裁判字號：臺灣花蓮地方法院104年訴字第8號民事判決
裁判日期：民國104年06月26日
裁判案由：分割共有物等
臺灣花蓮地方法院民事判決104年度訴字第8號原告 陳惠美
陳美智 陳鼎文 上一人訴訟代理人 張志鈞 被告 盧金茂 兼訴訟代理人 盧包龍 被告 張明珠
呂妍儒
參加人有限責任花蓮第一信用合作社法定代理人 吳東明 訴訟代理人 陳宏名 上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號土地，准予分割歸被告張明珠所有，被告張明珠應補償原告新臺幣叁拾玖萬壹仟元；應補償被告盧金茂、盧包龍新臺幣叁拾玖萬壹仟元；應補償被告呂妍儒新臺幣叁拾玖萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告盧金茂、盧包龍連帶負擔九分之一、被告呂妍儒負擔九分之一、被告張明珠負擔九分之六，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原聲明：一、花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）應予分割；二、被告張明珠應給付原告新臺幣（下同）589,389元，及自民國103年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院審理時變更聲明為：一、系爭土地應予分割；二、被告張明珠應給付原告308,000元，及自104年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定，應准許之。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭土地原由489地號土地分割而出，489地號土地原為 吳香蘭
單獨所有（吳香蘭有 陳正始 、 陳阿玉 、 陳阿春 三名子女，原告為陳正始之子女；被告盧金茂為陳阿春配偶，盧包龍則為盧金茂及陳阿春之子），因與建商合建而489地號土地上建築7幢連棟式房屋，並分割出同段489-1到489-6地號土地，嗣因繼承、買賣而形成兩造所共有。系爭土地為兩造所共有，現由被告張明珠占有，其上之建物即花蓮市○○○○街○○號亦為被告張明珠所有，所餘法定空地位於該建物後方，如採實物分割必然損及被告現況建築使用情形，且將形成袋地，無法有效利用，有違國家土地政策。現況已由被告張明珠自83年5月17日使用迄今，原告履履請求被告價購均遭拒絕。
㈡經多方研究以採分割原物併金錢補償方式為唯一方法，共有系
爭土地分配給被告張明珠，並由被告張明珠按公告現值購回其他持分，應為最符合被告利益，且土地分割以維持現況使用，未破壞原土地使用之安定應為最佳之方案。原告請求依公告現值採計，未按市價計算，係為雙方情誼之和諧，未有過激請求，應屬允當。且單獨持有土地之市值較共同持有者為高，足見被告張明珠分割後受有較優越之利益，未蒙不利益之損害。
㈢按民法第818條規定各共有人，除契約另有約定外，按其應有
部分，對於共有物之全部，有使用收益。系爭土地現由被告張明珠使用，原告共有土地受有相當租金損害，故請求被告張明珠給付使用系爭土地相當租金之不當得利。而上開建物原由原告祖母與建商合建販售，可視為成立共有人默示分管契約，於此部分有正當使用權源，原告不爭執此部分使用權。本件所爭執部分係被告張明珠增建違章廚房，既未經共有人同意，則按釋字第451號解釋意旨，共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。而使用建物必使用土地，被告占用未經共有人同意部分，即屬非給付型不當得利，受有相當租金之利益。該增建違章廚房存在已逾20年，原告爰依民法第126條規定請求返還相當5年租金之損害；復依最高法院61年度台上字第1695號判例意旨，並考量其所在地500公尺內至火車站及中山路後站商圈，1000公尺內有慈濟醫院，為市區優越住宅區，應合於土地法第97條第1項規定得請求相當土地地價10%之租金。
㈣被告張明珠一再陳稱無錢價購其他應有部分，實不可採，被告
張明珠於系爭土地上增建，足以證明有資力價購。如分割方式由原告分得共有全部土地，被告張明珠必將會被原告訴請拆屋還地，且被告張明珠因個人一時貪念，僅願以顯不相當之價格向原告購買。系爭土地增值稅即需88,223元，原告絕無貼本之理。又為免因抵押權追及效，若採原物分割，分割後仍維持在原抵押土地上，降低分割後土地價值，影響分割後取得實物之人權益，請求按民法第824-1條規定，將分割後抵押權集中於債務人即被告張明珠分得之部分。
㈤爰依民法第824條、第179條規定，提起本訴，並聲明：1.系爭
土地應予分割；2.被告張明珠應給付原告308,000元，及自104年5月13日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠被告盧金茂、盧包龍：希望以變價的方式變價分割，變價之計算同意以公告現值計算等語。
㈡被告張明珠：當初房子是被告張明珠跟先生於00年向訴外人江
新妹買的，只是登記在先生名下，後來用贈與的名義移轉給被告張明珠。其在系爭土地上有合法的建物，並沒有增建，不同意分割，也負擔不起價購金額等語。
㈢被告呂妍儒：希望變價分割，依照比例來分，並同意以公告現值計算等語。
三、參加人：參加人為抵押權人，若將來法院以原物分割方式，同意將抵押權移轉到被告張明珠所分得的土地上。
四、本院之判斷：㈠系爭土地為兩造所共有，原告公同共有408分之46；被告盧金
茂、盧包龍公同共有408分之46、被告呂妍儒持分1224分之138、被告張明珠持分136分之90，被告張明珠所有之門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○號（花蓮縣花蓮市○○段○○○○號）則坐落在系爭土地上等情，有土地建物登記謄本、土地所有權狀、地政電傳資訊系統附卷足參，復為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪認定。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；共
有物之分割不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項前段、第824條第2項、第3項分別定有明文。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
㈢查系爭土地為建地，其上有被告張明珠所有之同段199建號之
合法建物坐落，且上揭房屋係一連棟式建築其中一間，房屋並坐落系爭土地前方鄰馬路處，僅後方留有空地，此有建物登記謄本、地籍圖謄本、花蓮縣花蓮地政事務所建物複丈（勘測）結果（參本院卷第65頁至第68頁）、照片（參本院卷第154頁）在卷可稽。若採原物分割，則就房屋所坐落之系爭土地部分，顯不適合分割予被告張明珠以外之人，其餘空地部分，一方面若涉及建築法規法定空地之保留，依建築法第11條第3項規定原則亦不得任意分割、移轉，另一方面系爭土地之空地均在屋後，復與公路並不相通，形成袋地，如強為分割，不僅難於使用，亦顯然減損系爭土地之經濟價值，並徒增法律關係複雜，另參酌原告主張由被告張明珠取得系爭土地全部，並以公告現值計算補償原告；被告盧金茂、盧包龍、呂妍儒則主張變價方式分割，及被告張明珠係系爭土地持分部分較其餘共有人均大等情，本院認被告張明珠在系爭土地上既有合法建物，本件就系爭土地應屬以原物全部分配予共有人即被告張明珠，其餘共有人則由被告張明珠予以金錢補償，為本件之分割方式應較妥當，並避免法律關係再次複雜化。查本件原告及被告被告盧金茂、盧包龍、呂妍儒就系爭土地之價值均同意依公告現值計算，本院認尚稱可採，經核本件系爭土地面積為136平方公尺，每平方公尺公告土地現值為25,500元，則原告公同共有408分之46、被告盧金茂、盧包龍公同共有408分之46、被告呂妍儒則持分1224分之138），故被告張明珠應補償原告391,000元（計算式：25,500×136×46/408＝391,000）；被告盧金茂、盧包龍391,000元（計算式：25,500×136×46/408＝391,000）；及被告呂妍儒391,000元（計算式：25,500×136×138/1224＝391,000），應堪認定。
㈣原告復主張被告張明珠使用上揭房屋時，將房屋增建違章廚房
，應認被告張明珠就此部分，應給付原告相當於租金之不當得利等語。然按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條固定有明文。然查，本件系爭土地原均為同段489號，且為原告陳惠美祖母吳香蘭單獨所有，因與建商合建，並經分割、繼承及買賣後方成為被告張明珠與原告及其他被告所有，業據原告陳述在卷，並有戶籍登記簿謄本、土地登記謄本在卷足憑（參本院卷第86頁至第145頁）。由上可知，本件土地原意即係用供於建築房屋使用，除房屋所坐落之部分外，其餘部分本與房屋坐落部分形成一體，甚至屬建築法規所強制之法定空地，房屋所有權人之使用之範圍，自非僅單純指房屋坐落之部分，尚應包括屬於空地的部分，是原告主張被告張明珠在合法房屋外擴建廚房使用縱便屬實，亦與當初系爭土地係供房屋建築使用之目的相符，即難認係無法律上原因，至是否違章，亦屬另一問題。從而，原告主張被告張明珠增建廚房部分，違反共有人默示分區契約之契約而為使用，而本不當得利之法律關係，請求被告張明珠返還相當於租金之損害，尚無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件系爭土地上有被告張明珠合法建物存在，且被告張明珠分別共有之範圍為136分之90，而原告及被告盧金茂、盧包龍、呂妍儒，均同意以土地公告現值計算彼等應有部分之價值，是本件關於分割共有物部分，本院認以系爭土地分予被告張明珠，另由被告張明珠以金錢補償原告及其餘被告，係最恰當合理之方式，爰判決如主文第一項所示。
另就原告主張被告張明珠使用本件房屋時，於屋後空地擴建廚房使用，應認尚符合本件系爭土地係供建築房屋使用之目的，難認被告張明珠就此部分係非法律上原因而受利益，並致原告受有損害，是原告此部分之主張，自不應准許，應予駁回。
六、末按分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故本件關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，應由共有人各按其應有部分比例負擔之，爰諭知兩造訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中華民國104年6月26日
民事庭法官林恒祺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月26日
書記官戴國安