裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第4752號民事判決
裁判日期：民國104年03月11日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第4752號原告 葉達城 訴訟代理人 廖姵涵 律師
李逸文 律師上一人複代理人 陳雅亭 律師被告 沈銀泉 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號一樓之房屋，騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬柒仟壹佰伍拾元，及自民國一０三年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０三年九月二十日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，給付原告按月以新臺幣壹萬柒仟元計算之不當得利及按月以新臺幣捌仟伍佰元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬貳仟元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣陸萬柒仟壹佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就已屆清償期部分按月分別以新臺幣伍仟陸佰元、貳仟捌佰元供擔保後，得假執行。但被告如按月分別以新臺幣壹萬柒仟元、捌仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，就相當於租金之不當得利及違約金部分原係請求「（二）被告應自民國103年7月
1日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付新臺幣（下同）1萬7,000元之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（三）被告應自103年7月1日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付8萬5,000元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」；嗣於104年
2月25日言詞辯論期日變更聲明為「（二）被告應給付原告26萬8,601元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（三）被告應自103年9月20日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告1萬7,000元之不當得利；（四）被告應自103年9月20日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告8萬5,000元之違約金」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
二、原告主張：原告長年居住國外，委託訴外人 謝光遠 代為處理出租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），謝光遠與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自102年7月1日至103年6月30日，每月租金為1萬7,000元。原告計畫於系爭租約期滿後將系爭房屋收回自用，遂於103年3月13日寄發存證信函予被告，表明系爭租約期滿後不再續租，被告於租約期滿後拒絕返還系爭房屋，為無權占有，原告得依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空返還原告。又被告自103年7月1日起對系爭房屋之占有無法律上原因，被告應給付相當於租金即每月1萬7,000元之不當得利，且依系爭租約第6條後段約定，原告得請求被告給付每月按照租金5倍即8萬5,000元之違約金等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空返還原告；
（二）被告應給付原告26萬8,601元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（三）被告應自103年9月20日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告1萬7,000元之不當得利；（四）被告應自103年9月20日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告8萬5,000元之違約金；（五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告間之系爭租約已經到期，被告在系爭房屋已居住30年，屋主換過許多人，都是由被告承租，原告收回系爭房屋後也無其他用途，希望能夠住到105年6月，原告所寄之存證信函，是被告配偶簽收的，被告並未看過，被告退休後拿到退休金才能到鄉下買房子等語抗辯。並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭房屋為原告所有，原告授權訴外人謝光遠代為出租，謝光遠與被告就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自102年7月1日至103年6月30日，租金為每月1萬7,000元，原告於103年3月13日寄發存證信函予被告，表明系爭租約期滿後不再續約，系爭房屋現仍由被告占有等情，業據提出委託書、系爭租約、臺北正義郵局103年3月13日存證號碼54號存證信函暨回執、系爭房屋及坐落土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第9頁至第14頁、第44頁至第45頁），且為被告所不爭執，均堪信為真實。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文；又兩造間房屋租賃契約第
6條前段約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」（見本院卷第11頁），系爭房屋為原告所有，兩造間固訂立系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，惟租賃期間自102年7月1日起至103年6月30日止，原告業已於103年3月13日以存證信函向被告表達不再續租，該存證信函於103年3月14日由訴外人即被告之配偶 沈徐玉秀 代為簽收（見本院卷第14頁），是以該存證信函由被告同居家屬簽收已合法送達，被告於租期屆滿後之103年7月1日起仍持續占有系爭房屋，為無權占有，則原告依上開規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，自屬有據。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨、94年度台上字第1094號判決意旨參照），此於無權占用他人房屋之情形亦有適用。被告係無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告就系爭房屋無法行使使用、收益等所有權權能，受有相當於租金之損害，故原告主張依民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，即屬有理。查系爭租約租期至103年6月30日屆滿，被告自103年7月1日起為無權占有使用系爭房屋，故原告主張被告應自
103年7月1日起算相當於租金之不當得利，係屬可採。又系爭租約存續期間，既約定每月租金為1萬7,000元，應可認被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦應得以此等標準為計算依據，原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利1萬7,000元，當屬合理。
(四)按系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」（見本院卷第11頁）。被告於租期屆滿後迄未依約遷讓交還系爭房屋，此亦經原告指陳詳明，並為被告所不爭執，則原告依系爭租約之約定得請求被告自103年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告租金5倍即8萬5,000元之違約金。惟查：
1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院81年台上字第19號判例意旨參照）。
2.本件被告自103年7月1日起遲延返還系爭房屋，應按月給付原告按租金5倍計算即8萬5,000元之違約金，業如前述，本院審酌系爭房屋位在臺北市大安區，於73年12月5日完成、74年2月13日第一次登記，迄至103年7月間建物已經29年，層次面積為86.08平方公尺，此有建物登記謄本附卷可參（見本院卷第45頁），又系爭建物每月租金數額為1萬7,000元，兩造間租期屆滿後，被告迄今已逾8月猶未交還系爭房屋，致使原告無法占有使用收益系爭房屋等情節，認違約金以房屋租金數額之半數即8,500元計算，尚屬適當，逾此範圍之請求，難認有據。
(五)原告請求自103年7月1日起至提起本件訴訟之日止即103年9月19日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利為4萬4,767元（計算式：1萬7,000元X(2+19/30)=4萬4,767元，元以下四捨五入）；應給付原告之違約金為2萬2,383元（計算式：8,500元X(2+19/30)=2萬2,383元，元以下四捨五入），合計6萬7,150元為有理由，逾此範圍之請求，難認有據。
五、從而，原告依民法第179條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約第6條約定請求被告騰空遷讓交還系爭房屋，並給付103年7月1日至103年9月19日相當於租金之不當得利及違約金6萬7,150元，及自103年10月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及請求被告自103年9月20日起至至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告1萬7,000元之相當於租金之不當得利及8,500元之違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年3月11日
民事第六庭審判長法官薛中興
法官楊雅清法官宋雲淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月11日
書記官吳佩倩