裁判字號：臺灣屏東地方法院97年訴字第288號民事判決
裁判日期：民國98年04月07日
裁判案由：返還土地等
臺灣屏東地方法院民事判決97年度訴字第288號原告乙○○被告甲○○○○○○
號上列當事人間返還土地等事件，本院於民國98年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國87年5月間，與訴外人 陳乙銘 共同將所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），出租於訴外人 陳添財 及被告 徐健興 ，租賃期限自87年5月1日起至96年4月30日止，雙方約定租金前6年為每月租金新臺幣（下同）10,000元，自93年5月1日至96年4月30日止，每月租金為13,000元，嗣因訴外人陳添財因故與被告拆股後，由被告獨自出資承租系爭土地，復於系爭土地上搭建一磚造鐵皮屋作為製作小木屋之工廠，以利平日放置機械及材料使用。原告於96年4月30日租約期滿時，曾分別以口頭及屏東縣萬單郵局第219號存證信函提示為終止租約之意思通知，同時請求被告依租賃契約第4條第1項之約定即「租期屆滿時乙方需如期歸還土地，並無條件恢復原狀交還甲方，甲方則需無息退還保證金，若未恢復原狀則保證金由甲方沒收，但甲方屆時認為可保留建物歸還甲方接管時，乙方可免恢復原狀，但不得要求任何補償云云」，被告亦表示不再續租，遂要求原告給予4個月時間搬遷，惟迄今已近半年，被告依舊藉故推託完全無搬遷或將上開土地恢復原狀返還原告之意。故請求被告返還系爭土地等語，並聲明：被告應拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告租賃期間，從未積欠租金。嗣96年4月30日租賃期滿，被告表示欲繼續承租，原告亦未反對，雙方亦未重新訂立租約，兩造間之租賃關係，應視為不定期租賃。惟原告於97年3月間，明知被告仍繼續使用該系爭地上物，竟於租賃關係存續中，被告未欠租之情況下，私自分別向臺灣電力公司、自來水公司申請斷水斷電，致被告於97年3月8日進入工廠工作時，發現無水電可供使用；另被告願與原告和解，返還土地，惟原告須予被告充分之時間搬遷，且土地上有被告所有之重機械，搬遷不易，押金需還予被告等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張系爭土地為其所有，與被告就系爭土地訂有租賃期間為87年5月1至96年4月30日止之租賃契約，並興建有系爭地上物之事實，業據原告提出土地登記謄本、租賃契約影本各1份為證，復經本院於97年9月22日會同屏東縣屏東地政事務所地政人員勘測被告占有系爭土地之位置與面積無訛，有勘驗筆錄及該地政事務所97年10月3日屏所地二字第0970011875號函暨複丈成果圖（即附圖）各1份在卷可稽，且為被告所不爭，應堪信為真實。
四、本件應審酌之點為：原告得否請求被告將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告？茲審酌如下：
㈠按租賃定有期限者，除於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約之情形外，其租賃關係，應於期限屆滿時消滅，此觀民法第450條第1項、第451條之規定自明。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第276號判例可資參照）。申言之，定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即時表示反對之意思為條件，且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力，但須以租賃關係有效存在，承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，始有其適用。次按民法第451條所謂不即為反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，最高法院37年上字第8288號判例可資參照。再按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思表示為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即為表示反對之意思表示而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就，最高法院47年台上字第1820號判例足資參照。亦即是否視為不定期限繼續契約並非以是否收取使用收益之代價為斷，而係以是否即為反對之意思為斷。
㈡經查：本件系爭租賃契約之存否為兩造所不爭執，該契約係
於96年4月30日期滿，而原告雖主張於期滿時即以口頭及屏東縣萬丹鄉郵局第219號存證信函為終止契約之告知，為反對被告續約之意思，然原告提出之前開存證信函之製作日期實為96年10月2日（見本院卷第10頁），而非契約到期日之96年4月30日。且原告於本院98年3月24日言詞辯論期日表示於租約屆滿當時，並無即反對要與被告續約之意思。另觀之系爭租約約定第四條：「租約屆滿時乙方（被告）需如期歸還土地並無條件恢復原狀交還甲方（原告），甲方則需無息返還保證金......」，難認符合於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者之情事。參酌一般交易觀念，應難認原告係於相當之時期即為反對之意思。且原告上開主張，亦經被告以未收受前開存證信函等語抗辯，原告復未提出證據以實其說，衡諸上開說明，亦難認定原告於期滿時具備即為反對之意思。被告辯稱兩造間成立不定期限繼續契約，足堪採信。
㈢又土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基
地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。換言之，基地租賃如承租人無土地法第103條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得收回基地，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，土地法第
103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。被告於本院98年3月24日言詞辯論期日自陳其繳交租金至96年
8月底始未繳納，且經原告所不爭執，應為真實。換言之，被告欠繳之租金尚未達到2年以上；另原告復未提出其他被告違反土地法第103條之證明。依上開說明，原告尚不得收回土地。原告主張終止系爭租約，返還土地等語，並不足採。
五、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告將系爭土地返還原告為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年4月7日
民事第二庭法官羅森德以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蘇小雅中華民國98年4月7日