臺灣高雄地方法院民事判決 105年度鳳簡字第930號
原 告 徐傑
訴訟代理人 任一 如
被 告 曾惠暖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月23日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○巷○○○號房屋
遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
被告應自民國一百零五年十一月一日起至騰空遷讓返還上開房屋
之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：原告於民國105年3月1日與被告簽訂房屋租賃
契約（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼高雄市
○○區○○街○○巷○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租
予被告，租賃期間自105年3月1日起至106年2月28日止
，租金每月新臺幣（下同）5,500元，被告並繳交押金11,
000元，水電、瓦斯及管理費用均由被告負擔。詎被告僅繳
交3個月租金後即未再支付租金，迄105年10月26日止尚積
欠4個月租金共22,000元。原告於105年10月5日以存證信
函通知被告繳交租金、表明終止租約並請儘速搬離系爭房屋
，被告均置之不理，迄今仍未支付租金亦未將系爭房屋遷讓
交還原告，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又因
系爭租約終止後被告仍繼續占用系爭房屋，每月可獲得相當
於租金之利益，致原告每月受有相當於租金5,500元之損害
。為此，爰依租賃物返還、不當得利之法律關係提起本件訴
訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並
給付原告22,000元，及自105年11月1日起至遷讓交屋日止
，按月賠償原告5,500元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳
述。
四、得心證之理由：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方
使用、收益，他方支付租金之契約，民法第153條第11項、
第421條定有明文。是租賃為諾成契約，不以作成書面為要
件，苟合於民法第421條所謂當事人約定一方以物租與他方
使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不
得謂當事人間之租賃關係尚未成立。次按承租人應依約定日
期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用
收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼
續契約；承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以
上時，出租人得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物，民法第439條、第451條、土地法第100條第3
款、第455條分別定有明文。又契約當事人之一方，因他方
遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約
視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意
思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止
契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止契約之意思表
示，於催告函內如已表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約
，則倘受催告之一方未於期限繳交租金，自已發生終止租約
之效力（最高法院83年度台上字第1773號判決參照）。再按
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返
還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定
有明文。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之
損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之
不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。
㈡經查，原告主張上開事實，業據其提出終止租賃契約之存證
信函、土地及建物第一類謄本、房屋稅繳納證明書等在卷可
稽，經本院核對無訛。又原告雖未提出租賃契約證明其與被
告間之租賃關係存在，惟我國民法並未規定房屋租賃契約之
訂立以書面為必要，縱使原告無法提出租賃契約為證，然原
告為系爭房屋之所有權人，有建物登記第一類謄本、105年
度房屋稅繳納證明、地價稅繳納證明等文件在卷可查，並參
酌原告之訴訟代理人於本院審理時稱：「附近租金行情是7
、8千元，原告當初是好心把房子租給被告，因為被告向原
告租房子的時候跟原告說他一個人帶著2、3個小孩，經濟
壓力重，所以原告好心只有租他一個月5,500元，租了之後
鄰居一直跟原告反應說被告垃圾都不倒，放在陽台，影響附
近環境，且被告租屋後2、3個月就翻臉，電話也不接，後
來有通知管區來，管區表示這是民事糾紛，也不了了之」（
見本院卷第65至66頁）等語，是兩造就租賃關係中關於租金
、租賃標的等必要之點既有意思表示之合致，則租賃契約即
已成立，不以訂立書面契約為要，且被告於相當時期受合法
通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執，堪認原
告所述為真。
㈢本件被告自105年7月1日起迄今未按期支付租金已達2個
月以上，且經原告以前揭存證信函催告並以存證信函作為終
止系爭租約之意思表示，符合上開規定，是系爭租約應於起
訴狀繕本送達之翌日即101年8月6日合法終止，即屬有據
。基此，被告於承租系爭房屋後，因積欠上開租金未給付，
且經原告以鳳山郵局第324號存證信函（本院卷第6頁）催
告支付上開租金仍未置理，兩造間之租賃契約應於前揭時間
終止，本件被告自105年7月1日起迄今未按期支付租金已
達2個月以上，且經原告以前揭存證信函催告並以存證信函
作為終止系爭租約之意思表示，符合上開規定，是系爭租約
應於起訴狀繕本送達之翌日即101年8月6日合法終止，即
屬有據。基此，被告於承租系爭房屋後，因積欠上開租金未
給付，且經原告以鳳山郵局第324號存證信函（本院卷第6
頁）催告支付上開租金仍未置理，兩造間之租賃契約應於前
揭時間終止，被告繼續占用系爭不動產，即屬無權占用，原
告自得請求被告遷讓返還系爭不動產；又系爭契約本約定每
月租金為5,500元，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有
相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，則原
告請求被告自105年11月1日起至遷讓系爭不動產之日止，
以每月5,500元作為計算相當於租金之不當得利基礎，亦屬
有據，應予准許。
㈣又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。（最高法院87年台上字
第1631號裁判要旨可參）。本件被告積欠原告105年7月、
8月、9月及10月份租金共計22,000元，尚未扣除押金11,0
00元，而兩造間之租賃關係既已消滅，被告所交付之押租金
，依前揭說明，發生當然抵充之效力，故被告所積欠之款項
經抵充後，應僅尚積欠原告11,000元（22,000－11,000＝11
,000）。
㈤綜上，原告依據租賃關係，請求被告返還系爭房屋，並給付
11,000元，及自105年11月1日起至清償日止，按月給付5,
500元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之主張，則無
理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年6月13日
鳳山簡易庭法官吳文婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
中華民國106年6月15日
書記官鄒秀珍