宣 示 判 決 筆 錄 109年度板簡字第358號
原 告 廖水清
訴訟代理人 巫芸甄 律師
被 告 陳進育
上列當事人109年度板簡字第358號返還租賃房屋等事件於中華民
國109年5月26日辯論終結，於中華民國109年6月30日下午4時30
分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 曾筠婷
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○○號二樓及二十
四之二號（三樓）之房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾陸萬捌仟元，及自民國一百零九年二
月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年十一月十二日起至返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣陸萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣捌拾伍萬參仟捌佰元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）緣原告與被告原為熟識友人，於民國（下同）107年11月
間被告向原告表示想從事包租代管業，即向出租人承租房
屋，改為隔間套房並經裝修後，轉租予一般民眾。原告認
被告應為合法之包租業者，故為了促進公平租屋環境與響
應政府政策，故於107年12月28日將座落於新北市○○區
○○街○○號之1及24之2號之房屋（下稱「系爭房屋」）出
租予被告，並於同日簽訂房屋屋賃契約，約定租賃期間為
108年3月1日止至114年3月1日止，共六年，租金每月新台
幣（下同）66,000元，應於每月1日前以匯款至指定帳戶
之方式給付當月租金，並於同日繳付相當兩個月租金額之
押金共132,000元。豈料，被告於108年9月1日開始卻遲繳
租金，並稱資金困難，無法如期給付租金等語，而因原告
為年近80之高齡獨居老人，生活清貧，且不幸罹患癌症，
飽受病痛無情之催殘，每月僅靠租金支付生活與醫療費用
，經原告屢屢催討後，被告方於108年7月9日給付部分租
金6萬元，剩餘差額6000元被告依然尚未給付。待隔月1日
應給付8月份之租金時，僅於108年8月2日匯款3萬元予原
告，並持續向原告以與投資人資金問題等藉故拖延給付租
金，遲至108年8月13日方再次給付3萬元，自此至108年12
月6日止，被告均未再給付任何租金或補齊租金差額，及
使原告屢次催討，被告均置之不理甚至揚言憑過去自有之
訴訟經驗，積需欠四個月租金以上，原告起訴返還房屋方
有理由，僅需於欠繳租金達第四個月前繳納部分租金，使
欠租總額維持未達相當四個月租金，原告即無法依法終止
租約及收回房屋等語，甚為荒謬。原告仰賴本件租金維
持基本生活與治療癌症，被告卻無視租賃契約中給付租金
之義務，使原告每日均為無法支付醫療費用而苦惱日日鬱
抑，致癌症之治療每況欲下。至108年10月6日，被告已遲
付相當兩個月租金（9月、10月之租金），原告並以通訊
軟體持續催告並通知如持續未繳納租金，依房屋租賃契約
之約定與相關法規租賃關係即為終止。至108年11月1日，
原告再次通知被告遲付租金已達兩個月租金額，且經催告
亦未於期限內繳納租金，租賃契約即行終止，並於同日寄
發板橋站前郵局存證號碼221號函，以該函說明因被告積
欠相當兩個月租金額，並以此函為終止房屋租賃契約之意
思表示，該租賃關係終止後，將以押金抵扣終止前所積欠
之租金與相關費用等云云。原告再次以通訊軟體將該函以
圖片方式傳予被告，再次通知，請其盡速返還房屋。被告
雖受通知，然均置之不理，依然以資金出問題等理由避不
見面，而自108年12月2日止，被告對原告終止租賃契約之
意思表示均不予理會，又遲付之租金已達相當四個月租金
額（9-12月份之租金）。原告再次以電話向被告為終止契
約之意思表示，而被告竟於108年12月7日再次部分租金給
付6萬元，企圖以僥倖之手法規避終止租賃契約之規定，
然扣除自108年7月及8月每月租金差額6000元，共12,000
元及扣除自108年9月1日起自108年12月2日止未給付之四
個月租金共264,000元，合計共276,000元，仍尚積欠216,
000元。且至109年1月3日，被告仍未給付1月份之租金66,
000元，所積欠之租金已達282,000元（計算式：216,000
+66,000=282,000）。
（二）本案理由
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出
租人得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物」、「…押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害
賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。…」、「
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契
約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金
或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。…」民法第
179、440、455條前項、租賃住宅市場發展及管理條例第3
條第1款、第10條定有明文。
2、次按「租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例
）於106年12月27日公布，107年6月27日施行，且該條例
係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該
條例第1條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為
民法之特別法，就107年6月27日後所生之住宅租賃法律關
係，自應優先民法適用」、「再按租賃住宅市場發展及管
理條例第7條規定，押金之金額，不得逾二個月之租金總
額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清
償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘
押金。依上開規定，押租金於租賃期間僅當其交付之數額
『超過』二個月租金之總額部分，可以抵付租金」臺灣桃
園地方法院民事簡易判決108年度壢簡字第125號、臺北地
方法院107年度北簡字第11142號判決意旨可資參照。
3、末按「無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益
，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人
應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益」最高法
院97年度台上字第294號判決參照。
4、本件租賃契約經原告分別於108年10月6日催告終止租約，
及108年11月12日再次通知後於同日合法終止本件租賃關
係：
（1）查，被告於租賃期間內多次未遵期繳納租金，於108
年10月6日止，所積欠之租金為144,000元，已達相
當兩個月租金（7月租金差額6000元、8月租金差額
6000元、9月租金66,000元、10月租金66,000元）。
且依前開判決意旨，承租人不得主張以押金扣抵租
金，僅超過兩個月租金額之部分，方得主張抵付租
金，而本件被告並無給付超過兩個月租金之押金，
故就所積欠之租金無從以押金扣抵之。是以，原告
於108年10月6日以通訊軟體限期催告被告給付租金
，否則將終止租賃關係，已符合賃住宅市場發展及
管理條例第10條第1款法定終止事由。
（2）次查，被告於收受上開通知後，逾30日仍未給付租
金，且於108年11月1日止積欠之租金總計為210,000
元，故原告於108年11月12日以板橋站前郵局存證號
碼221號為終止契約之意思表示，亦符合租賃住宅市
場發展及管理條例第10條第2項第1款之先期催告通
知義務，故與被告間之租賃關係，已合法終止。
（3）承上，又雙方間租賃關係於108年11月12日業已終止
，於終止日被告尚積欠原告168,000元之租金（7、8
月租金差額共12,000元，9、10月租金132,000元，
11月份租金24,000元《66,000/30X12=24,000》，計
算式：12,000++132,000+24,000=168,000），依房
屋租賃契約第4條給付原告168,000元。
（4）再者，雙方租賃關係於108年11月12日終止後，被告
已無權占有他人之房屋，係屬無權占有而應返還相
當租金之不當得利，本件房屋租賃契約每月租金為
66,000元，而被告應自終止日起至返還系爭房屋日
止，按月給以66,000元計算相當租金之不當得利損
害金。
（5）退步言之，如認原告之終止租賃關係之通知並非合
法有效，於原告起訴時被告亦積欠租金共282,000元
（7、8月差額12,000元，9月～1月租金66000X5=330
,000元，12月7日所給付之60,000元，計算式：12,
000+330,000-60,000=282,000），以押金132,000元
扣抵後，尚積欠150,000元，已超過相當兩個月租金
額，原告亦依租賃住宅市場發展及管理條例第10條
第1款違法定終止事由，以本起訴狀繕本送達被告之
日為終止租賃關係之意思表示，並為送達被告知翌
日起算30日，為預定租賃關係終止日，而被告亦應
給付原告系爭終止日前未給付之租金及終止日起至
返還系爭房屋之日止，按月給以66,000元計算相當
租金之不當得利損害金。
為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：⑴被
告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○○號二樓及二
十四之二號（三樓）之房屋騰空返還原告。⑵被告應給付原
告新台幣168000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息。⑶被告應自108年11月12日起
至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣66000元予原
告等語。
二、被告則辯以：
（一）對簽立租約不爭執。原告與我是40多年的朋友，要合夥出
租，107年12月28日簽約，言明3個月交屋，原告遲延交屋
，因為經濟問題，所以沒有整理房屋，不可以出租，原告
將我的身分證給土木工程的，其間還進住系爭房屋2個月
，我有報警，我也有投資100多萬元，還說要回房子。
（二）107年12月份簽約，原告陸陸續續向我借錢，7月份跟我說
可以降房屋。原告又說是旅社，我可以經營各等語。
三、經查：
（一）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主
張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對
之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最
高法院98年台上字第372號判決可資參照。本件原告主張
之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約、匯款明細
、line對話截圖、存證信函等件影本為證，且被告對上開
文書之真正亦不爭執，自堪信原告之主張為真正。被告並
未就其反對之主張舉證證明以實其說，揆諸首開說明，被
告上開所辯，委無足取。
（二）從而，原告依租賃契約之法律關係訴請①被告應將坐落門
牌號碼新北市○○區○○街○○○號二樓及二十四之二號
（三樓）之房屋騰空返還原告。②被告應給付原告168000
元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年2月11日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。③被告應自108年11月12
日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告66000元，
為有理由，應予准許。
四、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之
證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加
論述，附此敘明。
中華民國109年6月30日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官葉子榕
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年6月30日
書記官葉子榕