裁判字號：臺灣高等法院高雄分院111年重上字第83號民事判決
裁判日期：民國112年01月11日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度重上字第83號上訴人 陳椿生 訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師 李玲玲 律師 林若馨 律師複代理人 陳星宇 律師被上訴人 石井江美子 訴訟代理人 張啟祥 律師複代理人 蔡宜真 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國111年5月18日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第66號第一審判決提起上訴，本院於111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造均為如原判決附表（下稱附表）所示土地（下稱系爭土地）之共有人，被上訴人於民國110年5月8日以東港中正路郵局第98號存證信函（下稱系爭存證函）通知伊已將系爭土地之應有部分（下稱系爭應有部分）以每坪新臺幣（下同）35,000元出售予他人，並要求伊於函到15日內表示是否願為優先承買權（下稱系爭通知），伊隨即於同月19日之期限內回覆被上訴人願依同一條件優先購買，並請其提供買賣契約俾供參考履行，惟被上訴人竟無回應，伊旋於同年6月3日再通知被上訴人願為訂約之意思，然被上訴人至今仍拒不簽約，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本件訴訟，聲明：㈠確認上訴人對被上訴人所有系爭應有部分有優先購買權；㈡被上訴人應就系爭應有部分以買賣價金36,547,350元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付後辦理移轉登記。
二、被上訴人則以：伊前係有意願將系爭應有部分出售予第三人，因不諳中文及台灣法律，誤以為應先將此告知其他共有人，始錯誤為系爭通知，然伊尚在考慮出售事宜時，即因代理人轉知系爭土地產生多起糾紛，甚至涉及訴訟後，伊即無意出售，並委由代理人轉達上訴人，伊既未與第三人成立買賣契約，上訴人即無從依不存在之同樣買賣條件與伊補訂買賣契約，其欲行使優先承買權而強制伊出售系爭應有部分，顯有違誤等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人對被上訴人所有系爭應有部分有優先購買權；㈢被上訴人應就系爭應有部分以買賣價金36,547,350元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付後辦理移轉登記。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示。
㈡被上訴人授權訴外人 張傳聖 於110年5月7日以系爭存證函為系
爭通知，上訴人於同月19日以存證信函通知張傳聖，同意依同一條件優先購買，請被上訴人提供買賣契約書以利依所訂條件履行及另訂買賣契約，復於同年6月3日再以存證信函通知張傳聖主張依同條件行使優先購買權利，請被上訴人提供買賣契約盡速簽訂買賣契約，張傳聖則於同年7月24日通知上訴人被上訴人決定暫不欲出售系爭應有部分。
㈢被上訴人授權張傳聖有寄發、收受存證信函之權限。
五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠按民事事件涉及外國人或外國地者，為涉外民事事件，內國
法院應先確定有國際管轄權始得受理，再依內國法之規定，就爭執之法律關係予以定性後，決定應適用之準據法。本件被上訴人具日本國籍，有授權書、身分資料及護照可稽（原審卷第161頁、本院卷第99至101頁），上訴人訴請確認對被上訴人所有系爭應有部分有優先購買權，且被上訴人應與其簽訂買賣契約，屬涉外民事事件。又涉外民事法律適用法（下稱涉民法）就國際管轄權並無明文規定，自應類推適用民事訴訟法關於管轄規定，依民事訴訟法第3條第1項、第10條規定，系爭土地所在之屏東地區之我國法院，即有國際管轄權。又本件既屬涉外民事訴訟，自應適用涉民法定其準據法，而涉民法第38、39條規定，關於物權依物之所在地法，物權之法律行為，其方式依該物權所應適用之法律，以系爭土地既在我國，故本件有關上訴人主張被上訴人應以其通知之條件出售並移轉系爭應有部分，自應依我國法為準據法，本院自得依相關規定加以審理，合先敘明。㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件上訴人主張被上訴人於前通知將出售系爭應有部分，並限期為願否優先承買權之表示，其已於期限內回覆願為優先承買權，惟被上訴人迄仍拒絕締約出賣等情，已為被上訴人否認。則兩造對上訴人就系爭應有部分是否有優先購買權既有爭執且屬不明，已影響上訴人權益，足見其在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，既能以確認判決將之除去，應認上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，被上訴人所辯並無可採。
㈢按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，為形成權之
一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘本無買賣契約，或買賣契約無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件上訴人主張被上訴人已將其所有系爭應有部分以每坪35,000元出售他人，其為系爭土地之共有人，自有優先承購權云云，既為被上訴人否認，其自應就被上訴人與他人成立買賣契約，且迄仍有效存在之有利事實，負舉證責任。上訴人於此固提出被上訴人所發3存證信函，並舉證人 洪茂桂 為證，惟查：
⑴上訴人以系爭存證函（原審卷第89至95頁）稱被上訴人已
表明其以每坪單價35,000元出售系爭應有部分予他人，且限期為優先承購之表示，其自已與他人訂立買賣契約，否則當不致如此云云，被上訴人則以其為日本人，不諳中文及台灣法律，其僅有出售系爭應有部分之意願，誤以為應先告知其他共有人始為系爭通知等語而予否認。而系爭存證函係載：「本人與台端共有..地號，今本人全數..土地持分部分，『擬』以每坪單價新台幣三萬五千元整全部出售予他人...」等語，其既使用「擬」字，依此之通常言意，係打算以該價格出售系爭應有部分，並未明確表示已以該單價售出而與他人甚明。
⑵又系爭土地109年之公告現值，最高價者為後寮溪段第970
地號土地之每平方公尺10,768元，餘均為9,000元，有公告土地現值查詢可稽（原審卷第421至433頁），以該最高價者換算每坪價格為35,597元（3.305785×10,768＝35,597，元以下四捨五入），即近於上開通知單價。按被上訴人如非需款甚殷而欲罄售其所繼承之系爭土地，以110年間台灣不動產之熱況及漲幅，衡情其應不可能以近於公告現值，甚或低於政府徵收價格（通常為公告現值加成）之上開單價出售。且其為使與之締約的買受人得順利過戶，通常會故為隱瞞而不致以如此低價告知其他共有人而引之有優先承購之熱烈意願，致該洽談之買受人白耗精力、花費，此觀本件請求優先承購之原告人數業達20餘人即明（原審卷361頁），此之告知與常情已違。
⑶再者，如被上訴人確已與他人以該條件締約，由該他人或
由上訴人以同一條件買受，其所得價金並無不同，遠在日本且需款甚殷之被上訴人應無故阻上訴人購買之必要，其並無事後反悔之動機。佐以上訴人主張之張傳聖於110年5月31日回覆上訴人的存證信函係載稱：「..回函表示願依同一條件為優先購買之共有人即達21人，惟據本人知悉其中部分共有人並無如回函所示之購買意願，且各共有人所欲優先承購之地號、持分比例、範圍等重要契約內容事項亦未明確，是以，本人即發函如主旨所示，請台端..提出有優先購買意願之共有人所親書之購買意願書及相關憑證，並請表明願優先承購之地號及願購買之持分比例及範圍等重要買賣標的事項，以利本人為後續買賣契約之訂定及續行」等語（原審卷359至365頁），其並非以上訴人主張之已與「他人」訂立買賣契約的同一條件通知共有人訂立買賣契約，與優先承購權人須無選擇地全部接受被上訴人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件已有不同，且依該通知意旨竟全未考慮與其締約之該「他人」的簽約購地利益，反不厭其煩願依各共有人購買意願分拆系爭應有部分為各別出售，上訴人主張之該買受人是否存在，抑或系爭存證函僅係通知其「擬」出售以待他共有人購買，實非無疑，被上訴人指稱其居住海外，因不諳我國法律規定，致誤以擬出售時應先告知他共有人等語，尚非無據。
⑷另證人洪茂桂固到庭證稱：「上訴人要優先購買，叫我幫
他找代書，我就跟 洪彙嫺 去找 周輝鳴 代書要請他代辦跟 林佳靜 簽優先購買權的事，林佳靜是上訴人查到的，我把情況告訴他，他就說要打電話問林佳靜代書優先購買的土地情形，林佳靜說現在要賣給別人了，代書用擴音講的，我有聽到」等語（本院卷第434至436頁）。惟其所陳與證人 周鳴輝 證稱：「洪茂桂、洪彙嫺來找我諮詢對土地買賣優先購買權的看法，並沒有要委託我代辦此事」等語不符（本院卷第396至397頁），且 洪茂桂同 亦陳稱：「林佳靜沒有說被上訴人已經和別人簽約了，只說『要賣給』別人，我不知道被上訴人在之前有無跟別人說好要買賣再通知共有人優先購買」等語，難認被上訴人於欲出賣系爭應有部分後，已與他人締約出售。
⑸綜上，系爭存證函僅能證明被上訴人有以該單價出售系爭
應有部分之意，上訴人亦不得僅擷其他2存證信函之隻言片語而得逕認被上訴人確已出賣系爭應有部分予他人，難據此為有利於上訴人之認定，而上訴人迄未證明被上訴人已與他人就系爭應有部分成立買賣契約且仍有效存在，其請求確認優先承買權存在，並被上訴人應與之以同一條件訂立買賣契約，並無理由。
㈣至上訴人雖請求對林佳靜、張傳聖施以罰鍰、拘提以強制其
等到庭為證云云，惟張傳聖經被上訴人委任並授權處理系爭應有部分後，就本件爭議已由之委任本件訴訟代理人處理，有委任狀、授權書可稽（原審卷第157至161頁），則其就本件爭議事實之陳述，即已由各該存證信函所表明，且應已告知其訴訟代理人而業為先前答辯所述，並早為上訴人所已知；又證人洪茂桂早於本件涉訟爭議前，即已私下透過與林佳靜熟識之證人周鳴輝，以電話詢問有關被上訴人出賣系爭應有部分、締約與否等涉爭事項，並經林佳靜答覆完畢，其結果且經周鳴輝、洪茂桂到庭證述在卷。以林佳靜為周鳴輝友人，其於兩造涉爭前就周鳴輝私下之詢問，自無故意不告知實情之理，且當時所述應更符真實。則各該事實既均已經相關人等陳明，本件並無再強制林佳靜、張傳聖到庭為證之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第34條之1第4項規定，請求確認上訴人對系爭應有部分有優先購買權，且被上訴人就系爭應有部分應與之訂立買賣契約，並於給付價金後辦理移轉登記，並無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國112年1月11日
民事第二庭
審判長法官黃國川
法官何佩陵法官黃宏欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年1月11日
書記官梁美姿附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。