臺灣屏東地方法院民事判決 108年度屏訴字第4號
原 告 陳惠明
訴訟代理人 楊譜諺 律師
被 告 莊素珍
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於108年6月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示
編號3面積73平方公尺之磚造平房拆除，並將所占用如附圖所示
編號2面積84平方公尺、編號3面積73平方公尺、編號4面積14
平方公尺、編號6面積128平方公尺之土地騰空返還予原告及全
體土地共有人。
被告應給付原告新台幣5,589元，及自本件起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自本件起
訴之日起，至騰空返還土地之日止，按月給付原告新台幣233元
。
本判決第一項於原告以新台幣638,000元為被告供擔保後，得假
執行。但被告以新台幣1,913,600元，為原告預供擔保，得免為
假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文本件
原告起訴原請求：㈠被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○
○號土地（下稱系爭土地），如起訴狀附圖斜線面積部分所
示，面積約44.6平方公尺之建物拆除（實際占用位置、面積
以地政機關測量為準），並將所占用土地騰空返還予原告及
全體土地共有人，並應給付原告及全體共有人新台幣（下同
）10,004元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息；暨自本件起訴之日起，
至騰空返還土地之日止，按月給付原告及全體共有人416元
。嗣於本院囑託地政機關測量後原告將訴之聲明第1項更正
為：㈠被告應將坐落系爭土地，如附圖所示編號3面積73平
方公尺之磚造平房拆除，並將所占用如附圖所示編號2面積
84平方公尺、編號3面積73平方公尺、編號4面積14平方公
尺、編號6面積128平方公尺之土地騰空返還予原告及全體
土地共有人被告應給付原告5,589元，及自本件起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
；暨自本件起訴之日起，至騰空返還土地之日止，按月給付
原告233元。經核原告所為更正聲明係依屏東縣屏東地政事
務所實際測量後所得確實數據而為之變更，核屬更正事實之
陳述，並未變更原訴訟標的，合先敘明。
二、原告方面：
㈠、原告主張坐落系爭土地為原告與第三人所共有，原告之持分
為12分之1。按被告稱其係於105年11月13日向第三人楊雅
嵐買受系爭土地上門牌號碼「屏東市○○里○○0號」的未
辦理保存登記建物（下稱系爭建物），並由 楊雅嵐 交付予被
告，系爭建物無法辦理所有權移轉登記，故被告無法取得系
爭建物之所有權，依據被告提出其與第三人楊雅嵐之不動產
買賣契約，足認楊雅嵐已將系爭建物之事實上處分權人讓與
被告，故被告就系爭建物有事實上之處分權。按被告現占用
如附圖所示編號3位置之磚造平房即系爭建物，並使用如附
圖所示編號2、3、4、6位置之土地，其並無合法占用權
源，被告迄今仍不願意自動履行拆除義務，原告依民法第
767條中段規定，請求被告拆除房屋，並依同條前段以及同
法第821條規定，請求被告返還系爭土地予全體共有人。
㈡、又按被告無正當原因占用系爭土地，顯受有相當於租金之不
當得利，原告自得依土地法第105條準用第97條之規定，請
求不當得利，而以被告占用之面積如附圖所示編號2、3、
4、6面積299平方公尺（計算式：84+73+14+128=299）
，系爭土地之申報地價為新台幣（下同）1,120元/平方公
尺，以年息百分之10計算，原告之持分為1/12，是自105年
11月13日起至起訴日（107年11月13日）止之不當得利：為
5,589元【計算式：當期申報地價1,120（元/㎡）×占用
面積299（㎡）×持分l/12×年息10％×（2+1/365）年＝
5,589元，元以下四捨五入】。起訴後之每月不當得利：23
3元【計算式：1,120（元/㎡）×299（㎡）×持分l/12
×年息10％÷12＝233元，元以下四捨五入】。
㈢、對被告抗辯之陳述：
⑴、被告所提出之「不動產買賣契約書」，僅得證明被告係向訴
外人楊雅嵐購買系爭建物，依契約所載，楊雅嵐亦僅將系爭
土地之使用權全部讓渡予被告，被告並未取得合法使用系爭
土地之權利。又被告主張系爭土地係楊雅嵐之祖父 楊行 向原
告祖父 洪滕 購得，惟否認有此買賣，被告應負舉證之責，且
原告祖父為洪「籐」，並非洪「滕」，被告主張有使用土地
之權利顯屬無據。
⑵、被告抗辯第三人「楊行」、「 楊基益 」、「 王錫惠 」、「楊
雅嵐」等雖曾經將戶籍設立於系爭建物內，惟設立戶籍僅取
得建物所有人同意即可遷入該戶籍並創立新戶號。又戶籍謄
本客觀上僅能證明渠等「是否曾經設籍於系爭建物」，而無
法證明渠等「是否係有權使用系爭土地」，是縱於遷入該戶
籍並創立新戶號，單憑設立戶籍乙節，均不足以證明第三人
「楊雅嵐」等人為有權使用系爭土地，被告自無得因自楊雅
嵐處受讓系爭建物取得有權占用。
⑶、否認楊雅嵐逐年負責繳納系爭土地之地價稅，被告應舉證證
明之。而依據被告提供地價稅繳款證明文件，充其量僅得證
明「楊雅嵐」曾經繳納104、105年之地價稅款，被告遽爾
主張原告祖先不願繳納系爭土地之地價稅款云云，實屬無稽
。況且，系爭土地地價稅目前由原告繳款中，被告焉得僅憑
其曾經繳納106年地價稅，遽爾主張為有權占用系爭土地？
又楊雅嵐縱然曾經繳納地價稅，亦無從證明系爭建物對於系
爭土地之占用具有任何正當使用權源。按依被告提出地價稅
繳款書已載明「使用人：楊雅嵐」、「使用人：莊素珍」，
堪認第三人楊雅嵐以及被告係以「土地使用人」之身份繳納
地價稅，即稽徵主管機關基於有效稽徵稅捐，「無權占用」
土地之使用人亦非不得繳納地價稅，即不得僅以上情，反據
以主張被告為有權使用。
⑷、系爭土地為已登記之不動產，無法時效取得所有權，至於被
告主張其時效取得使用權，惟物權的種類與內容只能由法律
來規定，不允許當事人自由創設。我國關於民法物權篇並無
「使用權」之物權，使用權自無從時效取得，足見被告主張
其『善意取得』系爭土地之使用權，乃屬無據。
㈣、並聲明：⑴被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號3(
面積73平方公尺）之磚造平房拆除，並將所占用如附圖所示
編號2(面積84平方公尺）、編號3(面積73平方公尺）、
編號4(面積14平方公尺）、編號6(面積128平方公尺）
之土地騰空返還予原告及全體土地共有人；並應給付原告
5,589元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息；暨自本件起訴之日起，至
騰空返還土地之日止，按月給付原告233元。⑵前項聲明，
就請求拆屋還地部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。⑶
訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
㈠、按系爭土地，面積366平方公尺，係由原土地所有權人洪滕
售予訴外人楊雅嵐之祖父 揚行 ，至今歷時久遠，買賣契約已
遺失，已無從查證，楊行於光復後已在系爭的土地上興建房
屋，於35年10月1日向屏東市公所戶籍課（今屏東市戶政事
務之前身）申請設立戶籍，門牌編定屏東縣○○市○○里○
○0號，楊行於63年7月27日死亡，該房屋則由其長男楊基
益繼承，門牌號同為屏東市○○里○○0號，楊基益於83年
1月23日死亡，系爭建物為其遺產，而由其配偶王錫惠繼承
，王錫惠於99年6月9日死亡，該房屋則由其次女楊雅嵐外
人繼承，再於105年11月13日出售予被告，系爭建物建築於
系爭之土地上，被告係善意取得房屋及土地的使用權，並非
無權占用。
㈡、再者，系爭之土地，面積僅366平方公尺，共有人含原告在
內共有16人之多，共有人權利範圍最多的持分為12分之1，
換算取得持分面積為30.50平方公尺，最小的權利範圍持分
為42分之1，換算取得持分面積僅為8.70平方公尺，在其共
有人各自使用及經濟效益上，無法充分合理使用，是以謹呈
裁判將該地歸被告取得，由被告以價金補償各共有人。
㈢、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利之判決，被告願供擔
保，請准予宣告免為假執行。⑶訴訟費用由原告負擔。
四、法院之判斷：
㈠、原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上，
如圖所示編號3面積73平方公尺之磚造平房拆除，並將所占
用如附圖所示編號2面積84平方公尺、編號3面積73平方公
尺、編號4面積14平方公尺、編號6面積128平方公尺之土
地騰空返還予原告及全體土地共有人，為有理由：
1、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無
權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在
之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人
對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取
得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字
第1120號判決意旨參照）。
2、原告主張其為系爭土地所有權人之一，業據提出系爭土地登
記謄本為證（見本院卷第11頁），又被告占有如圖所示編號
3面積73平方公尺之磚造平房，及附圖所示編號2面積84平
方公尺、編號4面積14平方公尺、編號6面積128平方公尺
之土地部分，復經本院至現場勘驗並囑託屏東縣屏東地政事
務所測量，此有勘驗筆錄、照片及測量成果圖在卷可稽（見
本院卷第49至51頁、56至57頁、59至60頁），被告不否認有
使用如附圖所示編號3之磚造平房。揆諸前開最高法院判決
意旨，被告既辯稱其有權占有系爭土地，應就其取得占有係
有正當權源之事實負舉證責任。被告辯稱其有向楊雅嵐購買
系爭建物，其有使用權云云，按被告主張楊雅嵐之祖先向原
告的祖先購買系爭土地，就此未能提出任何證據證明之，礙
難為有利於被告之認定。再者，被告抗辯楊雅嵐之祖先及楊
雅嵐前設籍於系爭建物，認為有購買系爭土地，固據其提出
戶籍謄本為證（見本院卷第33、81至84頁），惟設立戶籍僅
取得建物所有人同意即可遷入該戶籍並創立新戶號。又戶籍
謄本客觀上僅能證明渠等是否曾經設籍於系爭建物，而無法
證明渠等是否係有權使用系爭土地，是縱於遷入該戶籍並創
立新戶號，單憑設立戶籍乙節，均不足以證明第三人「楊雅
嵐」等人有購買系爭土地，而認其為有權使用。又被告提出
向楊雅嵐購買系爭建物之「不動產買賣契約書」，惟依該買
賣契約書第五條記載「本件房屋土地標示：屏東市○○段○○
○○○號使用權全部讓渡乙方（即被告）爾後任何情事，均由
乙方自行處理」，此有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院
卷第32頁），則依上開契約書之記載，楊雅嵐僅係將系爭土
地之「使用權」全部讓渡予被告，並非將「所有權」轉讓予
被告，其復載明「爾後任何情事，均由乙方（即被告）自行
處理，顯認楊雅嵐顯然亦自知其無占用權利，預見土地所有
權人可能將主張權利，故預先於該契約中載明上開文字，是
以依被告提出前揭資料，基於債之相對性，充其量僅得向第
三人楊雅嵐主張權利，難以認定被告就系爭土地為有權占用
，被告據此而謂其為有權占有，難為有利於其之認定。
⒊被告抗辯楊雅嵐逐年負責繳納系爭土地之地價稅，原告或其
祖先之前數十年均未曾繳納過地價稅云云，惟查：依被告提
出供地價稅繳款證明文件，楊雅嵐係有繳納104、105年之
地價稅款，此有地價稅繳款書在卷可稽（見本院卷第34至35
頁），尚無法認定系爭土地之地價稅多年來均由楊雅嵐之祖
先繳納。況地價稅本應由土地所有權人或管理人繳納，然土
地稅法第4條第1項規定：「土地有左列情形之一者，主管
稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或
田賦:一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、
無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者」。又
按，「民國66年7月14日制定公布土地稅法第4條第1項第
4款規定「土地所有權人申請由占有人代繳者，主管稽徵機
關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦」
，此規定並未有指定代繳之實體要件，核屬裁量規定，稽徵
機關是否准予指定，應依「合義務性裁量」決定之。惟依立
法過程資料顯示，其所謂「占有人」，始終係指「無法律上
原因，而占有使用者」，因慮及如逕由稽徵機關指定非法占
有人代繳，恐被誤解為政府承認其有使用權利，乃將法文制
定成「土地所有權人申請由占有人代繳者」，且由於地價稅
係對特定財產本體的潛在收益能力課稅，認定其租稅主體時
，自應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與
享有為依據，而無權占有人非法占有他人土地，已不符法秩
序，其享有使用土地之經濟利益，如不負擔地價稅，亦與公
平正義有違，稽徵機關於此情形之裁量減縮至零，應指定無
權占有人代繳。」最高行政法院107年1月份第2次庭長法
官聯席會議決議參酌。按被告提出地價稅繳款書其上係載明
「使用人：楊雅嵐」、「使用人：莊素珍」，此有繳款書可
參（見本院卷第34至36頁），堪認第三人楊雅嵐以及被告係
以「土地使用人」之身份繳納地價稅，即稽徵主管機關基於
有效稽徵稅捐，依上開規定對現在使用土地之人代繳地價稅
之稽徵方式為之，徵諸前揭實務見解，「無權占用」土地之
使用人亦非不得繳納地價稅，礙難以有繳納地價稅，而認被
告為有權使用。
⒋被告抗辯系爭建物為楊基益之遺產，楊雅嵐合法繼承，故被
告自楊雅嵐買受系爭建物，為有權占用云云，惟系爭建物為
楊基益之遺產，有財政部遺產稅免稅證明在卷可稽（見本院
卷第85頁），系爭建物被告有合法的權能，並無疑義，惟此
與其就系爭土地是否有合法使用之權源無涉，被告據此而謂
有使用系爭土地之權利，容有誤會。
⒌按「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未
登記之不動產者，得請求登記為所有人。」、「以所有之意
思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而
其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」民
法第769條、第770條分別定有明文。又按，「司法院大法
官會議釋字第107號解釋謂：「已登記不動產所有人之回復
請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。」其解釋理
由書謂：「……若許已登記之不動產所有人回復請求權，得
罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不
動產所有權人，既列名於登記薄上，必須依法負擔稅捐，而
其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因
消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之
平。」又該會議釋字第164號解釋謂：「已登記不動產所有
人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內
，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用。」
，而「上開釋字第107號解釋所謂已登記之不動產，無消滅
時效之適用，其登記應係指依『吾國法令』所為之登記而言
。」最高法院91年度台上字第2597號民事判決參照。被告雖
主張系爭建物乃建築於系爭土地上，其乃「善意取得」土地
使用權云云，惟查：系爭土地為已登記之不動產，依上開說
明，無法時效取得所有權，至於被告主張其時效取得使用權
，按物權的種類與內容只能由法律來規定，不允許當事人自
由創設。我國關於民法物權篇並無「使用權」之物權，使用
權自無從時效取得，足見被告主張其『善意取得』系爭土地
之使用權，乃屬無據。
⒍綜上，原告為系爭土地所有權人之一，被告未能舉證證明其
占有系爭土地具有正當權源，則原告主張被告無權占有系爭
土地，應堪信為真實。從而，原告依民法第767條第1項規
定，請求被告應將坐落系爭土地，如附圖所示編號3面積73
平方公尺之磚造平房拆除，並將所占用如附圖所示編號2面
積84平方公尺、編號3面積73平方公尺、編號4面積14平方
公尺、編號6面積128平方公尺之土地騰空返還予原告及全
體共有人，為有理由，應予准許。
⒎被告另抗辯原告及各共有人持分換算後，每人分得面積甚小
，不利使用，應將系爭土地出售予被告云云，惟共有人間如
何分配土地屬共有人之權限，非法院或他人得以置彙，被告
抗辯原告應售土地予原告，顯係誤解相關法令。
㈡、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當
得利，為有理由：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為
限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社
會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查
被告無權占有原告所有之系爭土地，已如前述，被告受有占
有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損
害，為不當得利，依上說明，原告依民法第179條規定，請
求被告給付自占用日即105年11月13日起至起訴日止及起訴
後至交還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，為屬有據
。
2、再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息
百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97
條第1項、第105條分別定有明文。而土地申報總價額之基
準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條
例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其
法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以
公告地價百分之80為其申報地價（最高法院91年度台上字第
2130號判決參照）。次按基地租金之數額，除以基地申報地
價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承
租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相
比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額
（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
3、系爭土地107年1月當期申報地價為每平方公尺1,120元，
有前揭系爭土地地價登記第一類謄本（見本院卷第11頁）可
憑。再者，系爭土地位於屏東市，土地面積方正、鄰近屏東
加工出口區，有地籍圖在卷可稽（見本院卷第127頁）。本
院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情
狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之10計
算其相當於租金之不當得利，尚屬適當。依前開規定及說明
，應以系爭土地遭占用之面積乘以申報地價，乘以週年利率
百分之10，再乘以占用期間以計算不當得利，按原告的持分
計，則原告請求被告給付自占用日起至起訴日止之相當於租
金之不當得利合計：為5,589元【計算式：當期申報地價1,
120（元/㎡）×占用面積299（㎡）×持分l/12×年息10
％×（2+1/365）年＝5,589元，元以下四捨五入】。起訴
後之每月不當得利：233元【計算式：1,120（元/㎡）×
299（㎡）×持分l/12×年息10％÷12＝233元，元以下四
捨五入】，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段所有權人之物
上請求權及民法第179條不當得利法律關係，請求被告應將
系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地返還原告，並請求
如主文第2項所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予
准許。
六、二造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核尚
無不合，爰酌定相當擔保准予假執行及免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不予逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。
中華民國108年6月27日
屏東簡易庭法官吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月27日
書記官鄭美雀