臺灣屏東地方法院小額民事判決 97年度潮小字第192號
原 告 瑞展房屋仲介有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
己○○
兼上1 人
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國97年3月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告丙○○應給付原告新台幣伍萬元，及自民國九十七年一月十
九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告丙○○負擔新臺幣陸佰貳拾元，餘
新臺幣參佰捌元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告瑞展房屋仲介有限公司係經營不動產買賣仲介，被告丙
○○於民國95年8月28日，將名下與訴外人 林森雄 、 林素英
共有坐落屏東縣○○鎮○○○段138之12地號、面積126平方
公尺土地，及其上建號1255號、門牌號碼為屏東縣○○鎮○
○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地）
，委託原告代為銷售，兩造並簽訂委託銷售契約書，期間為
自95年8月28日起至95年12月28日止，且約定服務報酬為新
台幣（下同）5萬元。
㈡原告受被告丙○○委託後，公司全體員工積極投入行銷作業
流程，除了在各大報紙刊登行銷廣告，並將系爭房地資訊登
載在瑞展房屋資訊網，原告之業務員亦積極尋找有意願之購
買人，並陸續帶客戶前往看屋，嗣於95年12月28日委託銷售
期間屆滿之後，被告丙○○仍將房屋之鑰匙留存於原告，雙
方並口頭約定，該房屋繼續由原告代為行銷。期間，被告丁
○○、己○○兄弟有意購買，原告曾帶被告丁○○、己○○
兄弟陸續於96年6月29日、96年7月3日、96年7月9日、96年7
月10日前往看屋，被告丁○○、己○○兄弟表示願出價130
萬元，且多次透過原告請求被告丙○○降低交易金額以達成
買賣，惟因被告丙○○拒絕，致雙方未能成交。
㈢詎料，被告丙○○突於96年8月間，向原告要回系爭房屋之
鑰匙，而被告等人竟於96年8月1日私下達成系爭房屋買賣協
議，並完成各項買賣移轉登記，然被告間之系爭房屋買賣成
交，確實係透過原告之業務員前往帶看房屋，並大加推薦、
分析房屋之優點，否則被告如何能順利快速成交。
㈣按民法第565條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之
報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂
約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約
之機會已足，而居間人之報酬，就雙方當事人因居間而成立
契約時，應許請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，
而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付
，最高法院52年台上字第2675號判例，及92年簡上字第80號
，92年上易字第177號判決參照。綜上所陳，原告自得向被
告丙○○請求依兩造於委託契約書所載之居間服務報酬5萬
元，被告丁○○、己○○應依成交價之百分之2計算服務報
酬，則成交價為150萬，其服務報酬金計為3萬元等語。並聲
明求為：㈠被告丙○○應給付原告5萬元，及自本訴狀送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告丁
○○、己○○應給付原告3萬元，及自本訴狀送達之翌日起
至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠被告丙○○則辯以：被告與原告曾簽訂委託銷售契約書，出
售系爭房地，委託期間為自95年8月28日起至同年12月28日
止，並約定倘於委託期間內未完成銷售事宜，則該委託銷售
契約書自動失效，嗣因原告未能於委託期間內完成銷售，故
該委託契約書即失效，雙方已無契約之關係（該契約書第2
條參照）。又按原告進行仲介銷售所支出之費用，均由原告
負責，除另有約定外，不得以任何理由請求被告補貼。（該
契約書第7條第1項參照）；委託期間屆滿或終止後2個月內
，被告將委託標的物出售予原告曾經仲介之客戶者，則視為
原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告委託銷售總價百
分之4服務報酬。（該契約書第9條參照）惟查，兩造之委託
銷售契約書業於95年12月28日失效，亦無口頭或任何書面同
意延長委託時效，故兩造自95年12月28日以後，已無任何契
約關係存在。再者，被告與訴外人 張清丸 （即被告丁○○、
己○○之父）係於96年7月27日訂立買賣契約，雖原告曾介
紹張清丸看屋，但未成交，且被告與張清丸簽約之時間早已
超過契約失效後之2個月期間，故原告自不得向被告請求任
何報酬費用。又被告於兩造契約存續期間屆滿後，未拿回留
存於原告處之鑰匙，係因原告表示該把鑰匙為其所複製，自
應為其所有，且該屋為空屋，鑰匙可隨時變更打造，故未能
取回該把鑰匙。而被告不清楚契約期滿後原告是否曾帶被告
丁○○、己○○去看屋，亦不記得期滿後原告有無詢問被告
要出價多少，合約到期後被告曾要求原告拆除廣告牌，然原
告遲遲未能拆除等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告丁○○、己○○則辯以：訴外人即原告之員工甲○○確
實分別於96年7月3日、96年7月9日、96年7月29日帶伊去看
房子，看屋時其上仍有原告之廣告看板，惟雙方對於屋價未
能談攏，故未成交，嗣後訴外人 即渠 等父親張清丸遇到被告
丙○○，便直接與其接洽。且伊與原告間並無契約關係，是
否單純看屋亦要收費等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告曾於95年8月28日與被告丙○○簽訂委託銷售契約書，
由被告丙○○委託原告出賣系爭房地。惟於95年12月28日期
滿時，原告並未成功出賣系爭房地。
㈡嗣於上開委託銷售契約期滿即95年12月28日後，被告丙○○
並未將系爭房屋之鑰匙取回，而被告丁○○、己○○曾分別
於96年6月29日、96年7月3日、96年7月9日、96年7月10日由
原告之職員帶往系爭房地看屋，且當時仍有原告所設置之出
賣系爭房地之廣告看板在該處。
㈢又於96年7月27日，被告丙○○與訴外人即被告丁○○、己
○○之父張清丸簽訂系爭房地買賣契約，價金為150萬元，
並於96年8月1日完成系爭房地之所有權移轉登記，且登記所
有權人為被告丁○○、己○○2人，應有部分各為2分之1。
四、本件兩造之爭點在於：㈠原告與被告丙○○於95年12月28日
之後，是否仍有居間契約存在？㈡若仍有居間契約存在，則
原告是否得向被告丙○○請求給付報酬即服務費？㈢原告得
否向被告丁○○、己○○請求給付報酬即服務費？茲分述本
院得心證之理由如下：
㈠原告與被告丙○○於95年12月28日之後，是否仍有居間契約
存在？
⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第565條定
有明文。是以，居間契約為一債權契約，只要委託人與居間
人就居間人於報告訂約之機會或為訂約之媒介，及契約成立
時委託人給付報酬等必要之點意思表示一致即為成立，並非
一定要以訂立書面契約為必要，合先敘明。
⒉經查，系爭房屋之鑰匙於95年12月28日之後，被告丙○○並
未將系爭房屋之鑰匙取回，而被告丁○○、己○○曾分別於
96年6月29日、96年7月3日、96年7月9日、96年7月10日由原
告之職員帶往系爭房地看屋，且當時仍有原告所設置之出賣
系爭房地之廣告看板在該處等情，業如上述，則衡諸常情，
倘若當時被告丙○○已於書面契約期滿後不再委託原告代為
銷售系爭房地，自應當將系爭房屋鑰匙取回或更換鑰匙，顯
無任憑原告之職員持該鑰匙帶人前往看屋之理。況且，書面
契約期滿後，原告有無向被告丙○○詢問出賣系爭房屋之價
格，被告丙○○並未否認，而係陳稱：我忘了等語（本院卷
第35頁），然本院以為，出賣房地，並非小事，且96年7月
份，距今亦非久遠，應無無法記憶之情，惟被告丙○○竟為
上開陳稱，顯有避重就輕之嫌。是以，依上情加以研判，堪
認原告與被告丙○○間，於95年12月28日後，仍存在系爭房
地委託銷售契約關係，且應至被告丙○○向原告取回鑰匙後
，始可認為被告丙○○已有不欲繼續由原告銷售系爭房地之
意思表示，兩造間之居間契約始為終止。
㈡若仍有居間契約存在，則原告是否得向被告丙○○請求給付
報酬即服務費？
⒈經查，兩造間於95年12月28日後仍有居間契約存在乙情，既
如上述，則在被告丙○○未舉證證明其後委託銷售契約與前
所簽訂之委託銷售契約有何不同，及兩造並未再重新訂立與
上開契約內容有異之契約情況下，較為合理之解釋，應係原
告與被告丙○○間於95年12月28日後之委託銷售契約內容，
係與之前所訂立之委託銷售契約內容相同一節，應可認定。
⒉基上所述，兩造前所簽訂之委託銷售契約第9條第1款已明定
，委託期間內，甲方（即被告丙○○）自行將委託標的出售
或另行委託第三者仲介者，視為乙方（即原告）已完成仲介
之義務，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報
酬乙情，有上開委託銷售契約附卷可稽（本院卷第8頁）。
準此，被告丙○○自行出賣系爭房地予他人之時間係在系爭
房屋之鑰匙取回前，則依上開契約之約定，被告丙○○自應
依約支付服務報酬，而原告與被告丙○○所約定之報酬係5
萬元，已經委託銷售契約載明，亦有上開契約書在卷可憑，
原告自得向被告請求給付5萬元。
㈢原告得否向被告丁○○、己○○請求給付報酬即服務費？
原告固主張被告丁○○、己○○應支付3萬元之服務費云云
。惟查，原告與被告丁○○、己○○並未訂立任何契約乙事
，為原告所自承在卷（本院卷第35頁），本院亦不認原告有
何得向被告丁○○、己○○之法律依據，原告自不得僅以被
告經由原告得知銷售資訊而向被告丁○○、己○○2人為請
求，故原告此部分主張，並非可採。
五、綜上所述，原告請求被告丙○○給付5萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日即97年1月19日起至清償日止，按年利率百分之
5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請
求，則屬無據，應予駁回。
六、本件訴訟費用即裁判費1,000元，由被告丙○○負擔620元，
餘380元由原告負擔。
七、本件適用小額訴訟程序為被告敗訴判決部分，本院爰依職權
宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗
，應併予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項
、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 8 日
潮州簡易庭法 官 楊宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 8 日
書記官 張福山