裁判字號：臺灣高等法院高雄分院98年上字第137號民事判決
裁判日期：民國98年12月15日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決98年度上字第137號上訴人甲○○訴訟代理人 張瓊文 律師複代理人 陳水聰 律師被上訴人 徐健智 上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年4月7日臺灣屏東地方法院97年度訴字第288號第一審判決提起上訴，本院於98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號，面積1,719.9平方公尺土地之地上物拆除，並將土地交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
上訴人以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行，被上訴人以新台幣貳佰貳拾叁萬元預供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國87年5月間，與訴外人 陳乙銘 共同將所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地出租與訴外人 陳添財 及被上訴人 徐健華 （後於90年8月28日改名為徐健智見戶籍謄本附原審卷53頁）。租期自87年5月1日至96年4月30日止，雙方約定租金前6年為每月新台幣（下同）10,000元，自93年5月1日至96年4月30日，每月租金為13,000元，嗣因訴外人陳添財與被上訴人拆股後，由被上訴人獨自出資承租系爭土地，復於系爭土地上搭建磚造鐵皮屋作為製作小木屋之工廠，以利平日放置機械及材料使用。伊於96年4月30日租期屆滿時，曾分別以口頭及萬丹郵局第219號存證信函提示為終止租約之意思通知，同時請求被上訴人依租約第4條之約定履行，被上訴人亦表示不再續租，遂要求給予
4月時間搬遷，惟迄今已近半年（至本院審理時已逾二年），被上訴人依舊藉故推託，完全無搬遷並將土地恢復原狀交還予伊之意，乃依法終止兩造之租約，請求被上訴人應將系爭地之地上物拆除，將系爭地交還予伊。原審為其敗訴之判決尚有未恰，上訴請求判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號，面積1,719.9平方公尺土地之地上物拆除，並將土地交還上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於租賃期間從未積欠租金，嗣於96年4月30日租期屆滿，伊表示欲繼續承租，上訴人亦未反對，雙方亦未重新訂立租約，兩造間就系爭土地之租賃關係，依法已視為不定期租賃，惟上訴人於97年3月間，明知伊仍繼續使用系爭土地上之建物及其內機械作業中，竟於不定期租賃關係中，伊亦未積欠租金之情況下，私自分別向台灣電力公司、自來水公司申請斷電、斷水，致伊於97年3月8日進入系爭地上之工廠時，發現無水、電可用。上訴人終止系爭不定期租約不合法，其請求伊將系爭地之地上物拆除，交還系爭土地為無理由，原審為其敗訴判決，並無不合。答辯聲明：
㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈系爭坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號、面積1,719.9平
方公尺，地目為田，使用類別為農牧用地，使用區分為特定農業區，有系爭之土地登記謄本在卷可稽。上訴人於90年5月22日與案外人陳乙銘共同將系爭地簽立土地租賃契約書，將系爭地出租予被上訴人及案外人陳添財，租期則約定自87年5月1日至96年4月30日止，暫定為9年，前六年租金（87年5月1日至93年4月30日）每月租金1萬元，後三年（93年5月1日至96年4月30日）每月租金為一萬三千元，保證金為十萬元，嗣因訴外人陳添財與被上訴人拆股，由被上訴人獨自出資興建地上物，並特約承租人加蓋廠房或鐵皮屋等違法使用，承租人須自行承擔被拆除風險與被稅捐機關開罰及課稅之稅金，並由被上訴人另簽立面額六萬元本票一紙供出租人收執。迄今擔保金十萬元及本票均尚未返還被上訴人。
⒉上訴人於租期屆滿後尚續收租金至96年8月份最後一次。
此後被上訴人即未再給付租金予上訴人。自97年3月7日上訴人向台灣電力公司申請停電、電號00000000000，用電地○○○鄉○○村○○路○段○○巷○○號1樓（地號為廣安段608號即系爭廣安段495號左上方，見附圖），被上訴人即無法繼續使用系爭地上之建物及機械，以從事其小木屋之製作行業。
⒊上訴人於98年10月7日以屏東郵局第15支局第354號存證
信函向被上訴人表示因被上訴人積欠租金達二年總額，限被上訴人於文到10日內付清租金33萬8,000元，逾期未繳，即以該存證信函終止兩造租約。被上訴人收受後於98年10月19日以新興郵局第8268號存證信函回復，表示上訴人於97年3月間，雙方租約存續中，且未積欠租金，上訴人私自向電力公司、自來水公司申請斷電，斷水致伊損失慘重，伊無給付租金義務，上訴人催討租金33萬8,000元，於法無據（見雙方之存證信函附本院卷）。
㈡爭執事項：
⒈兩造間之系爭租約是否已由定期租賃變成不定期租賃關係
？⒉上訴人以被上訴人積欠租金達二年以上為由，終止系爭土
地租約，請求被上訴人將系爭地之地上物（含磚造蓋鐵皮屋之建物及建物內之機械設備）拆除，將系爭土地交還上訴人有無理由？
四、本院判斷如下：㈠兩造間之租賃關係已由定期租賃變更為不定期租賃關係。理由如下：
⒈按民法第451條規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租約。查兩造之系爭租賃關係，原定於96年
4月30日止，惟於租期屆滿後，被上訴人仍繼續就租賃之系爭土地為占有使用，上訴人雖以被上訴人請求給予4個月時間搬遷，而非同意續租。但上訴人迄未舉證證明其於租期屆滿時明確表示不再續租，上訴人以屏東郵局第15支局第219號存證信函（96年10月2日）表示欲終止系爭租約，係在96年4月30日租期屆滿後，則依上揭法條所示，仍應視為以不定期繼續租約。
⒉被上訴人仍在系爭土地上繼續使用收益（即製作組合屋）
，直至97年3月7日上訴人申請停止供電。且上訴人自96年4月30日租期屆滿後，仍續收租金至96年8月底，依最高法院47年台上字第1820號判例意旨，雖不以有無收取使用收益之代價為認定是否變為不定期租賃，惟上訴人既未證明其於租期屆滿時已向承租之被上訴人表示反對續租，且續收取租金，自應視為變更為不定期限之租賃關係。
㈡上訴人以被上訴人積欠租金達二年為由所為終止租約，請求
被上訴人拆除系爭地之地上物，返還系爭土地有無理由？⒈查系爭地上雖由承租人即被上訴人搭建鐵皮屋（見原審卷
39頁勘驗筆錄、54、55頁現場照片），惟依兩造於90年5月22日簽立之土地租賃契約書（原審卷11-14頁），並未約定係租地建屋，系爭地之地目為「田」，屬「農牧用地」詳見不爭執事項，且於租約第10條載明系爭495號地內約定僅供辦公室及組裝房屋工作之用，承租人若加蓋廠房或鐵皮屋等違法使用，承租人須自行承擔被拆除之風險及被稅捐機關罰款及課稅之稅金，為擔保出租人不因承租人違法變更使用而遭課稅或罰金，承租人願開具本票一張面額六萬元交出租人收執。兩造對此不爭執，且被上訴人依此所開立之本票（面額六萬元）現仍在上訴人保管中。按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人利益而設。（最高法院74年台上字第2562號判例意旨前段參照），本件系爭地上雖有被上訴人搭建之鐵皮屋，因其非在城市地方人口集中之處租地搭建鐵皮屋，供住家或商業之用，且系爭土地之地目為「田」，而非「建築基地」，故系爭租賃關係，應不適用土地法第103條所稱之租地建屋之規定。而應適用民法第458條及第459條耕地租約之規定，該二法條於88年4月21日修正公布，並於89年5月5日施行，是以本件上訴人之終止租約，應依民法第459條及土地法第114條關於不定期限耕地租約之規定為之。（按本件原係定有期限之租約，因租期屆滿，已符民法第451條規定而視為以不定期限繼續契約，詳如前述）。
⒉被上訴人自96年8月底起迄今均未再給付租金予上訴人，
為兩造所不爭執，則上訴人於98年10月7日以屏東郵局第15支局第354號存證信函，限被上訴人於文到10日內繳清積欠租金338,000元（即96年9月1日至98年10月1日共26個月，每月13,000元26＝338,000元）被上訴人迄未付清積欠二年以上之租金，則上訴人於期限10日屆滿時，同時以該存證信函表示終止兩造間之系爭租約，自屬合法有效，兩造間之系爭地租賃關係即因出租人之終止而消滅，被上訴人自應將系爭地上之建物及其內之機械設備拆除，將系爭土地交還出租人。被上訴人雖另抗辯上訴人於97年3月7日兩造租賃關係存續中，申請停止用電，致其無法從事房屋組裝工作，伊無給付租金之義務，上訴人之終止系爭契約無效云云，惟查上訴人於97年3月7日申請停止用電之電號為00000000000號，設○○○鄉○○村○○路○段○○巷○○號1樓，用電種類為非營業用電，用途則屬家庭用電，並非被上訴人所稱其工廠組合房屋之營業用電，兩造前開書面租約亦未載明上開電號亦在租賃之項目，且被上訴人在審理中，並表示上開終止用電之電錶並非裝設在系爭之495號承租土地上，而是在495號左上方第60
8地號上（見98年12月8日言詞辯論筆錄，及附測量圖即土地複丈成果圖所示），被上訴人並明確表示目前並未承租該608地號之土地，則被上訴人所為其無須給付租金之抗辯為不足採，又被上訴人自96年9月1日起即積欠租金，縱上訴人於97年3月7日申請上開電號之電錶停電，尚難謂其行使權利有悖誠信原則，上訴人訴請被上訴人拆屋還地為有理由，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚難謂當，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判為有理由，應將原判決廢棄，改判如主文第二項所示，上訴人並陳明願供擔保准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金宣告之，並依職權宣告准被上訴人預供擔保後免為假執行。兩造其餘攻擊防禦，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
390條第2項、第392條第2項、第78條判決如主文。中華民國98年12月15日
民事第一庭
審判長法官黃金石法官林健彥法官謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國98年12月16日
書記官劉金萍附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。