臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
106年度重簡字第2058號
原 告 陳綉鳳
訴訟代理人 林詩元 律師
被 告 楊寶瑛
訴訟代理人 邱奕興
被 告 蔡型杭
共 同
訴訟代理人 簡長輝 律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國107年9月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶將坐落新北市○市○○區○○路○段○○○○○巷○
○○號三樓之三房屋之主臥室浴廁，依附件社團法人新北市建築
師公會民國107年8月22日新北市建師鑑字第321號鑑定報告書中
九、鑑定結果：（二）所載之修復項目、方法，修復至不漏水之
程度。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬玖仟壹佰伍拾元，及自民國一百
零六年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付
前，以新臺幣伍萬零玖佰柒拾元為原告預供擔保或將請求標的物
提存，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「（一）被告應
將其所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號3樓之3
房屋（下稱系爭3樓房屋）漏水至原告所有門牌號碼新北市
○○區○○路○段○○○巷○○號2樓之3房屋（下稱系爭2樓房屋
）之漏水處，修復至不漏水狀態。（二）被告應連帶給付原
告修復系爭2樓房屋因漏水所生損害費用(具體金額待鑑定後
補正），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%
計算之法定遲延利息。」嗣於民國107年9月26日言詞辯論期
日，原告當庭變更聲明如主文第1、2項之所示，核其訴之變
更前、後，請求之基礎事實均為被告所有系爭3樓房屋漏水
，造成原告所有系爭2樓房屋受損等情，二者同一，是原告
所為訴之變更，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）兩造為公寓大廈上下樓層鄰居，即系爭2樓房屋為原告所
有，系爭3樓房屋為被告所共有（應有部分各2分之1），
原告於106年8月13日，突然驚現系爭2樓房屋主臥房及客
房之天花板有漏水現象，立即於同年月14日通知社區總幹
事前來查看漏水情形，由社區合作之維修廠商初步判斷為
系爭3樓房屋水管漏水所致，原告亦自行僱請防水師傅查
看，同樣判斷為系爭3樓房屋之浴室漏水所致，期間原告
多次向被告反應，惟均未獲置理，其後系爭2樓房屋天花
板滲水的情形愈發嚴重，原告不得已只好提起本件訴訟，
於訴訟中聲請鈞院囑託社團法人新北市建築師公會（下稱
新北建築師公會）鑑定，結果認：系爭2樓房屋漏水原因
與系爭3樓房屋之主臥室浴廁地坪滲漏水有關，可歸責於
被告，而系爭3樓房屋漏水原因之修復項目、方法如附件
新北市建築師公會107年8月22日新北市建師鑑字第321號
鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）中九、鑑定結果：（
二）所載，且要修復原告所有系爭2樓房屋因被告所有系
爭3樓房屋漏水所生損害之必要費用共計新臺幣（下同）1
9,150元。
（二）按「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法
第767條第1項中段定有明文。次按「因故意或過失，不法
侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風
俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，
致生損害於他人者，負賠償貴任。但能證明其行為無過失
者，不在此限。」「土地上之建築物或其他工作物所致他
人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。」「負損
害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回
復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，
自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」「專有部
分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有
權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」「
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由
該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該
區分所有權人負擔。」民法第184條、第191條第1項前段
、第213條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條分別
定有明文。本件因被告所共有之系爭3樓房屋漏水造成原
告所有之系爭2樓房屋受有前揭損害，原告自得依民法第
767條第1項中段之規定請求被告連帶將其所有之系爭3樓
房屋前開漏水處予以修復至不漏水之程度，並依民法第18
4條第1項前段、第2項（其中違反保護他人之法律是指公
寓大廈管理條例第10條第1項、第12條）、第191條第1項
前段、第213條第1項、第3項等侵權行為之規定，請求被
告連帶就因本件漏水造成原告所有系爭2樓房屋受損修復
所需費用19,150元，負賠償之責。為此，爰提起本件訴訟
，聲明請求：如主文第1、2項所示。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及聲請如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行，並辯稱：
（一）按公寓大廈之專有部分之共同樓地板及其內之管線，乃上
下方區分所有權人共有，其管理、維護，依民法第820條
規定意旨，為上下方區分所有權共同之權利義務。又公寓
大廈管理條例第12條本文亦規定，專有部分之共同壁及樓
地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板
上下方之區分所有權人共同負檐。本件系爭鑑定報告書第
5頁下段至第6頁上段記載：「八、鑑定分析：....（二）
依當事人所提供之「標的物給排水平面圖」（詳附件六）
並經現場會勘標的物及直上層給排水設施相關位置，因標
的物之客房、主臥室及其浴廁平頂之水痕處（即A、B、C
及D點）均無給排水管通過，經研判標的物室內平頂之滲
漏水與標的物直上層位於樓地板內之給排水管無關。」等
情；而系爭鑑定報告書第7頁記載「鑑定結果：（一）..
..鑑定人研判：坐落新北市○○區○○路0段000巷00號2
樓之3房屋內浴室、主臥室及客房漏水原因與直上樓層即
同號3樓之3房屋主臥室之浴廁地坪滲漏水有關。（二)修
復漏水原因之方法：宜先將標的物直上層主臥室之浴廁地
坪磁碑含粉刷底層全部打除清理至結構體樓地板面後，重
新施作防水底層後，面鋪磁磚浴室地坪角隅並應加做防水
處理。」等情，可知本件系爭2樓房屋漏水原因並非原告
於起訴時指稱之系爭3樓房屋水管漏水所致，而係2、3樓
房屋間樓板防水工程需再補強施作，此瑕疵依其性質應屬
房屋建造時品質之問題，並非被告管理、維護疏失所致，
依公寓大廈管理條例第12條本文及民法第820條規定意旨
，系爭鑑定報告書記載之施作防水工程費用31,820元，自
應由兩造共同負擔。
（二）被告未因故意、過失造成未能及時處理並防止系爭2樓房
屋繼續漏水，說明如下：系爭2樓、3樓房屋之共同樓地板
，應由兩造共同管理、維護，已如前述。又被告為系爭3
樓房屋區分所有權人，若非樓地板明顯破裂或其他特殊情
事，實難以知悉樓地板有防水需再補強施作之瑕疵，且樓
板防水工程需再補強施作之瑕疵，依其瑕疵性質，亦應屬
房屋建造時品質之問題，並非被告管理、維護疏失所致，
加以被告獲告知系爭2樓房屋漏水，即已多次向原告表示
應由雙方配合檢修人員進入系爭2樓、3樓房屋為檢修，然
原告仍堅持須先由法院委請鑑定機關鑑定漏水原因，再進
行修繕漏水事宜，是以被告在獲知系爭2樓房屋漏水後，
並無拒絕配合修繕情事。另有關維修費用之負擔，依公寓
大廈管理條例第12條之規定，則應由該共同樓地板上下方
之區分所有權人共同負擔，故上方樓層之區分所有權人，
若非無正當理由拒絕配合查知漏水原因及修繕，即不能僅
因其對於漏水原因或費用負擔之認知與下方區分所有權人
不同，即逕謂上方樓層區分所有權人違背善良管理人義務
，而有故意或過失造成未能及時處理漏水之情事；另依民
法第184條第1項前段規定請求損害賠償，以行為人因故意
、過失不法侵害權利為要件，此見該條項規定甚明。本件
原告主張被告過失造成系爭2樓房屋漏水，實屬無據，原
告縱因漏水受有損害，亦非被告之故意、過失行為所造成
，自不得任意請求被告賠償其所受之損害。
四、原告主張兩造為公寓大廈上下樓層鄰居，即系爭2樓房屋為
原告所有，系爭3樓房屋為被告所共有（應有部分各2分之1
）之事實，業據其提出系爭2樓房屋所有權狀、系爭3樓房屋
建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張其於106年8月13日，突然驚現系爭2樓房屋主臥
房及客房之天花板有漏水現象，立即於同年月14日通知社區
總幹事前來查看漏水情形，由社區合作之維修廠商初步判斷
為系爭3樓房屋水管漏水所致，於本件訴訟中聲請本院囑託
新北建築師公會鑑定，結果認：系爭2樓房屋漏水原因與系
爭3樓房屋之主臥室浴廁地坪滲漏水有關，可歸責於被告，
而系爭3樓房屋漏水原因之修復項目、方法如附件系爭鑑定
報告書中九、鑑定結果：（二）所載，且要修復原告所有系
爭2樓房屋因被告所有系爭3樓房屋漏水所生損害之費用共計
19,150元，自應由被告將系爭3樓房屋漏水處予以修復，並
應賠償原告修復系爭2樓房屋之費用19,150元等事實，則為
被告所否認，並以前揭情詞置辯。據此可知，本件主要之爭
點厥為：「（一）造成原告所有系爭2樓房屋漏水之原因為
何？應由何人負擔漏水所生損害之責任？（二）原告主張被
告應連帶將系爭3樓房屋，依附件系爭鑑定報告書中九、鑑
定結果：（二）所載之修復項目、方法，修復至不漏水之程
度，是否有據？（三）原告主張被告應連帶賠償修復系爭2
樓房屋之費用19,150元，有無理由？」茲分別審酌究如下：
（一）關於「造成原告所有系爭2樓房屋漏水之原因為何？應由
何人負擔漏水所生損害之責任？」部分：
１按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之
責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，
即不得不更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證
明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之
主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此
為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號
、18年上字第2855號判例意旨參照）；次按土地上之建
築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所
有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損
害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡
相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明文
，而此條項之立法理由謂：「土地上之建築物或其他工
作物使他人權利遭受損害時，應推定其所有人就設置或
保管有欠缺，被害人於請求損害賠償時，對於此項事項
無須負舉證責任，方能獲得週密之保護。但所有人能證
明其對於建築物或工作物之設置或保管無欠缺，或於防
止損害之發生，已盡相當之注意，或損害非因設置或保
管有所欠缺所致者，仍得免負賠償責任，方為平允，爰
修正第一項。」等情，可知土地上之建築物造成他人權
利之損害時，被害人無須舉證證明其所有人就設置或保
管有欠缺，始得請求賠償，反而係建築物之所有人應舉
證證明對於建築物之設置或保管並無欠缺，或損害非因
設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之
注意者，始能免責。
２本件原告主張被告所有系爭3樓房屋之主臥室浴廁地坪
滲漏水，致其所有系爭2樓房屋因漏水受損之事實，業
據提出漏水受損照片10幀、檢查維修紀錄1件為證，且
本院依原告聲請就「（一）坐落新北市○○區○○路0
段000巷00號2樓之3房屋內浴室、主臥室及客房漏水原
因為何？是否與直上樓層即同號3樓之3房屋漏水有關？
（二）修復漏水原因之施工項目及方法為何？須花費多
少費用始能修至不漏水程度？（三）前開2樓之3房屋因
漏水所造成之損害，需花費多少修繕費用始能回復原狀
？」等事項，囑託新北市建築師公會鑑定，該公會就「
漏水原因」之鑑定結果認：「（一）依上述鑑定分析第
三次會勘標的物直上樓層27號3樓之3主臥室浴廁地坪存
水約1小時後，以水份計量測結果，標的物平頂水痕處
之A、B及C點之量測值均顯著增高（即含水量增加）。.
...。依上表第三次會勘（107年8月8日）直上層浴廁地
坪試水1小時後（2:30～3:30p.m)，平頂水痕處A、B、C
點之含水量明顯升高。而其他測點之量測值均與室內背
景值相當，未增高。....。鑑定人研判：坐落新北市○
○區○○路0段000巷00號2樓之3房屋內浴室、臥室及客
房漏水原因與直上樓層即同號3樓之3房屋主臥室之浴廁
地坪滲漏水有關。」此有該公會作成之系爭鑑定報告書
在卷可按，足見原告所有系爭2樓房屋之漏水原因，為
被告所共有系爭3樓房屋之主臥室浴廁地坪滲漏水所造
成，且本件鑑定係以在系爭3樓房屋主臥室浴廁地坪存
水約1小時後，以水份計量測結果作為方法，而認定該
屋主臥室浴廁地坪有滲漏水現象，則系爭3樓房屋滲漏
水位置顯包含主臥室浴廁地坪表面，此屬系爭3樓房屋
專有部分，非公寓大廈管理條例第12條所稱之「共同樓
地板」，自無適用該條前段所定維修費用由該共同樓地
板上下方之區分所有權人共同負擔之餘地。
３被告雖辯稱漏水原因係2、3樓房屋間樓板防水工程需再
補強施作，此瑕疵性質，應屬房屋建造時品質之問題，
並非係被告管理、維護疏失所致，被告亦未因故意、過
失造成未能及時處理並防止系爭2樓房屋繼續漏水等情
。然系爭3樓房屋係被告於102年7月18日所購買，並於
同年8月13日辦理所有權移轉登記完畢，此有系爭3樓房
屋建物登記本卷可稽，故該房屋之支配、管理權已由出
售之建商移轉由被告行使，且如前所述，系爭3樓房屋
漏水既然造成原告所有系爭2樓房屋之損害，本應推定
被告就該屋之保管有欠缺，原告於請求損害賠償時，對
於被告之保管是否有欠缺無須負舉證責任，反而應由被
告舉證證明其對於系爭3樓房屋之保管並無欠缺，或損
害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡
相當之注意者，始能免責。然本件被告僅空言稱系爭3
房屋之主臥室浴廁地坪滲漏水情形，非其管理、維護疏
失所致，迄未提出具體事證證明已盡保管系爭3樓房屋
不造成滲漏水之相當注意，諸如定期檢測、維修，亦未
舉反證證明系爭2樓房屋之損害非因其保管系爭3樓房屋
有欠缺所造成，或於防止損害之發生，已盡相當之注意
，被告自不能免負賠償責任。
（二）關於「原告主張被告應連帶將系爭3樓房屋，依附件系爭
鑑定報告書中九、鑑定結果：（二）所載之修復項目、方
法，修復至不漏水之程度，是否有據？」部分：按所有人
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
中段定有明文；次按土地上之建築物或其他工作物所致他
人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；又數人共
同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；另負損
害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回
復他方損害發生前之原狀，民法第191條第1項前段、第18
5條第1項前段、第213條第1項亦分別定有明文。本件原告
所有系爭2樓房屋之浴室、臥室及客房之損害，既係因被
告所共有之系爭3樓房屋之主臥室浴廁地坪滲漏水所造成
，已如前述，被告顯已共同妨害原告系爭2樓房屋之所有
權，且應連帶負賠償責任，則原告為除去被告之妨害行為
及回復系爭3樓房屋損害前不漏水之原狀，依前開規定，
請求被告應連帶將系爭3樓房屋修復至不漏水之程度，洵
屬有據。至於修復之項目及方法，經新北建築師公會鑑定
如附件系爭鑑定報告書中九、鑑定結果：（二）所示。
（三）關於「原告主張被告應連帶賠償修復系爭2樓房屋之費用
19,150元，有無理由？」部分：按土地上之建築物或其他
工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責
任；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償
責任；另第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要
之費用，以代回復原狀，民法第191條第1項前段、第185
條第1項前段、第213條第3項分別定有明文。本件原告所
有系爭2樓房屋浴室、臥室及客房因漏水所生損害，係因
被告所共有之系爭3樓房屋漏水所造成，且被告未舉證證
明具有免責事由，故原告主張被告應連帶賠償系爭2樓房
屋浴室、臥室及客房因漏水所受損害，亦屬有據。而系爭
2樓房屋浴室、臥室及客房因漏水所造成之損害，需花費
修復費用共計19,150元，始能回復原狀，亦經新北市建築
師公會鑑定屬實，復有系爭鑑定報告書在卷可徵，且本院
認依系爭2樓房屋受損狀況，此修復費用應屬合理必要，
原告自得請求被告連帶賠償該修復費用19,150元。
六、綜上所述，原告本於民法767第1項中段、第191條第1項前段
、第185條第1項前段、第213條第3項等規定，提起本件訴訟
，聲明請求：如主文第1、2項所示（第2項部分，原告請求
之法定遲延利息，係自訴狀繕本送達翌日即106年10月21日
起至清償日止，按年息5%計算），均有理由，應予准許。
七、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行；另被告聲請願供擔保請准免為假執行，核無不合，
爰併宣告如主文第4項但書所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中華民國107年10月24日
法官趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年10月24日
書記官葉子榕