裁判字號：臺灣高等法院臺南分院100年重上字第81號民事判決
裁判日期：民國101年09月25日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高等法院臺南分院民事判決100年度重上字第81號上訴人 張忠榮 訴訟代理人 何永福 律師複代理人 陳中為 律師被上訴人 方健彰 訴訟代理人 汪玉蓮 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國100年10月31日臺灣嘉義地方法院第一審判決（100年度重訴字第27號），提起上訴，本院於101年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹佰壹拾柒萬壹仟元，及自民國一百年四月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息部分，及該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘之上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國（下同）100年2月2日就坐落嘉義市○○○段保安小段229地號，地目建、面積342平方公尺、所有權範圍全部之土地，及坐落該土地之1756建號即門牌號碼嘉義市○區○○路1段159號房屋（下稱系爭房地），訂定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方就系爭房地之總價議定為新臺幣（下同）1,535萬元，並就價金給付辦法約定為：⒈定金：30萬元。⒉第一期款：500萬元。⒊第二期款：555萬元。⒋第三期款：450萬元，於產權移轉登記完成時交付，賣方應辦理原設定抵押權塗銷登記；上揭款項應於完成二日內交付（預定於100年3月17日）。
上訴人付清定金及第一、二期款項後，被上訴人依約塗銷系爭房地原有之抵押權；嗣上訴人於100年3月15日以其配偶即原審被告 蔡秀桃 之名義辦理系爭房地之所有權移轉登記完竣；惟上訴人卻未依約給付第三期款予被上訴人，被上訴人遂於100年3月19日以嘉義文化路郵局第410號存證信函對上訴人催告，請其於函到三日內給付第三期款，惟上訴人收受該存證信函後卻置之不理；被上訴人乃於100年4月1日再以嘉義文化路郵局第490號存證信函對上訴人及蔡秀桃二人表示解除系爭買賣契約，且為求慎重，被上訴人爰以本件起訴狀繕本送達再為解除系爭買賣契約之意思表示。因兩造間之系爭買賣契約已經解除，則蔡秀桃取得系爭房地即屬無法律上之原因，被上訴人得依不當得利之法律關係，請求蔡秀桃將系爭房地移轉登記予被上訴人所有；又兩造買賣契約業已解除，然因系爭房地已登記在蔡秀桃名下，上訴人既無法將系爭房地返還予被上訴人，自應償還系爭房地之價額，扣除上訴人於起訴後以支票償還之425萬元，其尚應償還被上訴人1,110萬元。爰本於解除買賣契約所衍生之請求權法律關係，提起本件訴訟，先位聲明：求為判命：蔡秀桃與被上訴人以嘉義市地政事務所於100年3月15日登記就系爭房地所為之所有權移轉登記，均應移轉登記返還予被上訴人；又備位聲明求為判命：上訴人應給付被上訴人1,110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決等語（原審依被上訴人備位聲明判決上訴人應如數給付，而駁回被上訴人先位聲明之請求。嗣上訴人聲明不服提起上訴，至被上訴人對其受敗訴判決﹝即先位聲明﹞部分則未提起上訴，故答辯聲明：駁回上訴人之上訴）。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、系爭房地既有遭公用溝渠占用之瑕疵存在，且非上訴人於締約當時所得及知，無論上訴人係於100年3月9日鑑界後或是於同年3月14日支付完第二期款後方知悉，均不妨礙上訴人得依民法第359條主張減少價金之權利。且上訴人曾於鑑界後口頭向被上訴人反應該溝渠占用一事並要求減少價金，此一事實為被上訴人所不否認（但被上訴人主張上訴人在訂立買賣契約時，即已知悉溝渠存在），原審自不得僅因上訴人仍於鑑界後如期於100年3月14日支付第二期款為由，而認為上訴人未曾向被上訴人主張前開瑕疵，並請求減少價金。
二、上訴人於締約時根本不知屋後尚有該公用溝渠占用之情形，故無默許或容認該瑕疵存在之意思。被上訴人雖一再否認系爭土地有遭枯木、雜草及泥土覆蓋以致無法發現有遭溝渠占用之情事，然據系爭買賣契約第13條「其他特約事項」㈡明白記載：「土地上之雜樹及物品賣方應負責剷除及搬離清楚，騰空交地」，由此即可證明兩造於締約時均明確認知系爭土地上確實遭雜樹、廢棄物所覆蓋，且賣方（即被上訴人）並有剷除之義務。蓋非如此，兩造豈會特別在契約中另行書寫該段文字？可見被上訴人一再主張系爭土地並無雜樹一事，根本是自相矛盾，亦係推拖卸責之詞。更何況系爭土地既經事後請人清除其上雜物，自然會顯露出遭泥土、草樹覆蓋的水泥地及水溝渠道，被上訴人事後倒果為因，堅稱水泥地無法種植草木云云，自屬無據。
三、依內政部公告之成屋買賣契約書範本第10條規定，違約金之最高額度為百分之15，乃被上訴人主張沒收之違約金1,085萬元，佔兩造原定買賣價金（1,535萬元）之比例竟然高達百分之71（計算式：10851535＝0.7068，約為百分之71），顯已超出上開定型化契約之上限甚多。況上訴人既按期給付第一、二期款項，並無逾期且經被上訴人同意而受領，則上訴人既早已為該部分履行，被上訴人就受有此部分履行之利益，自應依民法第251及252條規定減少違約金。且就第三期款項，上訴人亦僅減少25萬元後，將第三期款項給付予被上訴人，並經被上訴人同意而受領；縱係遲延後之給付，惟上訴人違約之金額（相當於被上訴人所受損害）亦僅有該「減少25萬元」之部分，僅佔總交易價額（1,535萬元）之百分之1.6，係屬微不足道之比例。則被上訴人主張沒收之違約金達1,085萬元，自屬過高，而應予酌減。
四、被上訴人主張第一、二期款共1,085萬元因已遭被上訴人沒收，不能算其已給付被上訴人之償還價款云云，應屬無理由。退步言，假設第一、二期款共1,085萬元因被上訴人主張為違約金，惟亦因該違約金明顯過高而應予酌減，則被上訴人仍不得主張將1,085萬元均視為違約金而予以沒收。
五、依上，上訴聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、上訴人與被上訴人於100年2月2日就系爭房地訂定系爭買賣契約，雙方就系爭房地之總價議定為1,535萬元，並就訂金給付辦法約定為：⒈定金：30萬元。⒉第一期款：500萬元。⒊第二期款：555萬元。⒋第三期款：450萬元，於產權移轉登記完成時交付，賣方應辦理原設定抵押權塗銷登記。右款應於完成二日內交付（預定於100年3月17日）。上訴人付清定金及第一、二期款項後，被上訴人即向地政機關辦理塗銷系爭房地原有之抵押權，並於100年3月15日以上訴人配偶即原審被告蔡秀桃之名義辦理系爭房地之所有權移轉登記完竣。
二、被上訴人於100年3月19日以嘉義文化路郵局第410號存證信函催告上訴人於函到三日內給付第三期款450萬，惟上訴人收受該存證信函後仍未履行，被上訴人遂於100年4月1日再以文化路郵局第490號存證信函對上訴人、原審被告蔡秀桃二人為解除買賣契約之表示。另被上訴人再以本起訴狀繕本之送達資為解除買賣契約之意思表示。
三、上訴人於100年4月25日以郵局存證信函方式將以第一銀行新市分行為付款人，面額為425萬元票號：BA0000000，期日為100年4月25日之支票寄交予被上訴人，並經被上訴人提示兌領。
肆、兩造爭執之事項：
一、被上訴人主張系爭買賣契約已經其表示解除，於法是否有據？
二、被上訴人以契約解除為由，請求上訴人償還11,100,000元，於法是否有據？
三、上訴人主張系爭契約約定之違約金過高，是否有理由？
四、上訴人主張以已交付之價金抵銷被上訴人請求之金額，是否可採？
伍、本院之判斷：
一、被上訴人主張系爭買賣契約已經其表示解除，於法是否有據？㈠查本件兩造於100年2月2日就系爭房地訂定系爭買賣契約，
約定系爭房地之總價為1,535萬元，而給付辦法為：⒈定金：30萬元。⒉第一期款：500萬元。⒊第二期款：555萬元。
⒋第三期款：450萬元，於產權移轉登記完成時交付，賣方應辦理原設定抵押權塗銷登記。上揭款項應於完成二日內交付（預定於100年3月17日）。嗣上訴人付清定金及第一、二期款項後，被上訴人即塗銷系爭房地原有之抵押權，上訴人即於100年3月15日以其配偶即原審被告蔡秀桃之名義辦理系爭房地之所有權移轉登記完竣等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之買賣契約書、系爭房地登記謄本在卷可稽（見原審卷第7至10頁），復經原審依職權調取系爭房地移轉登記申請資料核閱無誤（見原審卷第38至53頁），自堪信為真實。
㈡又被上訴人主張上訴人就系爭買賣契約第三期款450萬元應
於系爭房地所有權移轉登記完成2日即100年3月17日前給付等情，此觀被上訴人所提出之系爭買賣契約書第二條第4項（見原審卷第7頁）即明；對照系爭房地所有權確已於100年3月15日移轉登記為上訴人所指定者即其配偶蔡秀桃名義，亦有系爭房地登記謄本在卷可佐以觀（見原審卷第9至10頁），被上訴人主張依系爭買賣契約約定第三期款應於100年3月17日前給付，自屬有據。
㈢另被上訴人主張上訴人未於100年3月17日前給付第三期款，
被上訴人乃於100年3月19日以嘉義文化路郵局第410號存證信函催告上訴人於函到3日內給付第三期款450萬，惟上訴人收受該存證信函定期催告後仍未給付第三期款，被上訴人並於100年4月1日再以文化路郵局第490號存證信函對上訴人及其配偶蔡秀桃二人主張解除系爭買賣契約等情，亦為上訴人所不爭執，復有被上訴人提出之上開存證信函、收件回執及地政士 張玲娟 書立之證明書在卷可憑（見原審卷第11至15頁），並據證人張玲娟於原審審理時結證：「被告（即上訴人）尾款未付，我記得有寫一張證明書，那時賣方要我寫一張證明買方還有款項沒有付」甚詳在卷（見原審卷第117頁），自堪予採憑。
㈣上訴人雖抗辯：其付完第二期款後，發現系爭土地有一部分
被溝渠佔用而根本無法利用，存有可歸責於被上訴人之效用瑕疵，遂向被上訴人主張減少價金，但不為被上訴人所接受，嗣上訴人於100年4月25日以目測方式，約估佔用面積，逕行減少價金25萬元，扣除該筆25萬元，將尾款425萬元以支票寄交予被上訴人，業經被上訴人受領完畢，故上訴人已付清全部價款，被上訴人自不得主張上訴人有債務不履行之情事，其解除契約屬無理由等語（見原審卷第62頁）。然查本件系爭溝渠為東西走向位在系爭房屋南側，該溝渠北側距系爭房屋南側1.9公尺，寬度為45公分（內壁寬），上方為水泥鋪裝，設有「嘉縣公物」金屬水溝蓋等情，已經原審到場勘驗並囑託地政人員測量明確，並據本院於101年6月18日到場勘驗甚詳在卷，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第67、85、87、91頁，本院卷第245至256頁）。而該溝渠適位在系爭土地南側與相鄰土地之地籍線上，於系爭土地範圍內之面積為0.0004公頃；且該溝渠係因系爭土地位在嘉義縣政府68年辦理北興重劃區範圍內所設置等情，有嘉義市地政事務所100年7月15日土地複丈成果圖及嘉義市政府100年10月12日府工土字第1005041093號函在卷可參（見原審卷第1
00、145頁），依此，該溝渠之走向、位置、表面鋪裝及位在系爭土地範圍內之面積以觀，該溝渠非僅無礙於系爭土地作為房屋基地之使用目的，且可供作為系爭房地排水所用，尚難認系爭房地因該溝渠之設置而具有「效用瑕疵」，是上訴人抗辯該溝渠造成系爭土地具有效用瑕疵云云，當不足採。況按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。準此，若買受人於締約時知有瑕疵仍為購買者，即難認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。上訴人雖辯稱：當初兩造訂立買賣契約時，因公用溝渠為泥土所覆蓋，其上叢生雜草、藤蔓及枯木，且被上訴人亦未事先告知該部分有公用溝渠佔用，故上訴人並不知悉上開瑕疵，是直到整地後方發現系爭土地上有溝渠佔用，根本無法做通常使用之情事云云；然本件系爭溝渠除位在系爭土地範圍內以外，另向西延伸至相鄰土地上亦設有相同「嘉縣公物」金屬水溝蓋，再向西延伸至門牌號碼為嘉義市○○○街○○巷○弄○○號旁，即該建物旁與保安一路165號、167號等建物中間均設有相同水溝蓋等情，業據原審及本院到場勘驗無訛，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，已如上述；足見系爭溝渠並非單僅設置在系爭土地範圍內，而係呈東西向延伸至相鄰土地、建物間；再參照被上訴人主張上訴人居住在嘉義市○區○○○路○○○號之1即位在系爭房地斜對面等情，已為上訴人所不爭執，並據本件土地之介紹人即證人 李素卿 結證屬實（見原審卷第126、128頁）以察，上訴人既居住在系爭房地現場斜對面，衡情對於系爭土地周遭環境應非陌生，且縱於系爭土地範圍內曾有泥土、雜草、枯木覆蓋系爭溝渠，然由系爭溝渠延伸至相鄰土地之情形，上訴人於購買系爭房地前仍非難以發現，故上訴人稱其事先不知該溝渠存在云云，尚與一般常情及事理有違，應不足採。
㈤再者，上訴人原具狀抗辯其支付完第二期款後始知系爭溝渠
存在云云（見原審卷第54頁）；嗣後又具狀改稱因訂約整地後才發現系爭土地上有溝渠占用等語（見原審卷第139至140頁），究其前後對己稱親歷事實之陳述，竟互不一致，已難遽信。且系爭土地係由兩造於100年3月9日申請嘉義市地政事務所人員進行鑑界，為兩造所不爭，並有嘉義市地政事務所複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第77頁）；而系爭土地鑑界前已由仲介人員委請挖土機清理現場完畢以便鑑界，亦據證人 黃國賢 、張玲娟、李素卿於原審審理時結證屬實在卷（見原審卷第115、117、130頁），依此，堪認上訴人至遲於100年3月9日鑑界當時即已獲悉系爭溝渠存在系爭土地範圍內之事實。又依系爭買賣契約書第二條第3項約定：第二期款於增值稅單、契稅單開出二日內交付、賣方同時完納稅金（見原審卷第7頁）；而系爭土地增值稅、契稅係均於100年3月14日繳納完稅，有土地增值稅繳納書及契稅繳款書影本各一紙在卷可憑（見原審卷第40、43頁）；且上訴人亦於100年3月14日支付第二期款，有被上訴人提出之第一商業銀行匯款申請書代收入傳票（見原審卷第154頁）在卷可佐。足見上訴人於100年3月14日依約支付第二期款前系爭土地已鑑界完成，且上訴人當時亦已明知系爭溝渠之存在，應堪認定。故上訴人抗辯其支付完第二期款後才知道系爭溝渠存在云云，顯與事實不符。
㈥至上訴人另抗辯：被上訴人雖先於100年3月19日催告上訴人
給付全部尾款450萬元，然系爭土地既有上述瑕疵存在，上訴人自得主張物之瑕疵減少價金之權利，並就尾款之給付行使同時履行抗辯權，且上訴人於3月14日先以口頭向被上訴人通知上開瑕疵，請求減少價金後方給付尾款，卻不為被上訴人接受，故上訴人於4月25日再以存證信函方式，主張減少價金25萬，並將尾款450萬元扣除該25萬後以支票寄交予被上訴人，並經被上訴人完成提領，不構成給付遲延之債務不履行云云。惟此則為被上訴人所堅決否認，且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。本件上訴人至遲於100年3月9日鑑界當時即已獲悉系爭溝渠存在系爭土地範圍內之事實，其仍如期於100年3月14支付第二期款，業如上述；且當時並未見兩造就系爭溝渠是否構成瑕疵乙事發生爭執，衡情已難認上訴人當時確曾向被上訴人主張上開瑕疵，並請求減少價金之事實。況本件被上訴人因上訴人未於100年3月17日前給付第三期款，乃於100年3月19日以嘉義文化路郵局第410號存證信函催告上訴人應於函到3日內給付第三期款450萬，而上訴人收受該存證信函定期催告後仍未給付第三期款，故被上訴人再於100年4月1日以文化路郵局第490號存證信函對上訴人及其配偶蔡秀桃二人主張解除系爭買賣契約等情，亦如上述；從而，上訴人若欲以上開溝渠存在主張瑕疵減少價金或就第三期款主張同時履行抗辯，其於收受被上訴人以上開存證信函催告時，即應給予回覆及主張方是，惟上訴人對於前揭所辯，迄未能提出確切之證據以實其說，自難採信。則揆諸上開說明，上訴人就本件契約所衍生之給付責任仍難解免其遲延責任（最高法院89年度台上字第2849號判決參照）。縱上訴人在被上訴人於100年4月1日以存證信函解除系爭買賣契約後，於4月25日以存證信函方式主張減少價金25萬，並自行支付425萬予被上訴人，惟仍無礙於其已違約之事實，自不能採為有利於其之認定。
㈦系爭買賣契約第九條已約定：「承買人如違約不買或不履行
按約交付價款時願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除契約」（見原審卷第8頁）。本件上訴人既無拒絕給付第三期款之事由，且經被上訴人以存證信函定相當期限催告其履行，上訴人於期限內仍不履行，則被上訴人再以存證信函依系爭買賣契約第九條約定解除系爭買賣契約，自屬合法有據。至於證人 黃貴林 於本院審理中雖證述「問：你有無看到鐵厝的後面有水泥地？證人答：沒有，那時候雜草很密，根本就無法看出有無水泥地」「問：鐵厝後面你有沒有看到有水溝的鐵蓋？證人答：我進去的時候並沒有看到，都被雜草掩蓋，而且有很多樹葉落下來蓋住」等語（見本院卷第273至274頁）；惟上訴人於100年3月9日鑑界當時即已獲悉系爭溝渠存在系爭土地範圍內之事實，其仍如期於100年3月14日支付第二期款，已如上述；則上訴人既於100年3月9日就系爭溝渠之情況已知悉甚詳，且仍如期給付第二期款，並未見其對是否構成瑕疵之情況發生爭執，是尚難憑證人前揭無法查與事實相符之證述採為有利於上訴人之認定。
㈧依上，被上訴人主張系爭買賣契約已經其表示解除，自屬有據，應堪採信。
二、被上訴人以契約解除為由，請求上訴人償還11,100,000元，於法是否有據？上訴人主張系爭契約約定之違約金過高，是否有理由？上訴人主張以已交付之價金抵銷被上訴人請求之金額，是否可採（即兩造爭執事項二、三、四部分）？㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」、「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第250條第1項、第251條及第252條分別定有明文。查依兩造系爭買賣契約書第9條約定：「承買人如違約不買或不履行按約交付價款時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約。若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」，究其用意係在避免拖欠情事以確保上訴人遵期付款，則兩造買賣契約之沒收條款，其約定之真意具有懲罰性違約金之性質，應堪認定。然縱使被上訴人或因上訴人之違約行為受有損害，惟同時亦因上訴人一部履行給付債務，繳交系爭房地價款而受有利益；而本件被上訴人主張沒收之違約金為1,085萬元，與系爭房地之買賣價金1,535萬元相較，比例高達百分之71，顯有違目前社會上一般房屋買賣交易常情。況上訴人既已按期給付第一、二期款項，並無逾期且經被上訴人同意而受領，則上訴人既早已為該部分履行，被上訴人就受有此部分履行之利益，自應依民法第251、252條規定減少違約金。且就第三期款項450萬元部分，上訴人亦僅減少25萬元後，將第三期款項給付予被上訴人，並經被上訴人同意而受領，縱係遲延後之給付，則上訴人因給付義務而違約之金額（相當於被上訴人所受損害）亦僅有該減少之25萬元部分，此僅佔總交易價額1,535萬元之百分之1.6，顯屬甚小之比例。兩相比較，被上訴人僅因上訴人減少給付25萬元（即百分之1.6）之價金，竟主張沒收上訴人依約給付高達1,085萬元（佔總價金百分之71）作為違約金，顯然有失衡平而有過高之情事。況即使兩造所約定者係懲罰性違約金，被上訴人自得依該約定向上訴人請求支付加倍賠償之違約金，惟衡量本件違約金之金額幾乎與系爭房地之總價相當而有明顯過高之狀況，依民法第252條規定，本院自得依法減至相當之數額。又違約金之數額是否相當，自應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而有異。是本院依上開一般客觀事實、社會經濟狀況等情；以為衡量之標準，認本件之違約金以百分之6為衡量之標準，應為適當併符公平原則；因此本件上訴人應給付之違約金額為921,000元（即15,350,0006％＝921,000），至逾此範圍之違約金，顯然過高，尚屬無據。
㈡被上訴人雖主張上訴人未依約給付第三期款，其於100年3月
19日以嘉義文化路郵局第410號存證信函催告上訴人於函到三日內給付第三期款450萬，惟上訴人收受該存證信函後仍未履行，被上訴人遂於100年4月1日再以文化路郵局第490號存證信函對上訴人及蔡秀桃二人解除買賣契約，因系爭房地已移轉登記為蔡秀桃所有，而上訴人無法將系爭房地返還予被上訴人，依民法第259條第1款、第6款自應償還系爭土地之價額，扣除上訴人於起訴後以支票償還之425萬元，及上訴人前已給付之1,085萬元價金，則因解除契約，已遭被上訴人沒收，則上訴人尚應再給付被上訴人1,110萬元等情，則為上訴人所堅決否認，且按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；應返還之物因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」，民法第259條第1款及第6款定有明文；本件被上訴人已依系爭買賣契約第九條約定合法解除系爭買賣契約，惟契約解除後，兩造互負回復原狀之義務，因系爭房地已移轉登記至原審被告蔡秀桃名義，致無法回復，應認上訴人以償還系爭房地之價額方屬公平合理。惟被上訴人已受領上訴人給付之1,510萬元，此為兩造所不爭，則上訴人得依民法第334條第1項規定主張以該1,510萬元抵銷相當於系爭房地之價額，因此依系爭買賣契約規定，上訴人尚應給付被上訴人之尾款為25萬元（即15,350,000－15,100,000＝250,000)。至被上訴人主張第一、二期款共1,085萬元因已遭被上訴人沒收，不能算入已給付被上訴人之償還價款云云；惟系爭買賣契約既已解除，當事人雙方應負回復原狀之義務，上訴人除應給付違約金外，被上訴人自無將上訴人所繳付之金額全部沒收之理，若被上訴人主張第一、二期款共1,085萬元為違約金，亦因明顯過高而應予酌減，已如上述；則被上訴人仍不得主張全部1,085萬元均為違約金而予以沒收。
三、依上，本件系爭買賣契約解除後，上訴人前固已交付系爭房地價金1,510萬元，惟如前所述，被上訴人解除系爭買賣契約後，得向上訴人請求違約金921,000元，因之，上訴人得主張抵銷之金額為14,179,000元，抵銷被上訴人請求之金額後，上訴人應給付被上訴人之就系爭買賣契約尾款250,000元，仍未給付，是本件上訴人共應給付被上訴人之金額為1,171,000元（即15,350,000－14,179,000＝1,171,000）；至逾此範圍之請求，則屬無據。
陸、綜上所述，本件被上訴人本於契約解除回復原狀所衍生之請求權法律關係，請求上訴人應給付其1,171,000元，及自100年4月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；為有理由，應予准許。至逾此範圍所為之請求即9,929,000元（11,100,000－1,171,000＝9,929,000），尚屬無據，不應准許。原審就上開應予准許部分（即1,171,000元），為被上訴人勝訴之判決，並判命上訴人如數給付，及依兩造之聲請，酌定相當金額而為准、免予假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴人上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判駁回被上訴人此部分在第一審之訴及假執行之聲請，為無理由，應駁回其上訴。至原審就上開不應准許部分（即9,929,000元），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽；上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；爰由本院將原判決關於此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴人之上訴為一部分有理由，一部分無理由；依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條，判決如主文。
中華民國101年9月25日
民事第五庭審判長法官張世展
法官王浦傑法官顏基典上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中華民國101年9月26日
書記官劉岳文【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。