裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第1840號民事判決
裁判日期：民國100年03月14日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第1840號原告 吳怡君 訴訟代理人 黃靖閔 律師
羅豐胤 律師被告豐造工業股份有限公司法定代理人 陳國隆 訴訟代理人 張繼準 律師複代理人 黃建閔 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國100年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，為民事訴訟法第255條第2項所明定。查：原告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元。嗣於本院審理中變更聲明為：被告應給付原告100萬元，及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。而被告就此變更並無異議而為本案之言詞辯論，是原告此之變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○段36-2、37-2、46-1、46-2、46-3地
號即地址為臺中市○○區○○○○路○○號，面積共1092.25坪之5筆土地（下稱系爭土地），原為訴外人銳茂股份有限公司（下稱銳茂公司）所有。原告及訴外人即原告之母 張麗香 係專職之土地仲介人員，於民國98年10月間去電詢問世瀅工業股份有限公司（下稱世瀅公司）董事即實際負責人陳國隆是否有意經由原告仲介購買系爭土地，經陳國隆同意後，原告開始介紹並帶陳國隆實地觀看系爭土地，並依陳國隆之要求提供地政資料供其向銀行申請貸款，惟事後陳國隆蓄意隱瞞簽約，並捏造係其自行成交，以規避應給付原告之居間費用。茲因當時陳國隆係告知原告其為世瀅公司之實際負責人，然原告係與被告以口頭成立報告居間契約，而由陳國隆代表被告為意思表示，兩造約定報酬為百分之1。爰依兩造間報告居間契約之法律關係，訴請被告給付。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈原告與被告一開始接洽係七憶科技國際股份有限公司（下稱
七憶公司）之法拍案件，原告係於98年11月中旬左右在被告之辦公室介紹前開法拍案件予被告之法定代理人陳國隆，兩造當時約定報酬為總價款之百分之1，陳國隆當時有出價，希望減少為總價款之百分之0.5，然原告表示現在之行情係總價款之百分之1，陳國隆乃同意報酬為總價款之百分之1。
嗣陳國隆表示七憶公司係坐落在其友人卓先生所有工廠之隔壁，故其不願意參與競標，遂委請原告再幫其尋找其他合適之土地。原告乃提供多筆相關土地資料，由被告選定 楊鐵 工廠後面之該塊土地，原告乃帶陳國隆至現場觀看，陳國隆則表示欲購買之意，進行至議價階段時，原告乃介紹訴外人即原告父親 吳長源 予陳國隆認識，陳國隆遂委請原告及吳長源向該地主以每坪105,000元之價格進行議價，兩造並談及報酬為總價金之百分之1，然該筆交易後來沒有成功，惟該事情乃延續下來。之後，原告及吳長源又介紹陳國隆購買系爭土地。
⒉原告於98年12月29日有帶陳國隆夫婦至系爭土地外圍觀看，
並交付系爭土地之地籍圖予陳國隆，當時沒有進入系爭土地內觀看係因系爭土地有管制，需先向臺灣銀行申請並經同意後始可進去。嗣原告另有提供土地登記謄本予陳國隆，供其交予銀行評估貸款情形，之後陳國隆則表示貸款金額不夠，請原告介紹別的土地給被告，原告便再帶陳國隆去看坐落永豐路之華偉電子工業地。而系爭土地之地主於98年時有意要出售系爭土地，吳長源與訴外人 楊智越 有一起帶訴外人彰昕工業公司之人員與該地主議價，當時該地主願意以每坪95,000元至97,000元出售系爭土地，因此吳長源知道該地主之真實底價。當時係因陳國隆表示貸款金額不足，因此才未帶陳國隆去議價，倘被告當時有表示要購買系爭土地，吳長源與楊智越亦可一起代被告去向地主議價，且原告亦可以幫被告通知訴外人即系爭土地之承租人和大工業公司及進行管制之臺灣銀行，讓陳國隆觀看系爭土地之內部情形。是被告稱其係由訴外人 林振德 介紹系爭土地，並由林振德代其出價，此與事實不符。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自民事辯論意旨狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告公司位在臺中市太平區，因被告之土地不敷使用，有意
購買更大之土地，原告不知從何處得知此一訊息後，遂自行向陳國隆介紹系爭土地，並稱系爭土地每坪售價約95,000元至97,000元之間，然系爭土地原所有權人將系爭土地出租予和大公司供其作倉庫使用，原告及陳國隆因未得和大工業公司之同意，無法進入系爭土地內觀看，而僅至系爭土地外圍觀看，無法評估系爭土地是否符合被告之需求，故未再進一步接洽，陳國隆亦未與原告約定由原告居間向地主接洽買賣系爭土地事宜。
㈡原告與張麗香雖有提供系爭土地之地籍圖予陳國隆，惟並未
提供地籍謄本。而原告與張麗香雖曾帶陳國隆至系爭土地外圍觀看，充其量僅能視為原告與張麗香準備與被告簽立居間契約所為之要約引誘行為，實難認兩造已成立居間契約。且陳國隆從未向原告與張麗香出價，亦未針對系爭土地之買賣簽立任何書面契約或以口頭約定表示願意進一步委託原告與張麗香代其仲介購買系爭土地。又原告與張麗香並未代買賣雙方為任何有關買賣締約之磋商行為，兩造間就居間契約之內容付之闕如。準此，以原告與張麗香僅單純帶陳國隆至系爭土地觀看等情，足認兩造間並未成立居間契約。
㈢系爭土地原所有權人銳茂公司原向兆豐銀行貸款，因兆豐銀
行行員林振德認識銳茂公司實際負責人 林瑞淵 ，知悉該公司有意出售系爭土地，林振德亦認識訴外人即陳國隆之二哥 陳井 （亦為被告公司股東），並知悉被告預計購買土地，林振德遂向陳井介紹系爭土地，陳井將此訊息告知陳國隆，林振德乃帶陳國隆去見林瑞淵，陳國隆始知悉系爭土地之出賣人係銳茂公司。因被告與銳茂公司係同業，陳國隆與林瑞淵亦認識，經陳國隆與林瑞淵磋商後，約定系爭土地以一坪約10萬元之價格成交。故被告購入系爭土地，係經由林振德居中簽線，並非基於原告與張麗香之媒介。
㈣由系爭土地之買賣契約書可知，系爭土地面積經換算後為1,
090.55886坪，被告向銳茂公司買賣系爭土地之總價金原為1億925萬元，即每坪100,178元，惟因系爭土地上之廠房並無水電可供被告作為工業使用，天花板亦需整修，故買賣雙方將買賣價金減為1億850萬元，則被告實際買入系爭土地之每坪價格約99,490元（小數點以下四捨五入），高於原告報價之1坪為95,000元至97,000元之間。倘被告向銳茂公司買賣系爭土地係由原告所居間成立，被告何需耗費較多成本購置系爭土地，亦可佐證系爭土地買賣成立並非基於原告與張麗香之媒介，依民法第568條第1項規定，原告自不得向被告請求報酬，是原告之訴顯無理由等語資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈被告已於99年1月5日與銳茂公司簽訂系爭土地及其上之建物
（門牌號碼臺中市○○區○○○○路○○號）之買賣契約，由被告向銳茂公司購入系爭土地及其上建物，土地含建物合計每坪成交單價為10萬元，惟成交總價就尾數有折讓，即以1億零850萬元成交，並於99年3月19日辦理所有權移轉登記完畢。
⒉原告與被告法定代理人陳國隆曾至系爭土地外圍觀看，惟並
未進入系爭土地內，陳國隆當時並不知悉系爭土地所有權人為何人。
⒊被告法定代理人陳國隆從未向原告與張麗香就系爭土地出價，亦未針對系爭土地之買賣，簽立任何書面契約。
⒋原告與張麗香從未引薦被告與銳茂公司見面，亦從未代買賣雙方即被告與銳茂公司為磋商契約事宜。
㈡本件之爭點：
⒈兩造是否就系爭土地成立報告居間契約？⒉被告與銳茂公司就系爭土地之買賣契約是否因原告之報告居
間而成立？
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。故舉證責任之分配，原則上應由主張權利人負舉證之責。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。即居間有2種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以受他人之委託尋覓可與之訂約之相對人，而報告訂約之機會為已足。而媒介居間（即訂約之媒介），係媒介居間人受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，而使之成立者，居間人始有報酬請求權。
㈡原告固主張兩造以口頭成立報告居間契約，由被告委託原告
介紹合適之土地，並約定報酬為總價款百分之1等語。然查：
⒈原告起訴時主張其係去電詢問世瀅公司董事即實際負責人陳
國隆是否有意經原告仲介購買系爭土地，則原告究係與世瀅公司或與陳國隆個人或與被告成立契約，已屬有疑。
⒉再者，依原告陳稱其與被告成立報告居間契約之經過為：原
告於98年11月中旬介紹七憶公司之法拍案件予陳國隆，當時約定報酬為總價款之百分之1，嗣因陳國隆不欲購買七憶公司工廠之土地，遂再委請原告幫其尋找其他合適之土地；原告再介紹楊鐵工廠後面之該塊土地予陳國隆，陳國隆中意，進行至議價階段時，原告並介紹原告之父親吳長源與陳國隆認識，陳國隆乃委請原告及吳長源向地主議價，兩造並談及報酬為總價金的百分之1，該筆買賣雖沒有成功，然該事情乃延續下來，故兩造間成立報告居間契約等語（見本院卷第124至125頁）。而佐之證人即原告之父吳長源證稱：原告第一次係介紹陳國隆買賣七憶公司之法拍案件，嗣又介紹楊鐵工廠後面之該塊土地予陳國隆，我當時有向陳國隆表示仲介費為總價款之百分之1，陳國隆則向我表示可否減少，我表示我方有3名仲人，該費用要由陳國隆支付，陳國隆就仲介費部分即未接話，而向我表示，要我去向地主出價等語（見本院卷第125頁背面）。可見，原告與陳國隆當時係談及要委請原告與吳長源向楊鐵工廠後面該塊土地之地主議價，並非委託原告為被告尋覓可與之訂約之相對人而報告訂約之機會，且被告最後並未與楊鐵工廠後面之該塊土地之地主成立買賣契約。從而，縱認陳國隆當時係代表被告與原告洽談，然原告與被告當時所約定之情形，係就已特定之土地委請原告代為向地主議價，並非約定由原告為被告尋覓可與之訂約之相對人而報告訂約之機會，即難認係成立報告居間契約。原告於本件訴訟中嗣雖改稱：當時沒有約定原告要為被告去向地主出價，當時是約定若介紹有成交，報酬就是成交價之百分之1等語，惟此與原告於本件訴訟之初之前開陳述已有不同，且與證人吳長源之前開證述亦不相符，實難認其陳述為真正，即難憑信。從而，原告據此主張該筆買賣雖沒有成功，然該事情乃延續下來，而主張兩造有成立報告居間契約，且約定報酬為總價款百分之1云云，即屬無據。
⒊原告再主張：原告與原告之母張麗香帶陳國隆夫婦至系爭土
地外圍觀看時，張麗香又再向陳國隆說一次報酬之問題等語。而依證人張麗香證稱：原告與我於98年12月初帶陳國隆夫婦去看三晃公司之土地，嗣於同一天又去看系爭土地外圍，陳國隆於觀看系爭土地外圍時，有問仲介費如何計算，我們說只要有帶看土地成交後，都是以買賣各百分之1計算，陳國隆當時回答其瞭解，沒有說其他的話，且陳國隆都說他還在考慮，並要讓銀行估貸款看看等語（見本院卷第195頁）。 再佐之 原告所稱：當時係因陳國隆表示貸款金額不足，因此才未帶陳國隆去議價，倘被告當時有表示要購買系爭土地，吳長源與楊智越亦可一起代被告去向地主議價等語（見本院卷第124頁背面）；及原告暨證人吳長源上開證稱之兩造就楊鐵工廠後面該塊土地之約定情形。足徵原告所稱報酬為總價款百分之1，應係由原告代被告向地主議價而成交後之報酬，並非係原告為被告尋覓可與之訂約之相對人而報告訂約機會之報酬。故證人張麗香證稱：當時其告知陳國隆，仲介費是只要由 渠等 帶看土地成交後，都是以買賣各百分之1計算等語，實難憑信。況依證人張麗香之證述，原告先帶陳國隆去看三晃公司之土地，同一天再帶陳國隆至系爭土地外圍觀看時，陳國隆尚在詢問仲介費如何計算，而張麗香報價後，陳國隆僅表示其瞭解，並未表示承諾與原告成立契約。可見兩造至系爭土地外圍觀看前，仍未合意成立報告居間契約，且兩造在系爭土地外圍時，就是否成立報告居間契約，亦未達成意思表示合致。是實難認兩造有成立報告居間契約。
㈢原告復主張：其有提供系爭土地之地籍圖謄本及土地登記謄
本予陳國隆等語；被告固不否認原告有提供地籍圖謄本，然否認原告有提供土地登記謄本。雖張麗香證稱：原告帶陳國隆至系爭土地外圍觀看當天，有拿地籍圖給陳國隆，之後再傳真土地登記謄本給陳國隆等語（見本院卷第195頁）。然陳國隆之配偶 谷忠齡 則證稱：原告只有傳真地籍圖給我們，並沒有提供過其他資料等語（見本院卷第135頁）。而觀之原告所提出且為被告不爭執其真正之原告、張麗香及谷忠齡間於99年2月9日之對話錄音譯文（下稱錄音譯文），原告當時係稱：「……我給你們謄本後隔一個禮拜問陳先生，我通常不會當天都是隔幾天後」；谷忠齡稱：「沒有啦，小姐拜託妳給我們陳先生謄本時，他出國妳忘記嗎？你後來還帶我去」；張麗香：「沒有啦，她當時拿到妳們公司，那時候還沒有出國」等語。可知，原告、張麗香及谷忠齡於前開對話中均僅談及「謄本」，則渠等所指之謄本究係地籍圖謄本或土地登記謄本，即屬有疑。又張麗香於上開對話中稱係原告將謄本拿到被告公司，嗣於本院則證述原告係將之傳真予陳國隆，其證詞之真實性，亦屬有疑。是原告所提之證據並不足證明原告有提供系爭土地之土地登記謄本予被告。
㈣原告又主張：其曾介紹包含七憶公司土地、楊鐵工廠後面土
地、系爭土地、三晃公司旁土地、華偉電子之土地等13筆土地予陳國隆等語；被告則辯稱：係陳國隆看到原告夾報上有關楊鐵公司後方土地之廣告，打電話詢問原告，然因該土地不符需求，所以作罷，之後原告主動撥打電話予陳國隆介紹七憶公司土地、三晃公司之土地、系爭土地及華偉電子之土地，並無介紹13筆土地等語。據查，依原告所提出之錄音譯文，由原告、張麗香及谷忠齡之對話僅能證明原告曾介紹數筆土地予陳國隆夫婦。而原告縱使曾介紹數筆土地予陳國隆，其中陳國隆固曾委請原告向楊鐵工廠後面該塊土地之地主議價，然該買賣並未成交，已如前述。此外，並無證據證明被告與原告約定，委由原告為被告尋覓可與之訂約之相對人而報告訂約之機會。準此，尚難以原告曾介紹數筆土地予陳國隆，即遽推認兩造已成立報告居間契約。
㈤再者，原告固有帶陳國隆夫婦至系爭土地外圍觀看及提供地
籍圖謄本，然上開證據均不足證明原告有提供系爭土地之所有權人資料或聯絡方式予陳國隆。另證人即系爭土地出賣人銳茂公司之實際負責人林瑞淵證稱：被告之法定代理人陳國隆是兆豐銀行業務林振德帶來與我談買賣之事，因我與兆豐銀行有借貸往來，故兆豐銀行的人都知道我要出售系爭土地之事，我與被告就系爭土地經議價後以每坪10萬元成交，後來總成交金額尾數有去掉，我沒有給林振德仲介費，我是主動給林振德紅包6萬元等語（見本院卷第128頁背面至第129頁背面）。又證人即陳國隆之二哥 陳井證 稱：我們3個兄弟去年分家，我與陳國隆都需要購買土地，林振德有提及大里工業區有一塊一千坪之土地，因陳國隆需要比較大之土地，故我介紹陳國隆給林振德認識，請陳國隆直接與林振德聯絡，由陳國隆自己去處理，過程我不清楚等語（見本院卷第132頁至第133頁）。再證人林振德證稱：我是兆豐銀行之行員，系爭土地是兆豐銀行之擔保品，且銳茂公司與兆豐銀行有往來，故我於1、2年前知悉銳茂公司要出售系爭土地之訊息。而兆豐銀行與被告亦有外匯業務往來，故我知道被告現有廠房不敷使用，有擴廠計畫。因我希望以系爭土地為擔保品之借款業務不要轉到其他銀行，故我約於98年8、9、10月間有告訴陳井有關系爭土地有意出售之事，陳國隆即與我聯絡，我基於銀行之業務考量，希望客戶不要流失，所以我帶陳國隆夫婦與林瑞淵洽談，惟沒有介入他們之議價等語（見本院卷第130頁至第132頁）。足見，被告與銳茂公司就系爭土地成立買賣契約，係因林振德知悉銳茂公司要出售系爭土地之訊息後告知陳井，陳井則請陳國隆自行與林振德聯絡，林振德再帶陳國隆與林瑞淵洽談，而成立買賣契約。是原告主張：被告與銳茂公司就系爭土地成立買賣契約係因原告之報告居間而成立，並無證據足資證明，尚難遽採。而被告辯稱：被告購買系爭土地係經兆豐銀行行員林振德居中牽線等語，即堪憑信。
㈥據上，原告並未能舉證證明其與被告有成立報告居間契約，
亦未能證明被告與銳茂公司就系爭土地成立買賣契約係因原告之報告居間而成立，揆諸前揭說明，自不能認原告就其所主張有利於己之事實，已盡舉證之責，是原告訴請被告給付報告居間之報酬，即屬無據。
五、綜上所述，原告依報告居間契約之法律關係，請求被告給付原告100萬元，及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年3月14日
民事第三庭審判長法官許秀芬
法官黃峻隆法官黃佳琪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國100年3月14日
書記官江慧貞