臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第1573號
原 告 李佳芬
訴訟代理人 葉玟 岑律師
被 告 許舒婷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號三樓房
屋遷讓返還原告。
二、被告應自民國一○七年四月十七日起至遷讓返還上開房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。
三、被告應給付原告新臺幣叁萬貳仟元，及自民國一○七年七月
十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。
六、本判決第二項就已屆清償期部分得假執行，但被告如按月以
新臺幣壹萬叁仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣叁萬貳仟元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年7月16日簽立房屋租賃契約屋（
下稱系爭租約），由原告向被告承租位於高雄市○○區○○
○路○○○號3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自106
年7月16日起至107年1月16日止，期間6月，每月租金新臺幣
（下同）13,000元(含大樓管理費)，擔保金（押金）20,000
元，租金應於每月15日前給付；嗣系爭租約已於107年1月16
日屆滿，被告未依約搬遷返還系爭房屋，原告因而於107年4
月17日以存證信函催告被告返還系爭房屋，詎被告竟置之不
理，而系爭租約屆滿後，被告無權占有系爭房屋，致原告受
有不能使用該房屋之損害，請求被告遷讓返還系爭房屋，及
自107年4月17日（即被告未給付租約翌日）起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金13,000元；
另被告於系爭租約屆滿後，本應搬遷並返還系爭房屋，惟其
仍繼續占用，原告自得依系爭租約第13條第3項之約定，請
求被告給付自系爭租約屆滿後即107年1月17日起至107年5月
16日止相當月租金1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違
約金，合計52,000元（計算式：13000×4=52000）等語，為
此，爰依系爭租約、不當得利、租賃之法律關係，提起本件
訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告
應自107年4月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
原告13,000元；㈢被告應給付原告52,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠雙方曾以電話聯絡變更系爭租約之租賃期間，
故租約屆止應日是107年12月16日，我從107年4月17日開始
就未給付系爭房屋租金；㈡我要以系爭租約押租金20,000元
、原告提前終止系爭租約應負之違約金13,000元為扣抵；㈢
我有意願將系爭房屋返還給原告，但我是單親，小孩身障需
要照顧，家裡東西也很多，我要整理搬家沒有那麼快，我希
望原告能再給我四個月，如果我快一點找到房子及籌到錢的
話，也不用四個月等語置辯。
三、本院之判斷
原告前揭主張，為被告所否認並以前情置辯，因此本件所應
討論之爭點分別為：㈠系爭租約之租賃起迄期間為何？㈡原
告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？㈢原告請求被
告自107年4月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
13,000元，是否有理由？㈣原告請求被告給付52,000元違約
金，是否有理由？㈤被告抗辯以租押金20,000元及原告提前
終止系爭租約應負違約金13,000元扣抵，是否有理由？茲分
別說明理由如下：
㈠系爭租約之租賃起迄期間為何？
原告主張系爭租約係107年1月16日屆期，而系爭租約內記載
租期屆滿日為「107年12月16日」係因原告簽立被告寄予原
告之系爭租約後，原告將被告應保存之租約寄回時，一併將
自己應留存之租約寄給被告，詎原告取回後，系爭租約之租
賃期間屆滿日期竟遭被告變更為「107年12月16日」等語，
而此為被告所否認，並辯稱：系爭租約簽立後，雙方曾以電
話聯絡變更租期，因此系爭租約應在107年1月16日才屆期云
云，然查：
1.按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主
張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院
18年上字第2855號判例參照）。
2.被告前於103年7月5日向原告承租系爭房屋，雙方約定每月
租金13,000元，租賃期間自103年7月15日起至106年7月16日
止，嗣因被告未依約繳納租金，原告即以LINE聯繫被告，並
要求被告搬遷，經被告以其需照顧小孩及就學、官司纏身、
整理家中物品皆需時間而要求續約，雙方因而再度簽立系爭
租約，租金每月13,000元，租約起始日為106年7月16日等情
，有103年7月5日雙方簽立之租賃契約、系爭租約、雙方聯
絡之LINE訊息截圖在卷可佐（見院卷第5頁至第11頁、第14
頁至第18頁、第12頁至第13頁），是此部分之事實，應堪以
認定。
3.依兩造簽立系爭租約前雙方聯絡之LINE訊息截圖所載，可知
系爭租約之租賃期間自106年7月16日起至107年1月16日止係
由被告提出且經原告同意，其後由被告寄送系爭租約予原告
簽立（見院卷第12頁截圖編號6、第12頁反面截圖編號7、8
）；再觀諸卷附兩造各所提系爭租約，兩份系爭租約之差異
點僅在於租約封面關於租賃期間起迄之記載，原告所提租約
記載「自中華民國106年7月16日至中華民國107年1月16日」
、被告所提租約記載「自中華民國106年7月16日至中華民國
107年12月16日」（見院卷第65頁、第68頁）；而被告亦自
陳：雙方曾以電話聯絡變更租賃期間，因此系爭租約屆止日
應為107年12月16日等語（見院卷第63頁反面），則依被告
所述，再參佐前揭證據，堪認系爭租約簽立時，兩造合意之
租賃期間係自106年7月16日起至107年1月16日止屬實，而被
告就雙方合意變更租賃期間乙節，並未提出具體證據證明，
則其所辯，要難採認。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條
第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查
系爭租約已於107年1月16日屆期乙節，業已說明如前；而原
告已於107年4月3日寄發存證信函催告被告遷讓返還系爭房
屋，被告亦於107年4月9日，收受該存證信函，亦有高雄地
方法院郵局存證號505號存證信函、郵政回執附卷可憑（見
院卷第19頁至第22頁），是依前揭規定，系爭租約既已屆期
而終止，而原告為系爭房屋所有權人（見院卷第29頁、第30
頁），則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈢原告請求被告自107年4月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付13,000元，是否有理由？
按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不
存在者，亦同。」無權占有他人之土地，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，
加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最
高法院97年度台上字第294號判決參照）；本件被告於系爭
租約終止後，已無占有系爭房屋之正當權源，屬無權占有而
應返還相當租金之不當得利。參以上述系爭房屋每月租金為
13,000元，而被告亦自陳其自107年4月17日之後即未給付租
金（見院卷第64頁），則原告請求被告給付自107年4月17日
起迄至返還系爭房屋日止，按月以13,000元計算之相當於租
金之不當得利損害金，為有理由。
㈣原告請求被告給付52,000元違約金，是否有理由？
系爭租約第13條第1項、第3項之約定，租期屆滿或租賃契約
終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登
記；又承租人未依第1項約定返還房屋前，出租人得向承租
人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並請得請求相當
月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返
還為止（見院卷第16頁正反面），故原告主張依前揭約定，
被告應給付自系爭租約屆滿後即107年1月17日起至107年5月
16日止相當月租金1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違
約金，合計52,000元（計算式：13000×4=52000），應屬有
據。
㈤被告抗辯以租押金20,000元，及原告提前終止系爭租約應負
違約金13,000元扣抵，是否有理由？
1.租押金20,000元部分
系爭租約約定，系爭房屋之擔保金（押金；即被告所稱租押
金）由租賃雙方約定，金額為20,000元（最高不得超過2個
月屋租金之總額），承租人應於簽訂本契約之同時給付出租
人；前項擔保金（押金），除有第12條第3項及第13條第4項
之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交
還房屋時返還之；又前項金額及承租人未繳清之相關費用，
出租人得由第5點之擔保金（押金）中扣抵，系爭租約第5
條、第13條第4項明定之；是以依前揭約定，兩造既已於系
爭租約明白約定租期屆滿後，被告未返還系爭房屋時，原告
可以自開擔保金（押金）中扣抵其依系爭租約第13條第3項
請求之違約金金額，則被告抗辯應扣抵前開擔保金（押金）
，金額20,000元等語，尚屬可採。
2.原告提前終止系爭租約應負違約金13,000元部分
被告雖抗辯原告提前終止系爭租約，依該租約第12條之約定
，原告應賠償1個月租金額之違約金即13,000元云云，然系
爭租約業已於107年1月16日屆期而終止等情，業已說明如前
，故本件原告並未提前終止系爭租約，被告前揭辯詞，要屬
無據，自難採認。
四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利、租賃之法律關係，
請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自107年4
月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000
元；㈢被告應給付原告32,000元及自起訴狀繕本送達翌日即
107年7月13日（見院卷第40頁）起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，為有理由，應予准許；又原告聲明第三項請
求被告給付違約金逾32,000元部分，為無理由，自應予駁回
。
五、本件判決主文第一項不適於假執行，爰不併予宣告假執行；
又本件判決主文第二項、第三項，係就民事訴訟法第427條
第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第
389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如
預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第
79條，判決如主文。
中華民國107年12月28日
高雄簡易庭法官賴寶合
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年12月28日
書記官林怡君