之房屋，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又上訴人雖聲請訊問證人黃世育，然經本院依上訴人陳報之證人住所通知證人後，該通知書已遭送達機關以「寄存逾期」為由退回，而上訴人又未能查報證人其確實所在，是上開證人之住所即屬不明，本院自無從通知到場；何況本件事證既臻明確，則前開證人其證言及兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，附此說明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月二十日
民事第一庭審判長法官邱新福
法官黃雯惠法官蕭胤瑮右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十年六月二十日
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