臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄小字第2368號
原 告 馬爾地夫大廈管理委員會
法定代理人 谷鴻俊
被 告 陳巧斐
訴訟代理人 謝雪妙
上列當事人間給付管理費事件，本院於107年12月28日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟參佰柒拾陸元，及自民國一百零
七年六月二十八起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴後，其法定代理人於本院審理時變更為谷鴻俊，有
高雄市鼓山區公所民國107年7月23日函附卷為憑（見本院
卷第72頁），茲由谷鴻俊具狀聲明承受訴訟（見本院卷第71
頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告於民國106年6月28日拍定取得原區分所有
權人 李雪燕 之房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○○路○○○
號13樓、233號13樓之1房屋，應有部分各為1/2，下稱系
爭房屋），惟李雪燕尚積欠自105年4月起至10月止之管理
費新臺幣（下同）66,633元未繳納，被告為其繼受人，依民
法第826條之1第3項及伊大樓管理費收支辦法第16條規定
，應按其應有部分繼受上開積欠原告之管理費債務33,317元
。又依伊大樓管理費收支辦法第2條規定，區分所有權人不
論進住與否，均需繳交管理費，被告於106年6月27日拍定
取得系爭房屋之所有權，惟系爭房屋自106年7月至9月止
管理費合計28,787元，尚未繳納，被告應按其應有部分擔管
理費14,379元。伊屢次催告被告給付上述費用，惟迄今未為
付款，爰依法提起本訴等語，並聲明：被告應給付47,696元
，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息。
三、被告則以：系爭房屋係伊經由法院拍賣程序而取得，伊應自
取得所有權後始有繳納管理費之義務，伊前手所積欠管理費
，與伊無關，伊無承受或承擔之義務。又伊遲至106年9月
28日經由系爭大樓保全公司 王江泉 組長告知，伊所有編號11
8車位由王江泉出租中，被告查看確有車輛停在上開車位，
伊於收受不動產權利移轉證書後，王江泉並未將出租車位之
租金轉交予伊，而系爭大樓大小事項均由王江泉代為處理，
原告亦知悉此情，故王江泉代表原告處理車位出租，有表見
代理之情事，106年7月至9月管理費應扣除出租車位之租
金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告主張被告於106年6月28日拍定取得系爭房屋之應有部
分1/2，系爭房屋之前手 李燕雪 尚未繳納自105年4月起至
10月止共計66,633元之管理費，系爭房屋自106年7月至9
月之管理費尚未繳納等情，業據提出公寓大廈管理組織報備
證明、高雄市鼓山區公所、系爭大樓管理費收支辦法、建物
登記謄本、管理費收入明細表等件為證（見本院卷第17至47
頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張依管理費收支辦法第16條及民法第826條之1第3
項之規定，被告取得系爭房屋須承擔原所有權人積欠之管理
費等語，惟為被告所否認。
1.按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對
於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院
裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時
，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之
負擔連帶負清償責任，民法第826條之1第1項及第3項分
別定有明文。由此條文第1項規定觀之，共有物應有部分之
受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登
記之情形下，繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或
禁止分割之約定，或依民法第828條第1項所為之決定。惟
該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情
形所生之負擔連帶負清償之責，應限於經地政機關登記後或
法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在
未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理
等之約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形
已發生之個人具體債務，使受讓人之財產面臨不測，有輕重
失衡之虞，且如該條第3項之適用無須任何公示要件，概由
受讓人負擔前手之債務，亦不利於不動產之交易活動，應非
立法本意。本件原告並未提出由受讓人負擔之管理費數額部
分有經登記，亦未提出被告曾與前手即前任所有權人間訂立
契約承擔前手之管理費債務之證據，是原告引民法第826條
之1第3項之規定內容，據之為本件之請求，難認有理。
2.次按區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所
有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條
之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第
四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，
自應優先適用「區分所有」之相關規定，而該「不動產所有
權」章節中無受讓人應就前手欠繳管理費連帶負責之規定，
僅於第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生
之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義
務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」
，該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1項後半段規範：
區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。而公寓大廈
管理條例第24條於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼
受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影
印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義務事項（第1項）。公寓大廈
專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義
務（第2項）。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第
22條、第47條、第49條住戶之規定（第3項）。」除第2項
、第3項為新增之規定外，原條文修正為第1項並增加「應
於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等
相關文件」等文字及原法條文字由「應繼受」修正為：「應
於繼受後遵守」，顯見修正後之條文亦僅規範區分所有權繼
受人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，無令繼受
人承擔前手積欠債務之意，亦即繼受人僅繼受契約地位，非
繼受已發生之具體債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規
定，無使債之關係物權化而得以拘束第三人之效力，是雖原
告管理費收支辦法第16條定有房屋買受人須承擔原區分所有
權人積欠之管理費之規定，該辦法難認有何理由或法律依據
使債之關係物權化之效果，況該條係於106年7月始為修訂
，是否得往前溯及至被告取得系爭房屋時（106年6月28日
），容有疑義。此外，同條例第21條復無規範繼受人應承受
讓與人積欠原告應繳之管理費債務之意旨，是依公寓大廈管
理條例第21條、第24條之規定內容及上開社區規約約定，均
無從為系爭房屋繼受人應承擔讓與人積欠之管理費之認定。
至原告所提臺灣新北地方法院103年度重簡字第22號、本院
99年度雄小字第198、2008號民事判決、台灣高等法院暨所
屬法院98年法律座談會民執類提案第20號研討結果，或僅係
個案見解，或僅係內部研究座談，並非法律或判例，本院不
受其拘束，附此敘明。
3.被告係於106年6月28日取得系爭房屋之所有權，已如前述
，是原告請求被告給付自105年4月至10月之管理費，洵屬
無據。
㈢原告主張被告積欠106年7月至9月之管理費，按其應有部
分計算為14,379元等語，惟被告以前揭情詞主張抵銷抗辯。
1.按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權
人依區分所有權人會議決議繳納…。次按區分所有權人或住
戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理人
或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息，公
寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條分別定有明文
。可知公寓大廈為負擔共用部分之支出，若由區分所有權人
會議決議制訂規約，而律定管理費之繳納方式，以作為公共
基金者，各區分所有權人即應受其拘束。
2.次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理，由管理負責人
或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之，且該共用部分、約定共
有部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項
定有明文。被告既為系爭大樓之區分所有權人，依前揭規定
，其自負有繳交按其共有之應有部分比例，或依區分所有權
人會議、規約規定之計算基準計算分擔管理或維護共用部分
、約定共有部分之費用之義務，使該社區之管理負責人即原
告得以利用收取之管理經費來進行管理或維護共用部分及約
定共有部分之任務，以利該社區得以處於正常使用之狀態，
否則上開社區勢必因無管理經費之來源而無法對於共用部分
及約定共有部分進行管理或維護，反而會導致該社區無法處
於正常使用之狀態而產生不利於區分所有權人或住戶之狀況
，合先敘明。再者，公共基金主要乃在負擔共用或約定共用
部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人。區分所有權人
對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉（公寓
大廈管理條例第19條）。是區分所有權人繳交充作公共基金
之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定，個別區
分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務
，權利義務並非存在於個別區分所有權人與管理委員會間。
管理委員會之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」（
公寓大廈管理條例第36條第7款），並非管理費所集合之公
共基金之所有權人，故區分所有權人自不得以自己對管理委
員會之債權與管理費債權為抵銷抗辯。準此，縱認原告有代
系爭大樓住戶出租車位之職務，並委由保全公司人員代為處
理出租事宜之情事，揆諸前揭說明，被告亦不得以其對原告
之車位租金債權主張抵銷本件原告管理費之請求，是被告此
部分辯詞，並非可採。
3.查，系爭房屋每月管理費為4,792元，此為兩造所不爭執（
見本院卷第103頁），是原告請求被告給付自106年7月至
9月之管理費，合計14,376元（4792×3＝14376），洵屬
有據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付
14,376元，及自支付命令送達之翌日即107年6月28日（見
本院卷第60頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為
有理由，應予准許。其逾此範圍外之請求，為無理由，應予
駁回。又本件係小額訴訟程序為被告部分敗訴之判決，爰依
民事訴訟法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。
六、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴
訟必要，且起訴後應徵之裁判費至少為1,000元（民事訴訟
法第77條之13規定參照），是本院認應依民事訴訟法第79條
規定，酌量情形由被告全部負擔。
中華民國107年12月28日
高雄簡易庭法官何悅芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年12月28日
書記官楊雅蘭