高雄簡易庭97年度雄簡字第1236號民事判決

台灣高雄地方法院民事判決　　　　　　97年度雄簡字第1236號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　 蘇俊誠 律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　 康清敬 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國97年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○段二三四、二三三、二三二、二
五六之二七、二五六之二、二五六之三、二五六等地號土地上如
附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向伊承租坐落高雄市○○區○○段234、23
、232、256之27、256之2、256之3、256等地號土地
（下稱系爭土地）上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、
Ｇ所示房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國95年5月30
日起至96年5月30日止，並訂有房屋租賃契約書（下稱系爭
租約）；依兩造間之租約第12、13條約定及民法第455條規
定，系爭租約於租期屆滿時消滅，被告應即搬遷，並將系爭
房屋交還原告，惟被告屢經催促拒不遷讓交還系爭房屋，為
此，爰依民法第455條前段、第450條第1項、第767條規
定，提起本訴等情。並聲明︰除假執行部分外，餘如主文所
示。
二、被告則以︰渠於70年間向原告承租之房屋為位在同段234地
號土地上之「本國式木造平房」，後由渠興建為系爭房屋，
原告謊稱土地為原告所有，故每年延續租約給付原告租金，
依系爭租約第17條約定，「…租賃物如有修建或是改建、增
建…其費用一切概由乙方（按︰即被告，下同）自行負擔。
至終止租約時，應無條件全部歸還給甲方（按︰即原告，下
同）所有。」其前提係土地為原告所有，但系爭房屋所坐落
之土地非全為原告所有，原告僅有一小部分，被告已受騙20
幾年，豈有將自己興建之鐵皮屋讓給原告；又甲○○所搭建
之建物也表示要轉讓給 渠等語 ，資為抗辯。並聲明︰駁回原
告之訴；如受不利之判決，願供擔保，聲請准予宣告免為假
執行。
三、兩造所不爭執之事項︰
㈠兩造就系爭房屋曾於95年5月間訂立系爭租約，約定租賃
期間自95年5月30日起至96年5月30日止，每月租金新台
幣（下同）12500元，每3個月以匯款方式給付租金1次
，「租賃物標示︰高雄市三民區鼎金里鼎金一巷16-7號
最北側鐵皮角鐵建造鐵厝乙棟，出租給乙方（按即︰被告
）使用。」
㈡兩造於簽訂系爭租約前，被告自70年間起每年與原告就坐
落系爭土地上之建物，均訂有租賃期間為1年之定期房屋
租賃契約書。
㈢原告於96年5月30日系爭租約租賃期限屆滿後，已為反對
被告使用、收益系爭房屋之意思表示。
㈣系爭房屋為未辦理所有權第一次登記之建物，即未辦理保
存登記之建物（下稱未保存登記建物）。
㈤系爭房屋曾經原告同意後，由被告自行出資增建、改建或
修繕。
四、原告主張︰依民法第455條前段、第450條第1項、第767
條規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋等情，惟被告執以前詞
置辯等語，是以，兩造間之爭點厥為︰㈠系爭租約之標的物
範圍？㈡系爭房屋之所有權究係誰屬？㈢系爭租約既因租期
屆滿而消滅，原告究應依民法第455條前段、第450條第1
項、第767條規定，請求被告遷讓交還系爭房屋？茲析述如
次︰
㈠按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更
者，非經登記，不生效力。」民法第758條定有明文。是
未保存登記建物，除起造人原始取得所有權外，雖因不能
為移轉登記而不能為未保存登記建物所有權之讓與，但並
非不得為交易、讓與、處分之標的，受讓人受領交付而取
得事實上處分權，讓與之原始起造人即不得再以其不能登
記為由主張所有權為其原始取得，且受讓人與讓與人間如
無相反之約定，應認為讓與人已將該未保存登記建物之事
實上處分權讓與受讓人，此乃係審判實務上之便宜措施。
㈡查系爭房屋所坐落之系爭土地，訴外人甲○○於67年間向
原告承租前原為一片空地土丘，經甲○○僱工推平後，在
該土地上興建木造竹製平房，以供其所經營之木材廠房及
辦公室使用；嗣於71年間，因甲○○不再承租，遂依其與
原告就租賃契約之約定，將土地及地上物全部遷讓並交還
予原告，被告則係自71年間起經其介紹向原告承租土地及
地上物，但其不知雙方如何約定租賃內容等情，業據甲○
○到庭結證綦詳，且為兩造所不爭執（見97年4月29日言
詞辯論筆錄），足認甲○○於定期租賃契約期限屆滿，業
已將該未保存登記建物事實上之處分權讓與給原告，兩造
再簽訂租賃契約等情，堪以認定，亦徵被告辯稱︰甲○○
將其所興建之地上物轉讓予渠云云，不足採信。
㈢準此，被告自71年間起向原告承租系爭土地上之建物應係
為甲○○前所原始建造之木造竹片平房辦公室及廠房，嗣
因原告與甲○○間之定期租賃契約期限屆滿，由甲○○將
該未保存登記建物事實上之處分權讓與原告，兩造即就該
未保存登記建物成立1年之定期租賃契約，並於每年租期
屆滿更新次年之1年定期租賃契約。又兩造間自71年間房
屋租賃契約成立時起至系爭租約96年5月30日租期屆滿，
其間系爭房屋曾經原告同意，由被告自行出資增建、改建
及修繕，已如前述，經檢視比對兩造所不爭執系爭土地上
之81年（即1992年）6月30日建物照片、80年10月29日、
30日建物照片、本院96年11月25日勘驗現場照片及上開各
該房屋租賃契約，復參酌甲○○上開證述情節相互以觀，
足徵系爭房屋乃自被告承租後曾有增建、改建或修繕等情
事，亦堪認定。
㈣自系爭租約內容以觀，足認系爭租約明確約定︰租賃物標
示「高雄市三民區鼎金里鼎金一巷16-7號最北側鐵皮角鐵
建造鐵厝乙棟（按︰即如附圖所示之系爭房屋），出租給
乙方使用。」等情，益徵兩造就系爭租約中租賃標的物僅
限於系爭房屋而已，不包括系爭房屋所坐落之土地，洵堪
認定，故被告辯稱︰渠於承租之初，乃認系爭房屋所坐落
之土地均屬原告所有，始向原告承租系爭房屋，不知系爭
房屋所坐落之土地除系爭土地為原告所有外，均有公有土
地，而影響系爭租約之效力云云，殊無足採。再觀諸兩造
所不爭執之系爭租約暨原告所提出房屋租賃契約書（租賃
期間分別為82年6月1日起至85年5月31日止、83年6月
1日起至84年5月31日、94年5月30日起至95年5月30日
止）內容相互以觀，足徵兩造均於各該租賃契約內置入第
17條之手寫約定︰租賃期間內，租賃物如有重建（或改建
）、修建、增建，須原告同意，其費用一切概由被告自行
負擔，至終止租約時，應無條件全部歸還原告所有等情，
至為明灼。
㈤又按「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分
與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一
體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立
為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。以原有
建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構
造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助
原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，
而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性
，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則
為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權
應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權（因二所有權歸
於一所有權而擴張）範圍因而擴張，抵押權之範圍（亦因
而擴張）亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及
，惟兩者在概念上仍有不同。」「判斷增建部分，是否具
有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部
分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機
能與原有建築物之依存程度等情形定之。」有最高法院88
年度台上字第485號、92年度台上字第998號及93年度
台抗字第1598號裁判要旨可供參酌。準此，建物增建部分
，如其構造及使用上與原建物無任何區分之標示存在，而
與之作為一體使用者，增建部分不得獨立為物權之客體，
原建物所有權因而擴張，即增建部分已為原建物之一部分
；如其已具構造上之獨立性，但無獨立之出入門戶，不具
使用上之獨立性，而常助原建物之效用者，則為原建物之
附屬建物，其所有權歸於消滅，原建物所有權因而擴張；
如其於構造上及使用上已具獨立性，應為獨立之建物，倘
其常助原建物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物
，合先敘明。
㈥然系爭房屋經本院會同兩造及地政機關測量員到場勘驗，
其構造上雖可區分鐵架鐵製浪板廠房及木造鐵製浪板辦公
室，但二者在使用上已呈現附連一體之狀況，縱認二者在
構造上具有獨立性，但因在使用上具有互為輔助之效用，
即應認為乃屬同一之未保存登記建物，而已由原告取得系
爭房屋之事實上處分權等情，至為明確。故被告辯稱︰渠
嗣後所就系爭房屋增建、改建或修繕部分，豈有讓給原告
之理云云，委無足採。
㈦再按對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上
之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用
所有權之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度
台上字第94號民事判決要旨參照）。是系爭房屋既為未保
存登記建物，而原告亦非原始起造人而取得系爭房屋之所
有權，自不得依民法第767條規定行使物上請求權甚明。
其次，系爭租約乃定期租賃契約，兩造既未於租期屆滿前
合法終止契約（此觀諸原告所提出之2份存證信函內容即
明），原告自無依民法第455條前段規定，直接請求被告
返還系爭房屋之理；惟系爭租約之租賃期限屆滿，且原告
亦已為反對被告使用、收益系爭房屋之意思表示，系爭租
約即為消滅（民法第450條第1項參照），被告即應自系
爭房屋遷讓並交還與原告。
五、職是之故，原告雖非系爭房屋之所有權人，但因原始起造人
甲○○已將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，原告自得將
系爭房屋為交易、讓與、出租等處分行為，兩造間既因系爭
房屋之定期租賃契約租賃期限屆滿而消滅，被告自應依兩造
間房屋定期租賃契約之法律關係，遷讓並交還系爭房屋與原
告。從而，原告基於兩造間房屋定期租賃契約之法律關係，
訴請被告應將系爭房屋遷讓並交還原告，為有理由，應予准
許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項所規定之適用
簡易程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1
項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告雖已 陳明 願供擔
保以代釋明聲請宣告假執行，僅在促使法院法院為此職權之
行使，仍應依職權宣告之，附此敘明。又被告陳明願供擔保
聲請准予宣告免為假執行，經核應無不合，並依同法第392
條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許被告為原告預供擔
保，得免為假執行之宣告。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5　　月　　16　　日
　　　　　　　高雄簡易庭法官劉定安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5　　月　　16　　日
　　　　　　　　　　　書記官楊銘仁