臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第1346號
原告 林鎂絜
被告 吳銘堡
輔佐人 楊政霖
上列當事人間遷讓房屋事件，於中華民國111年12月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告前將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號四樓之3（下稱系爭房屋）出租予被告，於民國111年1月間參加臺南市辦理110年社會住宅包租代管第3期計畫，與兆基管理顧問股份有限公司（下稱兆基管理顧問公司）簽立社會住宅代租代管委託租賃契約書、社會住宅代租代管委託管理契約書，其後透過該公司，由原告與被告於民國111年3月8日（日期下以「00.00.00」格式）簽立社會住宅代租代管住宅租賃契約書並公證，約定下列條款（下稱系爭租約）：
①租期：111.03.15-112.03.14。
②租金：每月新臺幣（下同）5000元、於每月15日前支付。
③擔保金（押租金）：1萬元。
㈡被告於系爭租約前已積欠租金約2萬元，承租系爭房屋後，至111.06.15未付租金已達4個月（未支付租金月份2、3、7、8月）扣除押租金仍有2個月租金未付，另於起訴後，仍繼續未付其後各月租金。前經原告以111.07.12存證信函通知於該存證信函寄達後一個月終止系爭租賃契約。
㈢爰依所有權、租賃之法律關係請求被告返還系爭房屋、搬遷前相當租金損害，並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。②被告應給付原告新臺幣2萬元，並自111.08.13起至遷讓系爭房屋之日止按月於每月給付5000元予原告。③請准宣告假執行。
二、被告方面：被告就對系爭租約，僅支付兆基管理顧問公司查復之於簽約時支付二押一租共1萬5000元、及111.05.12與111.06.01各支付之5000元（以上押租金與租金合計共2萬5000元），並不爭執，惟稱被告已於111.10通過身心障礙證明，現正申請社會住宅包租代管計畫之房租補助金，如原告請求搬遷，希望能給被告時間找屋後於112.02系爭租約租期內為搬遷。
三、本院認定
㈠系爭租約查屬約定租金支付非於每期開始時支付之房屋租賃契約，原告如因被告欠租而欲終止契約，應依民法第440條第1項、第2項前段規定之程序，並需符合土地法第100條第3款之要件，始能合法終止系爭租約。亦即，需以擔保金（押租金）抵償積欠租金並經原告定相當期限催告被告支付積欠租金，被告於期限內未支付，且該積欠額達二個月以上時，原告始取得終止權，始得對被告主張終止系爭租約。
㈡本件系爭租約租期係111.03.15-112.03.14，被告於簽約時繳付二押一租共1萬5000元、其後於111.05.12與111.06.01各支付之5000元，依上開規定計算結果，該等押租金與款項，可折抵至111.07止租金，並自111.08始開始計算積欠租金，則原告需至111.09被告未支付租金，且經原告定相當期限催告給付而被告未給付後，始能行使終止權。依上開說明，原告以其依111.07.12存證信函已於111.08.13終止系爭租約之主張及請求租約終止後至搬遷止相當租金之損害金，自難認有理由。
㈢另就原告聲明請求被告給付2萬元部分，原告就該請求標的於審理中稱係系爭租約前，被告前積欠其租金費用等款項之損失，其概略估算之金額，惟就該等金額實際內容為何，未經原告具體指明並提出相關證據為證明，就此部分請求，亦難認有理由。
四、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋並給付損害金及就先前損失之賠償金，均為無理由，應予駁回。又其本件請求既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，亦應併與駁回。
五、訴訟費用負擔
本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 陳世旻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 7 日
書記官 林怡芳
附錄：本判決引用法條全文（依條號順次）
1
民法
第440條（同民國88年04月21日）
．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
【最高法院87年台上字第1631號判決】
．押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
2
土地法
第99條（同民國35年04月29日）
．前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
．已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。
第100條（同民國35年04月29日）
．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
3
民事訴訟法
第78條（同民國57年02月01日）
．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
第87條（同民國57年02月01日；節錄第1項）
．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。
第436條（同民國88年02月03日）
．簡易訴訟程序在獨任法官前行之。
．簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定。