裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第3579號民事判決
裁判日期：民國109年02月27日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第3579號原告劉 昱佳 訴訟代理人 林倍志 律師複代理人 張詠善 律師
傅鈺菁 律師被告 曾尚鏞
曾煒婷 上二人共同訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人 洪明立 律師被告旌旗不動產 仲介 經紀有限公司法定代理人 吳泓諭 被告 方澤泓
李柏廷 上三人共同訴訟代理人 賴淑惠 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經於民國109年2月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告曾尚鏞、曾煒婷應連帶給付原告新臺幣313,552元，及自民國106年12月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曾尚鏞、曾煒婷連帶負擔3分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告曾尚鏞、曾煒婷如以新臺幣313,552元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告減縮利息起算日後訴之聲明：
（一）先位聲明：
１、被告曾尚鏞、曾煒婷應連帶給付原告新臺幣（下同）458萬元，及自民國106年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、被告方澤泓、李柏廷及旌旗不動產仲介經紀有限公司（下稱旌旗公司）應連帶給付原告458萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
３、前二項請求中任一被告已為給付時，他被告於已給付範圍內，免給付義務。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告曾尚鏞、曾煒婷應連帶給付原告254萬元，及自106年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司應連帶給付原告254萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
３、前二項請求中任一被告已為給付時，他被告於已給付範圍內，免給付義務。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。另陳述：
（一）被告曾尚鏞代理被告曾煒婷而委託被告旌旗公司（即永慶不動產台中勤美園道加盟店）銷售其二人所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍3/378）及其上同段127建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之18二樓，下稱系爭房屋）暨地下層同段13建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之13地下層所示之編號27號機械式停車位（下稱系爭車位）（以上合稱系爭房地及車位）。
（二）原告嗣經被告旌旗公司之仲介人員即被告方澤泓、李柏廷之居間介紹，有意購買系爭房地及車位。原告因十分在意房屋有無漏水情形，乃多次詢問被告曾尚鏞有無漏水。被告曾尚鏞明知系爭房屋曾有滲漏水之情，詎其為求順利脫手，竟故意告稱：並無任何漏水情事，且在系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」第15項「建物現況是否有滲漏水情形」欄，勾選「否」表示無滲漏水之情形，並簽名確認，而蓄意隱匿不告知原告系爭房屋曾有滲漏水之事實，更於簽約時仍刻意隱瞞系爭房屋：(1).靠廚房之房間（下稱Ａ房）內靠窗戶側之牆面、(2).靠浴室側之房間（下稱Ｂ房）內靠窗戶側之牆面及角落之樑柱、(3).客廳與廚房之間靠廚房側之樑柱、(4).客廳與廚房之間靠浴室側之樑柱，曾有滲漏水之交易重要事項。又原告於簽約前曾向被告曾尚鏞詢問系爭車位之高度。被告曾尚鏞另刻意隱瞞系爭車位高度之交易重要資訊，而答稱：一般轎車都可以停，只要不是休旅車都能停。且系爭不動產買賣契約書及標的物現況說明書中亦未記載系爭車位之高度，因致原告誤信系爭房屋確無滲漏水及系爭車位亦無瑕疵存在，因而陷於錯誤，同意以408萬元之對價，購買系爭房地及車位。雙方並簽立不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及委託訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）代為經收保管買賣價金。原告嗣已約付清價金，被告曾尚鏞、曾煒婷亦於106年5月16日辦畢不動產所有權移轉登記予原告，並於106年5月20日完成點交。
（三）詎於交屋後兩星期內之106年6月3日，原告即發現系爭房屋之Ａ房靠窗戶側之牆面，發生嚴重漏水情事。
隨即透過被告旌旗公司連絡被告曾尚鏞，並要求修繕。惟於106年7月29日系爭房屋之Ｂ房靠窗戶側之牆面及角落樑柱亦發生嚴重漏水情事。被告曾尚鏞雖曾於106年7月31日雇工修繕，但Ａ房竟又再度發生漏水情事。更有甚者，原告於106年8月2日更發現系爭房屋客廳與廚房之間靠廚房側及靠浴室側，兩側之樑柱亦分別發生滲水及滴水情事。原告乃商請專業防水人員前來檢視，始知系爭房屋此前即迭有滲漏水情形，蓋因Ａ房窗戶外側牆面存在有發泡劑之痕跡，顯然曾為處理，原告方知受騙。
（四）系爭房屋於交屋後不到兩週即發生嚴重漏水情事，且分別於106年6月3日、106年7月29日、106年7月31日及106年8月2日，四度在系爭房屋之四個不同位置發生漏水情事，核與「標的物現況說明書」中所載無漏水情形不符。被告曾尚鏞雖推稱不知情，且對後續修繕費用亦百般推託，更有甚者，原告交屋後更發現系爭車位竟因高度過低，導致原告所有之TOYOTA廠牌YARIS小型轎車（車高1475mm）無法停放。被告曾尚鏞為系爭車位之原權利人，對系爭車位之規格不可能不知情，而YARIS車型轎車，乃市售車輛之中小型車代表，若連此中小型車都無法停放，常人根本不會購買，但被告曾尚鏞於原告詢問其車位高度時，卻誆稱「一般轎車都可以停，只要不是休旅車都能停」，顯係刻意隱瞞系爭車位高度之重要交易資訊。
（五）被告曾尚鏞對原告負有告知買賣標的物之重要交易資訊之義務，詎其非但隱匿不予告知，更在「標的物現況說明書」上為不實之記載，致原告陷於錯誤而與之成立買賣契約及交付約定價金。惟系爭房屋多達四處滲漏水，且系爭車位高度過低，一般人若知此情，根本不可能購買系爭房地及車位。原告就系爭買賣之交易上重要事項，受被告曾尚鏞詐欺而為意思表示，爰依民法第92條第1項規定，撤銷前所為買受系爭房地及車位之意思表示。又系爭房地及車位之上開瑕疵，乃屬交易上之重要性質，原告主觀上若知其情事，即不可能為購買之意思表示，視同表示內容錯誤，原告亦得依民法第88條規定，撤銷前所為買受系爭房地及車位之意思表示。原告既已撤銷系爭買賣之意思表示，則依系爭買賣契約視為自始無效。被告曾尚鏞、曾煒婷前向原告所收取之408萬元價金，即受有利益且無法律上原因，依不當得利規定，應附加利息，返還該408萬元予原告。
（六）系爭房屋既有上述漏水情事，而依系爭不動產買賣契約書第9條第5項約定：「乙方（指被告曾尚鏞、曾煒婷）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」；同條第6項約定：「甲方（指原告）若為兩人以上時，應負連帶責任，乙方（指被告曾尚鏞、曾煒婷）若為兩人以上時，亦同」。另被告曾尚鏞於標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」，並簽名其上。而系爭房屋於交付原告時，即有漏水之瑕疵，顯然欠缺被告曾尚鏞、曾煒婷所保證之品質，依約被告曾尚鏞、曾煒婷應負民法第354條規定之瑕疵擔保責任，原告亦得依民法第359條、第259條規定，解除買賣契約，並訴請被告曾尚鏞、曾煒婷連帶返還價金408萬元。
（七）被告曾尚鏞未以誠信態度與原告交易，為能順利脫售有漏水之房屋及高度不足之車位，竟刻意隱瞞交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項，並填載不實之「標的物現況說明書」，侵害原告之表意自由權，致原告陷於錯誤而購入系爭有瑕疵之房屋及車位，二十餘年來努力辛苦工作所存下之積蓄損失甚鉅，更使原告在工作及照顧小孩之餘，仍須耗費時間、精力處理漏水及車位問題，備受折磨，身心煎熬，另蒐集證據提出訴訟，亦憑添訟累，身心俱疲。原告爰依民法第227條之1、第195條第1項規定，另請求非財產上損害賠償50萬元。
（八）被告方澤泓、李柏廷為不動產經紀人，受僱於被告旌旗公司。被告方澤泓、李柏廷未善盡其預見危險及調查系爭房屋與車位現況之義務，僅一味促使成交。而系爭房屋外牆有發泡劑痕跡，其二人本應懷疑有滲漏水之情形，卻未盡調查之義務，僅聽信並容任被告曾尚鏞出具之標的物現況說明書，顯未盡善良管理人之調查義務。原告爰就因系爭買賣支付價金，或所得減少之價金及非財產上之損害賠償，訴請被告方澤泓、李柏廷二人應負連帶損害賠償責任。而被告旌旗公司就其受僱人未盡預見危險及調查義務之過失，應依民法第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對原告所受之損害，負連帶損害賠償責任。
（九）退而言之，若原告先位主張為無理由，則原告爰另依民法第359條、第179條規定，主張減少價金，並備位請求被告曾尚鏞、曾煒婷連帶返還減少後之價金差額及賠償損害合計254萬元。蓋因一般交易大眾均認完好之房屋，與漏水修復後之房屋，具有不同之交易價值。如有其他類似不動產可供選擇時，潛在交易人均不會選擇有漏水瑕疵之房屋，除非其售價較低，故有瑕疵之房屋即使修復，仍與正常房屋存在價差，此即汙名價值之減損。故因滲漏水造成房屋之價值減損，除技術性損失即修復費用外，尚包含房屋因該瑕疵所生之交易性貶值損失。是無論有無修復，均欠缺本應具備之品質及效用，且嚴重影響居住品質，另司法實務上亦肯認有滲漏水瑕疵之房屋，受有修復費用及汙名損害之價值減損，是買受人所得請求減少之價金，應包含修復費用與汙名損害。依卷 附鈞 院囑託臺灣省結構工程技師公會（下稱結構技師公會）鑑定報告所示，系爭漏水之概估修繕費用為139,480元；另卷附鈞院囑託卓越不動產估價師事務所之不動產估價報告中雖未就污名損害數額為鑑定，但因滲漏水所導致之房屋價值減損，在已修復之情況，其折價幅度約為房屋時價之15~19%；在漏水未修復之情況，折價幅度則應視滲漏情況而定。是原告爰就污名損害數額部分，主張應依折價幅度15%計算即612,000元（計算式：408萬元×15%＝612,000元），再加上修繕費用。原告亦得請求返還所應減少之價金751,000元（計算式：612,000元＋139,000元＝751,000元）。再者，若鈞院仍認原告上述主張為無理由，然依系爭不動產估價報告所示，系爭房屋於106年5月21日交屋時滲漏水情形存在下之適當價格為3,749,988元，與兩造交易之408萬元，存在有330,012元（計算式：4,080,000元－3,749,988元＝330,012元）之差額，原告亦得據此請求被告按此價差計算應返還原告之金額等語。
二、被告曾尚鏞、曾煒婷答辯聲明：
（一）原告先備位之訴及假執行之聲請，均駁回。
（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
另陳述：
（一）系爭房地為被告曾尚鏞、曾煒婷因繼承而取得，原出租予他人，最後一任房客承租至100年間，其後即閒置無人居住。103年間，被告曾尚鏞籌備結婚事宜，本擬將系爭房屋作為新房使用，遂進行整理，整理之位置為浴室重作防水、更新衛浴設備、重舖壁磚、地磚；另刮除浴室與Ｂ房隔間牆在臥室側之壁癌及重新粉刷。整修期間，Ａ房、Ｂ房窗戶或客廳樑下，均未曾發現有滲漏水之情形。整修後因被告曾尚鏞與妻皆在市區工作，乃改變計畫而未將系爭房屋作為新房使用。被告曾尚鏞始於106年3月13日將系爭房地及車位委由由被告旌旗公司對外銷售。被告曾尚鏞於仲介人員即被告方澤泓依「標的物現況說明書」所列問題詢問時，就第15項「建物現況是否有滲漏水情形」？因「現況」並無滲漏水，被告曾尚鏞乃勾選「否」；另就「是否曾在最近一年內修復滲漏水」？因「最近一年內」未曾修復滲漏水，被告曾尚鏞遂勾選「否」，均無不實之處。另原告在簽約前曾至系爭房屋看過二次，始於106年4月1日簽立不動產買賣契約書，簽約當天為被告曾尚鏞與原告第一次見面。見面後雙方確認契約相關細節均無異議後，即行簽約。原告所稱其曾多次詢問被告曾尚鏞系爭房屋有無漏水，被告曾尚鏞均告知無任何滲漏水云云，並非實在。
（二）系爭房地於106年5月16日完成所有權移轉登記後，即在106年5月20日下午5時左右，原告由其女性同事陪同，會同房仲人員及被告曾尚鏞，進行驗屋程序，除檢查系爭房屋外，並一同確認系爭車位之位置。系爭車位為機械式車位，原告並親自操作及確認車位之升降功能正常。驗屋完畢當日晚間7：00左右，被告曾尚鏞即將系爭房屋鑰匙交付原告收領。簽約前兩造未曾謀面，係於簽約當日始初次見面，被告曾尚鏞如何對原告施用詐術？原告對此並未舉證證明，顯非有理由。又依結構技師公會鑑定結果：Ａ房窗框外側有曾經注射止水發泡劑殘留之痕跡，其顏色較深呈咖啡色，研判施做時間至少應有5年以上，另Ａ房、Ｂ房窗戶牆面漏水原因，乃Ａ房與Ｂ房間外牆面及Ｂ房與鄰房間外牆面，有明顯交叉裂縫修補痕跡及上方水平裂縫，研判應係921地震所造成，至106年8月2日客廳樑發生漏水，屬偶發事件，可能樓上住戶非正常使用（如清洗地板積水…）所造成，為交屋後之偶發事件各情，足認被告曾尚鏞並無故意隱匿或施用詐術之可言。又原告看過系爭房屋二次並確認現況並無滲漏水之情形後，始同意買受並簽立買賣契約書，其對買賣標的物之認識，亦無錯誤可言，原告主張撤銷被詐欺、錯誤所為之意思表示，並無理由。
（三）按中古屋之買賣，其缺損或老化程度已行諸於外，或可由屋齡直接估算，應認買賣雙方已有默示合意，按立約當時之房屋現況而為交易。出賣人所交付之房屋，縱有於立約當時即已存在之問題，仍應認為係依債之本旨而為履行。查系爭房屋為80年11月1日建築完成，為屋齡26年之舊大樓，更經過921地震，是系爭房屋之屋況，自非可與全新之房屋相比。被告曾尚鏞、曾煒婷依房屋現況交付予原告，自係依債之本旨履行。且Ａ房及Ｂ房窗戶牆面滲漏水係因921地震所致，又客廳之樑內部並無埋設管路可導致漏水，且自106年8月2日至108年5月20日，其間經歷多次豪大雨，亦未再有漏水之情形，研判106年8月2日客廳樑之滲漏水，屬偶發事件。據此，被告曾尚鏞並無故意隱匿，且大樓外牆前於地震後曾經修補，修補痕跡被告亦無隱匿，況大樓外牆為共用部分，而非專有部分，其修繕應受規約或區分所有權會議決議之限制，自不得認被告曾尚鏞、曾煒婷應負瑕疵擔保責任。又系爭買賣之總價為408萬元，而依結構技師公會之鑑定，滲漏水之修繕費用概估僅為139,480元，則原告主張解除契約，顯失公平，而非有理。
（四）原告另稱系爭機械式車位有高度不足之瑕疵云云，但原告所有之YARIS車型車輛，雖為1500cc，然卻以車體為高著稱（廣告標榜「小車大空間」）。是以，雖係小車，卻比其他中大型房車之車高更高，是原告之車無法停入系爭車位，係因車體設計之故，而非車位自身之瑕疵。況系爭車位之上下層，其車位編號均為27號，先到先停，原告亦可將車停放於上層車位，應無無法停放之問題。
（五）原告又備位主張若解除契約無理由，則改依民法第359條、第179條規定，請求返還減少之價金等語，亦無理由。蓋因房屋滲漏水是否會產生污名化價值減損，應視個案情形、修繕難易，由專業不動產估價師鑑定之。 依鈞 院囑託不動產估價師就系爭房屋：「未修復，滲漏水情形存在」、「已修復，滲漏水情形可能存在」及「已修復，滲漏水情形不復存在」三種情形而為估價。其估價報告略謂：「…依…結構工程技師…鑑定報告…在價格日期當時有Ａ房及Ｂ房窗戶牆面漏水及客廳樑漏水之情況…係可修護完成…且瑕疵…研判…係921地震造成，為漏水主要來源。勘估標的之滲漏水現狀屬於可恢復之瑕疵，經修繕完成後並無污名化之間接減損…五、評估價值結論…未修復，滲漏水情形存在之適當價格為3,749,988元；予以修復，滲漏水情形可能存在之適當價格為3,905,928元；予以修復，滲漏水情形不復存在之適當價格為4,113,848元」。是經專業估價後，認系爭房屋在修繕後並不會產生污名化之價值減損，是原告主張減少價金，即無理由。退而言之，縱認原告仍得主張減少價金，原告至多亦僅得就修繕費用139,480元為請求，且被告前已就系爭房屋之Ａ房雇工修繕及支付修繕費用53,000元，既已修繕完畢，該部分費用亦應扣除之。是原告既請求修繕費用，又另依未修復而滲漏水情形存在之3,749,988元，計算減少價金，顯無理由。
（六）被告曾尚鏞、曾煒婷並未對原告為任何侵權行為，原告亦未證明其何人格法益受損，自無從依民法第195條規定主張非財產上之損害賠償。況被告於交屋後即將系爭房屋出租他人，原告並未居住於系爭房屋內，其所來精神痛苦可言，甚且持續獲得出租收益，是其所為精神上損害之請求，亦無理由等語。
三、被告方澤泓、李柏廷、旌旗公司答辯聲明：
（一）原告先備位之訴及假執行之聲請，均駁回。
（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
另陳述：
（一）系爭房屋為屋齡超過25年以上之中古屋，係被告曾尚鏞於106年3月13日所委託銷售，買賣雙方於同年4月1日簽立買賣契約書，同年5月20日完成點交，居間契約之存續期間為106年3月13日起至同年5月20日止，業已履行完畢。委託人即被告曾尚鏞委託銷售當時，曾親自在系爭房屋現場，詳閱標的物現況說明書，並依房屋現況逐項填載，被告方澤泓（賣方仲介）亦有向委託人曾尚鏞詳細說明現況說明書之重點：「本表為委託人依現況於委託時填載，若有填載不實或日後屋況、分管協議變更時，其買賣雙方權利義務仍應依買賣契約書或法令為準。」、「注意：委託人依法應負瑕疵擔保責任；標的物現況日後如有變更時，應如實告知買方」，再經委託人曾尚鏞逐項確認無誤後始簽名於上。是就系爭現況說明書第15項所詢：「建物現況是否有漏水」及「是否曾在最近一年內修復漏水」，委託人曾尚鏞均勾選「無」，被告方澤泓應已盡善良管理人之注意義務而仔細調查，並無發現系爭房屋當時有漏水之現況，亦無最近一年內曾修復滲漏水之痕跡。又就現況說明書第14項車位部分，亦有實地調查系爭27號車位可停入轎車且操作正常，另同社區之其他編號車位，亦均有住戶之轎車正常停放，被告方澤泓亦已盡善良管理人注意義務並完成調查，始接受委託。
（二）原告及其友人於買賣契約簽立之106年4月1日之前，共聯繫被告李柏廷（買方仲介）至系爭房屋現場帶看三次（106年3月21日上午、晚上各一次，3月25日一次），106年4月1日簽約時，亦依規定由原告於現況說明書上簽名，另簽約後約隔幾天，原告又親自到系爭房屋現場再檢查屋況一次，106年5月20日下午原告亦親自進行系爭房屋之驗屋，並於當日晚上完成交屋手續。原告既謂其十分在意房屋有無滲漏水及車位狀況，而包含交屋驗屋，原告（含其友人）計到系爭房屋五次，被告李柏廷均有依不動產經紀業管理條例規定，依標的物現況說明書向原告解說，原告亦均已詳細比對房屋現況及車位狀況，其亦未無發現系爭房屋當時有任何滲漏水之情形。又系爭標的物現況說明書之填載義務人為出賣人即被告曾尚鏞，而非被告方澤泓、李柏廷、旌旗公司，且原告當時就系爭標的物現況說明書之記載亦無疑義，並於系爭標的物現況說明書上簽名，是被告被告方澤泓、李柏廷、旌旗公司均無過失可言。原告就系爭房屋及車位之現況，均已明確知悉，是原告嗣後再行主張瑕疵云云，不值採信。
被告方澤泓、李柏廷已善盡善良管理人之注意義務，以為調查並據實報告交易當事人，並無應注意能注意而不注意之過失，更無故意侵權責任可言。
（三）系爭房屋外牆雖有發泡劑之痕跡，但依鑑定結果，其施作期間至少已有5年以上。可證系爭標的物現況說明書所記載未曾在一年內修復滲漏水一節，並非不實。另依中央氣象局106年度臺中地區之每日雨量統計資料所示，106年3月份至5月份，大部分日期均無下雨，若有雨亦僅係零星雨量，是被告方澤泓、李柏廷為仲介之期間（106年3月13日至5月20日），系爭房屋均無滲漏水狀況發生，其二人實無從發現或預見系爭房屋隱有滲漏水之瑕疵，自非能注意而未注意。又交屋後之106年6月3日當日臺中之雨量達171.5公厘（當日雨量即超過3至5月份整月總雨量），因原告反應系爭房屋靠近廚房之房間有漏水狀況，被告方澤泓、李柏廷隨即盡善良管理人之責，居中通知賣方曾尚鏞出面處理，原告亦寄發存證信函予賣方要求協調解決。嗣雙方協調後，即由賣方僱工修繕完畢。嗣經修繕完工後不久，原告又再次反應仍有漏水情狀，賣方曾尚鏞偕同先前所僱修繕之公司人員到場檢視，該公司人員認為前次修繕為系爭房屋本身漏水問題且已修補完畢，至於會再漏水，其原因是整棟建築物老舊，因樓上住戶之房屋滲漏水而自樓上滲入樓下之系爭房屋所致，並非系爭房屋本身問題。嗣再協商，無法達成修繕共識，原告其後才又指稱車位高度亦有問題。
（四）依上述居間歷程觀之，被告方澤泓、李柏廷均已盡居間契約之善良管理人注意義務，並就訂約事項亦盡調查之義務，且就其所知據實報告買賣雙方，並無可歸責之事由存在，既已依相關規定忠實執行業務，自無因執行仲介業務而故意或過失致交易當事人受有損害，當無無民法第184條、185條之侵權行為可言，則被告旌旗公司亦無與被告方澤泓、李柏廷應共負連帶賠償責任之情事等語。
四、法院得心證之理由：
（一）本院依卷附資料及兩造所為陳述，整理不爭執事項如下：
１、被告於106年3月12日簽立系爭現況說明書，而委由被告旌旗公司之人員，居間仲介對外出售系爭房地及編號27號之系爭車位。
２、原告與被告曾尚鏞、曾煒婷於106年4月1日經由被告旌旗公司所屬仲介人員即被告方澤泓、李柏廷之居間，就系爭房地及車位，簽立系爭買賣契約書，約定總價為408萬元。
３、原告業已付清買賣價金，被告曾尚鏞、曾煒婷亦已於106年5月16日辦畢不動產所有權移轉登記與原告所有，並於106年5月20日點交系爭房地及車位予原告。
４、原告於106年6月7日以台中民權路郵局1340號存證信函所載系爭房屋有漏水情事為由，催告被告曾尚鏞3日內洽談解決之道。
５、訴外人樂建工程有限公司就系爭Ａ、Ｂ兩房窗戶內外防水處理及裂縫補強防滲，出具工程費用53,000元之報價單。
６、原告繼於106年8月16日以台中民權路郵局1871號存證信函所載系爭房屋有漏水情事為由，催告被告曾尚鏞、曾煒婷於函到7日內洽商返還價金等費用及於106年8月26日前修繕完成。
７、訴外人達誠宅修團隊就系爭房屋外牆防水工程，曾出具106年9月18日、9月19日、9月27日及10月10日之報價標單，所載之工程報價各為100,000元、90,000元、106,000元及100,000元。
８、原告再於106年11月30日以台中法院郵局2973號存證信函載稱系爭房屋有漏水及車位高度過低等情，伊已表示行使解除契約、減少價金等權利之意思表示，再次告知等語。
（二）原告主張撤銷受詐欺及錯誤之意思表示，及以被告曾尚鏞、曾煒婷應負瑕疵擔保責任而先位主張返還全部價金，另備位請求返還應減少之價金，及另先備位主張負非財產上之賠償責任；又對被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司主張未盡受委任之契約義務，應同負上述給付責任為由，訴請被告等人負不真正連帶之給付責任。惟為被告等人所否認。是本件主要爭點乃為：
１、原告有無因受詐欺及錯誤為意思表示而得主張撤銷？
２、被告曾尚鏞、曾煒婷應否對原告負瑕疵擔保責任？
３、原告對被告曾尚鏞、曾煒婷所為撤銷意思表示、解除契約返還全部價金408萬元，或返還減少價金204萬元之主張是否有理？
４、原告對被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司所為未盡契約注意義務，應負賠償責任之主張是否有理？
５、原告所為精神上損害賠償50萬元之主張是否有理？
（三）茲分別判斷如下：
１、原告有無因受詐欺及錯誤為意思表示而得主張撤銷？
(1).按當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。又為使舉證責任公平合理分配於兩造負擔，於當事人就發生法律上效果所必要之事實，主張法律效果存在者，自應就其成立要件事實負舉證責任，始符上揭法條之趣旨。
(2).次按，民法第92條第1項前段規定，因被詐
欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，並不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述而欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。另不真實之事實是否重要，而有影響意思之形成，更應以該事實與表意人自由形成意思之過程，有無因果關係為斷。是被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之人，應就此項事實，負舉證之責任。另意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，同法第88條第1項亦有明文，惟該條所稱「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致者是。如係主張因誤信他方之表示而為對應之意思表示者，即非表示方法之錯誤，即無許撤銷所為意思表示之餘地。
(3).經查，原告主張被告刻意隱瞞物之重要性質
與重大交易條件而不為誠實告知，乃係對原告實施詐欺云云。然查，中古屋買賣與預售屋買賣不同，中古屋買賣有現存之標的物可供買方為現況之查探，除隱藏於結構體內、或為裝潢所遮掩、或需特定情事成就始會外顯者外，買方本得就行諸於外之標的物現況而為應買與否之評估。次查，系爭房屋位於台中市太平區，為80年11月1日建造完成，買賣當時之屋齡為26年，其間歷經921地震，而依本院囑託結構技師公會鑑定結果：洬迮＆堨~側有曾經注射止水發泡劑殘留之痕跡，又其顏色較深呈咖啡色，研判施作時間至少應有5年以上；另Ａ房、Ｂ房窗戶牆面漏水原因，乃Ａ房與Ｂ房間外牆面及Ｂ房與鄰房間之外牆面，有明顯交叉裂縫修補痕跡及上方水平裂縫，研判應係921地震所造成；至於原告所稱106年8月2日客廳之樑發生漏水，屬偶發事件，可能為樓上住戶非正常使用（如清洗地板積水…）所造成。是上開滲漏水情形並非隨時存在而僅以肉眼即可察知。是被告曾尚鏞於106年3月13日將系爭房屋委由被告旌旗公司對外銷售時，就系爭標的物現況說明書中之第15項「建物現況是否有滲漏水情形」？其因認「現況」並無滲漏水，乃勾選「否」；另就「是否曾在最近一年內修復滲漏水」？其因「最近一年內」並未有修復滲漏水之情形，乃勾選「否」；尚非全然無據，並非明知「現況」有無滲漏水情事而仍故為不實之說明，加以復無其他證據可資證明被告曾尚鏞曾另有對原告故意隱匿，或對原告故為不實交易內容之陳述之舉。是原告就所主張其受被告曾尚鏞詐欺而致陷於錯誤乃為意思表示一節，所為舉證，尚有未足，是原告據此而為撤銷受詐欺或錯誤所為之意思表示之主張，難認有理。
２、被告曾尚鏞、曾煒婷應否對原告負瑕疵擔保責任？
(1).按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民
法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354條第1、2項、第360條前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且民法第354條第1項所規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人另有免除擔保責任之特約外，出賣人當然負有此一責任，不得謂當事人間未明訂出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此一責任。至同條第2項所規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為「特約擔保」具有其所保證品質之瑕疵擔保責任。查系爭買賣標的中之系爭房屋，屬大樓之區分所有住宅，主要功能為供居住使用，如房屋一旦發生滲漏水情事，不但有致毀損屋內裝潢或財物之可能，亦會干擾使用人之生活起居，而致無法發揮房屋供人安然居住之目的。是房屋如有滲漏水情事，自足減少其通常效用，而構成物之瑕疵及房屋價值之減損。
(2).原告於105年6月23日透過被告旌旗公司之仲
介而與被告曾尚鏞、曾煒婷就系爭房地及車位，簽立買賣契約，約定買賣總價金408萬元，嗣並辦理過戶、交屋及付清買賣價金等手續，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書在卷可稽。雖系爭房屋於簽立買賣契約當時，其屋齡為26年，屬中古屋買賣，惟依通常之交易觀念，購買中古屋之買受人，仍預期出賣人所交付之房屋，仍應具備上述足供人生活起居之效用，及無滲漏水之居住品質。尚不得謂中古屋交易，即毋須具備此一通常效用及品質之需求，或概得免除出賣人之瑕疵擔保責任。
(3).依上所述，被告曾尚鏞就系爭房屋現況說明
書中所詢：「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」，且無證據可資認其有故意不告知系爭房屋存在有滲漏水之現象。惟依系爭買賣契約書第9條第5項之約定，賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。
(4).系爭房屋在105年8月2日交屋後，旋即遇雨
而發生滲漏水情事，而依本院囑託結構技師公會鑑定結果，Ａ房窗框外側有曾經注射止水發泡劑殘留之痕跡，其顏色較深呈咖啡色，研判施做時間至少應有5年以上。另漏水原因，乃Ａ房與Ｂ房外牆面及Ｂ房與鄰房間外牆面，有明顯交叉裂縫修補痕跡及上方水平裂縫，研判應係921地震所造成。土木技師公會所為鑑定，為本院行調查證據程序所得之結果，本得據為裁判心證之依據，且結構指技師公會為專業之不動產瑕疵鑑定機構，與兩造均無法律上或私人間之利害關係存在，該公會本於獨立地位指派專業技師而為之鑑定報告，自具有客觀及中立性，符合專業鑑定所應具備之品質，應可採為判斷系爭房屋滲漏水瑕疵之有無，及其發生原因之參考。又依系爭鑑定報告、現場照片及本院履勘現場所見情形，可知系爭房屋之Ａ房、Ｂ房窗戶牆面，確有遇雨而發生滲漏水之情狀，又其漏水因素為921地震所致，係在系爭房屋點交前即已存在，自不能以系爭房屋交易當下並未漏水，或漏水位置在外牆為由，即認非屬瑕疵擔保之範圍。加以系爭買賣契約書第9條第5項業已約明被告保證系爭房屋於交屋前無存在滲漏水之瑕疵，如有此一情事，願負瑕疵擔保責任。茲系爭房屋之Ａ房、虳迮﹞彯藄惇J有滲漏水瑕疵存在，被告曾尚鏞、曾煒婷自應負此一瑕疵擔保責任，尚無從以交屋時並不知有此瑕疵存在，或非故意隱暪等語，據為免負瑕疵擔保責任之理由。又連帶債務之成立，依當事人明示之意思或法律之規定，民法第272條第1、2項定有明文，本件依系爭買賣契約書第9條第6項約定：「甲方（指原告）若為兩人以上時，應負連帶責任，乙方（指被告曾尚鏞、曾煒婷）若為兩人以上時，亦同」。足認買賣雙方亦有成立連帶責任之意思合致。
(5).至於原告所另主張客廳之樑亦有滲漏水及車
位高度不足之瑕疵部分，因客廳之樑內部並無給排水管路，發生滲漏水之原因，可能為樓上住戶非正常使用（如清洗地板積水…）所造成，此為交屋後之偶發事件，核非系爭房屋自身之瑕疵。另系爭大樓之地下停車位，採上下層昇降式機械車位，各車位之高度均為相同，並可順利正常停入一般轎車及操作昇降，此有被告所提出之地下停車場照片可稽，難認有何瑕疵可言；原告雖稱其車為小車仍因車位高度不足致無法停入云云，惟依原告所述車輛之規格觀之，其排氣量雖為中小型車種，但車高卻較同廠牌之其他中大型車種為高，有車輛規格表可參，自難以原告所有之車輛，其車身設計較一般轎車為高之故，即謂系爭27號車位存在瑕疵。
３、原告對被告曾尚鏞、曾煒婷所為撤銷意思表示、解除契約返還全部價金408萬元，或返還減少價金204萬元等主張是否有理？
(1).原告所為撤銷受詐欺或錯誤之意思表示之主
張，難認有理，已如前述。是原告以此為由先位訴請被告曾尚鏞、曾煒婷返還價金408萬元，核非有據。
(2).被告曾尚鏞、曾煒婷依系爭買賣契約書第9
條第5、6項之約定，對原告就系爭房屋之Ａ房及Ｂ房窗戶牆面滲漏水瑕疵，固應負瑕疵擔保責任。惟買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，買受人雖得解除買賣契約，惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人即僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之區分所有部分而為買賣之標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。但依情形解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，而僅得請求減少價金。查系爭房屋客廳之樑於106年8月2日之漏水情狀，乃屬偶發事件；另系爭車位，可順利正常停入一般轎車及操作昇降而不存在原告所稱之瑕疵；又A、Ｂ房間窗戶牆面滲漏水瑕疵，復非無法修復，且參酌鑑定報告所概估之修繕費用約139,480元，系爭買賣之總價金達408萬元，又系爭房屋本非新成屋而為屋齡已有26年之中古屋等情，本院認原告先位主張解除契約，顯然有失公平，所為解約及返還全部價金408萬元之主張，即非有理。
(3).原告所為撤銷意思表示及解除契約之主張，
雖非有理，惟被告曾尚鏞、曾煒婷就系爭房屋所存在之A、Ｂ房間窗戶牆面滲漏水之瑕疵，既應連帶負瑕疵擔保責任，則原告備位主張減少價金及依不當得利規定，訴請被告曾尚鏞、曾煒婷連帶返還該部分金額，即為有理。至所得主張減少之價金數額，應包括瑕疵修復費用及因滲漏水所致生之系爭房地交易價值減損金額。經查，Ａ房及Ｂ房窗戶牆面漏水瑕疵之修復費用約為139,480元。
另查洬苳咷房窗戶牆面漏水瑕疵，乃屬921地震所形成之裂縫所致，其情形雖非結構上之嚴重損害，但該瑕疵主要為外牆裂縫，雖經修繕，對系爭房屋之通常效用及品質，在所施作之修補或防水工程能有效阻絕滲漏水之效期內，固不致對系爭房屋產生巨大之影響，但時日愈久，因工程材料會自然老化或變質，加以臺灣地處地震帶，不時有地震之發生而極易導致原有修補之裂縫，再次分離，將來仍有再發生滲漏水之可能。則系爭房屋在未來至少尚有24年以上之耐用期限，仍具有不確定之滲漏水風險存在。本院綜合上情，因認系爭房屋依結構技師公會鑑定報告所示於再行支出139,480元費用以為漏水瑕疵之修復後，該滲漏水因素而對系爭房屋之交易價值，仍會有所減損，惟所減損價值之程度，當較未修復之情形為輕。本院因認修繕後之系爭房屋，因日後仍存在滲漏水之風險，對其價值構成降低之損害，再參酌本院所囑託卓越不動產估價師事務就系爭房屋：「未修復，滲漏水情形存在」、「已修復，滲漏水情形可能存在」及「已修復，滲漏水情形不復存在」三種情形所為估價結果，在系爭房屋之滲漏水情形屬於可修復之瑕疵且予以修復下，因其滲漏水情形可能存在之適當價格為3,905,928元，與原約定之買賣價金408萬元，存在有174,072元之價差，再加計上開修繕所需費用139,480元，則原告所受修繕費用及修繕後房屋價值減損之損害，合計為313,552元。至被告曾尚鏞前雖曾就系爭房屋之Ａ房，雇工修繕及支出修繕費用53,000元，但因並未完全修繕至不再滲漏水之狀態，是該部分費用自無從予以扣除。
４、原告對被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司所為未盡契約注意義務，應負賠償責任之主張是否有理？
(1).按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷
業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此為不動產經紀業管理條例第4條第4、5、7款所規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條亦有明文。是以仲介業所從事之不動產交易居間及代理行為，係為「報告訂約之機會」或為「訂約之媒介」之地位，及協助買賣雙方為交易上之必要注意行為。故仲介業對委託人所應負擔之責任，自與出賣人對買受人所負之瑕疵擔保責任有別。
(2).另關於不動產經紀業者之業務與責任，不動
產經紀業管理條例第18條以下設有規定，惟著重於不動產交易之法律或行政管制上事務之處理事宜，以及應誠實進行廣告與銷售，不得有故意欺瞞客戶之情形，並非就關於不動產本身結構、測量等工程技術事項，要求不動產經紀業者負有工程上之專業協助或注意義務。是以不動產經紀業者於法律上所應具有之專業意旨，即提供誠實之不動產交易媒介並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管制之申報或登記。其所應負擔之責任（含應注意之義務範圍），亦應以上開法律或行政（稅務）管制專業上之要求，為其基礎。
(3).被告旌旗公司之營業項目包含不動產仲介經
紀業在內，自屬以居間仲介房屋買賣為其營業內容之一。又其同時指派被告方澤泓、李柏廷，分別受買賣雙方之委託而仲介系爭房屋之買賣，依法所負者乃本於仲介專業所應查知之不動產瑕疵及告知買受人之義務。被告旌旗公司受賣方之委託，將系爭房屋仲介銷售予買方後，嗣後雖發現系爭房屋存在有上述Ａ房及Ｂ房窗戶牆面滲漏水瑕疵。惟原告於買屋之前，曾親自看屋，其於看屋過程中，亦未發現上述滲漏水瑕疵存在。又依卷附鑑定報告所示及本院履勘現場所見，系爭滲漏水之瑕疵，如非遇大雨而致滲漏時，尚無從僅由房屋內部外觀即得察知會有滲漏水情形存在。核屬依一般通常之外觀檢查方式所未能立時發現之瑕疵，而需在一定之條件成就下（例如持續多日下雨或發生豪大雨），否則對非具建築、土木工程專業之仲介人員而言，尚無從要求單憑建物外觀即能察知有無滲漏水之現象及原因。自不得以被告方澤泓、李柏廷未於仲介過程中察知此一瑕疵存在及告知原告之情，即認被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司有違本於仲介專業所應察知瑕疵之注意義務。再者，被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司仲介系爭房屋買賣時，協助買賣雙方簽立之不動產買賣契約書中附有「標的物現況說明書」，並要求賣方應就現況說明書上之「標的物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等項目據實為勾選，而協助買方要求賣方就房屋狀況據實陳明。應認已盡適當之查證責任。此外又無其他積極事證，足資認定被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司有明知系爭房屋存在有漏水瑕疵，卻故意隱暪而不告知原告之情事。本院因認被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司就系爭房地及車位交易，所提供之媒介及協助完成交易相關法律或行政（稅務）申報及登記業務等內容，尚無有違不動產經紀業者「依仲介專業所應查知之瑕疵而未查知」之情事。原告以被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司未善盡調查義務等情為由，訴請被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司應與被告曾尚鏞、曾煒婷共負不真正連帶責任等語，應非有理。
５、原告所為精神上損害賠償50萬元之主張是否有理？
(1).按民法第18條規定，人格權受侵害時，得請
求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。另因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節嚴重者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條、第195條第1項亦有明文。是精神慰藉金之賠償，以人格權遭遇不法之侵害，並致精神上受痛苦而情節嚴重為其要件。
(2).本件原告並未證明被告等人有何詐欺侵權行
為，另被告曾尚鏞、曾煒婷就系爭房屋滲漏水一事，固應負瑕疵擔保責任，然此乃財產上損害問題，並非被告等人有對原告之身體、生命、自由等人格權有為加害之行為。縱認原告有因系爭房屋滲漏水一事而致生活不便及心生苦惱，但仍非屬原告之人格權遭受侵害。是原告所為精神上損害賠償50萬元之主張，於法無據。
五、綜上所述，原告先位訴請被告等人連帶給付458萬元及利息，為無理由。另備位訴請被告等人連帶給付254萬元及利息；就就其中被告曾尚鏞、曾煒婷應連帶給付313,552元，及自106年12月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，予以准許；逾此部分所為主張及對被告方澤泓、李柏廷及旌旗公司部分，則非有據，應予駁回。另本件所命被告曾尚鏞、曾煒婷給付之金額，未逾50萬元，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行；並另依職權為被告曾尚鏞、曾煒婷得供擔保而得免為假執行之諭知。至原告敗訴部分，其該部分之假執行聲請，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國109年2月27日
民事第四庭法官林宗成以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費，法院得不命補正。
中華民國109年2月27日
書記官陳筱惠