裁判字號：臺灣士林地方法院88年簡上字第212號民事判決
裁判日期：民國89年07月28日
裁判案由：返還押租金
臺灣士林地方法院民事判決八十八年度簡上字第二一二號
上訴人甲○○訴訟代理人 李旦 律師
徐瑞霞律師被上訴人匯揚企業股份有限公司設台北縣永和市○○路○號七樓法定代理人丙○○被上訴人乙○○住台北市○○○路○段○○號三樓訴訟代理人丙○○住台北縣永和市○○路○號七樓右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十四日本院士林簡易庭八十八年度士簡字第六二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於命上訴人給付被上訴人匯揚企業股份有限公司新台幣（下同）十萬元及其法定利息、與命上訴人給付被上訴人乙○○四萬六千八百元及其法定利息之裁判均廢棄。
（二）右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原判決不利於上訴人理由之一係以「惟查台北市○○○路○段○○○號一樓發生火災之時間係八十二年十一月十一日，不在本件匯揚公司向被告承租房屋之期間內，故被告尚難依本件匯揚公司租賃關係請求被告匯揚公司賠償房屋損害」等語，惟查：
１、兩造間之租賃關係持續長達十七、十八年之九，每年皆有換租約，惟押租金不變，故每年租約期滿就移作次年押租金，然只因年日已久，先前之租約未作妥善保管，故無法尋得，惟被上訴人匯揚公司每年既需繳納營業稅，則必提出租賃支出之憑證，以利核銷，故只需向台北市稅捐稽徵處士林分處函調匯揚公司申報營業稅相關資料，即能證明，上訴人曾於原審向承審法官為上述請求，然未蒙置理，而遽為前揭不利之認定，故原審法院顯未盡調查證據之能事。
２、況台北市政府消防局函覆原審之台北市政府消防局火災原因調查報告書載明「一、現場概況（一）現場位於台北市○○區○○○路○段六十一、六十三號、六十五號一樓，現場為四樓加強磚造，一樓係經營匯揚企業股份有限公司，二至四樓為公司及住家用途。」「二、現場燃燒後狀況：（一）火災現場係位於台北市○○區○○○路○段六十一、六十三、六十五號一樓部分裝潢和物品受燃燒外，火勢未波及同棟建築物」，由此足證發生火災時被上訴人已承租系爭房屋。
３、按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」、「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」，民法第四百三十二至四百三十四條定有明文。查前開台北市政府消防局火災原因調查報告書記載「（五）結論：台北市○○區○○○路○段○○○號一樓火災案，其起火原因經現場勘查結果及關係人所陳述，研判以掉落火種（煙蒂或其他火種）而起火燃燒之可能性較大」等語，可證係可歸責於被上訴人之重大過失，致上訴人受有損害，故依上揭條文規定，被上訴人應負損害賠償責任。原審未詳加審酌，即遽以認定發生火災時間不在匯揚公司向被告承租房屋期間內云云，顯有違誤及不當之處。
（二）次查，原審判決不利於上訴人理由之二係以「被告抗辯出租房屋有改變原狀及損壞等情，除台北市○○○路○段○○○號三樓外牆磁磚及水泥部分之損壞五處之一處係原告乙○○於承租期間所造成一節，為原告乙○○所自認外，其餘均為原告二人所否認，被告復未能舉證以明，其抗辯尚難採信」等語，然按：
１、「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人」，民法第四百二十三條明定，查本件系爭租賃物確有多處損壞等情，除有上訴人於原審提出損壞明細表及照片多張可證外，亦有原審法院法院至系爭房屋現場履勘之筆錄中載明「一、一樓房屋前軮為水泥構成，後方搭出鐵皮建物，牆壁上半部及屋頂有燻黑之痕跡」、「二、三樓浴室後方有小房間，內堆有雜物」「三、五十九號三樓及六十一號三樓之隔牆已拆除僅剩主要樑柱」「四、六十一號三樓臨路之水泥欄杆、磁磚及水泥有剝落損壞多處」「五、六十一號三樓浴室裡面設備皆已損壞不堪用」等語足稽（參見原審八十八年四月六日履勘筆錄），按依前揭法條之規定及一般經驗與論理法則，上訴人於出租本件系爭房屋時，怎可能交付不堪使用或損壞之建物予被上訴人，且被上訴人豈可能承租損壞之房屋，長達十數年而無異議，此情理至明，是證上訴人出租系爭房屋予被上訴人時，並無損壞情事，復查被上訴人於承租期間曾改變房屋現狀，亦有居住於鄰近之證人 周陳阿品 足以證明。
２、按據兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，且前揭契約書第九條亦約定被上訴人有回復原狀之義務，故被上訴人確實負有回復原狀之義務，按被上訴人既未將系爭房屋回復原狀，則上訴人除得請求按租金五倍之違約金外，且上訴人既已發函催告，則亦得依民法第二百十四條之規定請求損害賠償，損害賠償之金額共計十九萬七千一百元，其明細如上證一號。故上訴人依民法第二百六十四條第一項本文及第三百三十四條規定主張同時履行抗辯及抵銷後，則上訴人已不須返還押租金予被上訴人；況且原審判決亦認定「五、另押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，故出租人返還押租金之義務，非不得與出租人損害賠償義務主張同時履行抗辯」等語，然原審法院未審酌上情，即遽以認定上訴人之抗辯難以採信，顯悖於一般經驗與論理原則。
（三）對被上訴人抗辯之陳述：
１、上訴人出租系爭房屋予被上訴人前，係作住家使用，故不論浴室、廚房及菜廚皆能使用，由現場照片觀之，火災毀損部分、流理台與磁磚拆除部分、浴缸冷熱水龍頭、馬桶水箱、廚房門與三樓磁磚隔牆部分皆未回復原狀。
２、上訴人出租系爭六十一號一樓房屋予被上訴人使用時，並無加蓋鐵皮附屬建物，亦未將地板加高，此據被上訴人於原審八十八年四月六日履勘筆錄中自承「地板為木板加高，據原告稱為其搭建」，且由現場照片觀之，該鐵皮屋頂十分新穎，絕不可能為上訴人十七、十八年前將系爭房屋出租予被上訴人時加蓋，況且上訴人於履勘現場時，發現被上訴人於鐵皮屋頂下黏貼紙張，其上記載零件之種類與尺寸，益證被上訴人加蓋鐵皮附屬建物之目的係作為存放零件使用，要無庸疑。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條本文明定。查被上訴人既辯稱其承租系爭房屋時即有該加蓋之鐵皮附屬建物，則被上訴人就此有利於己之積極事實負舉證責任。
３、復查，重慶北路四段五十九號三樓、六十一號三樓房屋出租予被上訴人前係分別作住家使用，且未曾出租予他人作倉庫用途，故上訴人於出租前不可能自行拆除區隔之磚牆，以不利於該二屋之使用收益，方符一般經驗與論理法則。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）系爭房屋發生火災時間係八十二年十一月十一日，而本件被上訴人承租之房屋租約上記載之租期為八十七年三月一日至八十八年二月二十八日，後因故提前解約，被上訴人業於八十七年八月二十五日自前揭房屋遷出，此之，發生火災時間不在被上訴人向上訴人承租房屋期間，故上訴人依租賃關係要求被上訴人賠償損害並無理由。
（二）又依民法第一百九十七條第一項規定「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅」，上訴人既主張損害發生時間為八十二年十一月十一日，則其知有損害，又知賠償義務人，則其請求權自斯時起二年間不行使而消滅。
（三）次查，被上訴人租用系爭房屋係作倉庫使用，非作住家使用，無人居住在內，故浴室、廚房、菜櫥被上訴人皆用不到，又何來損壞？如有損壞則係上訴人交付房屋時即有之損壞。
（四）且依民事訴訟法第二百七十七條之規定，上訴人應舉證交付出租之系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋之浴室、廚房、菜櫥均正常完好。
（五）另，上訴人所提出之損害明細表，其損害金額亦無所據，豈能由上訴人漫天叫價？理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人將其所有坐落台北市○○○路○段○○○號一樓房屋出租予被上訴人匯揚企業股份有限公司（下稱匯揚公司），將其所有坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、六十一號三樓房屋出租予被上訴人乙○○，租期均自八十七年三月一日起至八十八年二月二十八日止。被上訴人匯揚公司、乙○○於訂約時分別交付押租金十萬元、五萬元予上訴人，嗣兩造提前解約，被上訴人業於八十七年八月二十五日自前揭房屋遷出，並已付清房租，爰請求上訴人返還押租金十萬元予被上訴人匯揚公司、返還押租金五萬元予被上訴人乙○○及遲延利息（原審判決上訴人應給付被上訴人匯揚十萬元及自八十七年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、判決上訴人應給付上訴人乙○○新台幣四萬六千八百元及自八十七年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，被上訴人乙○○敗訴部分並未上訴）。
二、上訴人則以：被上訴人匯揚公司承租之台北市○○○路○段○○○號一樓房屋，曾發生火災，且被上訴人匯揚公司、乙○○均擅自改變房屋現狀，依契約約定應負回復原狀之責任，經催告被上訴人仍不回復原狀，依契約及民法第二百十四條之規定，被上訴人應負損害賠償、給付違約金之責任，爰主張同時履行抗辯及抵銷，因被上訴人應給付之金額已超過其請求金額，抵銷後上訴人毋庸再給付被上訴人任何金錢云云，資為抗辯。
三、查被上訴人主張：上訴人將其所有坐落台北市○○○路○段○○○號一樓房屋出租予被上訴人匯揚公司，將其所有坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、六十一號三樓房屋出租予被上訴人乙○○，租期均自八十七年三月一日起至八十八年二月二十八日止。被上訴人匯揚公司、乙○○於訂約時分別交付押租金十萬元、五萬元予上訴人，嗣兩造提前解約，被上訴人業於八十七年八月二十五日自前揭房屋遷出，並已付清房租之事實，業據被上訴人提出房屋租賃契約為證，且為上訴人所自認，應堪信為真實。
四、按兩造所訂前述租賃契約第六條固約定承租人於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，惟被上訴人自十七、八年前即向上訴人承租前開房屋，租期一年，每年租期屆滿即另訂租賃契約，是本件首應究明者，厥為承租人所謂「回復原狀」之義務，究為回復十七、八年前簽約時之原狀？抑或回復八十七年三月簽約時之原狀？按租期更新者，僅延長租賃契約之期限，而租賃契約之內容不變，例如租金數額、其他約定均須照舊，此與租賃契約本身之更新有所不同。兩造於本院八十九年七月十四日言詞辯論時均表示渠等每年簽訂一次租約之性質為另訂新約等語，足見兩造於八十七年三月簽訂系爭租約，約定租期自八十七年三月一日至八十八年二月二十八日，核屬租賃契約之更新，並非僅租期更新耳。準此，租賃契約既係每年更新，並非單純延長租賃期限而維持其他租賃契約內容，承租人縱依契約之約定應負回復原狀之責，除有特別約定外，其回復原狀之義務，亦僅限於回復本件租賃契約簽約時之原狀，而非回復第一次簽約時之原狀。從而，兩造既係於八十七年三月簽訂系爭租賃契約，被上訴人租期屆滿後應回復原狀者，乃回復八十七年三月簽約時之原狀。上訴人所稱被上訴人應回復
十七、八年前之原狀云云，要不足採。
五、本件兩造主要之爭執，在於被上訴人是否未將租賃物回復原狀，而得由上訴人請求損害賠償或違約金，並據以與被上訴人返還押租金之請求行使同時履行抗辯及抵銷？經查：
（一）上訴人主張被上訴人匯揚公司承租期間因重大過失而發生火災，使租賃物受煙燻損壞，應負修復回復原狀之責云云，惟查台北市○○○路○段○○○號一樓房屋發生火災之時間係八十二年十一月十一日，有台北市政府消防局之火災原因調查報告附於原審卷內可證；而本件租賃契約乃另訂之新約，租賃期間自八十七年三月一日起，被上訴人於租期屆滿後應回復原狀者，亦為回復八十七年三月簽約時之原狀即可，已如前述，是火災既非於本件租賃契約之租賃期間內發生，上訴人依本件租賃契約之約定，要求被上訴人匯揚公司回復八十二年十一月十一日火災前之原狀，即屬無理。
（二）上訴人又稱，被上訴人將承租之房屋改變原狀及損壞房屋內物品云云，經查：
１、除台北市○○○路○段○○○號三樓外牆磁磚、水泥毀損五處中，其中一處係被上訴人乙○○於承租期間內造成一節，為被上訴人乙○○於原審所自認（且原審判決認定被上訴人乙○○應給付該部分回復原狀費用三千二百元，被上訴人乙○○對之並未表示不服），其餘上訴人所稱被上訴人未回復原狀各節，均為被上訴人所否認。
２、而被上訴人承租前開房屋乃為作為倉庫及辦公室使用，並非作住家使用等情，復為兩造所不爭執，則該租賃房屋內於交付被上訴人承租時未必即有合於住家使用之流理台、衛浴設備、菜櫥、房間隔間、木門及門框等物存在。上訴人主張原有完好之流理台、衛浴設備、菜櫥、隔間、木門及門框等存在，並據以指稱被上訴人未盡回復原狀之責云云，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就其主張之有利事實，負舉證之責任。經查：
⑴上訴人雖稱居住於鄰近之證人周陳阿品可以證明被上訴人於承租期間曾改
變房屋現狀云云，然經本院通知證人周陳阿品到庭，並詢問證人周陳阿品「如果讓你看系爭房屋有無辦法辨識與之前房屋有無不同？」，證人周陳阿品答稱「房子是我爸爸蓋的，蓋的時候我已出嫁，房子的情形我不清楚」、「我不清楚他們房屋租給誰，房子出租後我也沒有進去過，上訴人曾經住過重慶北路房屋，是很久以前，時間我不記得」等語（見本院八十九年七月十四日言詞辯論筆錄）。是依證人周陳阿品之證言，尚不足以認定被上訴人有變更租賃物未回復原狀之情事。
⑵而被上訴人於原審雖自認系爭台北市○○○路○段○○○號一樓後方地板
係其以木板加高等情，惟其並未自認係在本件租賃契約承租期間內為之；而後方搭建鐵皮建物，被上訴人亦否認為其所搭建，依上訴人提出之照片顯示，該鐵皮建物之老舊程度應非十七、八年前所搭建，惟並無法判斷是否為八十七年三月以後本件租賃契約期間內所搭建。且被上訴人於本院審理時更主張回復原狀係應回復八十七年三月簽約時之原狀，其簽約時之原狀即係如此等語，足見被上訴人對於前開搭建之木板是否於八十七年三月以後租賃期間內搭建一節猶有爭執，上訴人復未能舉證證明八十七年三月簽約時前開房屋後方地板未有以木板加高、亦無鐵皮搭建建物之存在，從而上訴人主張該部分被上訴人依本件租賃契約有回復原狀義務云云，即非可採。
（三）而依兩造租賃契約第六條之約定出租人僅於承租人「不即時遷讓交還房屋時」，出租人方得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。是被上訴人乙○○雖未將承租房屋外牆損毀一處回復原狀，上訴人尚不得請求違約金。
六、綜上所述，被上訴人乙○○應給付上訴人未回復原狀之損害賠償僅有三千二百元，上訴人主張被上訴人另應給付其他未回復原狀之損害賠償及違約金，尚難採信。從而，原審就上訴人前述得請求之損害賠償三千二百元與應返還被上訴人乙○○之押租金債務抵銷，並據此判決上訴人應返還被上訴人匯揚公司押租金十萬元、返還被上訴人乙○○押租金四萬六千八百元（00000－0000＝46800）及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，經核並無違誤，且抵銷有溯及效力，使相互間之關係溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額消滅。則上訴人於本件訴訟中為抵銷之表示，被上訴人乙○○前開三千二百元之債務即因抵銷而消滅，上訴人自無另行主張同時履行抗辯拒絕返還押租金之餘地。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年七月二十八日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官陳介源~B法官林玫君~B法官洪慕芳右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國八十九年八月二日~B法院書記官周雵蘭