裁判字號：臺灣高雄地方法院97年訴字第1963號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決97年度訴字第1963號原告乙○訴訟代理人 蔡文彬 律師被告甲○○上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國97年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋四樓部分騰空遷讓返還與原告。
被告應自民國九十七年六月二十五日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣柒萬參仟壹佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹拾捌萬伍仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾肆萬玖仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於本院最後言詞辯論期日到庭，雖其具狀陳稱：伊因身體不適，故不克於本院民國97年12月29日下午2時40分之言詞辯論期日到場云云。惟觀諸被告所提張清雲內科小兒科診所出具之診斷證明書所載，被告係於97年12月26日經診斷病名為「急性腸炎、狹心症」，雖醫師囑言係「門診治療，需減少活動，充分休息」，然斯日距本院上開言詞辯論期日，尚達3日之久，則以被告所罹上述疾病，既已經3日之治療及休息，理應已能痊癒，況縱使尚未能完全治癒，其身體亦應已有相當程度之復原，要難認其有何不能於上開辯論期日到場之情事；又即使被告不能到場，亦非不得委任訴訟代理人於該辯論期日到場，且復無其他可認為被告有不能委任訴訟代理人到場之情形，則其未於上開言詞辯論期日到場，即非屬不可避之事故，尚難認有正當理由，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查：原告就返還不當得利部分，原係起訴請求被告給付新台幣（下同）378,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，並自97年7月8日起至返還門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋4樓部分之日止，按月給付原告126,000元。嗣於訴狀繕本送達被告後，就上開訴之聲明變更為被告應自97年
6月25日起至返還門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋4樓部分之日止，按月給付原告126,000元（本院卷第59頁背面），核屬訴之減縮，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國97年4月7日向訴外人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）購買坐落於高雄市○○區○○○段641-8、640-1地號土地及其上同段4885建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），並於97年6月25日完成所有權移轉登記。詎被告竟無權占有使用系爭房屋4樓部分，屢經伊催請搬遷，均置之不理，而被告無權占有系爭房屋4樓部分，致伊受有無法使用收益之損害，伊除得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋4樓部分予原告外，並得請求被告返還自97年6月25日起至遷讓返還上開房屋之日止，按被告前將系爭房屋1至3樓出租予訴外人華達企管有限公司（下稱華達公司）之租金每月378,000元計算之相當於租金之利益，即每月126,000元（378,000÷3＝126,000）。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋4樓部分騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自97年6月25日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告126,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自92年間起即與系爭房屋原所有人土地銀行訂有租約，嗣於96年10月續約，租期自96年10月1日起至97年
3月31日止，依該租賃契約第12條規定本應辦理公證，惟未經辦理，系爭租賃契約應屬無效，然伊仍繳納租金至97年3月31日止，伊與土地銀行間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，依民法第425條買賣不破租賃原則，伊與土地銀行間不定期租賃契約對原告繼續存在，伊並非無權占有等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造對於下列事項不爭執，並有系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約及土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書等件在卷可稽，堪信為真實：
㈠原告於97年4月7日向土地銀行購買系爭房屋，並於97年6月25日完成房地所有權移轉登記。
㈡被告與土地銀行前就系爭房屋訂有租約，租期於97年3月31
日屆滿，被告自97年4月1日起即未再繳納租金，並仍占用系爭房屋4樓部分。
㈢被告曾將系爭房屋1至3樓，以每月租金378,000元出租予華達公司使用。
四、本件之爭點：㈠被告占有系爭房屋4樓部分有無正當權源？原告得否依所有物返還請求權訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋4樓部分？㈡若被告應返還相當租金之利益時，其金額以若干為適當？茲分別論述如下：
㈠被告占有系爭房屋4樓部分有無正當權源？原告得否依所有
物返還請求權訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋4樓部分？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文，故主張法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。本件原告主張被告無權占有系爭房屋4樓部分，應遷讓返還系爭房屋，為被告所否認，並抗辯其與土地銀行間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，依買賣不破租賃原則，該不定期租賃契約對原告繼續存在，其並非無權占有云云，則依前揭舉證責任分配之原則，應由被告就其與土地銀行間存有不定期限租賃關係之積極事實負舉證責任。
⒉被告抗辯其與土地銀行間就系爭房屋存有不定期租賃關係存
在，無非係以其與土地銀行於96年間簽訂之房屋租賃契約未經公證，而認該租賃契約應屬無效為其論據。惟查被告自92年起即向土地銀行承租系爭房屋，嗣於96年10月續約而簽訂之房屋租賃契約書已載明：「租賃標示：高雄市○○區○○○路○○○號整棟，含建物座落高雄市○○區○○○段640-
1、641-8地號土地全部，建物總面積1443.06平方公尺（
436.53坪）。租賃期間：自96年10月1日起至97年3月31日止，計年6個月。本契約租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方（即土地銀行）不另通知，乙方（即被告）如有意繼續租用，應於租期屆滿2個月前，自動向甲方提出申請，經甲方同意後另訂新約，否則甲方視為無意續租。租期屆滿後，乙方未經辦理換約續租仍為使用者，不得以繼續使用或已繳付租金為理由，主張租賃關係繼續存在，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。租金標準：月租金207,900元正，以每壹個月為一期，乙方應於每期期初5日內繳付。
」等語，有該房屋租賃契約書在卷足稽（本院卷第51頁），足見被告與土地銀行間就租賃要件業已意思合致。而按租賃為諾成契約，僅因雙方當事人對於租賃要件之意思一致，即可成立，並為不要式契約，是該租賃契約書縱未經公證，亦不影響被告與土地銀行間就系爭房屋及坐落基地租期自96年10月1日起至97年3月31日止，租賃續約之有效成立。至於該租賃契約書第12條雖約定：「本契約應辦理公證，費用由乙方負擔。乙方依本契約應給付之租金、違約金或損害賠償，及本契約期限屆滿或終止時，乙方應返還租賃房屋或甲方應返還履約保證金，甲乙雙方及連帶保證人均同意逕受強制執行。」，然觀諸該條項並未為系爭房屋租賃契約倘未經公證即屬無效之記載，參以社會上一般租賃雙方辦理租賃契約之公證，向僅係在於欲取得強制執行法所定得逕受強制執行之執行名義而已，佐以被告亦自認僅按月繳交租金至97年3月31日止乙節（本院卷第47頁），則果其與土地銀行間有以系爭房屋租賃契約書經公證與否作為該租賃契約是否有效存續之條件，被告又豈有依該租賃契約所訂租賃期限，僅繳交租金至97年3月31日止之理？綜此，堪認系爭房屋租賃契約書第12條關於公證之約定，僅係在使租賃雙方取得得依強制執法規定，逕受強制執行之執行名義而已，被告以該租賃契約書未經公證，抗辯系爭房屋租賃契約書應屬無效云云，並非足採。
⒊次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」
，民法第450條第1項定有明文。而被告與土地銀行間所訂之租賃契約既已於97年3月31日租賃期限屆滿，且依該租賃契約書第2條約定可知被告如有意繼續租用，應於該租期屆滿2個月前，自動向土地銀行提出申請，經土地銀行同意後另訂新約，否則視為無意續租，然被告於97年3月31日租期屆滿後，並未與土地銀行續約，復未再繳納任何租金，顯見被告亦已無續租之意。是被告與土地銀行間之租賃關係自已於97年3月31日租賃期限屆滿時消滅。被告抗辯其與土地銀行間就系爭房屋有不定期租賃關係存在云云，洵屬無據。
⒋再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件被告與土地銀行間就系爭房屋之租賃契約既已於97年3月31日租賃期限屆滿時消滅，已如前述，則被告繼續占有使用系爭房屋
4樓部分，即屬無權占有，被告抗辯其與土地銀行間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，依民法第425條買賣不破租賃原則，其與土地銀行間之不定期租賃契約對原告繼續存在，其並非無權占有云云，即非可採。從而，原告依所有物返還請求權，請求被告應將系爭房屋4樓部分騰空遷讓返還予原告，於法並無不合，應予准許。
㈡若被告應返還相當租金之利益時，其金額以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人之土地，依一般社會通念，占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地之損害，則依上開規定，占有人自應返還所有權人相當於租金之利益。經查，被告無合法權源而占用系爭房屋4樓部分一節，業如前述，則揆諸前揭規定，被告於占用系爭房屋4樓期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，故原告主張得請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第148條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前段分別定有明文。原告主張被告前將系爭房屋1至3樓，以每月租金378,000元出租予華達企管有限公司使用之事實，固為兩造所不爭執，然被告出租之標的乃為系爭房屋之1至3樓部分，並非系爭房屋之4樓部分，且系爭房屋1至3樓部分既係租予華達公司作為營業使用，與系爭房屋4樓部分係由被告作為住家使用，其使用利益亦有所不同，是原告主張按被告前將系爭房屋1至3樓出租予華達公司之每月租金378,000元，計算被告占有使用系爭房屋4樓部分所受相當於租金之利益，即每月126,000元，尚難認為有理由。惟原告亦主張倘本院認不能依上開方法計算被告所受相當於租金之不當得利，即應依土地法前揭規定計算被告所受相當於租金之不當得利。查系爭坐落高雄市○○區○○○段640-1、641-8地號土地，96年1月之當期申報地價分別為66,843.2元、60,000元，而原告同意均僅按每平方公尺60,000元計算，及系爭房屋之總價額為2,714,400元等情，此有上開土地登記謄本與高雄市稅捐稽徵處97年度契稅繳款書及本院公務電話記錄在卷可證（本院卷第20頁、第61頁、第82至85頁），則以系爭房屋第1至4層及地下1層總面積為1443.06平方公尺，4樓部分之房屋面積為292.02平方公尺，系爭房屋4樓部分之現值應為549,290元（2,714,40
0÷1443.06×292.02=549,290）；又系爭房屋使用上開基地之面積為283.50平方公尺（第1層面積182.08平方公尺，騎樓面積101.42平方公尺，總計為283.50平方公尺），亦有建物所有權狀在卷可參，本院審酌系爭房屋坐落於高雄市○○○路，臨近青年路口，其交通便利，商業活動頻繁，並被告先前給付予土地銀行之租金數額為207,900元等情狀，認被告所獲得之利益以系爭房屋4樓部分申報總價額及基地年息5%計算為適當，是原告得按月請求被告返還之不當得利金額即為73,164元【﹝（60,000×283.50）+549,290﹞×5%÷12＝73,164，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告自97年6月25日起至返還系爭房屋4樓部分之日止，按月給付73,164元，自屬有據；逾此部分之請求，即不應准許。
五、綜上所述，本件原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋4樓部分騰空遷讓返還原告，並自97年6月25日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告73,164元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國97年12月31日
民事第三庭法官劉惠娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年12月31日
書記官王高山