裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第405號民事判決
裁判日期：民國108年09月11日
裁判案由：返還土地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第405號原告 周仲瑜 訴訟代理人 彭德港 被告 王樹蒼 訴訟代理人 劉錦隆 律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國108年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上面積10平方公尺（以實測面積為準）即門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前半部與後半部未辦保存登記之建物拆除，並將該部分土地返還給原告及其他共有人全體，且自民國107年8月1日起至拆除上揭建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,000元。
嗣經本院會同兩造及新北市中和地政事務所測量人員至現場勘驗測量，並繪製複丈成果圖（下稱附圖），原告乃依測量結果於108年7月24日具狀更正有關於拆除建物部分之聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號上門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前方增建物（附圖A所示）面積26.68平方公尺及後方增建物（附圖B所示）面積
13.22平方公尺，共39.9平方公尺未辦保存登記之建物拆除等情，有民事起訴狀、陳報狀在卷可考（本院卷第11頁、第
181頁）。核原告上開所為係經測量而確定應拆除之建物位置及面積後，所為之補充及更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造與其他共有人共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），被告在系爭土地上建有未辦保存登記之建物，即門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓（下稱4號1樓建物）之前方增建物26.68平方公尺及後方增建物13.22平方公尺（下合稱系爭增建物）。系爭土地並無分管協議，且被告之系爭增建物占用系爭土地部分為法定空地，無分管協議之適用。再者，被告與其他共有人簽立之分管協議為臨時所簽定，原告並無同意，且約定內容違反公寓大廈管理條例第16條之規定，被告之系爭增建物並無占用系爭土地之正當權源。又被告無權占用原告及其他共有人之系爭土地，致原告受到損害，被告亦應賠償原告損害。爰依民法第767條及第821條規定請求被告拆屋還地；依民法第184條第1項、第179條規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一命被告按月給付原告賠償金，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前方增建物（附圖A所示）面積26.68平方公尺及後方增建物（附圖B所示）面積13.22平方公尺，共39.9平方公尺未辦保存登記之建物拆除，並將該部分土地返還給原告及其他共有人全體，且自107年8月1日起至拆除上揭建物之日止，按月給付原告1,000元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物於60餘年間興建當時尚無就公寓大廈之一樓空地及屋頂之使用權訂立分管契約書（指書面契約）之習慣，但建商在出售房屋時，為提高一樓及頂樓售價，常與買受人約定一樓空地由一樓所有人專用，屋頂平台由頂樓所有人專用。而本件兩造所有之公寓大樓計有門牌號碼景平路
459巷2弄2號1樓至4樓及同弄4號1樓至4樓共8戶，建商於出售時，即與各買受人約定一樓空地由1樓所有人專用，屋頂平台則由頂樓所有人專用。故在原告取得4號2樓建物之所有權以前，整棟公寓大樓的所有人均依循與出賣人之上開約定行事，彼此相安無事。而原告係透過法院取得4號2樓建物之所有權，在投標前明知一樓空地是由被告使用，屋頂也有建物，而仍投標，自應受分管契約之拘束，故被告並非無權占有，原告請求每月1,000元之損害金亦顯無理由。退步言之，若本院認為被告並未證明有分管契約之存在，或原告不受分管契約之拘束，則因系爭土地之共有人計有
4人，除原告外，其餘共有人即訴外人 李德毓 、 楊國財 及被告均同意由被告管理使用系爭土地上之空地，同意之共有人應有部分合計為3/4，依民法第820條第1項規定，被告亦有權使用系爭土地之空地。再退步言之，若本院仍認被告無權占有系爭土地之空地，因原告所有2樓房屋之前後陽台亦有增建之違章建築，該增建部分亦為無權占有系爭土地，原告就該無權占有部分亦應給付被告相當於租金之不當得利，爰就原告應給付被告之不當得利與認定被告應給付原告之不當得利主張抵銷等語為辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號判決意旨參照）。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。
㈡、經查，被告為4號1樓○○○區○○段1331建號建物之所有權人，原告則於107年8月14日因拍賣而取得4號2樓即同段1373建號建物之所有權，系爭土地則為1331建號及1373建號建物坐落之基地，是兩造與4號3樓及4號4樓建物之所有權人即李德毓與楊國財共有系爭土地，每人之應有部分均為1/4；系爭增建物為4號1樓建物擴建之建物，並未辦理保存登記，被告則為系爭增建物之事實上處分權人，系爭增建物占用系爭土地上如附圖所示A部分面積26.68平方公尺、如附圖所示B部分面積為13.22平方公尺等情，有系爭土地第一類謄本、建物登記公務用謄本等件在卷可考（本院卷第49、第75頁）。復經本院於108年5月9日會同兩造及新北市中和地政事務所測量人員到場履勘、測量屬實，並製有本院勘驗筆錄、勘驗照片及新北市中和地政事務所108年6月6日新北中地測字第1085458735號函暨檢附複丈成果圖（下稱附圖）存卷可憑（本院卷第101至103頁、第139至14
1頁、第157至第169頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈢、次查，2號1樓至4樓與4號3樓、4樓建物所有權人所出具之證明書記載：本人為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地之共有人，上開土地計有門牌景平路459巷2弄2號1樓至4樓，同弄4號1樓至4樓等8間房屋，茲證明上開10
6地號土地之空地於建商出售上開土地時，即與各買受人約定由1樓屋主專用，屋頂平台則由頂樓屋主專用。上開事實係本人購買上開土地持分時，經前手告知，故本人多年均遵守上開分管之約定，現因4號2樓之新屋主係經由法院拍賣取得產權，不知上開約定致與4號1樓屋主王樹蒼發生一樓空地使用權爭議而訴訟，特立本證明書證明分管之事實等語，有該證明書附卷可考（本院卷第85頁）。又參諸出具上開證明書之4號3樓及4號4樓建物所有權人李德毓、楊國財均為系爭土地之共有人，應有部分各為1/4，與兩造共有系爭土地等情，則被告抗辯系爭土地除作為4號1至4樓建物坐落之基地以外之空地，已約定由4號1樓建物所有權人專用等情，應屬有據。復審以原告於拍賣取得4號2樓建物及該建物坐落之基地即系爭土地所有權應有部分前，被告早已按分管契約占有系爭土地如附圖A、B所示之建物，而原告於拍賣取得4號2樓建物前已知悉系爭增建物占用系爭土地之事實等情，亦據原告陳述在卷（本院卷第186頁）。基上，原告於拍賣取得系爭土地應有部分時，被告所有之系爭增建物早已按分管契約占有系爭土地，而原告對於上情亦已知悉，則揆諸首開說明，則原告於受讓取得系爭土地應有部分時，對於系爭土地存有由被告使用4號1至4樓建物坐落基地以外部分土地之分管契約，自是可得而知之，而應受該分管契約所拘束。被告所有之系爭增建物因系爭土地共有人之分管契約而得以占有使用系爭土地，系爭增建物占用系爭土地既有正當權源，則原告依民法第767條及第821條規定，請求被告拆除系爭增建物，並將占用之土地返還予原告及全體共有人，即屬無據。又系爭增建物既係有權占用系爭土地，被告自非無法律上之原因獲有利益，或有侵害系爭土地其他共有人權益之情事。從而，原告依民法第184條第1項或第179條規定，請求被告按月賠償原告1,000元損害金，亦屬無據，應予駁回。
㈢、另原告雖主張系爭增建物占用系爭土地部分係法定空地，並無分管協議之適用，且分管協議違反公寓大廈管理條例第16條規定等語。然查，原告就系爭增建物所占用之部分為法定空地乙節，並未提出相關事證證明。又觀諸系爭土地之使用分區為空白、使用地類別為空白，並無有關法定空地之相關註記等情，有土地登記用謄本附卷可參（本院卷第75頁），故原告主張系爭增建物所占用系爭土地之部分是否確為法定空地等情，並非無疑。況查，兩造所有之建物係於67年4月11日建造完成等情，有建物登記第一類謄本附卷可考（本院卷第第15頁、第49頁）。亦即該建物係於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前即已建造完成並辦理建物登記，故被告與建商所訂立之分管協議不受同條例第7條不得約定為專用之限制。再者，公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬公寓大廈管理條例第7條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體（最高法院103年度台上字第2247號判決意旨參照）。又公寓大廈管理條例第16條之立法理由係為達維護公共安全之目的，爰明定防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免妨礙逃生避難。茲觀諸4號建物與隔鄰2號建物係連成一體之獨立4層建物，
1樓前方有及後方各有供1樓住戶獨立出入之大門。而2樓以上之住戶則由另設獨立之公寓大門出入，系爭增建物占用之位置並未阻礙該公寓大樓2樓至4樓住戶之出入，2樓及
4樓住戶亦無設置通往系爭增建物占用系爭土地位置之通道等情，有現場照片附卷可參（本院卷第57至61頁、第157至
169頁）。系爭增建物占用系爭土地之位置既未妨礙該棟公寓大樓其他住戶之通行，而原告亦未舉證證明系爭增建物占用之位置屬防火間隔或防火巷弄，則被告依據分管契約於分管之土地上設置系爭增建物即難認有何違反法令導致分管契約無效或需拆除系爭增建物之情。此外，原告並未舉證證明系爭增建物占用系爭土地之位置有不得約定專用之情事。從而，原告以系爭土地無分管契約之適用，分管契約有關由被告管理使用系爭土地除4號1至4樓建物坐落基地以外空地之約定為無效等情，洵屬無據，不足採信。
四、結論：被告擁有事實上處分權之系爭增建物係因分管契約之約定而有權占用系爭土地如附圖所示A、B部分。從而，原告依共有物返還請求權，請求被告應將坐落系爭土地上門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前方增建物（附圖
A所示）面積26.68平方公尺及後方增建物（附圖B所示）面積13.22平方公尺，共39.9平方公尺未辦保存登記之建物拆除，並將該部分土地返還給原告及其他共有人全體；依民法第184條第1項或第179條規定，請求被告且自107年8月1日起至拆除上揭建物之日止，按月給付原告1,000元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，因此判決如主文。中華民國108年9月11日
民事第六庭法官王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月11日
書記官鄔琬誼